房地產市場建設存在的問題與建議

    隨著我縣城區(qū)基礎配套設施的進一步完善，城市功能不斷增強，城市品位不斷提高，城區(qū)“一河兩岸三區(qū)”的格局也已逐步形成，這些有利的因素極大地刺激了我縣房地產市場的發(fā)展。2002年7月1日以來，我縣共計拍賣掛牌出讓用于房地產開發(fā)的土地11宗，交易面積415.54 畝，交易金額達12058.7萬元。加之這以前采取以地換路的服裝城、新城花園、景昕嘉園及寧紅大市場等用地項目，按照規(guī)劃建設要求，這些土地可開發(fā)建設商住樓約為79.98萬平方米。根據新城區(qū)控制詳規(guī)，儲備預留商住用地約為790畝。
    一、 房地產市場發(fā)展的有利因素
    1、 區(qū)位優(yōu)勢有利于我縣房地產市場的發(fā)展
     我縣處于湘、鄂、贛三省交匯處，縣城距離九江、南昌、武漢、長沙等大中城市都在200公里以上，這對于開發(fā)商來說，交通上是劣勢，但在房地產市場方面卻是一個優(yōu)勢。我縣有近19萬人在外務工，這部分人在商品房銷售時占了相當的比重，換句話說，這部分人當中相當一部分掙錢回來后不可能到大中城市購房，而選擇在縣城購房。因此，從某種意義上說，修水縣城容易形成一個邊貿次中心城市，這給我縣房地產形成巨大的市場帶來了一定的發(fā)展空間。
     2、 政府宏觀調控政策有利于房地市場的發(fā)展
     2002年以來，縣委、縣政府把開發(fā)南城區(qū)作為“353”戰(zhàn)略的重中之重。因此，在制訂相關政策上給予了房地產市場巨大的發(fā)展空間：一是在建設審批上，做到控制城北、發(fā)展城南，嚴格控制個人建房和杜絕干部集資建房；二是嚴格控制土地市場的投放方向和投放總量，按照市場的需求，我縣商品房的總量每年控制在20萬平方米以內，土地投放總量基本每年控制在180畝以內，所有用于房地產開發(fā)的經營性用地全部實行招拍掛出讓制度，使房地產供地需求處于一個透明、保和的狀態(tài)，從而刺激供求關系的平衡與穩(wěn)定。
    3、 相關優(yōu)惠政策有利于房地產市場的發(fā)展
    一是鼓勵農民進城購房，可享受縣城居民同等待遇，購買商品房的相關費稅實行減免或優(yōu)惠；二是在新城啟動建設時期，開發(fā)建設的相關規(guī)費實行規(guī)費包干優(yōu)惠制度，如建設規(guī)費控制在每平方米15元以內；三是鼓勵干部職工到新城購買商品房，凡到新城區(qū)購買商品房的企事業(yè)單位干部職工，可享受本單位2萬元的補貼，這在很大程度上刺激了干部購房的欲望，同時也帶動了二手房的交易，從而激活了整個房地產市場。
    4、 縣城南移戰(zhàn)略也有利于房地產市場的發(fā)展
     從2002年開始，縣委、縣政府已著手實施開發(fā)城南區(qū)工作，至目前為止，縣行政中心辦公大樓已建成，新城相關的基礎配套也進一步完善，學校、醫(yī)療等公益性配套設施也一應俱全。2005年全縣25個行政事業(yè)單位將陸續(xù)南遷，由于單位的搬遷，將再一次會刺激房地產價格的飚升。
    5、 城市化進程的加快有利于房地產的發(fā)展
    據統計，目前我縣縣城人均住房面積不足19平方米，比全國人均住房水平低5平方米。近年來，由于我縣的城市化進程不斷加快，城市人口不斷增加，對住房的需求量也不斷增長。目前縣城居住了近12萬人，住房需求量缺口較大。
   二、 房地產市場發(fā)展中存在的問題
   1、 房地產市場供應結構不夠合理，價格上漲過快。近三年來，我縣的商品房開發(fā)量基本每年控制在20萬平方米以內，但由于諸多因素的影響，在供應結構上仍存在著一些不合理因素，主要表現在：普通商品房與經濟適用在住房供應方式和建設規(guī)模上存在著不合理的因素，如我縣在南橋村建設的經濟適用住房，在供應方式與建設規(guī)模上與開發(fā)商開發(fā)的商品房就存在著不合理的因素；期房銷售與現房銷售價位差不夠合理等，如東盟佳苑和東方巴黎商城，期房價格與現房銷售價格差達120元/㎡。

