【實用】物業(yè)管理實習報告四篇
隨著人們自身素質(zhì)提升，報告十分的重要，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。我敢肯定，大部分人都對寫報告很是頭疼的，以下是小編精心整理的物業(yè)管理實習報告4篇，僅供參考，大家一起來看看吧。
物業(yè)管理實習報告 篇1
20xx年對于xx物業(yè)管理處來說是可喜的一年，是成功的一年，更是發(fā)展壯大的一年。一年來，我們順利的接管了軍創(chuàng)園1#、2#住宅樓，同時通過管理處全體員工的共同努力，進一步提高了公司的管理水平和服務水平，創(chuàng)建了一支優(yōu)秀的管理隊伍和操作人員，同時形成了服務門類較齊全、合理并且能夠相互配合的專業(yè)分工體系。一年來，我們以目標策略、內(nèi)部建設、外部協(xié)調(diào)、服務宗旨、信息采集、來訪接待為中心展開了一系列的工作。公司提出“緊抓目標、服務客戶，適時參與市場竟爭”的經(jīng)營理念，使管理處認識到了在市場經(jīng)濟體制下竟爭的殘酷性。
為了使物業(yè)管理處能緊跟公司步伐，并承受市場經(jīng)濟竟爭機制的洗禮。XX年初，物業(yè)管理處制訂了“管理有序，服務規(guī)范，創(chuàng)建品牌，提高效益”的工作目標，管理處全體員工認真遵循這一原則，同心協(xié)力、開拓進取，積極尋找新的利潤增長點，XX年工作在全體員工的不懈努力下，諸方面工作均取得了突破性和實質(zhì)性進展。
為了總結經(jīng)驗，尋找差距，規(guī)劃前景，促進XX年客服部工作再上一個新臺階，現(xiàn)將XX年工作總結如下：
一、以高效、優(yōu)質(zhì)的服務贏得新的利潤增長點
軍創(chuàng)園是集團公司開展較早的一個項目。小區(qū)面積不大，入住率雖不高，物業(yè)客服部通過這一年和業(yè)主的磨合，已經(jīng)形成較為成熟的管理運作模式，業(yè)主對物業(yè)公司也給予了認可。軍創(chuàng)園一直以一種較為平穩(wěn)的管理方式在運行。在相對的物業(yè)管理活動中突出業(yè)主至上的服務模式，只要求品牌不看中利潤。XX年中旬客服部整體思路做了調(diào)整，作為軍創(chuàng)園管理處客服部，即要保持客服部各項工作平穩(wěn)，又要創(chuàng)造相應的利潤。針對這種情況管理處立足現(xiàn)有的管理服務模式進行創(chuàng)新，以服務帶動管理費用的收繳，使業(yè)主感受到物業(yè)提供的超值服務，便于對設備設施不完善的彌補及管理處對費用適時進行上調(diào)。
二、開源節(jié)流，降低成本，提高效益
1、加強各項費用的收繳工作
鑒于物業(yè)管理是一個高投資、高成本、低回報的服務行業(yè)。要確保管理處工作持續(xù)正常進行，必須做好物業(yè)管理各項費用控制，并保證按時足額收繳。截止12月未管理處收費率達到80%以上。
2、厲行節(jié)約、降低成本
今年管理處全體員工，時刻樹立成本意識和節(jié)約意識。嚴格控制各項管理費用的支出，使各項費用支出降低到最低限度。通過管理處全體員工的汗水澆灌，軍創(chuàng)園上半年的工作扎實而富有成效。
目標策略
制定了以規(guī)模占領市場、以品牌鞏固市場的目標。
xx園管理處進駐石家莊市已近一年之余，規(guī)模的擴大至使我們對目標進行戰(zhàn)略性的分析，為此制定出了以規(guī)模占領市場，以規(guī)模出效益目標策略。
鞏固市場，創(chuàng)建品牌。品牌是以質(zhì)量為基礎，以形象為武器，為此，我處制定了零缺陷的目標，即服務零缺陷、操作零缺陷、設備零故障、安全零隱患、規(guī)章零違反的'五零缺陷，在此基礎上，建立了實現(xiàn)工作零缺陷的9步驟：
1、要求明確：業(yè)主不總是對的，但永遠是最重要的；完全滿足客戶的需求，并以此作為工作的出發(fā)點和歸宿。
2、預防在先：充分做好達到要求的各種準備，積極預防可能發(fā)生的問題。
3、一次做對：實施中要第一次做對，不能把工作過程當試驗場。
4、責任到位：把服務質(zhì)量目標分解，并落實到各部門、各崗位直至個人，按計劃分步實施。
5、強化培訓：對員工進行理念灌輸、知識教導、技能培訓。
6、嚴格檢查：實行個人自查、主管/經(jīng)理督查、行政管理中心考察；并分析結果，以明確問題、原因、責任。
7、循環(huán)檢討：定期對服務中存在的問題（尤其是業(yè)主投訴）及時糾正，并制定相應的預防措施。
8、整合組織：在直線型組織架構的基礎上，以客戶滿意為中心，完善“第一責任人”制度，加速信息交流的速度，突出全面質(zhì)量管理的思路。
9、規(guī)范操作：進一步完善操作規(guī)范。
“物業(yè)零缺陷”的實施將進一步提高服務質(zhì)量、提升公司的品牌形象，鞏固物業(yè)市場。
內(nèi)部建設
物業(yè)堅持以內(nèi)涵為立足之本，完善操作規(guī)程，不斷強化內(nèi)部建設。
一、人力資源，人力資源是公司發(fā)展的重要保證，是公司最重要的資源。但公司今年面對人員變動大、人員精減的壓力，公司積極開展培訓，承擔起職工“后教育”的使命，使員工“一專多能”，圓滿的完成了公司今年的任務。目前，公司內(nèi)部已經(jīng)建成了一支處理事務能力、管理能力較強的骨干力量。
