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小區(qū)業(yè)委會年度工作總結(jié)及工作計劃
小區(qū)業(yè)委會年度工作總結(jié)及工作計劃
各位代表，社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、以及到會的熱心業(yè)主大家上午好!
我受業(yè)委會委托、對于業(yè)委會2018年工作情況及2019年工作計劃向大家匯報。
一、2018年工作回顧
瑜憬灣花園新的一屆業(yè)委會在上級各行政部門的支持和關(guān)心指導(dǎo)下，我們根據(jù)年初提出的小區(qū)實現(xiàn)三個提升的目標進行一一落實。在具體實施工作過程中，我們的業(yè)主代表、各專業(yè)組成員以及廣大熱心業(yè)主對我們的工作給予了極大的關(guān)心、支持，在大家的幫助下，業(yè)委會2018年的各項工作計劃基本達到了預(yù)期的目標，下面我分五個方面向大家匯報：
�。ㄒ唬┘訌姌I(yè)委會成員自身建設(shè)
加強業(yè)委會成員自身建設(shè)是做好工作的基礎(chǔ)條件，特別對我們這屆新的業(yè)委會新手多，而且人手少就顯得尤為重要。這方面我們著重從三方面著手：
1. 認真學(xué)習(xí)
業(yè)委會全體人員認真學(xué)習(xí)住建部的業(yè)委會工作指導(dǎo)規(guī)則，以及江蘇省、無錫市二級物業(yè)管理條例等有關(guān)法律法規(guī)，通過學(xué)習(xí)來熟悉掌握業(yè)委會工作要求。
2. 自律自強
業(yè)委會一班人堅持自律自強，勤儉辦事的原則，管好用好小區(qū)的經(jīng)營性收入，管控好全體業(yè)主的維修基金：
至2017年6月30日止，上一屆業(yè)委會結(jié)存經(jīng)營性收入36.15萬元；2018年度本屆業(yè)委會經(jīng)營性收入16.65萬元，用于支付2018年度業(yè)委會辦公費及委員交通通信補貼費8.74萬元，累計結(jié)存44.06萬元。
至2017年6月30日，上屆業(yè)委會大修理基金本金3724.14萬元，利息543.99萬元。2018年度本屆業(yè)委會大修理基金本金無變化，利息增加60.96萬元，大修理基金利息支付65.83萬元，利息部分結(jié)存539.12萬元。
通過業(yè)委會對維修基金嚴格管控，目前確保維修基金本金基本不減少，利息余額有增加。在工作中秉承一心為廣大業(yè)主辦實事、辦好事的原則，自覺遵守業(yè)主代表大會通過的《議事規(guī)則》、《工作規(guī)則》，管理規(guī)約的各項規(guī)定。認真履行一個委員的職責(zé)。
3. 加強團結(jié)，形成合力。
業(yè)委會成員之間做到相互團結(jié)，形成合力，全體委員參加和開好每月工作例會，同時、針對突出事件以及業(yè)主代表反映急切的問題，業(yè)委會經(jīng)常性開展不定期會議，討論解決方案�？傊磺泄ぷ鲊栏癜醇w決議去展開。繼續(xù)發(fā)揮無私奉獻精神始終把全體業(yè)主的共同利益放在首位。
�。ǘ┩晟菩^(qū)設(shè)施、設(shè)備方面
我們小區(qū)大部分區(qū)域業(yè)主入住使用已有10年，入住最短的區(qū)域也將近5年，如何保持和延長他們的使用功能和使用壽命，是擺在我們業(yè)委會面前的一項重要工作，具體做法我們從兩個方面入手：一方面抓好督促和協(xié)助物業(yè)企業(yè)加強對現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備的維護，通過維護來提高設(shè)施的使用壽命，另一方面是對主要設(shè)施、設(shè)備請專業(yè)單位進行評估，并按評估結(jié)果進行分類。
通過評估對發(fā)現(xiàn)有些設(shè)施已無法滿足業(yè)主使用需要，特別是危及安全的，則選擇建議改造。按此方法我們在過去的一年里先后對下列設(shè)施、設(shè)備列入了維修和改造。
