寫字樓租賃經(jīng)營(yíng)可行性分析

　　一、寫字樓租賃市場(chǎng)

　　大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設(shè)點(diǎn)，但外租外銷型寫字樓的供應(yīng)則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側(cè)。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層�，F(xiàn)6至9層為BSF中國(guó)有限公司承租；10至12層業(yè)主安惠公司計(jì)劃自用；1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進(jìn)駐銀行、餐飲等；3層也已出租過(guò)半，分別由歐德油儲(chǔ)、三菱麗陽(yáng)和平安保險(xiǎn)承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國(guó)標(biāo)級(jí)寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設(shè)施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對(duì)外租價(jià)為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月（不含空調(diào)使用費(fèi)），檔次和收費(fèi)均為本地之最，但因價(jià)格過(guò)高，除個(gè)別大型外資企業(yè)外還乏人問(wèn)津。其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場(chǎng)所在檔次及價(jià)格上均差異不大，通常在20-30元/㎡/月（簡(jiǎn)裝/精裝），辦公條件普遍比較簡(jiǎn)陋，管理費(fèi)也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30-40元/㎡/月（簡(jiǎn)裝/精裝），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月，無(wú)中央空調(diào)、熱水等設(shè)施，停車場(chǎng)也不完善，正式開盤5個(gè)月來(lái)租售業(yè)績(jī)約近三分之一。

　　二、租賃經(jīng)營(yíng)策略

　　我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262.84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫字樓形象，加之?dāng)?shù)家大型外企在此辦公，故對(duì)高端客戶的吸引力較大。由于本地寫字樓租賃市場(chǎng)總體市道還較弱，新進(jìn)入的企業(yè)特別是有實(shí)力的企業(yè)數(shù)量不大，而寫字樓的供應(yīng)量還在持續(xù)增長(zhǎng)，形勢(shì)不容樂(lè)觀。受南海石化項(xiàng)目帶動(dòng)，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)來(lái)大亞灣考察，其中不乏世界級(jí)企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未確定，現(xiàn)階段設(shè)點(diǎn)進(jìn)駐的可能性很小。因此預(yù)計(jì)近期難有大面積承租寫字樓的機(jī)會(huì)，租賃市場(chǎng)仍以中小企業(yè)為主。伴隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)折性變化。南海石化項(xiàng)目在下半年投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，投資265億元的中海油煉油項(xiàng)目也要在上半年啟動(dòng)建設(shè)。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會(huì)逐一正式落腳本地，屆時(shí)寫字樓的高端租賃市場(chǎng)預(yù)期看好，我公司也正積極與中海油等有關(guān)企業(yè)進(jìn)行對(duì)接聯(lián)絡(luò)，爭(zhēng)取引進(jìn)。我方的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對(duì)方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和充足的開發(fā)經(jīng)費(fèi)，具備配套物業(yè)和經(jīng)營(yíng)資源，與之相比我方除價(jià)格外無(wú)其他優(yōu)勢(shì)。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時(shí)間上及雙方的目標(biāo)客源接近，勢(shì)必與我方在市場(chǎng)爭(zhēng)奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。寫字樓的營(yíng)銷渠道主要有二個(gè)：自主經(jīng)營(yíng)和外包與代理結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報(bào)可觀，問(wèn)題是與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比處于信息劣勢(shì)；外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機(jī)會(huì)更多，但會(huì)降低單位回報(bào)率。通過(guò)前段時(shí)間的市場(chǎng)推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項(xiàng)目組、大亞灣財(cái)政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。我方正與大亞灣惠橋公司等一些機(jī)構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對(duì)方均有此意愿，但也對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況持謹(jǐn)慎態(tài)度，同時(shí)認(rèn)為明年上半年形勢(shì)較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應(yīng)做好散戶租賃業(yè)務(wù)。現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長(zhǎng)期閑置不動(dòng)，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進(jìn)入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對(duì)大型高端企業(yè)也具有更強(qiáng)的吸引力，安惠公司投資1700萬(wàn)元精裝修寫字樓和公寓引進(jìn)中海殼牌和BSF公司即可作為佐證。因此急需進(jìn)行寫字樓裝修，至少應(yīng)將公共部位精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機(jī)會(huì)，盤活寫字樓資產(chǎn)。
　　
　　三、成本與價(jià)格

　　經(jīng)測(cè)算，安惠寫字樓精裝修成本應(yīng)在520元/㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層1250㎡計(jì)，單層投資約為65萬(wàn)元。若只進(jìn)行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修，則成本會(huì)

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