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開征物業(yè)稅的幾點研究
近年來，全國大部分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展、漲勢明顯，部分地區(qū)過快過猛，甚至影響到社會公平和諧。房地產(chǎn)開發(fā)熱為國家宏觀調(diào)控出了難題，房地產(chǎn)的稅收政策也成為民眾普遍關(guān)心的焦點。黨的十六屆三中全會通過的《關(guān)于完善社會產(chǎn)義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》提出“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”，國家稅務(wù)局總局在制定“十一五”規(guī)劃時也提出，“在條件具備時，研究合并房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅種，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅來控制房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價”。應(yīng)該說，倍受關(guān)注的物業(yè)稅開征問題已經(jīng)擺上重要的議事日程。筆者就此與大家作一商榷。
一、開征物業(yè)稅的現(xiàn)實意義
所謂物業(yè)稅，簡單的說就是向房產(chǎn)的擁有者征稅，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和土地出讓金等合并，統(tǒng)一課征“物業(yè)稅”，使得房產(chǎn)的購買者買房階段稅費降低，而在擁有房產(chǎn)后則要逐年的繳納物業(yè)稅。
（一）開征物業(yè)稅是平衡貧富，促進社會公平的需要。物業(yè)稅主要依據(jù)對土地資源的占用程度來征收，即對擁有單套面積較大，超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)或生活必要限度等，占有較多土地資源的富裕階層實行較高稅率，對低收入階層生活必需部分的自有住宅實行低稅率。這樣一方面通過征稅抑制富裕階層過度占有資源，提醒居民在住房消費上要理性消費；另一方面通過住房保障體系的完善使更多低收入者擁有住房或改善住房條件。可通過物業(yè)稅的稅率設(shè)置在一定程度上實現(xiàn)平均財富、平均稅賦，從而增加政府轉(zhuǎn)移支出能力，增進社會公平。
（二）開征物業(yè)稅是緩解土地失控和降低金融風(fēng)險的需要。物業(yè)稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要原因就是，現(xiàn)行的土地稅收政策在出讓時各種稅收一次性繳納，對于地方政府來講，出讓土地的收入是除國有資產(chǎn)外最大的一塊金礦。在短期看來，地批的越快，地方經(jīng)濟優(yōu)越發(fā)展得越快，但這種急功近利的做法實際上是“飲鴆止渴”，其結(jié)果是土地失控，金融風(fēng)險急劇上升。因此，只有通過開征物業(yè)稅來解決中央和地方政府財產(chǎn)分配不公的問題，保證地方政府運行必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”的利益需求，物業(yè)稅的開征，有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機制，這種稅賦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整能均衡政府土地收入，從而使地方政府改變以往那種短期的機會主義行為形式，同時降低金融風(fēng)險的上升。
