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小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告

時(shí)間:2024-05-19 12:27:37 情況報(bào)告 我要投稿

小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告

  在不斷進(jìn)步的時(shí)代,報(bào)告的使用頻率呈上升趨勢(shì),報(bào)告具有語(yǔ)言陳述性的特點(diǎn)。一起來(lái)參考報(bào)告是怎么寫(xiě)的吧,以下是小編精心整理的小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告,歡迎閱讀與收藏。

小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告

小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告1

xxx市xx區(qū)居民委員會(huì):

  xx小區(qū)物業(yè)公司公開(kāi)選聘工作,至20xx年x月xx日,通過(guò)招投標(biāo)方式中標(biāo)的“xxxx物業(yè)服務(wù)有限公司”與業(yè)主委員會(huì)正式簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》,告一段落。現(xiàn)將工作情況報(bào)告如下:

  今年初進(jìn)行的小區(qū)業(yè)主大會(huì)利用《xx智慧管家小區(qū)服務(wù)平臺(tái)》電子表決,通過(guò)了公開(kāi)選聘小區(qū)物業(yè)公司的決定。業(yè)委會(huì)期望與前期物業(yè)“xx好管家物業(yè)服務(wù)有限公司”利用半年時(shí)間共同探尋由“包干制”改“酬金制”的管理辦法,以便將小區(qū)物業(yè)管理工作提升質(zhì)量,實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益最大化。無(wú)奈,好管家物業(yè)公司不予合作,甚至在4月中旬采取停發(fā)員工工資的`方式干擾小區(qū)正常生活和業(yè)委會(huì)工作,繼而x月xx日又通知所有員工停工施壓業(yè)委會(huì)。小區(qū)陷入危險(xiǎn)的管理真空狀態(tài),情形十分危急。在政府有關(guān)部門(mén)召開(kāi)的協(xié)調(diào)會(huì)上,好管家物業(yè)公司負(fù)責(zé)人明確表示終止在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。由此,業(yè)委會(huì)不得不于x月xx日啟動(dòng)公開(kāi)選聘物業(yè)公司程序,向xxx市住房保障服務(wù)中心正式提交《選聘物業(yè)服務(wù)申請(qǐng)書(shū)》,并與“xxxx物業(yè)顧問(wèn)有限公司”簽訂了《招投標(biāo)代理合同》。

  根據(jù)與招投標(biāo)代理公司商定的流程,業(yè)委會(huì)發(fā)布了《關(guān)于公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通知》,共有“xxxx物業(yè)服務(wù)有限公司”等11家企業(yè)報(bào)名,小區(qū)前期物業(yè)公司“xx好管家物業(yè)服務(wù)有限公司”也報(bào)了名。x月x日,在招投標(biāo)代理公司主持下,住房保障服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督,物業(yè)公司招投標(biāo)初審會(huì)根據(jù)報(bào)名企業(yè)提交的報(bào)名資料,評(píng)選出5家入圍企業(yè),并公示5天。此后,經(jīng)過(guò)發(fā)出《招標(biāo)書(shū)》等合規(guī)程序,于x月x日在xx市物業(yè)協(xié)會(huì)召開(kāi)評(píng)審委員會(huì),招投標(biāo)代理公司主持,xxx市住房保障服務(wù)中心派員監(jiān)督,對(duì)5家入圍企業(yè)提交的《投標(biāo)書(shū)》現(xiàn)場(chǎng)打分,并對(duì)5家入圍企業(yè)擬派項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)答辯。評(píng)審結(jié)果,xxxx物業(yè)服務(wù)有限公司為第一中標(biāo)候選人,xxxxx物業(yè)服務(wù)有限公司為第二中標(biāo)候選人,xxxx綜合服務(wù)有限公司為第三中標(biāo)候選人。x月xx日,業(yè)委會(huì)與招投標(biāo)代理公司共同發(fā)布《xx小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)結(jié)果公告》,并向第一中標(biāo)候選人發(fā)出《中標(biāo)通知書(shū)》。根據(jù)《招標(biāo)書(shū)》約定,第一中標(biāo)候選人“xxxx物業(yè)服務(wù)有限公司”于x月xx日將承諾的自帶備用金xxx萬(wàn)元,匯入業(yè)委會(huì)賬戶,并與業(yè)委會(huì)正式簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》。

  根據(jù)《xx經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第43條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續(xù)服務(wù)情形終止后10日內(nèi)”辦理移交手續(xù)。業(yè)委會(huì)計(jì)劃下一步將開(kāi)展新老物業(yè)公司移交工作,屆時(shí)恭請(qǐng)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督指導(dǎo)。

  特此報(bào)告。

小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告2

  物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān),近年來(lái),隨著城市建設(shè)的快速推進(jìn),居民對(duì)加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的要求越來(lái)越迫切。我社區(qū)虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區(qū)改造后引進(jìn)物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)管理已一年時(shí)間了,針對(duì)一年來(lái)物業(yè)管理情存在的一些問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查與思考,現(xiàn)將調(diào)查情況分述如下:

  一、一年來(lái)物業(yè)管理取得的成效

  1、物業(yè)管理觀念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬(wàn)戶,與居民群眾的日常生活息息相關(guān),已成為政府、社會(huì)、居民關(guān)注的熱點(diǎn)。隨著我市人民生活水平的不斷提高,人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)不斷提高。所以,居民、社會(huì)、及政府對(duì)住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高,F(xiàn)在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務(wù)好、信譽(yù)佳的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)為住宅小區(qū)服務(wù)已普遍成為居民百姓購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容了,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位同樣也經(jīng)常把小區(qū)今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務(wù)作為其售房時(shí)的一個(gè)重要賣點(diǎn)。在小區(qū)交付入住后,廣大居民百姓也非常關(guān)心其居住小區(qū)的.物業(yè)管理狀況,開(kāi)始積極參與到小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)活動(dòng)中來(lái)。同時(shí),政府也不斷加大力度,進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng),并積極籌措資金改善老小區(qū)環(huán)境,將其納入物業(yè)管理范疇。整個(gè)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的意識(shí)和觀念相對(duì)前幾年來(lái)說(shuō)有了很大的改進(jìn),物業(yè)管理日益得到大家的關(guān)注和重視。

  2、老小區(qū)物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境,實(shí)現(xiàn)舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改造的目標(biāo),我市近幾年投入大量的資金,加大了服務(wù)水平。

  3、業(yè)主委員會(huì)過(guò)分強(qiáng)調(diào)維權(quán),忽視對(duì)業(yè)主責(zé)任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),是全體業(yè)主的“代言人”。目前,一些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)中卻采取了不正當(dāng)?shù)男问剑鲆暳朔煞ㄒ?guī)允許的維權(quán)范圍和形式。業(yè)主委員會(huì)也忽略了自身對(duì)業(yè)主的教育和引導(dǎo)責(zé)任。

  4、物業(yè)管理收費(fèi)較難。一是對(duì)服務(wù)不滿抵制交費(fèi)。業(yè)主對(duì)服務(wù)的不滿,常常以不交物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)。如虹橋一村二村物業(yè)費(fèi)收取率為78%。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限,不愿交費(fèi)。三是老小改造遺留問(wèn)題影響交費(fèi)。業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量缺陷等開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題不能得到及時(shí)解決不滿,直接影響著物業(yè)費(fèi)的收取,有些居民因?qū)Ω脑熨|(zhì)量不滿、沒(méi)有停車位等遺留問(wèn)題得不到解決而拒交物業(yè)費(fèi)。