二、法規(guī)遵守，公司今年積極與各方合作，進一步滿足運營的法規(guī)符合性要求。嚴格按照有關規(guī)章制度和條例來進行管理，進一步來約束生活中影響群體利。
物業(yè)管理實習報告 篇2
一、調(diào)研對象的基本情況
xx市xx物業(yè)管理有限責任公司成立于XX年5月，位于錫城北門楊木橋小區(qū)xx內(nèi)，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立核算、自負盈虧、自主經(jīng)營的獨立法人企業(yè)，資質(zhì)等級為三級，注冊資金為100萬元。
近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“優(yōu)質(zhì)高效、一流服務、信譽至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學歷，取得全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書的高素質(zhì)管理人才，造就了一支思想正、技術強、作風好的物業(yè)管理隊伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）、綠洲花園等小區(qū)，取得了良好的社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。面對行業(yè)競爭激烈、困難重重的物業(yè)管理市場，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。目前，我們正在積極準備iso9001質(zhì)量體系的認證工作，并已取得內(nèi)部審核員資格證書。公司承諾：嚴格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達標標準，制定和完善各項管理制度，充分利用現(xiàn)代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業(yè)主創(chuàng)造一個文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，營造一個賞心悅目的生活空間。會一如繼往、不斷創(chuàng)新，力爭為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務，進一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。
二、調(diào)研的目的和意義
“實習是檢驗真理的唯一標準”，學了三年的物業(yè)管理，總是想把所學的知識用到實習中去，這是我調(diào)研的目的之一；另外，想對現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會上的發(fā)展狀況做一個了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調(diào)研目的之二；物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會環(huán)境之間有一系列的問題需要解決。只是隨著社會經(jīng)濟進一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善，這樣，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實。我想通過此次實習，我會對物業(yè)管理有一個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯(lián)系實際，把自己所學用到社會實習中去，注意把書本上學到的`物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實習驗證所學的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。從小方面講，為自己以后能有一個美好的未來而努力；從大處講，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻自己微薄之力。
三、調(diào)研的方法和范圍
本次調(diào)研我主要調(diào)研分析了新橋物業(yè)各管理處開展物業(yè)管理有關工作的特點、方式、運作規(guī)律，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理也有了初步了解。在調(diào)研期間，我主要采用了現(xiàn)場采訪物業(yè)管理人員、進行現(xiàn)場調(diào)研等方式，完成了調(diào)研工作。新橋物業(yè)管理有限責任公司現(xiàn)在有三個管理小區(qū)，分別為xx、民豐西苑、綠洲花園。
四、調(diào)研的結果及分析