（三）開征物業(yè)稅是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要。房地產(chǎn)業(yè)是高利潤、高收入行業(yè)，所提供的稅收也十分可觀，但房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為偷逃稅的重突區(qū)，來自國家稅務(wù)局的信息顯示，房地產(chǎn)是唯一一個連續(xù)三年被列為稅務(wù)專項稽查的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的手段越來越復(fù)雜，尋求公開保護越來越多，涉稅條件的數(shù)量、查補稅款也越來越多，而稅費負擔(dān)重，促使了房地產(chǎn)商投機和偷逃稅款。因此，通過開征物業(yè)稅解決房和地分別征稅帶來的稅制不規(guī)范問題，有利于正確處理稅和費的關(guān)系，徹底改變整個房地產(chǎn)運營的格局，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
（四）開征物業(yè)稅是完善現(xiàn)行稅制的需要。現(xiàn)代國家稅收體系應(yīng)包括完善的商品稅制、所得稅制和財產(chǎn)稅制三大體系，而目前我國的商品稅制和所得稅制已相對完善，但財產(chǎn)稅制仍相對滯后。國際經(jīng)驗證明，一個現(xiàn)代化國家應(yīng)當(dāng)強化財產(chǎn)稅，財產(chǎn)稅是對社會財富的存量課稅，是透明的，可為地方政府提供一個穩(wěn)定可靠的稅收來源，它是一種收益稅，可起到溢價回收的功能。因此改革和完善物業(yè)稅制即可以強化對財富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。
二、開征物業(yè)稅需要解決難點問題
目前，物業(yè)稅的試點已經(jīng)在我國部分城市展開，但法律的出臺需要考慮調(diào)控對象的承受能力和社會現(xiàn)象，不慎重考慮和解決，必然導(dǎo)致事與愿違，因此開征物業(yè)稅必須解決好以下幾個難點問題。
（一）如何科學(xué)細化諸多類型住房的稅率水平是首要解決的問題。我國的住房類型多樣，既有商品房，也有公有房，既有經(jīng)濟房，也有大型豪華別墅，既有城市住房，也有農(nóng)村住房，物業(yè)稅的開征是要調(diào)整資源在不同人群中的分配比重，因此如何科學(xué)細化諸多類型住房的稅率水平，達到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費，保護普通民眾生活必需的消費，是開征物業(yè)稅首要解決的問題。同時對已購房產(chǎn)是否征收物業(yè)稅，有無重復(fù)征稅的嫌疑，也是開征物業(yè)稅時需要解決的問題。
（二）如何解決部門、地方政府利益是最難的問題。開征物業(yè)稅涉及到多個部門的切身利益，要切斷相關(guān)多個部門的財源，同時涉及到地方政府土地出讓金的利益，又要精簡合并稅種，無疑這將是對各方利益的一次重新分配。因此首先解決好利益分配中涉及的最重要兩項內(nèi)容——行政收費和土地出讓金，這兩項收費與地方財政關(guān)系甚密，開征物業(yè)稅顯然將影響到地方政府的既得利益，而土地出讓金更是被稱為地方的“第二財政”，由地方政府“自由”分配。
開征物業(yè)稅后，將被納入預(yù)算管理，因此支出大受限制，這顯然是地方政府不愿看到的；其次是要解決好建設(shè)、國土部門的利益和相互協(xié)作，做好房價地價合一評估的技術(shù)難點；另外，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各稅種的精簡合并，對稅務(wù)機關(guān)也有一定的影響。
（三）如何有效監(jiān)管土地投機是稅制改革過程中政府應(yīng)關(guān)注的問題。物業(yè)稅制的改革，將以往在房價當(dāng)中一次性繳納的稅費包括地價，將按年收費，這樣一來，將土地財富平均到每一屆政府，每一代人手中，從這個意義講有利于保證房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。但稅制改革，購房者的購置成本降低而開發(fā)商的開發(fā)成本則降得更直接、更明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量在短時間內(nèi)有可能大幅度增加，刺激購房者的需求，市場對土地的需求增加必然導(dǎo)致新的“圈地運動”，因此在推行物業(yè)稅制改革過程中，應(yīng)輔之于土地等其他體制的同時改革，制定土地定量供應(yīng)制度，防止物業(yè)稅制改革過程中的土地投機。