2、 房地產開發(fā)市場存在著不規(guī)范行為。從目前開發(fā)的情況看，除東盟佳苑具備相應的房地產開發(fā)資質外，其余開發(fā)公司均不具備相應的開發(fā)資質，同時質量體系未建立，物業(yè)管理機構不健全。

3、 城部結合房地產市場秩序較為混亂。在城郊結合部位，特別是寧紅大道南向三、四線及老虎洞地段，合資合作建房、無規(guī)劃建房、以地入股、加層等違法建房較為混亂，因其建筑質量沒有質監(jiān)，無須配套、且偷稅漏稅現象嚴重，導致其銷售價格比合法開發(fā)的商品房價格低得多，從而嚴重憂亂了我縣的房地產市場。

4、 拆遷工作也影響著我縣房地產市場的開發(fā)。城市房屋拆遷關系到被拆遷人的切身利益和社會穩(wěn)定，也關系到城市建設的速度與規(guī)模。從目前我縣城市房屋拆遷的情況來看，主要存在以下幾個方面的問題：一是拆遷補償價格的不平衡帶來的影響。按照2001年出臺的《城市房屋拆遷實施管理辦法》的拆遷補償標準，被拆遷人往往難以接受，如新城區(qū)劃撥土地使用權拆遷土地補償價格為每平方米108元，而老城區(qū)西擺街和鸚鵡街的拆遷補償標準按評估地價的56%進行補償，遠遠高于新城區(qū)地塊每平方米108元的拆遷補償標準。二是不能按時完成拆遷給房地產市場帶來的影響。如A2、B4等地塊沒有完成拆遷將“生地”變成“熟地”進行出讓，等到地塊拍賣掛牌出讓有收入后由有關部門再去拆遷，買者要等數月才可以進場開工建設，這實質上是與房地產業(yè)“賣樓花”相以的“賣地花”，等于要求開發(fā)商用現金對預期甚至下一個開發(fā)周期的建設項目進行投資，加大了開發(fā)商的投資風險，降低了投資者進行了土地競投的興趣，也增加了拆遷成本。同時，因拆遷進度的原因影響了每年計劃房地產開發(fā)總量的控制，導致房價升高或房子積壓現象。三是拆遷用地安置問題對房地產市場的影響，根椐我縣新城區(qū)建設的速度，新城區(qū)在建的建設項目都應在2005年10月份之前完工，但是根椐目前實際進展情況，要想在規(guī)定的時間內完成確實存在著很大困難，主要原因是因為拆遷安置工作不能及時到位，導致拆遷工作無法順利開展。
    三、加快房地產市場建設的幾點建議
    1、 進一步加大政府壟斷房地產一級市場的壟斷。按照有利于建立公開、平等、競爭、有序的房地產市場機制的原則，要合理確定房地產開發(fā)用地規(guī)模，統一配置城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的建設用地，進一步加強對房地產市場的引導和調整，努力實現商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。一要明確普通商品房和經濟運用住房建設規(guī)模、項目布局以及進度安排。二要在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃的前提下，根據房地產市場的變化情況，適時調整供應結構，供應方式及供應時間。目前我縣未完工或未動工建設的商品房量約為49萬㎡。因此，在土地供應計劃時須逐步減少投放量。三要充分運用稅收等經濟手段，調節(jié)房地產市場，加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。如未完工之前或未居住2年以上的商品房不得轉讓，房地產開發(fā)商不得發(fā)布虛假信息等。

2、 加大南遷單位建設工作力度。按照修府辦抄字[2003]48號文件規(guī)定，城北行政事業(yè)單位將在3年內完成建設搬遷工作，從目前工作的進展情況來看，只有少數幾個單位有建設意向，其余單位都在等、拖、看。為此，縣委、縣政府必須下定決心，強化領導責任，加大工作力度，確保南遷單位建設順利進行。

3、加大工作力度，保證房地產市場管理措施到位。一要進一步完善房地產市場管理監(jiān)督機制，嚴肅工作紀律，全面建立公開、公平、公正的房地產市場。二要建立以規(guī)劃為龍頭的定期議事制度，所有房地產開發(fā)用地按照先規(guī)劃、后用地，先報批、后建設的原則依法有序進行。三要加大打擊非法從事房地產開發(fā)的行為，加強部門之間的協作，嚴禁農村集體土地，城鎮(zhèn)農民宅基地以及劃撥土地直接進入市場交易或直接用于房地產開發(fā)，對于已發(fā)生的違法用地行為，除重點拆除有重大影響的違章建房外，對符合規(guī)劃的，通過處罰，由稅務部門對其進行全額清稅整頓，從而達到對違規(guī)建房者無利可圖的目的。通過源頭把關，全面建立城鎮(zhèn)土地統一儲備、統一交易供應的運作機制，確保我縣房地產市場健康、平衡發(fā)展。 
 

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