在實習期間，我深深體會到了新橋物業(yè)的優(yōu)勢，以及其在黃巷街道的影響。雖然新橋物業(yè)管理有限責任公司僅經(jīng)過了短短幾年的發(fā)展，卻取得了如此大的成績，這與新橋人辛勤工作勇于創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發(fā)現(xiàn)了這其中存在的一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問題，現(xiàn)總結整理如下：
第一、內(nèi)部管理不規(guī)范。首先，幾處的物業(yè)管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不明確，制度不健全，少有程序化、規(guī)范化的工作流程，大部分進行著簡單粗放的管理。其次，由于物業(yè)管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關系錯綜復雜，需要協(xié)調(diào)、處理的關系眾多，使得各物業(yè)處把大量的精力放在處理各種關系上，處理好這些關系當然有利于公司的發(fā)展，但當因此而忽視了內(nèi)部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業(yè)管理健康的發(fā)展。
第二、責權利不明。責權利不明是影響公司發(fā)展的主要障礙。例如：一些房屋維修問題、設施設備配套問題，都可以較好的協(xié)商解決。但更多的卻是使物業(yè)管理工作無法獨立開展，許多多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業(yè)管理服務質(zhì)量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。還有，各物業(yè)管理處內(nèi)部、各崗位之間責權不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，工作鏈斷檔，工作流程不流暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。
第三、缺乏專業(yè)的管理人員。由于企業(yè)從業(yè)人員，相對缺少專業(yè)知識，大部分是中途搞物業(yè)，盡管經(jīng)驗相對豐富，但缺乏系統(tǒng)的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業(yè)很少引進專業(yè)的管理人員，這就導致了服務意識較差，觀念創(chuàng)新匱乏，使得物業(yè)管理難以進入良性發(fā)展的軌道。
五、調(diào)研體會及建議
通過在實習中理論的研究和實習的磨合，我提出自己的幾點建議和方法：
1、建立規(guī)范、高效、專業(yè)化的隊伍，作好基礎管理是關鍵。優(yōu)秀的基礎管理是作好物業(yè)工作的基點而員工素質(zhì)則是優(yōu)質(zhì)服務的決定性因素，也是一個物業(yè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的壯大的關鍵。
�。�1）、規(guī)范服務人員形象，加大企業(yè)宣傳力度。規(guī)范形象包括儀表、語言、行為三個方面，儀表規(guī)范要求我們的服務人員要持證上崗，統(tǒng)一著裝，佩帶明顯的標志。語言形象要求服務接待人員要講普通話。比如說在服務人的電話接待中要首問“新橋物業(yè)，可以為您做什么”語言要盡量熱情委婉，包括在與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的時候，“新橋物業(yè)”應該成為每一個員工的口頭禪，這樣也有利于企業(yè)的形象宣傳。行為形象要求每一個崗位的職工要工作規(guī)范，盡顯專業(yè)風采。這一點對我們的保安人員顯的十分重要，在小區(qū)里保安人員擔任著維持公共秩序的職務，所以在工作中要盡量達到軍事化的標準，例如不要出現(xiàn)走路吸煙、打鬧的場面，以免給業(yè)主造成不良的影響。物業(yè)是一種服務行業(yè)，其行為其實就是一個服務的過程，即服務傳遞過程。表情愉悅的工作人員可以平息由于服務缺陷給業(yè)主帶來的不滿和怨言。此外，服務人員的形象也是公司服務的一個有形展示，向用戶傳遞公司的良好形象。
�。�2）、健全與物業(yè)有關的規(guī)范規(guī)章及各種檔案保持制度。完善的規(guī)范規(guī)章可以規(guī)范員工的行為，有利于整個服務流程的再造，有利于提升企業(yè)的外部形象，其更是以后創(chuàng)優(yōu)、9000認證的必不可少的環(huán)節(jié)。所以，對內(nèi)要建立員工的崗位責任制、工作內(nèi)容要求并且要確保能落實下去，內(nèi)部制度的設立要無時不刻的表現(xiàn)出一個絕對服務者的形象——以業(yè)主為中心，輻射每一個員工的行為。對于外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個公眾制度的建立都要依據(jù)國家的法律法規(guī)，措辭要盡可能的人性化。這樣有利于建立清晰合理的服務流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責任事故的發(fā)生都能找出相應的責任人，并能配合相應的獎罰激勵措施。