（四）物業(yè)稅的開征還應(yīng)考慮如何保障低收入群體的生存居住問題。實行物業(yè)稅后，由于房屋的使用成本提高，與之相應(yīng)，房租也必然有所提高，而租房市場恰恰是以低收入者為主要承租對象，過高的房租不利于住房資源的市場化流動。因此政府應(yīng)解決物業(yè)稅與房租價格的問題，如不能考慮普通民眾和窮人的利益，那么物業(yè)稅將會走入“劫貧濟富”的誤區(qū)。解決這一問題，一方面，政府可通過開發(fā)經(jīng)濟適用房、規(guī)范二手房市場來解決城市低收入群體的居住問題，另一方面，可以在農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)中心村、在城市建農(nóng)民公寓來解決農(nóng)村及農(nóng)民工的居住問題。
此外，物業(yè)稅的征管難度大也是一個不容忽視的問題。物業(yè)稅的開征在技術(shù)和操作上還存在較大的困難，主要是監(jiān)管難度大，個人賬戶監(jiān)控復(fù)雜。從目前的條件來看，物業(yè)稅一旦向個人開征，除非是直接從個人工資卡里扣除，否則將很難征收到位，但許多房產(chǎn)擁有者并沒有工資卡。因此開征物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)充分考慮具體的征管模式，同時還應(yīng)考慮物業(yè)稅的稅基、稅率、稅賦、起征點、減負數(shù)額等，否則將達不到完善稅制的預(yù)期目標(biāo)。
三、開征物業(yè)稅的幾點建議
（一）立足民意，做好宣傳。作為普通的購房者而言，他們在購房時根本不知道將來要支付的物業(yè)稅是多少，如果將來房產(chǎn)所在地升值，就必須繳納更多的稅，甚至存在著繳不起稅的潛在風(fēng)險。因此有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向社會各界長時間、大范圍地宣傳物業(yè)稅的基礎(chǔ)知識，引導(dǎo)、消除居民的矛盾心理，相關(guān)部門應(yīng)在充分調(diào)研、征求各方意見的基礎(chǔ)上，進行試點，取得經(jīng)驗后，再全面推廣。
（二）物業(yè)稅的出臺必須脈絡(luò)清晰、新老劃斷。開征物業(yè)稅的同時，要相應(yīng)取消有關(guān)收費，也就是說，物業(yè)稅和現(xiàn)行的某些稅費是有關(guān)系的，但也不是完全由土地出讓金演化而來，因此，在物業(yè)稅的設(shè)計上，必須交待清楚，在出臺物業(yè)稅之后，相應(yīng)的取消了哪些收費，做到脈絡(luò)清楚。如果取消的收費里面包括土地出讓金，那么，就必須新老劃斷。因為之前的房子已經(jīng)繳了70年或者50年的土地出讓金，如再征收物業(yè)稅，存在重復(fù)征稅的嫌疑。
（三）物業(yè)稅的出臺必須有一個以面積為計量單位的起征點。新出臺的物業(yè)稅，不能加重普通百姓的負擔(dān)，這個觀點應(yīng)該成為有關(guān)方面的共識�？梢詤⒄諅�人所得稅起征點的做法，對普通百姓的住房在一定的范圍內(nèi)少征稅，或者零征稅。更進一步的技術(shù)問題是，對普通百姓免稅的起征點，征收的依據(jù)是什么？是以價值為征稅依據(jù)，還是以面積為征稅依據(jù)。雖然一些外國政府物業(yè)稅的征收，主要是以物業(yè)的價值為征收依據(jù)，但是具體到中國普通百姓的免征點，筆者認為，還是應(yīng)該以面積為起征依據(jù)。這主要是因為不同的地段房價不同，而很多普通百姓的住房幾十年傳承下來的，不容易改變地點，這是否意味著城里的百姓就要付出城外百姓兩到三倍的物業(yè)稅，如果這樣設(shè)計，當(dāng)然是不合情理的。因此對普通百姓的居住用房，必須有一個以面積為計量單位的起征點，這個起征點不但要保證一個家庭最低的面積需要，對那些單身成年人、離婚帶孩子的成人以及其他情況，都應(yīng)該有相應(yīng)的照顧。另外還需保留對公共設(shè)施、軍事部門、行政機關(guān)等用房用地的免稅。