1、對上一屆業(yè)委會未竣工的1～2期監(jiān)控設(shè)備改造項目的跟進工作，并督促物業(yè)讓施工方抓緊完成。目前，該項目已于2018年9月交付試運行，并對運行中發(fā)現(xiàn)的問題讓施工方進行整改，目前該設(shè)施已基本達到設(shè)計要求，而且監(jiān)控的清晰度和影像資料保存時間均能滿足公安部門的要求，并每月為地區(qū)公安派出所提供備文資料。這也為我們小區(qū)的安全技術(shù)防范方面業(yè)主多了一份保障。目前已報請市物管中心審計和驗收。
2、對3～5期木棧道的改造項目的跟進。該項工作已于2018年4月基本完工。再有就是對二期木棧道的工程改造，加上2016年初改造完工的1～2期木棧道，小區(qū)所有景觀區(qū)域里又展現(xiàn)了應(yīng)有的景色，業(yè)主又能愉悅行走。
3、督促物業(yè)在3～5期的監(jiān)控設(shè)施在評估結(jié)果出來之前，對探頭缺失的部分進行補缺。讓3～5期業(yè)主在安全方面得到保障。
4、督促物業(yè)針對4～5期部分房屋有10多處外墻出現(xiàn)的脫皮現(xiàn)象，報請了開發(fā)商并安排了修復(fù)。
5、根據(jù)業(yè)主反映所在單元門廳頂部有脫落，門及門框油漆有脫落生銹訴求，經(jīng)對一、二期各單元進行了核查，業(yè)主所反映如實，如不及時維修會對居住環(huán)境造成影響，而且鋼結(jié)構(gòu)部件部分的生銹會腐蝕斷裂，針對此情況，我們要求物業(yè)分類分別列出維修方案。根據(jù)所列方案要求物業(yè)先在一期征得業(yè)主同意后，先行進行維修，其他區(qū)域再分批進行，涉及費用開發(fā)商和業(yè)主分別承擔(dān)。該項工作已于2018年10月前已完成。
6、督促物業(yè)對一期外圍已生銹的圍欄完成了油漆防護。
7、督促物業(yè)對建筑路旁的建筑垃圾堆場，這一年多來一直影響著業(yè)主的正常生活，在社區(qū)的支持下物業(yè)安排施工完成了改造工作，業(yè)主的生活環(huán)境得到了改善。
8、督促物業(yè)對二次供水，針對低區(qū)供水不穩(wěn)定，經(jīng)常有低區(qū)的業(yè)主在晚間洗澡出現(xiàn)短暫低水壓出水，影響了正常使用的情況，請專業(yè)單位進行檢查、評估，并盡快解決。目前這項工作正當(dāng)在征得業(yè)主同意后準備實施改造時，自來水公司落實市政府惠民工程已于今年3月初接管了小區(qū)的二次供水系統(tǒng)�，F(xiàn)該系統(tǒng)由自來水公司接管后我們業(yè)主從今后不再承擔(dān)維修、更新的一切費用了。這是全體業(yè)主的一件大好事。
9、督促物業(yè)對消防設(shè)施在2017年出現(xiàn)管內(nèi)水壓不足，先應(yīng)急增裝止回閥后是否能確保安全使用，年初要求他們回頭看。認真關(guān)注該系統(tǒng)狀況，認真查找滲漏點，消防系統(tǒng)是否完好，這是涉及小區(qū)所有業(yè)主的防火安全的頭等大事，目前該系統(tǒng)已于今年底查找中發(fā)現(xiàn)有多處地下管道滲水嚴重，在經(jīng)專業(yè)單位認定無法維修的情況下，實施應(yīng)急搶修，通過搶修當(dāng)前已確保水壓能夠正常使用。當(dāng)前該項工作已大部分完成。尚存留一些掃尾的后續(xù)工作，當(dāng)然，此項管道改造是可以用應(yīng)急程序先做后補手續(xù)，但在做法上是有一定欠缺，我們已要求物業(yè)在以后凡改造項目必須先報請業(yè)委會召開有相關(guān)專業(yè)人員參加的論證會議，這樣可取得更好的效果。
10、針對個別單元門頭、大廳墻磚有脫落，我們根據(jù)現(xiàn)場查看，發(fā)現(xiàn)墻磚，特別是門頭用墻磚裝飾的貼面磚存在脫落的可能，而且會危及人身安全，針對此情況，我們督促物業(yè)讓開發(fā)商拿出維修方案，派員維修，目前已有單元完成了維修工作。
�。ㄈ┳龊眠x聘物業(yè)企業(yè)工作
聘用好物業(yè)企業(yè)是業(yè)委會根據(jù)業(yè)主代表大會決議的一項重要工作，今年上半年我們對選聘工作重點從兩個方面入手：