  二、對(duì)策措施和建議

  1、加快物業(yè)管理法制建設(shè),完善物業(yè)管理政策。同時(shí),根據(jù)我市的實(shí)際情況盡快制訂一些符合老小區(qū)的規(guī)章制度,建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依,做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。

  2、大力搞好物業(yè)管理宣傳,優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著我市人民生活水平的不斷提高,人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)不斷提高,城市的品位和城市的檔次也在提升,所以,居民、社會(huì)、及政府對(duì)住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。因此,我們社區(qū)要從管理的角度來(lái)講必須對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)更高的標(biāo)準(zhǔn),將物業(yè)管理的各項(xiàng)要求、有關(guān)法規(guī)政策,通過(guò)各種宣傳途徑向居民、社會(huì)、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理,它的要求是什

小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告3

  物業(yè)管理問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè),構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長(zhǎng)公開(kāi)電話每年受理情況看,物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下,年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年,我辦就接到此類投訴890余件,主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此,我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。

  一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況

  我市物業(yè)管理自1998年起步,現(xiàn)已有物管企業(yè)61家,其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家,三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家,暫定級(jí)企業(yè)10家,從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè),總建筑面積668.69萬(wàn)平方米,其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū);在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目(實(shí)施前期物業(yè)管理)27個(gè),總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項(xiàng)目中,榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱號(hào)的1個(gè),省優(yōu)稱號(hào)的20多個(gè)。

  二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因

  隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題,也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題;既有歷史遺留的老問(wèn)題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面:

  (一)業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。

  隨著住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),“產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理”的觀念沒(méi)有樹(shù)立;二是不服從管理,亂裝修、亂搭建屢禁不止,自律意識(shí)淡漠;三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi),尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣,物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō),房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,干脆關(guān)門(mén)走人,廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛,最終兩敗俱傷。據(jù)了解,目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難,物業(yè)管理工作難以為繼,無(wú)奈撤出,涉及13個(gè)小區(qū),50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

  (二)企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的`定位不準(zhǔn)確

  我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低,素質(zhì)不高,很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念,加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在:一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語(yǔ)不文明,服務(wù)行為不規(guī)范,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足,更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決,直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作,維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),出租車棚、地下室等,用于經(jīng)營(yíng)謀利,產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。

  (三)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套

  我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類:一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū),占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%;二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%;三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中,老舊住宅區(qū)面廣量大,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高,歷史欠賬多,硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在:一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫(kù)配套設(shè)施數(shù)量低,無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏,大多是敞開(kāi)“不設(shè)防”住宅小區(qū),無(wú)法實(shí)行封閉管理,小區(qū)環(huán)境秩序混亂,治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。五是小區(qū)綠化布局不合理,常年失養(yǎng),地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低,每月每戶在4—10元,且只能收到50%,物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。

  (四)開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位

  開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出,相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收,嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確,對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督,一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善,業(yè)主未得到承諾利益,引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾,也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。二是有些公建配套設(shè)施,如:車庫(kù)、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清,易引發(fā)糾紛。有的開(kāi)發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”,侵害了業(yè)主利益,留下了隱患,加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。新區(qū)交付使用一段時(shí)間后,房屋質(zhì)量問(wèn)題陸續(xù)暴露出來(lái),物業(yè)公司難逃其咎。此外,物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,對(duì)開(kāi)發(fā)商妥協(xié),降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),也為日后的管理工作埋下隱患。

  (五)熱難點(diǎn)問(wèn)題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。

  1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門(mén),而是交由其子公司,即屬下的物業(yè)企業(yè)管理,留下隱患:一是水、電是專業(yè)設(shè)施,物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足;二是出了故障后,與專業(yè)部門(mén)相互推諉扯皮;三是開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦改制,先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。

  2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問(wèn)題一直是投訴熱點(diǎn),涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂(lè)家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時(shí),內(nèi)部管道口徑小,且部分地區(qū)地勢(shì)高。近幾年,我市東南成片開(kāi)發(fā)了許多小區(qū),管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案,只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決,而其所需資金卻又難以落實(shí)。

  3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問(wèn)題的發(fā)生,物業(yè)公司有畏難情緒,也苦于沒(méi)有處罰權(quán),無(wú)法盡責(zé),只得放任自流。

  4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低,調(diào)整艱難,嚴(yán)重影響了正常使用;二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng),主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識(shí)淡漠,只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。

  (六)現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。

  1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確。

  2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住,租戶接水、氣,存在安全隱患,居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng),符合安裝條件,就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門(mén)的房產(chǎn)部門(mén)卻無(wú)法干預(yù)。

  3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定,脫離了我市市情,難以操作。

  4、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過(guò)于繁雜,又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。

  三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議

  1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo),完善物業(yè)管理法制建設(shè)。

  在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上,進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則,明確政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù);深入宣傳相關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性,履行相關(guān)義務(wù),積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作,同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益;進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式,完善招投標(biāo)制度建設(shè),引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái),以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差,服務(wù)不規(guī)范,專業(yè)性不強(qiáng),企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。

  2、提高業(yè)主意識(shí),加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。

  相關(guān)部門(mén)要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,仔細(xì)斟酌條款,確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格,并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì),監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況,受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問(wèn)題,物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí),要與業(yè)主簽訂公約,對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問(wèn)題約法三章,共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。

  3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān),努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。

  開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí),相關(guān)部門(mén)要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān);要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序,堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管,為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門(mén)要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度,努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè);物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合,加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)居民的扶助。

  4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度,積極探索新的管理方式。

  上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案,明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對(duì) 這類事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé),還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話,24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告,各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專線電話,落實(shí)專人值班。將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局,物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容,對(duì)未按規(guī)定報(bào)送通報(bào),公布有關(guān)突發(fā)事件信息,不服從管理部門(mén)統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門(mén)要積極創(chuàng)造條件,借鑒上海市和全國(guó)其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法,積極探索多樣化物業(yè)管理方式,不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作,努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。

小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告4

  物業(yè)管理問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè),構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長(zhǎng)公開(kāi)電話每年受理情況看,物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下,年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年,我辦就接到此類投訴890余件,主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此,我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。

  一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況我市物業(yè)管理自1998年起步,現(xiàn)已有物管企業(yè)61家,其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家,三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家,暫定級(jí)企業(yè)10家,從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè),總建筑面積668。69萬(wàn)平方米,其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū);在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目(實(shí)施前期物業(yè)管理)27個(gè),總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項(xiàng)目中,榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱號(hào)的1個(gè),省優(yōu)稱號(hào)的20多個(gè)。

  二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題,也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題;既有歷史遺留的老問(wèn)題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面:

 。ㄒ唬I(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。

  隨著住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:

  一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),“產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理”的觀念沒(méi)有樹(shù)立;

  二是不服從管理,亂裝修、亂搭建屢禁不止,自律意識(shí)淡漠;