（四）各部門之間相互配合，解決物業(yè)稅的開征在技術(shù)和操作上的難題。物業(yè)稅的改革需要與之相適應(yīng)的配套政策方面的改革，特別是涉及到建設(shè)、國土、地方政府等各方面的切身利益，應(yīng)由中央出臺相關(guān)的政策進行宏觀調(diào)控，來保證物業(yè)稅改革的順利實施。在此基礎(chǔ)上，把物業(yè)稅開征涉及的房屋值進行評估，確定評估標(biāo)準(zhǔn)、評估單位以及房屋權(quán)屬確認等一系列基礎(chǔ)性的技術(shù)性，解決稅基問題。開征物業(yè)稅后，地稅部門應(yīng)配備專門征收物業(yè)稅的人員，來研究掌握物業(yè)稅的具體征管模式。筆者認為物業(yè)稅的開征，要輔之于住房，銀行存款實名制的落實，凡是在房產(chǎn)所在地有穩(wěn)定收入的業(yè)主應(yīng)實行源頭控管，可通過行政、企事業(yè)單位等從工資卡中代扣代繳；不在房產(chǎn)所在地以及無固定收入的業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)稅，建議由物業(yè)管理部門代征代繳；對拒不繳納物業(yè)稅的單個業(yè)主，應(yīng)完善相當(dāng)法律法規(guī)，由地稅部門采取一定的強制措施，其他部門協(xié)作配合，來保證物業(yè)稅的順利實施。
總而言之，物業(yè)稅的出臺絕非一日之功，需要對各地不同住房情況進行分析和，解決目前就“房”和“地”分別征稅帶來的稅制不規(guī)范問題，更好地促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和稅制日臻完善，達到二者和諧的目的。
開征物業(yè)稅后，將被納入預(yù)算管理，因此支出大受限制，這顯然是地方政府不愿看到的；其次是要解決好建設(shè)、國土部門的利益和相互協(xié)作，做好房價地價合一評估的技術(shù)難點；另外，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各稅種的精簡合并，對稅務(wù)機關(guān)也有一定的影響。
（三）如何有效監(jiān)管土地投機是稅制改革過程中政府應(yīng)關(guān)注的問題。物業(yè)稅制的改革，將以往在房價當(dāng)中一次性繳納的稅費包括地價，將按年收費，這樣一來，將土地財富平均到每一屆政府，每一代人手中，從這個意義講有利于保證房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。但稅制改革，購房者的購置成本降低而開發(fā)商的開發(fā)成本則降得更直接、更明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量在短時間內(nèi)有可能大幅度增加，刺激購房者的需求，市場對土地的需求增加必然導(dǎo)致新的“圈地運動”，因此在推行物業(yè)稅制改革過程中，應(yīng)輔之于土地等其他體制的同時改革，制定土地定量供應(yīng)制度，防止物業(yè)稅制改革過程中的土地投機。
（四）物業(yè)稅的開征還應(yīng)考慮如何保障低收入群體的生存居住問題。實行物業(yè)稅后，由于房屋的使用成本提高，與之相應(yīng)，房租也必然有所提高，而租房市場恰恰是以低收入者為主要承租對象，過高的房租不利于住房資源的市場化流動。因此政府應(yīng)解決物業(yè)稅與房租價格的問題，如不能考慮普通民眾和窮人的利益，那么物業(yè)稅將會走入“劫貧濟富”的誤區(qū)。解決這一問題，一方面，政府可通過開發(fā)經(jīng)濟適用房、規(guī)范二手房市場來解決城市低收入群體的居住問題，另一方面，可以在農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)中心村、在城市建農(nóng)民公寓來解決農(nóng)村及農(nóng)民工的居住問題。
此外，物業(yè)稅的征管難度大也是一個不容忽視的問題。物業(yè)稅的開征在技術(shù)和操作上還存在較大的困難，主要是監(jiān)管難度大，個人賬戶監(jiān)控復(fù)雜。從目前的條件來看，物業(yè)稅一旦向個人開征，除非是直接從個人工資卡里扣除，否則將很難征收到位，但許多房產(chǎn)擁有者并沒有工資卡。因此開征物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)充分考慮具體的征管模式，同時還應(yīng)考慮物業(yè)稅的稅基、稅率、稅賦、起征點、減負數(shù)額等，否則將達不到完善稅制的預(yù)期目標(biāo)。
三、開征物業(yè)稅的幾點建議