�。�3）、充分重視業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，使之成為物業(yè)與業(yè)主溝通的橋梁。全體業(yè)主是整個小區(qū)物業(yè)的所有權人，而業(yè)主大會和業(yè)主委員會則是他們的代表機構和代表，也是小區(qū)重大決策的擁有者，所以物業(yè)管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關系。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，同時也是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者和協(xié)助者。一些重大的物業(yè)事項（物業(yè)維修基金的使用、年度預算、物業(yè)公用部位的經(jīng)營等）必須要業(yè)委會審批，否則有時物業(yè)的好的想法，可能會變成違法的行為。此外，在日常的管理服務中，要定期或不定期的召開與業(yè)主委員會或業(yè)主代表的座談會，以征詢在平時管理中的不足和缺陷，來完善自己，同時也要把對業(yè)主的合理要求和一些個別業(yè)主的不配合現(xiàn)象對業(yè)主委員會給予明示，請求其協(xié)助解決，做到雙方心中有數(shù)，必要時要達成書面協(xié)議。
2、服務管理要以專業(yè)化為方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。
（1）、以專業(yè)化為方向，首先要打好它的專業(yè)基礎，即讓大多數(shù)的員工掌握豐富的專業(yè)知識和專業(yè)技能，因此企業(yè)要建立氣氛活潑、富有彈性的學習型網(wǎng)絡。比如說公司內(nèi)部要定制各種及時、快捷、方便的書刊、報紙等專業(yè)的學習媒介，配置現(xiàn)代的信息網(wǎng)絡（因特網(wǎng)、局域網(wǎng)等）使各個項目的先進的觀點成為公司的共享信息，通過學習讓廣大員工的思想“站在新橋，跳出新橋”，以一個領先行業(yè)的思想和心態(tài)去做好工作中的每一件事。此外，公司還應定期或不定期的組織培訓班、外出學習，特別值得一提的是對于外出學來的東西，不能搞純粹的“拿來主義”，一定要適時而變、因地制宜，主要要符合本公司和本小區(qū)的實際情況，否則只會浪費大量的人力、物力。在實習期間，我接觸到的小區(qū)管理處很少有專業(yè)的書刊和書籍，因此這一點顯得特別重要。對于專業(yè)技能，因為其是服務質(zhì)量的基礎，所以我們要鼓勵員工提出改革技能的辦法、參加國家的技能考試，對取得一定成績的員工要給予獎賞，由此形成一個“學以為用、從用中學”的的良性循環(huán)。再次，專業(yè)化還要求明確部門結構、完善專業(yè)重組。舉例來說，綠洲花園由
物業(yè)管理實習報告 篇3
隨著國家經(jīng)濟建設的迅猛發(fā)展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質(zhì)量，當人們已滿足衣食溫飽之后，便對住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求，物業(yè)管理暑期實習報告。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務行業(yè)，但也有20多年的發(fā)展歷史，應該說也積累了一些經(jīng)驗，它由興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務行業(yè)，物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路？作為一名物業(yè)管理專業(yè)者，在即將畢業(yè)之際，我作了一次實習調(diào)研。
xxxx年xx月至xxxx年x月，為進一步鞏固所學知識，理論聯(lián)系實際，我在xx市xx物業(yè)管理有限責任公司進行了為期半年的訪問學習。在實習期間，我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責任公司的熱情接待。通過到公司各物業(yè)管理處的實習，我對各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了所學的專業(yè)知識，為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。
一、調(diào)研對象的基本情況
xx市xx物業(yè)管理有限責任公司成立于XX年5月，位于錫城北門楊木橋小區(qū)xx內(nèi)，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立核算、自負盈虧、自主經(jīng)營的獨立法人企業(yè)，資質(zhì)等級為三級，注冊資金為100萬元。