  三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi),尤其是老舊小區(qū)。

  不交費(fèi)的理由多種多樣,物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō),房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,干脆關(guān)門(mén)走人,廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛,最終兩敗俱傷。據(jù)了解,目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難,物業(yè)管理工作難以為繼,無(wú)奈撤出,涉及13個(gè)小區(qū),50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

  (二)企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低,素質(zhì)不高,很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念,加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。

  主要表現(xiàn)在:

  一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語(yǔ)不文明,服務(wù)行為不規(guī)范,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足,更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決,直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。

  二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作,維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。

  三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),出租車棚、地下室等,用于經(jīng)營(yíng)謀利,產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。

 。ㄈ├吓f小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類:

  一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的.老舊住宅區(qū),占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40;

  二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21;

  三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39。其中,老舊住宅區(qū)面廣量大,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高,歷史欠賬多,硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在:

  一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫(kù)配套設(shè)施數(shù)量低,無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。

  二是安全防范設(shè)施匱乏,大多是敞開(kāi)“不設(shè)防”住宅小區(qū),無(wú)法實(shí)行封閉管理,小區(qū)環(huán)境秩序混亂,治安案件時(shí)有發(fā)生。

  三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。

  四是地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。

  五是小區(qū)綠化布局不合理,常年失養(yǎng),地被植物逐年減少。

  六是收費(fèi)率低,每月每戶在4—10元,且只能收到50,物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。

 。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出,相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收,嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。

  一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確,對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督,一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善,業(yè)主未得到承諾利益,引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾,也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。

  二是有些公建配套設(shè)施,如:車庫(kù)、地下室、架空。

小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告5

  物業(yè)管理是一種新型的管理模式,其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能,整合各類專業(yè)技術(shù)人員,有效地關(guān)心居民解決生活中遇到的實(shí)際問(wèn)題,從而不斷提高居民生活質(zhì)量,優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)進(jìn)展,城市居民對(duì)生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增,居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)懷、最需要解決的問(wèn)題自然成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé)。當(dāng)前,由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)、管理體制、業(yè)務(wù)水公平因素的影響,多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識(shí)淡薄,加之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等緣由長(zhǎng)期存在,致使托付管理的單位、小區(qū)特殊是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患。當(dāng)前,各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

  一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

  (一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)

  在日常的消防管理工作中,不能仔細(xì)貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)消防法》及《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求,對(duì)法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多!吨腥A人民共和國(guó)消防法》第十四條,《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條,都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)。然而,一些物業(yè)管理單位對(duì)此知之甚少,甚至根本不懂法、不守法,有法不依,違法不究,造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性,直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長(zhǎng)。

  (二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素養(yǎng)不高

  在平常在履行消防檢查時(shí)發(fā)覺(jué):個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)學(xué)問(wèn),學(xué)歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低,安全意識(shí)差。大部分小區(qū)消防掌握室的值班制度流于形式,有些單位僅滿意于有人在崗,而值班人員對(duì)消防掌握中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查狀況卻不甚了解,值班人員對(duì)消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)懷,對(duì)消防掌握中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問(wèn)。有的值班人員能夠發(fā)覺(jué)問(wèn)題,但不會(huì)解決問(wèn)題,更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無(wú)人管理,內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)峻,應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出,消防設(shè)施器材長(zhǎng)期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé),缺少協(xié)調(diào)協(xié)作,導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改,新的火災(zāi)隱患又迭出不窮,久而久之,大部分消防設(shè)施的功效特殊是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣,大大降低了消防設(shè)施的完整性、牢靠性,致使投資上百萬(wàn)的消防設(shè)施形同虛設(shè),無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的功能。

  (三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明

  物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物,其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項(xiàng)合同商定,也就是說(shuō),其只對(duì)合同商定的`內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍狀況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過(guò)程中有許多單位和業(yè)主對(duì)消防設(shè)施的管理沒(méi)有明細(xì)的合同商定,致使物業(yè)公司對(duì)消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確,而大部分業(yè)主特殊是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)懷除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理,導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài),或有故障而不能準(zhǔn)時(shí)得到恢復(fù),影響了設(shè)施的工作效能;

  (四)物業(yè)對(duì)部分消防安全意識(shí)淡薄的業(yè)主缺乏管理

  部分業(yè)主往往只注意自己居住、工作場(chǎng)所的小環(huán)境,而缺少對(duì)建筑、小區(qū)整體安全的考慮,借著裝修之名,肆意擴(kuò)大裝修面積,擅自轉(zhuǎn)變建筑物使用性質(zhì),擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū),轉(zhuǎn)變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式,封堵排煙口、強(qiáng)占圈圍疏散走道等,而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益,可怕得罪業(yè)主,未盡到勸阻和管理責(zé)任,在本單位無(wú)力解決的狀況下未準(zhǔn)時(shí)與相關(guān)職能部門(mén)溝通,妥當(dāng)處理相關(guān)時(shí)宜,而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門(mén)根本管不了這些事情,從而放任進(jìn)展,增加建筑的火災(zāi)危急性和火災(zāi)負(fù)荷,造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患;

  (五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件

  物業(yè)管理企業(yè),是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格,從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門(mén)在核發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)對(duì)物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求,但沒(méi)有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前許多建筑特殊是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái),雖具有獨(dú)立的法人資格,但依附受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)峻制約了物業(yè)管理單位的工作開(kāi)展;

  (六)消防設(shè)施日常修理資金得不到有效保障

  由于業(yè)主多且分散,在公共場(chǎng)地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很簡(jiǎn)單引起沖突,造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形,加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響,物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢(shì)地位,導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能準(zhǔn)時(shí)收取。同時(shí)現(xiàn)有法律對(duì)建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定,要求修理基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位,提出年度使用方案及分項(xiàng)目修理經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書(shū),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核,房地產(chǎn)行政管理部門(mén)審批后方可將修理基金分批撥付實(shí)施單位,其操作程序簡(jiǎn)單,很少有物業(yè)單位有決心和急躁去申請(qǐng)和使用這筆經(jīng)費(fèi),致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。

  (七)消防安全管理未納入托付管理的正常范疇

  在日常的監(jiān)督執(zhí)法過(guò)程中,筆者遇到這樣的狀況,由于與業(yè)主之間存在尖銳的沖突,有些物業(yè)管理單位未通過(guò)任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū),致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓,而小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)隨即聘請(qǐng)了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門(mén)進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí),往往注意對(duì)物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督,但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗(yàn)狀況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會(huì),而業(yè)主委員會(huì)也沒(méi)有把消防安全管理納入托付物業(yè)單位管理范圍,則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任,而消防部門(mén)只能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)。但業(yè)主委員會(huì)是由全部業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織,不具備法律責(zé)任擔(dān)當(dāng)力量,這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度,大大加大了消防部門(mén)的工作量。

  二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實(shí)問(wèn)題的對(duì)策

  (一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定

  政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)依據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀,加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī),進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),完善組織機(jī)構(gòu),確保業(yè)主委員會(huì)人員的相對(duì)穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間處置問(wèn)題的程序,明確合同商定中消防安全管理的詳細(xì)內(nèi)容,規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請(qǐng)物業(yè)管理公司應(yīng)通過(guò)競(jìng)標(biāo)形式進(jìn)行,嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開(kāi)發(fā)公司托付下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的托付管理作為業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司管理的先決條件,確保消防設(shè)施有人管理,明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù);

