市場調(diào)查：北京人想要什么樣的家

日前，經(jīng)過近兩個(gè)月面向京城住房消費(fèi)者的問卷調(diào)查，珠江地產(chǎn)于2002年1月10日推出的“自己的家自己作主”大型問卷調(diào)查活動(dòng)已接近尾聲，本報(bào)在第一時(shí)間得到調(diào)查問卷的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，并公之于眾。據(jù)了解，珠江地產(chǎn)此次活動(dòng)問卷在北京青年報(bào)、北京晚報(bào)、中國電視報(bào)、珠江網(wǎng)站、焦點(diǎn)網(wǎng)同期發(fā)布，同時(shí)委托亞商在線公司直投�；顒�(dòng)得到了京城住房消費(fèi)者的廣泛關(guān)注，截至3月1日，共收到問卷近2萬份，有效率約87%。

此次問卷調(diào)查主要集中在區(qū)域和社區(qū)環(huán)境、社區(qū)規(guī)劃與配套、建筑與戶型、物業(yè)管理等方面，是對(duì)京城消費(fèi)者住房需求的一次較為全面的征詢，也充分表明了珠江地產(chǎn)一貫秉持的“好生活，在珠江”的開發(fā)理念和服務(wù)精神。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，被調(diào)查者中30至45歲的中青年人占據(jù)了絕對(duì)的主力，占64.4%，家庭月收入在3000-5000元的占29%，5000-10000的占32%，10000元以上的占4%。30至45歲的中青年人多數(shù)已經(jīng)擁有商品房或其他形式的自有住宅，這一年齡段的人大多事業(yè)家庭都較為成熟、穩(wěn)定，他們在年輕時(shí)購置的商品房或房改房已經(jīng)到了更新?lián)Q代的時(shí)候，隨著住房二三級(jí)市場的開放，他們潛在的需求將得到釋放；此外有很多目前租住公寓的人，他們也會(huì)考慮購置房產(chǎn)。調(diào)查結(jié)果表明——

1、消費(fèi)者選擇購房的區(qū)位偏好日益多元化，但朝陽區(qū)和泛CBD地區(qū)仍是熱點(diǎn)區(qū)域

被調(diào)查者中49%希望居住在朝陽區(qū)，19%希望居住在豐臺(tái)區(qū)，希望居住在通州區(qū)的人約9%，另有23%希望居住在其他區(qū)。購房者最傾向于居住在朝陽區(qū)的理由有三點(diǎn)：(1)它是是北京主要的涉外活動(dòng)區(qū)域，CBD規(guī)劃方案的確定更明確了朝陽區(qū)的區(qū)域特征；(2)從居住環(huán)境優(yōu)劣的角度考慮，區(qū)內(nèi)亞運(yùn)村、望京及其以北地區(qū)空氣自然環(huán)境優(yōu)良，居住區(qū)集中，區(qū)域人文環(huán)境好；(3)東四環(huán)路打通，國貿(mào)橋、地鐵復(fù)八線通車，通州區(qū)輕軌地鐵開工，區(qū)域交通優(yōu)勢明顯。此外，開始有越來越多的消費(fèi)者考慮在南城購房，其主要原因是南城房價(jià)相對(duì)便宜，購房者更易于選擇到價(jià)位適中，品質(zhì)高檔的社區(qū)，同時(shí)，南城改造力度的不斷加大也增強(qiáng)了人們對(duì)于該區(qū)域的信心。

對(duì)于社區(qū)周邊環(huán)境的期望，許多被調(diào)查者同時(shí)選擇了兩項(xiàng)，約41%的被調(diào)查者期望居住在三、四環(huán)邊，29%期望居住在泛CBD區(qū)域，9%的人喜歡郊野風(fēng)光�？梢�，環(huán)線的概念在人們心目中已發(fā)生變化。購買者傾向的區(qū)域已經(jīng)不再是二環(huán)至三環(huán)之間，而轉(zhuǎn)變?yōu)槿�環(huán)至四環(huán)之間。與此同時(shí)，許多人愿意居住在泛CBD區(qū)域，主要原因是CBD商業(yè)核心區(qū)的形成，使得城市的核心居住區(qū)域外移。

2、消費(fèi)者越來越看重社區(qū)的景觀環(huán)境，并且喜歡居住在有相當(dāng)規(guī)模的大社區(qū)

51%的被調(diào)查者期望濱河而居，68%的人喜歡水景園林。由此可見，傍水而居、親近自然是許多人的居住理想，所以水景住宅理所當(dāng)然受到購房者的推崇。因此，利用自然水系或在小區(qū)內(nèi)建造人工湖泊、瀑布、噴泉、水景廣場演繹都市水文化是開發(fā)商明智的選擇。