近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“優(yōu)質(zhì)高效、一流服務、信譽至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學歷，取得全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書的高素質(zhì)管理人才，造就了一支思想正、技術強、作風好的物業(yè)管理隊伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）、綠洲花園等小區(qū)，取得了良好的社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟效益，實習報告《物業(yè)管理暑期實習報告》。面對行業(yè)競爭激烈、困難重重的物業(yè)管理市場，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。目前，我們正在積極準備iso9001質(zhì)量體系的認證工作，并已取得內(nèi)部審核員資格證書。公司承諾：嚴格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的.達標標準，制定和完善各項管理制度，充分利用現(xiàn)代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業(yè)主創(chuàng)造一個文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，營造一個賞心悅目的生活空間。會一如繼往、不斷創(chuàng)新，力爭為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務，進一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。
二、調(diào)研的目的和意義
“實習是檢驗真理的唯一標準”，學了三年的物業(yè)管理，總是想把所學的知識用到實習中去，這是我調(diào)研的目的之一；另外，想對現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會上的發(fā)展狀況做一個了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調(diào)研目的之二；物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會環(huán)境之間有一系列的問題需要解決。只是隨著社會經(jīng)濟進一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善，這樣，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實。我想通過此次實習，我會對物業(yè)管理有一個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯(lián)系實際，把自己所學用到社會實習中去，注意把書本上學到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實習驗證所學的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。從小方面講，為自己以后能有一個美好的未來而努力；從大處講，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻自己微薄之力。
物業(yè)管理實習報告 篇4
實習時間：20xx年3月至20xx年9月
實習地點：物業(yè)管理有限公司
一、實習項目簡介：
xx物業(yè)管理有限公司成立于xx年xx月，是專業(yè)從事物業(yè)管理，具有獨立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)。公司設有財務部、社區(qū)服務中心、經(jīng)營部、品質(zhì)部、行政部五個部門，現(xiàn)有員人xx多名。公司經(jīng)營范圍包括物業(yè)綜合經(jīng)營管理、修繕等業(yè)務。
公司成立幾年來，一直致力于以一流的管理、一流的服務、一流的的譽為公司方向，盡可能及時周到地為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務。在xx市首家取得了“xx省城市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”的榮譽，同時還獲得了“xx市安全文明小區(qū)”、“xx市安全文明小區(qū)”等稱號。公司注重管理人員的培訓，于xx年xx月與xx高等專科學校合作在xx設立了“物業(yè)管理實習基地”為公司管理人才以及為即將步出校園的物業(yè)管理專業(yè)學生提供了良好的學習環(huán)境。今年ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、GB/T28001職業(yè)健康安全管理體系在公司得到推廣和應用，以提高企業(yè)的競爭實力，為廣大客戶提供更加優(yōu)質(zhì)、高效、周到的服務。
二、實習人作報告
人程維修
人程維修部的主要任務是維持小區(qū)內(nèi)公共設施設備正常運轉，為客戶/住戶提供及時周到的物業(yè)設備等維修服務。
1、問常入戶維修