  (二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門(mén)檻

  建設(shè)房管部門(mén)在核發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí),應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必需配備肯定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員,并把通過(guò)消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書(shū)作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書(shū)的前置條件。同時(shí)要建章立制,制定消防部門(mén)與建設(shè)房管等部門(mén)之間的信息通報(bào)制度,準(zhǔn)時(shí)把握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息,把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理力量的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)狀況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級(jí)評(píng)定的范疇,提高物業(yè)管理單位消防安全意識(shí)和管理水平;

  (三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)

  區(qū)級(jí)政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍,定期保量的對(duì)轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查,把加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)常常性工作,并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線,把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容,同時(shí),物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制,一旦發(fā)覺(jué)小區(qū)內(nèi)消失違章違法行為,物業(yè)單位應(yīng)準(zhǔn)時(shí)報(bào)告街道、社區(qū)及公安派出所,切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時(shí),相關(guān)職能部門(mén)也要加大執(zhí)法力度,對(duì)存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)厲 處理,從嚴(yán)懲罰;

  (四)加大消防教育培訓(xùn)力度

  切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要詳細(xì)抓好摸底、統(tǒng)計(jì)匯總工作,督促落實(shí),防止漏報(bào)漏訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn),使物業(yè)管理人員增加消防安全觀念,切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國(guó)消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī),進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé),樹(shù)立起消防安全責(zé)任主體意識(shí)。管理人員要做到會(huì)報(bào)警、會(huì)組織人員疏散、會(huì)組織撲救初起火災(zāi)。力爭(zhēng)使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素養(yǎng)有所提高。

  (五)規(guī)范對(duì)公共修理基金的管理

  《物業(yè)管理?xiàng)l例》已明確了修理基金制度相應(yīng)的法律地位,其使用是否公正、合理,將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此,必需完善規(guī)范修理基金的使用管理,尤其應(yīng)明確公共部分詳細(xì)設(shè)施設(shè)備相對(duì)應(yīng)的修理基金使用原則、程序等,建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織,定期召開(kāi)消防工作會(huì)議,切實(shí)解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費(fèi)等問(wèn)題,對(duì)于需要?jiǎng)佑梅抗懿块T(mén)的專項(xiàng)修理基金,街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)關(guān)心物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主,或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主,以便盡快地啟動(dòng)修理基金,以保證火災(zāi)隱患能得到準(zhǔn)時(shí)、有效的整改?傊飿I(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)牽系于千家萬(wàn)戶的平安幸福,是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門(mén)親密協(xié)作、協(xié)作,共同努力,物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢(shì)和火災(zāi)危害,仔細(xì)履行消防安全職責(zé)和義務(wù),努力為居民的安居樂(lè)業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展供應(yīng)堅(jiān)實(shí)的消防安全保證,才能營(yíng)造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境,共同為構(gòu)建和諧社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告6

  一、我區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

  (一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(gè)(昭山、高新小區(qū)61個(gè)),其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個(gè),由業(yè)主自治的43個(gè),單位自管的22個(gè),區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個(gè)。

  (二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔(dān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責(zé)。某年5月,我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組,在城管執(zhí)法局下設(shè)物業(yè)管理辦公室,工作人員2名,制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實(shí)施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開(kāi)展無(wú)物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級(jí)創(chuàng)建工作實(shí)施方案和細(xì)則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)整治工作方案》,規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作,涌現(xiàn)了一批星級(jí)小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公),均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門(mén)的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心,各社(村)明確了專職人員負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。

  二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題和原因分析

  (一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問(wèn)題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連,同時(shí)涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價(jià)、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個(gè)部門(mén)。按照法律法規(guī),各職能部門(mén)的監(jiān)管機(jī)制不完善,存在條塊分割、多頭管理,特別是前期物業(yè),區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與,造成監(jiān)管缺失,沒(méi)有形成齊抓共管的格局。二是考核機(jī)制不健全,物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長(zhǎng)效的物業(yè)管理考核體系,市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位作用未充分發(fā)揮,對(duì)物業(yè)管理工作的推動(dòng)缺乏獎(jiǎng)懲辦法,不利于調(diào)動(dòng)物業(yè)管理工作的積極性,對(duì)基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問(wèn)題,解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開(kāi)發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí),房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心,要?jiǎng)佑镁S修基金需“兩個(gè)三分之二業(yè)主同意”后報(bào)市房屋維修基金管理中心等多個(gè)部門(mén)進(jìn)行審批,由于審批程序繁瑣,使用條件難達(dá)到,使用起來(lái)難度較大,物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當(dāng)手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對(duì)物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費(fèi)未作明確規(guī)定,出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費(fèi)缺、工作任務(wù)重、壓力大等問(wèn)題。按照屬地管理職能,區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級(jí)承擔(dān)的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解,對(duì)物業(yè)公司、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)管等任務(wù)每年都在大幅攀升,現(xiàn)有人員配備難以應(yīng)對(duì)。

  (二)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)遺留問(wèn)題多。一是由于規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等職能部門(mén)、物業(yè)公司驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán),形成遺留問(wèn)題。房屋建筑質(zhì)量差,部分配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng),房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷售合同條款有差異,公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營(yíng)收益分配等方面存在諸多遺留問(wèn)題,業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位矛盾突出,物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房,小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)滯后,道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初也存在著工程造價(jià)低、配套設(shè)施不齊等問(wèn)題,致使兩類小區(qū)的財(cái)物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差,無(wú)論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請(qǐng)物業(yè)公司,都難以滿足業(yè)主需要。此外,目前老舊小區(qū)沒(méi)有交存房屋維修金,房屋及公共設(shè)施年久失修,政府經(jīng)費(fèi)投入有限,居民又負(fù)擔(dān)不起過(guò)高的維修費(fèi),給物業(yè)管理帶來(lái)很大困難。三是電梯設(shè)備維護(hù)維修、供水設(shè)施移交等問(wèn)題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患,長(zhǎng)期維護(hù)維修不及時(shí)不到位,二次供水設(shè)施移交水務(wù)公司難。對(duì)此物業(yè)公司以屬開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位責(zé)任為由推脫,引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車難。

  (三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問(wèn)題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊,侵權(quán)行為時(shí)有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家,其中一級(jí)資質(zhì)的4家,二級(jí)資質(zhì)的3家,三級(jí)資質(zhì)的62家,外來(lái)的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè),大部分小區(qū)建成后,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不是通過(guò)招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)公司,而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級(jí)機(jī)構(gòu),再次利用物業(yè)牟利,導(dǎo)致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主,而是服務(wù)于開(kāi)發(fā)商和建設(shè)單位,物業(yè)公司處于強(qiáng)勢(shì)地位,業(yè)主處于弱勢(shì)地位,于是“主仆”位置顛倒,產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費(fèi)收取難,服務(wù)質(zhì)量不高。從調(diào)研的`小區(qū)看,業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費(fèi),導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)不足”為由,單方中止部分服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司收入低于成本或者利潤(rùn)減少時(shí),“足額繳納物業(yè)費(fèi)”作為其完善服務(wù)的前置條件,必然會(huì)通過(guò)減員等辦法降低成本,服務(wù)質(zhì)量下降,導(dǎo)致更多業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意,從而不交物業(yè)費(fèi),形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來(lái)越差,物業(yè)管理費(fèi)收取越來(lái)越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊,行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無(wú)法吸納高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)公司,致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進(jìn)入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作,物業(yè)公司管理水平低,人員整體素質(zhì)不高,缺乏服務(wù)和創(chuàng)新意識(shí)。