（一）立足民意，做好宣傳。作為普通的購房者而言，他們在購房時根本不知道將來要支付的物業(yè)稅是多少，如果將來房產(chǎn)所在地升值，就必須繳納更多的稅，甚至存在著繳不起稅的潛在風(fēng)險。因此有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向社會各界長時間、大范圍地宣傳物業(yè)稅的基礎(chǔ)知識，引導(dǎo)、消除居民的矛盾心理，相關(guān)部門應(yīng)在充分調(diào)研、征求各方意見的基礎(chǔ)上，進行試點，取得經(jīng)驗后，再全面推廣。
（二）物業(yè)稅的出臺必須脈絡(luò)清晰、新老劃斷。開征物業(yè)稅的同時，要相應(yīng)取消有關(guān)收費，也就是說，物業(yè)稅和現(xiàn)行的某些稅費是有關(guān)系的，但也不是完全由土地出讓金演化而來，因此，在物業(yè)稅的設(shè)計上，必須交待清楚，在出臺物業(yè)稅之后，相應(yīng)的取消了哪些收費，做到脈絡(luò)清楚。如果取消的收費里面包括土地出讓金，那么，就必須新老劃斷。因為之前的房子已經(jīng)繳了70年或者50年的土地出讓金，如再征收物業(yè)稅，存在重復(fù)征稅的嫌疑。
（三）物業(yè)稅的出臺必須有一個以面積為計量單位的起征點。新出臺的物業(yè)稅，不能加重普通百姓的負擔(dān)，這個觀點應(yīng)該成為有關(guān)方面的共識�？梢詤⒄諅�人所得稅起征點的做法，對普通百姓的住房在一定的范圍內(nèi)少征稅，或者零征稅。更進一步的技術(shù)問題是，對普通百姓免稅的起征點，征收的依據(jù)是什么？是以價值為征稅依據(jù)，還是以面積為征稅依據(jù)。雖然一些外國政府物業(yè)稅的征收，主要是以物業(yè)的價值為征收依據(jù)，但是具體到中國普通百姓的免征點，筆者認為，還是應(yīng)該以面積為起征依據(jù)。這主要是因為不同的地段房價不同，而很多普通百姓的住房幾十年傳承下來的，不容易改變地點，這是否意味著城里的百姓就要付出城外百姓兩到三倍的物業(yè)稅，如果這樣設(shè)計，當(dāng)然是不合情理的。因此對普通百姓的居住用房，必須有一個以面積為計量單位的起征點，這個起征點不但要保證一個家庭最低的面積需要，對那些單身成年人、離婚帶孩子的成人以及其他情況，都應(yīng)該有相應(yīng)的照顧。另外還需保留對公共設(shè)施、軍事部門、行政機關(guān)等用房用地的免稅。
（四）各部門之間相互配合，解決物業(yè)稅的開征在技術(shù)和操作上的難題。物業(yè)稅的改革需要與之相適應(yīng)的配套政策方面的改革，特別是涉及到建設(shè)、國土、地方政府等各方面的切身利益，應(yīng)由中央出臺相關(guān)的政策進行宏觀調(diào)控，來保證物業(yè)稅改革的順利實施。在此基礎(chǔ)上，把物業(yè)稅開征涉及的房屋值進行評估，確定評估標(biāo)準(zhǔn)、評估單位以及房屋權(quán)屬確認等一系列基礎(chǔ)性的技術(shù)性，解決稅基問題。開征物業(yè)稅后，地稅部門應(yīng)配備專門征收物業(yè)稅的人員，來研究掌握物業(yè)稅的具體征管模式。筆者認為物業(yè)稅的開征，要輔之于住房，銀行存款實名制的落實，凡是在房產(chǎn)所在地有穩(wěn)定收入的業(yè)主應(yīng)實行源頭控管，可通過行政、企事業(yè)單位等從工資卡中代扣代繳；不在房產(chǎn)所在地以及無固定收入的業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)稅，建議由物業(yè)管理部門代征代繳；對拒不繳納物業(yè)稅的單個業(yè)主，應(yīng)完善相當(dāng)法律法規(guī)，由地稅部門采取一定的強制措施，其他部門協(xié)作配合，來保證物業(yè)稅的順利實施。
總而言之，物業(yè)稅的出臺絕非一日之功，需要對各地不同住房情況進行分析和，解決目前就“房”和“地”分別征稅帶來的稅制不規(guī)范問題，更好地促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和稅制日臻完善，達到二者和諧的目的。
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