1）接報修
a、社區(qū)服務中心當值人員接到客戶/住戶報修后，分類明確，應在xx分鐘之內(nèi)開出《維修單》或給予答復處理時間。
b、特殊維修可預先聯(lián)系有關單位，根據(jù)具體情況答復維修時間。（如：電視電話報障）
c、較困難復雜的維修要求xx小時內(nèi)完成（人作技術要求特殊的除外）；同時應向住戶解釋原因；
2）入戶維修
a、維修部當值人員接到《維修單》后立即安排人員進行處理，緊急情況應立即趕到現(xiàn)場。一般情況時在xx小時之內(nèi)到達現(xiàn)場。一般性維修不超過xx小時之完成，較困難復雜的維修要求xx小時內(nèi)完成（人作技術要求特殊的除外），同時應向住戶解釋原因；
b、入戶維修人員要做到有禮、有節(jié)，對有可視對講系統(tǒng)的住戶可用可視對講與其聯(lián)系，在得到同意后方可進入；無可視對講系統(tǒng)的可按門鈴或輕輕叩三聲門，并禮貌的問好，說出自己的身份和目的；“您好；我是某某部門，來為您做某某項服務”。
c、維修時應多征求住戶意見，如住戶提出不可行的意見或要求時，應根據(jù)自己的維修經(jīng)驗和知識，耐心的向住戶解釋和說明；
d、維修后要做好現(xiàn)場清理人作，用垃圾袋將維修垃圾清理干凈，維修時移動的家具用品應按原位置放好；
e、功能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要與原有部位相比較表應無色差，高低不平現(xiàn)象；維修時應盡量滿足住戶要求。
3）供排水維修
a、更換水表
a）關上水前第一閥門，排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表，閱卷水表的'接頭膠圈，如已經(jīng)斷裂或變形時應選同一型號規(guī)格的具有合格不的水表安裝上去；
b）安裝時注意水表的水流方向保持一致；
c）維修結束后，記開閥門閱卷有無滲漏，表針轉動是否正常；
d）維修人員要做好用戶新啟用水表的底數(shù)記錄。
b、水龍頭漏水
a）關閉戶內(nèi)水閥閥門，拆卸下水龍頭并閱卷出故障點；
b）根據(jù)用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有砂眼漏水的，必需更換新的水龍頭；
c）安裝完畢后，記開水閥門閱卷新?lián)Q水龍頭接口是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。
c、更換角閥
a）關上戶內(nèi)水閥，拆下角閥，查出故障根據(jù)實際情況，好確需要更換的重新更換；
b）安裝時應注意角閥與水管接合處的密封性和緊密度，以防滲漏；
c）安裝完畢后，記開水閥查看有無滲漏。
d、更換軟管
a）關閉軟管前閥門，拆下軟管，查看故障原因；
b）根據(jù)住戶需求，更換損壞的膠圈或更換新的軟管，如因軟管有砂眼或破損、爆裂的必需重新更換軟管；
c）安裝時應注意，更換同型號同長度的軟管，接頭處不可過擰緊，以免擰壞鏍絲；
d）安裝完畢后，記開水閥查看有無滲漏。
f、馬桶漏水維修
a）閱卷漏水原因后，關上閥門根據(jù)情況進行維修；
b）軟管漏水應進行更換，水箱水位過高可調(diào)整水位其制水浮，水箱底布漏水應查看是否螺絲松動或膠圈損壞；
c）維修完后，記開水閥查看有無滲水現(xiàn)。
g、菜盆排水管漏水
a）閱卷漏水原因，排水軟管破損，膠圈損壞，接頭處螺絲松動；
b）安裝時應注意盆體與下水管接口處，需用玻璃膠封閉，待膠干后試水閱卷。
h、維修馬桶堵塞
閱卷堵塞原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢落通。
i、部分樓層停水
a）查明停水的樓層后先關總閥，拆開支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上；
b）市政或其他維修造成的停水應通知住戶，并作解釋。
4）供電維修
a、更換電表
a）斷開電源拆下電表，確認電表已經(jīng)失靈時，可選用具有檢驗合格不的同一型號電表進行安裝，安裝時注意進出線接法正確。
b）安裝結束后合閘后試電，保不住戶用電設備使用正常，電表轉動正常；
c）維修人員應會同社區(qū)服務中心人員做好新啟用電表底數(shù)的記錄。
b、維修開關
a）分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因；
b）好如果是短路故障，首先將空氣開關置于“OFF”位置，用萬用表（兆歐表）閱卷線路，查出故障點后給予排除；
c、燈管、白熾燈的維修
a）斷開電源、取出白熾燈，如果燈絲燒斷，可更換同一型號的卡口或螺口燈泡安裝上去，試電查看是否正常。
b）燈管不亮可先閱卷啟輝器，如損壞可更換新的；試電閱卷如不亮時，取出燈管并更換同型號、同規(guī)格的燈管，再次試電閱卷，如仍不亮時可閱卷接線和鎮(zhèn)流器，查出故障立即排除，恢復正常照明；
d、線路檢測
a）線路停電檢修應及時通知住戶；
b）住戶開關燒壞的處理見開章4、4、2維修開關進行處理；
c）電表損壞的維修見開章4、4、1更換電表辦法進行處理；
d）進戶線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固；