對(duì)于社區(qū)建筑環(huán)境的期望，32%的被調(diào)查者喜歡河邊林蔭跑道，34%希望有人工湖，選擇河邊大型藝術(shù)廣場和社區(qū)中軸線廣場的人數(shù)都約占25%，選擇社區(qū)藝術(shù)中心的人不多。

關(guān)于社區(qū)的理想規(guī)模，68%的人認(rèn)為是30-50萬平方米，選擇50-100萬平方米的約有15%，選擇100萬平方米以上的約9%，只有5%的人選擇30萬平方米以下。按照一般規(guī)律，居住區(qū)社區(qū)規(guī)模大，居住者就會(huì)感到居住的環(huán)境更加舒適、生活更加方便。比如購物、子女就學(xué)、醫(yī)療、娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等等方面，只有社區(qū)達(dá)到一定規(guī)模，這些條件才會(huì)同時(shí)具備。所以，多數(shù)人選擇30-100萬平方米的社區(qū)。但是，如果社區(qū)規(guī)模太大可能會(huì)受到購房者的抵觸。

3、社區(qū)配套仍是消費(fèi)者購房的重要考慮因素，社區(qū)的休閑娛樂和運(yùn)動(dòng)健康功能日益凸顯

結(jié)果顯示，住房消費(fèi)者對(duì)居住區(qū)公建配套有較多要求。住房消費(fèi)者最希望社區(qū)提供的公建配套依次是學(xué)校及幼兒園，會(huì)所設(shè)施，超市。醫(yī)院和保健中心等其他選項(xiàng)在問卷中都有涉及，難分主次。關(guān)于會(huì)所設(shè)施的功能選擇，在休閑娛樂和運(yùn)動(dòng)保健之間，住房消費(fèi)者無明顯傾向。由于溫泉的保健療效眾所周知，37%的人希望會(huì)所具有溫泉保健的功能。游泳池、網(wǎng)球場、室外林蔭跑道、籃球場、乒乓球場是住房者需求較多的娛樂設(shè)施，其中希望有游泳池的人最多，有59%。結(jié)合被調(diào)查者的收入水平進(jìn)一步的分析可知，對(duì)公建配套的需求出現(xiàn)了分化，不同收入階層的居民對(duì)公建配套設(shè)施要求不同，收入在5000-10000元的消費(fèi)者，對(duì)環(huán)境、休閑、娛樂、文化等設(shè)施的需求較高；收入在5000元以下的消費(fèi)者更注重與基本生活密切相關(guān)的公建配套設(shè)施(如學(xué)校、超市等)。

被問及希望居住區(qū)域所具備的交通工具時(shí)，選擇地鐵、輕軌的人最多，約72%，56%的人希望社區(qū)有公交車，另有18%的人希望有社區(qū)中巴。由此可見，公共交通的狀況仍是許多購房者考慮的重要因素，地鐵、輕軌因其快速、便捷受到眾多購房者的青睞。

4、板樓依舊受寵，低密度住宅深受消費(fèi)者喜愛

關(guān)于住宅類型，板樓仍舊受到眾多住房消費(fèi)者的青睞，選擇小高層板樓的占25%，選擇高層板樓占16%；蝶型塔樓因其對(duì)采光、通風(fēng)條件的改良，正在受到越來越多消費(fèi)者的認(rèn)同，選擇蝶型塔樓的占33%；喜歡高層塔樓的人只有3%；另外由于對(duì)生活品質(zhì)的更高要求，選擇聯(lián)排別墅的有8%，選擇低層復(fù)式的有12%，選擇獨(dú)立式別墅的也占到了9%，且選擇這三項(xiàng)的被調(diào)查者中，80%收入在10000元以上，這說明隨著城市人口密度的加大和污染的加劇，使得高收入群體傾向于購買低密度住宅，從而享受舒適、清新的生活環(huán)境。

5、大戶型需求旺盛，獨(dú)居者和投資型買家成為小戶型住宅的主力客戶群體

調(diào)查表明，85%以上的消費(fèi)者所選擇的購房面積在100平方米以上，其中選擇單元面積在150平方米以上的人約占35%，其余則有15%的購房者會(huì)選擇100平方米以下的戶型。而對(duì)于房屋套型的選擇上，則以三居室居多，所占比例為56%，其次為對(duì)兩居室的選擇，被選率為22%。購房者對(duì)大面積戶型需求旺盛的同時(shí)，獨(dú)居者和投資型買家正成為小戶型住宅的主力客戶群體。