  (四)業(yè)主委員會(huì)作用沒(méi)有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會(huì)的主體地位不明。業(yè)主委員會(huì)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,它只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),它與物業(yè)公司的地位不對(duì)等,不具備法人資格。業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)過(guò)程中,始終非常艱難,暴露了業(yè)主委員會(huì)在制度設(shè)計(jì)時(shí)法律地位的缺失,很難達(dá)到《物業(yè)管理?xiàng)l例》在制度設(shè)計(jì)時(shí)的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會(huì)組建困難。新開(kāi)發(fā)建設(shè)的小區(qū)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、入住率不高等原因,難以符合業(yè)主委員會(huì)成立條件,加之開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位拖延移交社會(huì)事務(wù),難以實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng),召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)達(dá)不到規(guī)定的人數(shù),給組建工作帶來(lái)困難。三是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范,缺乏監(jiān)督機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則不健全,職責(zé)不明確,缺乏有力的指導(dǎo)和規(guī)范,且房產(chǎn)部門(mén)對(duì)物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的工作監(jiān)督管理不強(qiáng),對(duì)業(yè)主委員會(huì)存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會(huì)成員缺乏責(zé)任意識(shí)。少數(shù)的業(yè)主委員會(huì)成員缺乏責(zé)任意識(shí)、法制意識(shí)、整體意識(shí),沒(méi)有從全體業(yè)主利益角度考慮問(wèn)題,功利心重,利用業(yè)主委員會(huì)謀取私利,造成不良的社會(huì)影響。五是業(yè)主自我管理和維護(hù)意識(shí)缺失。表現(xiàn)在自治意識(shí)差,公德意識(shí)不強(qiáng)。只管自家門(mén)內(nèi)的事,不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的"門(mén)外事務(wù)。

  三、關(guān)于加強(qiáng)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議

  為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理,明確物業(yè)管理各方主體責(zé)任,全面提升物業(yè)管理總體水平,切實(shí)改善廣大業(yè)主居住環(huán)境,促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序健康發(fā)展,維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定,根據(jù)《物權(quán)法》,國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,湖南省實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法,建設(shè)部、財(cái)政部令[某]第165號(hào)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、住建部[某]165號(hào)文件《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我區(qū)實(shí)際,現(xiàn)就如何加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議:

  (一)完善頂層設(shè)計(jì),建立健全法律法規(guī),政府職能部門(mén)要當(dāng)好“裁判員”

  1、完善法律法規(guī)政策,加大宣傳力度。一是完善立法。落實(shí)十八屆四中全會(huì)精神,市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設(shè)議程,明確業(yè)主委員會(huì)的法人身份和主體責(zé)任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會(huì)決定補(bǔ)建或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金、未按期繳納物業(yè)費(fèi)等問(wèn)題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠(chéng)信平臺(tái),加強(qiáng)輿論宣傳與監(jiān)督,影響法人單位的投標(biāo)、個(gè)人的錄用晉升、信貸等,推動(dòng)物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機(jī)制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會(huì)中的作用,建立物業(yè)公司準(zhǔn)入制度,強(qiáng)化對(duì)物業(yè)公司的行政監(jiān)管,理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責(zé)職能、權(quán)利義務(wù),建立健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級(jí)負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)”的工作機(jī)制。三是細(xì)化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實(shí)建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》,出臺(tái)房屋維修基金的使用交存管理細(xì)則,規(guī)范監(jiān)管、簡(jiǎn)化維修基金的使用程序,合理調(diào)整維修基金的分?jǐn)偙壤,使維修基金真正發(fā)揮作用,充分調(diào)動(dòng)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主參與自我管理的積極性。

  2、嚴(yán)格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設(shè)驗(yàn)收、移交關(guān)。一是政府要出臺(tái)公開(kāi)搖號(hào)選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時(shí)督促規(guī)劃、國(guó)土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門(mén)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的監(jiān)控管理,重點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關(guān),進(jìn)一步規(guī)范開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位的行為,嚴(yán)格落實(shí)《湖南省實(shí)施辦法》,切實(shí)保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位,為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進(jìn)一步強(qiáng)化新建住宅小區(qū)驗(yàn)收交付工作,規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)部門(mén)在對(duì)住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí),區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與,依據(jù)政府職能部門(mén)行政許可內(nèi)容逐項(xiàng)開(kāi)展檢查驗(yàn)收。對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)不配套等遺留問(wèn)題,責(zé)成開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi),高質(zhì)量完善、整改,方可驗(yàn)收、移交,對(duì)拒不執(zhí)行的,要依法依規(guī)嚴(yán)肅查處,從源頭上控制和減少開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位將遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司,力推開(kāi)發(fā)商與業(yè)主和諧相處,構(gòu)建三方共贏的良好局面。三是加快對(duì)老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多,居民收入低。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金分配上予以傾斜,區(qū)牽頭,街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底,有計(jì)劃逐年對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行提質(zhì)改造,對(duì)改造后的零散小區(qū)進(jìn)行整合,將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會(huì),招標(biāo)引進(jìn)正規(guī)物業(yè)公司進(jìn)駐。

  3、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理勢(shì)在必行,政府必須進(jìn)一步充實(shí)物業(yè)管理部門(mén)人員力量,加強(qiáng)經(jīng)費(fèi)保障。一是學(xué)習(xí)上海的做法由政府購(gòu)買服務(wù)。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務(wù)所,采取購(gòu)買公共服務(wù)的方式,對(duì)全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會(huì)中介組織管理。二是嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出制度。物業(yè)主管部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級(jí)管理,構(gòu)建多級(jí)次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系,并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導(dǎo)作用,將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評(píng)分納入到物業(yè)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中,每年進(jìn)行一次考核審定,評(píng)分較低單位要嚴(yán)肅整治,執(zhí)行退出制度。三是組織開(kāi)展物業(yè)管理專項(xiàng)治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對(duì)以管理者自居,服務(wù)質(zhì)量不高,服務(wù)意識(shí)差,只收費(fèi)不服務(wù),多收費(fèi)少服務(wù),收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專項(xiàng)整治。同時(shí),引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu),提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分類收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)。通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門(mén)規(guī)范管理,保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開(kāi),增加透明度,促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作,使業(yè)主、物業(yè)公司受益,也使社會(huì)和諧穩(wěn)定。

  (二)規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作,加強(qiáng)協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查,區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級(jí)要當(dāng)好“指導(dǎo)員”。

