決定較高房?jī)r(jià)水平的主導(dǎo)力量：12個(gè)中國(guó)特色的因素

　　有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展問(wèn)題的爭(zhēng)論近些年始終沒(méi)有停息過(guò)。政府必須透過(guò)泡沫般的情緒化言論，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)形勢(shì)形成科學(xué)認(rèn)識(shí)，否則許多不科學(xué)、不合理的言論可能誤導(dǎo)甚至脅持政府的宏觀決策。我認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)水平較高，但導(dǎo)致這一現(xiàn)狀的主要原因是目前存在著１２個(gè)具有中國(guó)特色的影響因素，而且它們疊合在一起發(fā)揮作用。所以，簡(jiǎn)單地與國(guó)外、與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)比較是不科學(xué)的。

　　一、六大國(guó)情背景決定了長(zhǎng)期的明顯的求大于供局面　　

　　所謂“六大國(guó)情背景”，是指人多地少、人口繼續(xù)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加劇、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城鄉(xiāng)收入差異嚴(yán)重、家庭規(guī)模小型化等６個(gè)明顯體現(xiàn)現(xiàn)階段中國(guó)發(fā)展背景與特點(diǎn)的因素。中國(guó)人均占有土地面積不足世界平均數(shù)的１／３，如果與俄羅斯、加拿大、美國(guó)這些國(guó)家比，差距就更明顯了。在土地問(wèn)題上，我們的國(guó)策是“一要吃飯，二要建設(shè)”，也就是說(shuō)農(nóng)業(yè)是第一位的，要先保吃飯問(wèn)題。這么大的國(guó)家，如果糧食短缺，需要大量進(jìn)口，可能就不是一個(gè)外匯或者經(jīng)濟(jì)問(wèn)題了。國(guó)內(nèi)的穩(wěn)定問(wèn)題不說(shuō)，中國(guó)還必然會(huì)受到西方大國(guó)的要挾，在政治上、外交上、國(guó)家安全上甚至領(lǐng)土完整上付出大的代價(jià)。１９９４、１９９５年，美國(guó)人萊斯特·Ｒ·布朗連續(xù)發(fā)表了兩篇表達(dá)同一思想的驚世駭俗的文章——《誰(shuí)來(lái)養(yǎng)活中國(guó)——當(dāng)２０３０年中國(guó)糧食問(wèn)題成為世界問(wèn)題的時(shí)候》、《未來(lái)的限制》。這兩篇文章再次提醒我們，放松耕地控制是不對(duì)的。中國(guó)已經(jīng)成為糧食凈進(jìn)口國(guó)，嚴(yán)格保護(hù)耕地的意義已經(jīng)不止停留在紙面上。要嚴(yán)格控制耕地，控制城市規(guī)劃面積，可用于城市建設(shè)的土地就受到限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就受到限制，供給的增長(zhǎng)就受到了限制。

　　另一方面，中國(guó)的人口卻在繼續(xù)增長(zhǎng)，在這種人口的機(jī)械增長(zhǎng)過(guò)程中，城市人口必然隨之增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就要增加。除了機(jī)械增長(zhǎng)外，還有個(gè)結(jié)構(gòu)變化問(wèn)題，也就是城市化問(wèn)題。中國(guó)城市化已進(jìn)入加速發(fā)展期，城市化率已由１９９３年的２８％提高到２００３年的４０．５％。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００３年，中國(guó)共有建制市６６０個(gè)，同年，中國(guó)總?cè)丝跒椋保玻�９億，其中市鎮(zhèn)人口為５．２億。２００３年城市人口上升了１．５個(gè)百分點(diǎn)，大約增加了２０００萬(wàn)。但中國(guó)的城市化也需要二、三十年的過(guò)程。它會(huì)帶動(dòng)投資熱，當(dāng)前８０％左右的中長(zhǎng)期投資就都與城市住房、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)。它還會(huì)帶動(dòng)重工業(yè)的再次發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)。而消費(fèi)升級(jí)又帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的高速發(fā)展，當(dāng)然也要房地產(chǎn)業(yè)作支撐。

　　中國(guó)還處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)階段。改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)的增長(zhǎng)速度世界第一，而且這種趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)下去。如果中國(guó)致力于構(gòu)建緣西邊境國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作帶，至少會(huì)在經(jīng)濟(jì)不過(guò)剩的情況下再高速增長(zhǎng)２０年。世界經(jīng)驗(yàn)表明，經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)需要超前發(fā)展以提供固定資產(chǎn)支撐。房地產(chǎn)也不可能不發(fā)展，因?yàn)檫@一階段收入增長(zhǎng)快，住房需求必然旺盛。

　　再就是城鄉(xiāng)收入差異問(wèn)題。中國(guó)這個(gè)問(wèn)題很?chē)?yán)重，而且未來(lái)１０年內(nèi)不可能解決。不僅僅是農(nóng)業(yè)產(chǎn)量低、糧食不值錢(qián)問(wèn)題，農(nóng)村土地少、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會(huì)也很少，而城市就業(yè)機(jī)會(huì)多，失業(yè)了政府還幫助再就業(yè)，而且有失業(yè)保險(xiǎn)、最低生活保障、各種救濟(jì)等。這么大的誘惑當(dāng)然農(nóng)民爭(zhēng)著進(jìn)城了。進(jìn)城就得有房住，不管是租房還是買(mǎi)房。

　　最后，我們看家庭規(guī)模小型化傾向。目前，核心家庭和丁克家庭在中國(guó)城市家庭結(jié)構(gòu)中高達(dá)６０％以上，而且有增加的趨勢(shì)。這種社會(huì)變革使中國(guó)傳統(tǒng)的大家庭結(jié)構(gòu)受到?jīng)_擊，增加著對(duì)住房的需求。家庭結(jié)構(gòu)愈小，人均消費(fèi)面積愈大。即使是兩口之家，也需要廚房、客廳、廁所以及過(guò)道等。因此即使人口總量不變，小家庭結(jié)構(gòu)的大量出現(xiàn)也會(huì)引起住宅需求的增加。

　　二、三大制度背景從時(shí)間、空間兩個(gè)角度極大地抬升了需求水平

　　三大制度背景是指住房制度改革、金融制度改革（金融深化）和社會(huì)福利制度現(xiàn)狀對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響。前兩個(gè)因素從時(shí)間角度將原本該均勻分布在幾十年時(shí)間段的住房需求擠壓到當(dāng)前較短的大約２０年左右甚至更短的時(shí)間實(shí)現(xiàn)，特別是最近幾年是典型的“噴發(fā)期”；后一個(gè)因素則從空間角度將分布在全社會(huì)的住房需求吸附城鎮(zhèn)中實(shí)現(xiàn)。這促進(jìn)了城市化的進(jìn)程，但與城市化本身的起因是不同的，是農(nóng)民階層對(duì)城鄉(xiāng)社會(huì)福利分配不公的本能反映。

　　傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制

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