69%的被調(diào)查者最希望的客廳面積為30-40平方米，74%的人會(huì)選擇20-30平方米的主臥，61%期望衛(wèi)生間為6-8平方米，54%的人認(rèn)為理想的廚房面積為8-10平方米。59%的被調(diào)查者認(rèn)為理想的復(fù)式住宅的面積為160-210平方米。住房消費(fèi)者對(duì)住房的要求已經(jīng)由“住的開”變?yōu)樽非缶幼〉氖孢m性、功能性。

6、市場呼喚精裝修住宅

調(diào)查顯示，72%的被調(diào)查者希望購買全部精裝修的住宅。購房者生活、工作節(jié)奏快，多數(shù)對(duì)房子的裝修和裝飾沒有太多的經(jīng)驗(yàn)，如果有實(shí)力的發(fā)展商能提供有品質(zhì)保證的精裝修成品房，既減少了受那些不講信用的和低素質(zhì)的裝修商蒙騙的可能，又可以不必長期受左鄰右舍裝修污染的影響，同時(shí)還可以將裝修與住房一次性進(jìn)行按

揭貸款，所以精裝修商品房會(huì)受到購房者的青睞�？梢灶A(yù)見，市場上的毛坯房被精裝修成品房取代已是大勢所趨，它是成熟的開發(fā)商和成熟的住房消費(fèi)者的共同選擇。
7、物業(yè)管理的內(nèi)涵不斷深化

統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，消費(fèi)者所要求的物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容既包含社區(qū)局域網(wǎng)、防盜報(bào)警等智能化服務(wù)，也有家庭保潔、定餐，上門維修、訂機(jī)船票、提供醫(yī)療保健咨詢等私人化服務(wù)，涉及到了居家生活的方方面面。所以說，在消費(fèi)者購房心理日趨成熟的今天，樓市競爭的焦點(diǎn)已經(jīng)從以往的價(jià)格、地段等因素，更進(jìn)一步延伸到服務(wù)方面的角逐，誰能提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，誰就能抓住住房消費(fèi)者的心。此外，消費(fèi)者希望得到質(zhì)優(yōu)價(jià)低的服務(wù)，60%的被調(diào)查者能接受的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在3元／平方米以下。

8、價(jià)格高端市場和低端市場的需求狀況良好，中端市場需求相對(duì)不足

12%的被調(diào)查者選擇4000元／平方米以下的商品房，33%選擇單價(jià)為4000-5000元／平方米的商品房，24%可接受5000-6000元／平方米的商品房，12%選擇的單價(jià)范圍為7000元以上，選擇6000-7000元／平方米的人最少，只占9%，另有10%認(rèn)為單價(jià)無所謂，只要總價(jià)合適就行；70%的被調(diào)查者接受的總房價(jià)款在60萬元以下，能接受總價(jià)為100萬元以上的人占9%；選擇總價(jià)為60-80萬元的人15%。這表明，高端市場和低端市場的需求狀況良好，而中端市場由于改善居住的那部分需求因?yàn)槎�三�?jí)市場不完善而未被激活，所以需求相對(duì)不足。

其中，能承受的首付款為15萬元以下的占43%，15-25萬元之間的為34%，承受的首付款在25萬元以上的人占23%�？梢�，房地產(chǎn)金融政策的支持對(duì)刺激有效需求有重要作用。

9、消費(fèi)者看重發(fā)展商知名度

96%的被調(diào)查者非常重視發(fā)展商的知名度，一般重視的有4%，幾乎沒有人在此問題上表現(xiàn)出無所謂的態(tài)度�？梢�，隨著社會(huì)的進(jìn)步和消費(fèi)者支付能力的進(jìn)一步增強(qiáng)，消費(fèi)者對(duì)住宅不僅僅只是功能上的需求，而且還有精神方面的需求。有品牌的公司就有信譽(yù)和實(shí)力是眾多住房消費(fèi)者的共識(shí)，一個(gè)優(yōu)良的品牌，不僅能增加消費(fèi)者的購買信心，而且還能給消費(fèi)者一種成就感和地位感，給予其參與社會(huì)競爭的勇氣和力量，所以對(duì)品牌的追求已成為他們選擇住房的重要因素。

3月10日，珠江地產(chǎn)在其東部項(xiàng)目——珠江綠洲現(xiàn)場舉行盛大的抽獎(jiǎng)活動(dòng)。珠江地產(chǎn)為支持“自己的家自己做主”問卷調(diào)查活動(dòng)的廣大北京市民準(zhǔn)備了豐厚的獎(jiǎng)品——“小別克”轎車、珠江合生會(huì)超值積分、韓國世界杯門票和四日游、廣州游。人人有機(jī)會(huì)摘取大獎(jiǎng)，那就得讓您的運(yùn)氣做主了！ 

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