  1、進(jìn)一步明確工作職責(zé)。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應(yīng)工作職責(zé),強(qiáng)化考核辦法,增加財(cái)力投入。各街(鄉(xiāng))要加強(qiáng)物管辦的力量,配備專職工作人員,物管工作經(jīng)費(fèi)納入到區(qū)、鄉(xiāng)財(cái)政預(yù)算和街道的財(cái)政計(jì)劃。同時(shí),把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理,將業(yè)主委員會(huì)成員、樓棟長(zhǎng)、有小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的志愿者或社會(huì)公益組織加入到小區(qū)管理隊(duì)伍。繼續(xù)開(kāi)展對(duì)無(wú)物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級(jí)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建工作,并加強(qiáng)對(duì)申報(bào)、創(chuàng)建、評(píng)選結(jié)果的宣傳和運(yùn)用,營(yíng)造良好的社會(huì)輿論氛圍,逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。

  2、積極構(gòu)建物業(yè)管理與社(村)建設(shè)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建立社(村)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司的聯(lián)席會(huì)議制度,搭建“三方”議事平臺(tái),共同理順物業(yè)管理關(guān)系,建立基層物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。通過(guò)政府購(gòu)買公共服務(wù),組建物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應(yīng)結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作,進(jìn)一步督促物業(yè)公司落實(shí)好《物業(yè)管理?xiàng)l例》,加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高從業(yè)人員素質(zhì);指導(dǎo)物業(yè)公司不斷適應(yīng)業(yè)主的需求,拓展思路,向智慧型小區(qū)服務(wù)發(fā)展,營(yíng)造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境,爭(zhēng)取業(yè)主的支持、理解,使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務(wù)員”。

  3、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)。業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的自治和監(jiān)管問(wèn)題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一,指導(dǎo)、監(jiān)管好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關(guān)部門(mén)要加大對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)、宣傳貫徹力度,使物業(yè)管理部門(mén)、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī),自覺(jué)履行職責(zé)。要增強(qiáng)業(yè)主自治意識(shí)、有償服務(wù)意識(shí)、依法維權(quán)意識(shí),積極組建業(yè)主委員會(huì),協(xié)助推薦遵守國(guó)家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。對(duì)人口規(guī)模達(dá)到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會(huì),完善居民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)“一套班子,兩塊牌子”的運(yùn)行模式。指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)制訂議事規(guī)則、信息、財(cái)物公開(kāi)、檔案管理等制度,切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有的作用,使業(yè)主委員會(huì)成為小區(qū)的“管理員”。

  4、大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期,配套政策尚不健全,不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整,就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此,在物業(yè)管理中,通過(guò)規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容,完善小區(qū)公約,提高業(yè)主依法維權(quán)的意識(shí),高度自治的意識(shí),在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上,承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對(duì)性地在小區(qū)開(kāi)展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級(jí)文明戶”等評(píng)比活動(dòng),促進(jìn)小區(qū)業(yè)主自覺(jué)遵守社會(huì)公德,形成和諧相處的良好氛圍。

小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告7

  物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑,也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志,對(duì)加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因?yàn)殛P(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。

  一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

  去年9月,我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃,包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項(xiàng)要求,努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境,在抓好隊(duì)伍,建立區(qū)、街(鎮(zhèn))物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制,調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

 。ㄒ唬┐罱ü芾頇C(jī)構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神,物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū),實(shí)行“兩級(jí)政府,三級(jí)管理,四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的模式,落實(shí)屬地管理,區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局,在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街(鎮(zhèn))對(duì)應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

 。ǘ└黝愖≌^(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個(gè),其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個(gè),物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米,物業(yè)管理水平參差不齊,其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對(duì)較高。

 。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家,其中具備一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)8家,具備二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)18家,其余均為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行情況看,越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè),為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高。

 。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)的成立情況。包河區(qū)共有55個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用較好,在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

  二、當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在主要問(wèn)題

  由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè),面臨較多的復(fù)雜情況和問(wèn)題,因此信訪量大,糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日,包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(zhǎng)熱線361件,政民直通車45件,市長(zhǎng)信箱12件,電話投訴141件,接待來(lái)訪群眾257人次,存在的主要問(wèn)題有:

  一是物業(yè)管理主管部門(mén)力量不足。目前,包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門(mén),僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街(鎮(zhèn))繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專項(xiàng)整治百日行動(dòng)后,雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu),但配備人員均為兼職人員,不專心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀存在,與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。

  二是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治組織,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間,主要工作由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì)成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處,易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對(duì)小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點(diǎn),也是業(yè)主委員會(huì)成員之間,業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn),而解決類似的矛盾業(yè)主大會(huì)最有權(quán)威,但由于業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件要求很高,無(wú)法及時(shí)召開(kāi),因而很多矛盾不能及時(shí)解決,甚至造成反復(fù)上訪,影響和諧穩(wěn)定。

  三是前期物業(yè)存在諸多弊端。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定:“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門(mén)演變而來(lái),與開(kāi)發(fā)商有著上下級(jí)的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛,前期物業(yè)既要維護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益,又要維護(hù)業(yè)主的利益,陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障,就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門(mén)及時(shí)協(xié)調(diào)糾紛難,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深,導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難等問(wèn)題,影響物業(yè)服務(wù)水平,易造成惡性循環(huán),最終損害的是業(yè)主的利益。

  四是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難與運(yùn)行成本高的矛盾突出。近年來(lái),物價(jià)上漲較快,使物業(yè)公司的運(yùn)作成本不斷增加,其中人員的工資支出占較大比例,現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元,近期出臺(tái)的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,取消了公攤費(fèi)收取項(xiàng)目(二次供水用電除外)。同時(shí)部分業(yè)主對(duì)繳費(fèi)義務(wù)認(rèn)識(shí)不到位,以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費(fèi),而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費(fèi)用不能維持其正常運(yùn)行時(shí),要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),要么在合同到期前撤離,造成廣大業(yè)主利益受損,甚至引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。

  三、幾點(diǎn)建議

  (一)加大培訓(xùn)力度,突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國(guó)雖然起步較晚,但為規(guī)范物業(yè)管理工作,國(guó)家相繼出臺(tái)一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門(mén)及街鎮(zhèn)要主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任,加大對(duì)這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度,擴(kuò)大培訓(xùn)范圍,使全社會(huì)都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作,自覺(jué)履行義務(wù),保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的`地位作用、政府職能部門(mén)的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面宣傳,使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門(mén)之間能統(tǒng)一認(rèn)識(shí),自覺(jué)做到相互理解、相互支持。

 。ǘ┙y(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮,為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員,解決兼職問(wèn)題,讓專職的人干專業(yè)的事,切實(shí)把物業(yè)管理的各項(xiàng)工作做扎實(shí)。

 。ㄈ┌押们捌谖飿I(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的,而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下,在小區(qū)沒(méi)有交付,業(yè)主沒(méi)有入住的情況下,區(qū)級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)目前還不能介入此項(xiàng)工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運(yùn)作機(jī)制,使有關(guān)部門(mén)和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對(duì)前期物業(yè)選聘、峻工查驗(yàn)和物業(yè)交付工作,減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對(duì)后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾,維護(hù)業(yè)主利益。

 。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱⿲傥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村(居)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家,目前管理服務(wù)都比較好,且均為三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村(居)范圍內(nèi),管理優(yōu)勢(shì)明顯,既解決居民就近就業(yè),又為轄區(qū)居民提供服務(wù),同時(shí)因其帶有政府的“影子”,管理起來(lái)比較容易,且不以營(yíng)利為主要目的,又與居民有著特殊的“親情”,一般不會(huì)產(chǎn)生糾紛,尤其在三無(wú)小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持,如設(shè)獎(jiǎng)補(bǔ)資金,鼓勵(lì)該類企業(yè)做大做強(qiáng),在服務(wù)自管小區(qū)的同時(shí),逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區(qū)延伸,解決當(dāng)前“三無(wú)”小區(qū)物業(yè)管理難問(wèn)題。