一是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二是按服務(wù)質(zhì)量標準，服務(wù)費的價格等要求簽訂好物業(yè)服務(wù)聘用合同。第一點在選擇確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面，我們小區(qū)原南京棲霞建設(shè)物業(yè)服務(wù)股份有限公司無錫分公司是2014年上一屆1～4期業(yè)委會代表業(yè)主聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時也是5期開發(fā)商聘用的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對于目前業(yè)主是否希望繼續(xù)聘用棲霞物業(yè)為小區(qū)服務(wù)企業(yè)，另棲霞物業(yè)是否還愿意以原收費價格、原服務(wù)質(zhì)量標準繼續(xù)服務(wù)，特別是1～4期定的物業(yè)服務(wù)費是2008年的標準。針對此類情況，我們首先征求全體業(yè)主意見，經(jīng)過近半月的征求，絕大部分業(yè)主希望續(xù)聘棲霞物業(yè)繼續(xù)為小區(qū)服務(wù)，另一方面為了維護業(yè)主的利益，聯(lián)系棲霞物業(yè)，要求2個不變?yōu)榍疤幔杭捶⻊?wù)質(zhì)量標準（分1-4期的服務(wù)質(zhì)量內(nèi)容，5期的服務(wù)質(zhì)量內(nèi)容）不變，確定服務(wù)價格不變?yōu)榍疤徇M行協(xié)商，為減輕5期業(yè)主的負擔(dān)，我們將5期公共水電費單列按實核算，將結(jié)余部分用以補充5期維修資金，實行�？顚Ｓ�，這一項約可為5期業(yè)主節(jié)約近0.2元一平方米一個月，在達成共識的基礎(chǔ)上雙方簽訂了聘用合同。
�。ㄋ模┒酱佟f(xié)助物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)，提升業(yè)主滿意度
我們瑜憬灣是一個宜居小區(qū)，環(huán)境優(yōu)雅。但小區(qū)由于是分期開發(fā)，分期交付，早的1～2期近10年，3期約8年，最晚交付的5期也5年以上，就我們使用的設(shè)備、設(shè)施、房屋在不同程度上均出現(xiàn)機件的老化、外形退化，關(guān)于主要設(shè)施、設(shè)備的維修改造，我在前面已向大家匯報了，現(xiàn)就日常的物業(yè)服務(wù)工作如何讓我們業(yè)主滿意，具體做法是我們督促、協(xié)助物業(yè)提升滿意度方面，主要查兩個方面：
一是查看在接待業(yè)主訴求的記錄，并是否做到事事有人管，件件有落實，事后有回訪。二是看現(xiàn)場，我們年內(nèi)多次組織相關(guān)專業(yè)協(xié)調(diào)組成員分別對綠化、保潔、設(shè)備、設(shè)施的運行情況，通過查記錄，查現(xiàn)場同時將專業(yè)協(xié)調(diào)組人員的意見和要求，書面提供物業(yè)進行整改。平時我們還與物業(yè)建立定期碰頭，共同商量，研究解決業(yè)主的訴求。
總之，在廣大業(yè)主代表、廣大熱心業(yè)主共同參與下，再加上物業(yè)企業(yè)自身工作的提高，比如：物業(yè)共接受業(yè)主室內(nèi)報修386起，公共報修1472起，電梯報修3455起，智能化報修969起，建議投訴30起，總計7791起。除少數(shù)待解決外，其余基本已落實解決。2018年度業(yè)主的滿意度有了良好的結(jié)果。
（五）共建平安小區(qū)
瑜憬灣花園是我們?nèi)w業(yè)主共同家園，建設(shè)平安小區(qū)我們既要有一個好的物業(yè)管理和服務(wù)，同時需要我們每個業(yè)主關(guān)心小區(qū)、愛護小區(qū)，共同來建設(shè)好美好家園。為實現(xiàn)這一目標，年初我們重新調(diào)整和充實紅袖標義務(wù)志愿者隊伍，又重新組建了法律、審計、宣傳、環(huán)境綠化、工程綜治等專業(yè)協(xié)調(diào)工作組，發(fā)揮他們熱心和積極性來帶動全體業(yè)主自覺遵守管理規(guī)約，來關(guān)心、愛護小區(qū)，為共創(chuàng)共建平安小區(qū)作努力。