e）線路短路時可用萬用表對線路逐一閱卷，找出故障原因并及時處理；
f）當確認故障排除后方可送電。
5）門窗維修
a、門鈴維修
a）無電情況時可更換新電池；
b）電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理；
c）因線路短路美化造成的故障，用萬用表（兆歐表）閱卷線路找出故障點并及時處理。
b、維修門窗
1）門窗附件有無損壞，不全，進行更換或補裝；
2）清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油；
3）更換破損玻璃時注意防止玻璃碎塊好下傷人。
c、更換門鎖
拆下壞鎖后先閱卷是何處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知住戶更換新鎖；
d、非一般性的維修
委托專業(yè)維修隊維修，人程維修人員并對所委托項目的維修質(zhì)量進行監(jiān)督和跟蹤。
三、幾點體會
1、增長了知識和才干。一出去，我發(fā)現(xiàn)在學校學到的知識很不夠，有些課程完全無用，該學的沒學到，不該學的學了，發(fā)現(xiàn)不足主動去補，都很刻苦，也受益匪淺。像什么ISO9000、OHSAS18001及ISO14001等體系認不，以前在學校就沒有接觸。
2、我們深切的感受到，物業(yè)管理確實是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，對高素質(zhì)管理人才的需求非常大，就業(yè)前景十分看好。我們應該抓緊機遇，充分利用我們的成功經(jīng)驗，調(diào)整專業(yè)結構，將物業(yè)管理作為我們的品牌專業(yè)來建設。
四、我對物業(yè)管理行業(yè)的認識
物業(yè)管理在我國是一個新興行業(yè)，發(fā)展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少美化，尤其是涉及權益關系領域，各方矛盾和糾紛時有發(fā)生。諸如：物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的職能不清，客戶拒交管理服務費，物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)內(nèi)客戶財產(chǎn)被盜、人身受到傷害而被起訴，物業(yè)管理體制模糊、法規(guī)不健全及物業(yè)企業(yè)義務承擔某些社會功能的現(xiàn)象等問益突出，在一定程度上阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
規(guī)范物業(yè)管理，提高企業(yè)權益保護意識，促使物業(yè)管理企業(yè)從法制化、規(guī)范化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質(zhì)量事故的發(fā)生，避免企業(yè)不應有的損失。同時，**相關部門要加快物業(yè)管理法制建設，使物業(yè)管理朝著健康的方向發(fā)展，這已成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的當務之急。
如何規(guī)范物業(yè)管理，提高物業(yè)管理企業(yè)權益保護意識，必須強化如下方面人作：
1、要樹立風險意識和規(guī)范發(fā)展意識。物業(yè)管理公司是自負盈虧的企業(yè)，企業(yè)必然面對經(jīng)營風險，合理、有效地規(guī)避風險，才能獲取最大的利潤。作為企業(yè)有幾個重要環(huán)節(jié)必須把握：
（1）明確物業(yè)管理委托合同。在合同中，企業(yè)務必把握細節(jié)，明確哪些該做，哪些不做；哪些是常規(guī)服務，哪些是收費項目；**與義務是否對等，例如：物業(yè)管理的保安人作，應在合同中明確，只是協(xié)助和配合開地安全機關維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產(chǎn)保護責任。
�。�2）規(guī)范內(nèi)部管理，練好內(nèi)功。企業(yè)必須健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善分散架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，系統(tǒng)地對員人進行培訓，在員人的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發(fā)生，從而把經(jīng)營風險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，應對車身四周進行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等美化及時向車主指出，以免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車場對車輛進出的登記一定要完整、齊備。如果把預防措施做細做好，管理人作做得周到扎實，那么，即使發(fā)生了丟車事件，企業(yè)就不負管理責任也無需賠償。