  關(guān)于嘉定老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報(bào)告

  嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組

  一、引言

  物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對(duì)物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護(hù)的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國(guó)住房私有化的產(chǎn)物,是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年,我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過(guò)十多年來(lái)政府、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì)各方不懈努力,我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效。主要表現(xiàn)為:全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制,初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制,切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度,逐步推進(jìn)了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展,人民群眾對(duì)住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理,解決老百姓反映熱難點(diǎn)問(wèn)題是我們各級(jí)政府和社會(huì)相關(guān)方面(單位)研究的課題。

  根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì)建設(shè)的要求以及關(guān)于加強(qiáng)居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神,嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對(duì)我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調(diào)研。

  二、調(diào)研目的、方法和過(guò)程(一)調(diào)研目的

  通過(guò)對(duì)我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會(huì)運(yùn)作等調(diào)查,為區(qū)政府有關(guān)部門(mén)解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問(wèn)題提供第一手資料,為政府有關(guān)部門(mén)安排解決民生民需實(shí)事提供依據(jù),使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺(tái)階,為構(gòu)建和諧社會(huì)奠定良好基礎(chǔ)。

  (二)調(diào)研對(duì)象、方法和內(nèi)容

  調(diào)研對(duì)象:基層群眾、業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負(fù)責(zé)

  人、社會(huì)各界人士。

  調(diào)研方法:本次調(diào)研采取問(wèn)卷、電話訪問(wèn)、個(gè)別訪談、實(shí)地察看等方法。共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷100份,人員采取隨機(jī)抽樣形式。電話訪問(wèn)由訪問(wèn)者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機(jī)抽取。個(gè)別訪談對(duì)象,主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì)成員、居委干部和業(yè)主代表。

  調(diào)研內(nèi)容:重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設(shè)、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費(fèi)的收繳等五個(gè)方面。另外,還包括老居民區(qū)人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓急需政府部門(mén)幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問(wèn)題。

  (三)調(diào)研過(guò)程

  5月下旬,街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組,擬訂了調(diào)研提綱。自6月上旬開(kāi)始,主要對(duì)老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開(kāi)調(diào)研。調(diào)研過(guò)程中,聽(tīng)取了區(qū)房地局有關(guān)部門(mén)對(duì)我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報(bào);走訪城南小區(qū)、迎園十坊、菊?qǐng)@嘉富三個(gè)老式住宅居民小區(qū);實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達(dá)物業(yè)公司、萬(wàn)涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應(yīng)急中心物業(yè)服務(wù)狀況;召開(kāi)群眾座談會(huì)8個(gè)(參加人員71人次),個(gè)別訪談18人次,收集群眾意見(jiàn)35條,電話(隨機(jī))征求業(yè)主意見(jiàn)7人次,檢查物業(yè)工作臺(tái)帳18本;發(fā)放問(wèn)卷100份。廣泛聽(tīng)取各個(gè)方面對(duì)我區(qū)(尤其是老居住區(qū))物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。

  三、我區(qū)物業(yè)管理基本情況

  據(jù)統(tǒng)計(jì),我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個(gè),建筑面積1100萬(wàn)平方米(見(jiàn)表1)。目前已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)有226多個(gè),占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。

  本區(qū)經(jīng)過(guò)工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家:其中注冊(cè)在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家;注冊(cè)在外區(qū),在嘉定從事

  物業(yè)管理的企業(yè)15家,其中骨干企業(yè)有上房、萬(wàn)科、金地、東湖等。

  目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)等人員近3500人。

  表1全區(qū)居住用房分類、特征、分布區(qū)域、總面積、總量等統(tǒng)計(jì)表

  名稱特征一層或二層/平房/70年代以前(保障型)80年代以后開(kāi)發(fā)、80M2以下(改善型)90年代以后開(kāi)發(fā)、120M2以下(基本型)90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上(舒適型)90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上(舒適型)90年代末以后開(kāi)發(fā)、140M2以上(豪華型)分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、真新街道、工業(yè)區(qū)、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、菊?qǐng)@新區(qū)、真新、江橋、工業(yè)區(qū)、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數(shù)(戶)400035555總面積(萬(wàn)M2)總量(%)114里弄住宅10160售后公房商品住宅(早期)商品住宅(晚期)農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計(jì)以上數(shù)據(jù)分析,里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右,因此,解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題是我們工作的重點(diǎn)。

  四、老居住區(qū)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析

  為具體了解和掌握業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn),調(diào)研小組發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查100份,回收98份,有效問(wèn)卷95份,隨機(jī)調(diào)查結(jié)果如下:將近63%的居民認(rèn)為,居住的小區(qū)各方面很一般,其中有10%的居民認(rèn)為很不滿意。

  表2對(duì)目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計(jì)表

  問(wèn)卷題目你對(duì)目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎?選項(xiàng)1、非常滿意2、滿意百分比(%)026.63、一般4、不滿意63.410%其中,居民反映最突出的問(wèn)題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴(yán)重虧損、業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費(fèi)收支矛盾突出等,分析上述問(wèn)題的產(chǎn)生原因,主要是以下幾方面因素:

 。ㄒ唬┪飿I(yè)管理體制尚未完全理順

  主要表現(xiàn)在:一是本區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)制尚不健全。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域特點(diǎn),涉及房地、建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個(gè)部門(mén),有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起,為此光靠行政主管部門(mén)難以協(xié)調(diào)各方,難以發(fā)揮對(duì)居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督等作用,許多工作還停留在應(yīng)付上級(jí)檢查、突發(fā)性矛盾的應(yīng)急處理上。社會(huì)、政府、業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權(quán)利的行為,缺乏有效的制約措施,如小區(qū)保安管理,小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤;二是物業(yè)管理沒(méi)有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方各自為政,缺乏溝通、協(xié)調(diào)渠道,遇到矛盾和問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨、指責(zé),或一推了之的現(xiàn)象;三是對(duì)小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為,并規(guī)定了相應(yīng)處罰辦法,但是在處理違法行為時(shí),有關(guān)部門(mén)卻缺乏有效辦法,甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門(mén)都有其執(zhí)法職能,但由于職責(zé)尚欠明確,不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象,物業(yè)公司行使的權(quán)力僅僅是制止,不能“強(qiáng)制”,而居委會(huì)又沒(méi)有管理職能,造成違法建筑年年拆,卻年年還在增。

 。ǘv史遺留問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決

  據(jù)統(tǒng)計(jì),76%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的環(huán)境差,歷史遺留問(wèn)題多。主要表現(xiàn)在:一是老居住區(qū)建設(shè)較早,大多數(shù)都建造于80年代以前,當(dāng)時(shí)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低,開(kāi)發(fā)企業(yè)見(jiàn)縫插針,因此造成綠化少、沒(méi)有停車場(chǎng)地、住宅密度高;二是老住宅區(qū)中尚存在著相當(dāng)數(shù)量的不成套公房,沒(méi)有單獨(dú)