2018年的工作取得了一定成效，對照要求還有一定差距，其主要反映在兩個方面：
第一方面是：1、開發(fā)商原計劃在2018年下半年從東大門101崗到103崗路面進行改造，由于技術(shù)問題還未能啟動，其原因：（1）根據(jù)路政專業(yè)單位發(fā)現(xiàn)，原面包磚路基不能光壓實后鋪設(shè)瀝青，這樣會影響使用質(zhì)量，要從根本上保證質(zhì)量，必須重做路基。（2）如重做路基有兩個問題，一是大型機械無法進場，二是施工周期長，同時會影響業(yè)主的正常使用，也影響治街商輔的正常營業(yè)。開發(fā)商針對此情況正在重新確定新的方案來實施改造，但目前只能待新方案完成后，再分別實施了。
2、原計劃委托物業(yè)選擇專業(yè)公司，在2018年要啟動機動車出入改造車牌自動識別，其方案在論證過程中，先后參觀了其他小區(qū)車牌識別系統(tǒng)使用情況，在了解中發(fā)現(xiàn)，這種自動識別系統(tǒng)有時會出現(xiàn)故障，這一情況提醒我們在選擇供應(yīng)商時一定要嚴謹，我們要求物業(yè)一定要選擇，質(zhì)量要可靠，價格要公正，服務(wù)要好的供應(yīng)商來安裝小區(qū)的車牌識別系統(tǒng)，這一方案近期將提請專業(yè)會議進一步論證再定。
3、三期地下車庫地坪，開發(fā)商委托物業(yè)督促施工方原計劃2018年上半年進行整修，由于原方案設(shè)計上有問題，目前已按新的方案正在施工中，預(yù)計今年8月左右可完成整修工作，在這過程中我們將會跟進。
第二個方面，我們宣傳工作做得不到位，我們業(yè)委會成員平時所做的工作未能及時傳遞給廣大業(yè)主，這樣由于信息不對稱，業(yè)主對我們的工作某些方面產(chǎn)生了誤解。這一方面工作我們設(shè)想：在2019年下半年申請設(shè)立公眾號，在小區(qū)內(nèi)歡迎小區(qū)業(yè)主加入，我們將業(yè)委會的工作、小區(qū)物業(yè)動態(tài)通過這一平臺告知全體業(yè)主，讓業(yè)主分享業(yè)委會的工作，總之，業(yè)委會的工作是無止境的，我們將在新的一年里去努力把工作做得更好。
二、2019年工作計劃
2019年是我們這屆業(yè)委會完成任期內(nèi)工作關(guān)鍵一年，在這一年里，我們將圍繞三個重點開展工作。即：圍繞1、繼續(xù)完善小區(qū)的設(shè)備、設(shè)施；2、繼續(xù)提升物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量方面；3、共創(chuàng)、共建平安小區(qū)。
�。ㄒ唬⒗^續(xù)完善小區(qū)的設(shè)備、設(shè)施工作
1、督促協(xié)助物業(yè)年內(nèi)完成三期地下車庫的整修工作，對在維修中的工程質(zhì)量和進度，我們將會跟蹤，同時歡迎我們的業(yè)主代表、熱心業(yè)主給于關(guān)注，該項費用將由開發(fā)商承擔(dān)
2、督促協(xié)助物業(yè)對3～5期的監(jiān)控設(shè)施，委托專業(yè)公司完成對現(xiàn)狀的評估，計劃在6月底前拿出評估結(jié)果，到時我們將召集專業(yè)工作人員商討，并把結(jié)果向業(yè)主公示。
3、繼續(xù)對東大門101崗—103崗地坪改造方案的跟進，我們將會努力督促開發(fā)商早日啟動改造計劃。
4、督促協(xié)助物業(yè)早日將機動車出入口道閘，按業(yè)主要求改造成車牌識別自動抬桿的改造方案，早日提供業(yè)主選擇、確認，該項計劃將在5月完成。
5、督促協(xié)助物業(yè)對消防設(shè)施改造的方案、材質(zhì)、施工的質(zhì)量等，我們將組織專業(yè)人員進行審核，計劃在5月份完成。
6、我們將對物業(yè)安排施工中的一期景觀區(qū)域內(nèi)的剩余木制品的2次改造工作的跟進，爭取讓施工單位按質(zhì)、按時完成改造，讓業(yè)主早日安全使用。