�。�3）購買商業(yè)保險，保障多方利益。物業(yè)管理企業(yè)要樹立保險意識，化解風險，一般應購買財產(chǎn)保險、機器設備保險、公共責任險等，將可能遇到的風險化解，避免經(jīng)濟上的損失。
2、強化法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范教育培訓人作，通過法律來維護企業(yè)、員保不益。目前，由于行業(yè)法規(guī)不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業(yè)也往往因為這些現(xiàn)象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設。因此，增強員人的法制觀念是加強自身權益保護的關鍵。一方面要加強員人對法律法規(guī)的學習，提高法制意識，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器來維護自身權益。如：對于無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰土屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的客戶，物業(yè)管理企業(yè)應依據(jù)法律法規(guī)、管理制度和客戶公約，積極或支持權益受損的客戶尋求法律支持。物業(yè)管理企業(yè)應有意識地分散有關法律法規(guī)的宣傳活動，加強包括客戶在內(nèi)的社會大眾對物業(yè)管理法律法規(guī)的認識和理解。
3、憲善物業(yè)管理法律體系，加大明白力度。全國性的物業(yè)管理條例可望今年內(nèi)出臺，有了全國性物業(yè)管理條例，就便于統(tǒng)一管理標準和管理規(guī)范，加強相關政策法規(guī)的協(xié)調(diào)，避免法規(guī)的相互沖突，用法制規(guī)范市場環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理操作。建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系，需著重注意如下幾點：
（1）物業(yè)管理主管部門、**其他職能部門如需物業(yè)管理企業(yè)配合**職能部門的部分人作，應由**部門出具委托并授權，同時應給予政策上的優(yōu)惠或適當?shù)慕?jīng)濟補償。
�。�2）盡快制訂、頒布物業(yè)管理招投標法規(guī)和配套實施細則，用法規(guī)和制度來操作和約束不正當競爭行為。
（3）對于客戶及客戶委員會的職權，應進一步規(guī)范和細化相關條款，以明確客戶違反客戶公約及有關法律、法規(guī)，但又不構成刑事案件時，應由哪些部門來處理，或可賦予物業(yè)管理企業(yè)哪些執(zhí)行權力。物業(yè)管理過程中形成有關決議和方案，經(jīng)客戶大會50%以上成員通過后，對于其他拒不服從的客戶，物業(yè)管理企業(yè)可以采取哪些措施，等等。
4、規(guī)范物業(yè)管理市場行為，為物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的外部環(huán)境。物客戶管部門應注意用市場觀念、市場機制來培育和發(fā)展物業(yè)管理市場。推行供需雙方相互選擇、平等協(xié)商、根據(jù)服務內(nèi)容和質(zhì)量確定價格，通過簽訂合同規(guī)范雙方行為的制度。**應積極引導和督促參與競爭的管理企業(yè)遵循公平競爭原則，樹立競爭公德，遏制不正當競爭。除了應用法律和行政手段外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視的譽、注重企業(yè)形象、遵紀守法、公平競爭。有了社會公德才能在競爭中樹立良好的企業(yè)形象，建立穩(wěn)固的企業(yè)的譽，自覺接手不正當競爭，并將引入法律化、規(guī)范化、科學化軌道，創(chuàng)造公平、公正、私人的物業(yè)管理競爭環(huán)境。
5、加強物業(yè)管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業(yè)管理的認識。物業(yè)管理企業(yè)應加強與客戶之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務行為是否規(guī)范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業(yè)管理政策、作用和服務內(nèi)容進行大規(guī)模的宣傳。同時，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規(guī)和特點，體會到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導，推動物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。
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