7、繼續(xù)督促協(xié)助物業(yè)加強對電梯維保方的監(jiān)督檢查，年內(nèi)將安排工程組人員開展檢查，與維保方一起做好一次安全使用電梯的宣傳工作，大家共同努力，讓電梯運行更安全，通過科學(xué)維保，延長電梯的使用壽命，并努力減少維修費用。
8、協(xié)助物業(yè)對二次供水由自來水公司接管后，后續(xù)電費問題的確認及其他相關(guān)費用。通過由自來水公司接管后，能讓廣大業(yè)主真正能感受到不但用更放心，而且費用會減少的實惠。
9、針對業(yè)主對小區(qū)樹木存活率的問題、督促物業(yè)年內(nèi)做好小區(qū)樹木掛牌，通過這項措施，一方面起到有效管理，另一方面起到公益性宣傳。
(二)、繼續(xù)提升物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量方面
今年我們將認真做好三個方面的工作：
第一個方面是繼續(xù)督促協(xié)助、檢查物業(yè)在客戶服務(wù)方面，認真做好日常巡查中發(fā)現(xiàn)的問題，業(yè)主訴求的事，要求做到事事有人管，件件有落實，事后有檢查，有記錄。
第二方面是督促、協(xié)助物業(yè)1、加強小區(qū)綠化養(yǎng)護工作，年內(nèi)要求繼續(xù)對小區(qū)的草坪進行改善，提高小區(qū)草坪的綠化面積，對生長過高，過密的喬木加強修剪，另對原種植不合理、不科學(xué)的喬木，做好合理疏植，讓小區(qū)的綠化更美麗宜人。2、加強對保潔工作的監(jiān)督、檢查，讓小區(qū)環(huán)境更整潔，業(yè)主更滿意。3、督促和協(xié)助物業(yè)加強對保安工作的管理，提升小區(qū)業(yè)主的安全感和親切感。
第三方面是協(xié)助好物業(yè)開展的“五心”服務(wù)工作，讓物業(yè)開展的“五心”服務(wù)真正惠及全體業(yè)主，象今年春節(jié)前物業(yè)先后對小區(qū)50戶80歲以上獨居老人家庭上門送溫暖，在50戶業(yè)主內(nèi)心感受了這一溫暖。
(三)、共創(chuàng)共建平安小區(qū)
瑜憬灣花園是我們?nèi)w業(yè)主共同的家園，我們這屆業(yè)委會將通過上述工作，一是督促物業(yè)企業(yè)，在做好房屋共有部分、配套設(shè)備、設(shè)施、維護管理方面，通過物業(yè)企業(yè)加強維護和必要的更新改造，提高和完善其使用功能，通過物業(yè)企業(yè)加強對綠化保潔工作的監(jiān)督、檢查、考核、管理，把小區(qū)的環(huán)境面貌改善的更好，二是希望小區(qū)廣大業(yè)主、各自發(fā)組建的各種文體團隊、紅袖標義務(wù)志愿者等團隊，發(fā)揮自覺遵守管理規(guī)約，爭做文明業(yè)主，各樓道希望爭創(chuàng)文明樓道，大家一起來呵護小區(qū)的一草一本，愛護好小區(qū)各種物件，文明使用好公共設(shè)施、設(shè)備，通過業(yè)主的文明行動來共同爭創(chuàng)文明小區(qū)
對于爭創(chuàng)工作，會后我們將圍繞這一目標，把倡導(dǎo)文明的相關(guān)宣傳，通過我們業(yè)主代表分發(fā)到全體業(yè)主，爭取這項工作在2019年取得好的成果。
對前一階段用書面形式征求了全體業(yè)主代表對物業(yè)管理意見和建議139條，16個方面，我們將采納建議和意見，一方面反饋給物業(yè)，一方面將列入計劃加以落實，以后這種形式每年不少于2次，通過這種形式來讓我們?nèi)w代表共同關(guān)注業(yè)主的需求，關(guān)注小區(qū)的建設(shè)，再次再次謝謝大家。
為更好將這一項工作進行推進，我們決定設(shè)立一個公眾號，我們將通過這一公眾號及時地把業(yè)委會的工作信息通報給大家。
我相信通過上述工作，2019年的小區(qū)面貌將會有新的提高，小區(qū)的形象將會整體提升，業(yè)主的舒適度會進一步提升。
最后讓我們大家攜起手來，共同把我們的家園呵護好、創(chuàng)建好，明天將更好。
謝謝大家！
業(yè)委會 黃國良
2019.4.27
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