  的煤衛(wèi)設(shè)施。有的售后公房居住面積小,所以有一定經(jīng)濟(jì)條件的住戶都另買住房,留下的老住宅除出售外,大多數(shù)都用于出租,如桃園、葉池社區(qū),出租戶占居住總數(shù)的30%以上。外來(lái)人員的生活習(xí)慣還不能適應(yīng)城市化生活的要求,亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時(shí)可見(jiàn),衛(wèi)生狀況不盡人意;三是小區(qū)出入口多,沒(méi)有公共的停車庫(kù),加上保安管理不到位,“三車”失竊現(xiàn)象時(shí)而發(fā)生,老百姓怨聲載道;四是公共設(shè)施老化,如路燈不亮、下水道管徑細(xì)經(jīng)常發(fā)生堵塞等。

  老居民區(qū)存在的普遍問(wèn)題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1:環(huán)境差2:收費(fèi)低0%0%3:保安不到位(三)物業(yè)管理市場(chǎng)化機(jī)制尚不成熟

  主要表現(xiàn)在:一是物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。由于前期開(kāi)發(fā)的商品房維修基金歸集不到位,老舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低等因素,使物業(yè)管理招投標(biāo)工作很難實(shí)施,致使市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚不成熟,難以實(shí)現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此,目前企業(yè)規(guī)模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒(méi)有一家品牌企業(yè),本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營(yíng)外,大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過(guò)去房管所或開(kāi)發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營(yíng),企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入還是以物業(yè)管理費(fèi)和過(guò)去存

  量房租金為主。企業(yè)對(duì)如何服務(wù)好業(yè)主研究不深,特別是對(duì)物業(yè)管理中專業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大,且服務(wù)質(zhì)量差,已引起廣大業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計(jì),68%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的保安不到位。究其原因:客觀上,老居住區(qū)環(huán)境差,物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,收取的保安費(fèi)不夠支付保安人員和保安管理費(fèi)用,引起保安不到位;主觀上,有的物業(yè)公司管理水平差,對(duì)保安人員管理不嚴(yán),保安人員缺乏責(zé)任心,引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控,但保安人員擅自離崗、漏崗,更不用說(shuō)做監(jiān)控值班記錄了。

  二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化。老小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低,不少物業(yè)公司收支難以平衡,入不敷出,從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),引起業(yè)主不滿,從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無(wú)法服務(wù),業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。

  目前老居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最低的(每戶按大、中、小套三種標(biāo)準(zhǔn)收取,大套7.5元/月,中套6元/月,小套4.5元/月。保安、保潔費(fèi)每戶分別按3元-6元/月標(biāo)準(zhǔn)收取。就是商品住宅每平方米收費(fèi)0.23元/月,這在全市范圍內(nèi)也是最低的,而且近10年標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有提高,而職工的平均工資在逐年提高。例:溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民。如果用四班三運(yùn)轉(zhuǎn)物業(yè)保安管理工作方式,至少用4個(gè)人,按人均費(fèi)用1.5萬(wàn)元/年,每年物業(yè)保安人頭費(fèi)要6萬(wàn)元。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4.5元/月,就算每月足額收繳,即134×4.5×127236(元),那么這52164元缺口誰(shuí)來(lái)付?這樣的小區(qū)由誰(shuí)愿意管?于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生(如葉池小區(qū))。

  在調(diào)研過(guò)程中,我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對(duì)物業(yè)管理費(fèi)這個(gè)問(wèn)題有完全不同看法(見(jiàn)圖2)。物業(yè)公司主要觀點(diǎn):一、我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元,幾乎翻了一翻,可是物業(yè)管理費(fèi)卻近10年來(lái)沒(méi)有增長(zhǎng)過(guò),因此,物業(yè)管理費(fèi)有必要進(jìn)行調(diào)整。

  二、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中,地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格,而物業(yè)管理費(fèi)的提高卻受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式控制。物價(jià)部門(mén)不松口,永遠(yuǎn)也解決不了。從某種意義來(lái)說(shuō),政府把部分責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上。

  關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的主要原因,我們也進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查,結(jié)果是:認(rèn)為維修不及時(shí)占34%;收費(fèi)不合理占30%;生活困難交不起占21%;服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖2分析,要提高物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),讓老百姓多出錢(qián),困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民,據(jù)葉城物業(yè)公司反映,在工業(yè)區(qū)南區(qū)動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)(達(dá)800多戶)已經(jīng)成為多數(shù)動(dòng)遷戶從眾行為,動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由是:都是農(nóng)民安置,北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由政府或集體補(bǔ)貼,所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房,而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅,雖然在安置中都用房屋或貨幣結(jié)算,但性質(zhì)是完全不同的。

  物業(yè)公司員工工資在漲,物業(yè)管理費(fèi)卻不增長(zhǎng),你說(shuō)怎么辦?120%100%80%60%40%10%2%3%8%C:物業(yè)公司自行消化D:提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A:重新選聘物業(yè)公司B:降低服務(wù)水平

 。ㄋ模┙址换鹛潛p現(xiàn)象嚴(yán)重

  街坊基金是售后公房特有的基金,按售后公房每平方提取20元標(biāo)準(zhǔn)歸集在街坊基金中,主要用于交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、

  下水道的疏通和公共設(shè)施改造。街坊基金是固定的基金,除1999年以前國(guó)家對(duì)街坊基金本金以高出銀行儲(chǔ)蓄5%利率作為補(bǔ)充外,街坊基金幾乎沒(méi)有增值渠道。就是有其他收益,如汽車停放收費(fèi),也基本用于彌補(bǔ)保安人員費(fèi)用不足。10多年來(lái)街坊基金只有支出,沒(méi)有進(jìn)帳,加上街坊基金使用很規(guī)范,所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損,虧損最大的小區(qū)接近100萬(wàn)元。例:桃園小區(qū)街坊基金每年固定費(fèi)用,交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、下水道的疏通和部分保安人員費(fèi)用(不含設(shè)施改造,按20xx年價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算),應(yīng)為20萬(wàn)元。在沒(méi)有增值渠道情況下,20xx年虧損總額已達(dá)70萬(wàn)元,20xx年將達(dá)90萬(wàn)元,以次類推街坊基金虧損將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。

  按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定:業(yè)主大會(huì)履行決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施職責(zé);第十二條規(guī)定:專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。如果街坊基金減少虧損,那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過(guò),那么業(yè)主大會(huì)才能履行專項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案。調(diào)查顯示:在對(duì)如果街坊基金虧損后,你愿意重新籌集的認(rèn)識(shí)上(表3)愿意籌集的`人數(shù)只有26%,距全體業(yè)主三分之二(67%)以上業(yè)主同意的要求相差太遠(yuǎn),顯然要每戶業(yè)主出資來(lái)續(xù)籌街坊基金困難很大。

  表3街坊基金虧損后,你愿意重新籌集意向統(tǒng)計(jì)表

  問(wèn)卷題目選項(xiàng)1、我愿意如果街坊基金虧損后,你愿意重新籌集嗎?2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比(%)26134912(五)業(yè)委會(huì)隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)不高

  在當(dāng)前解決物業(yè)管理中最難的問(wèn)題是什么?調(diào)研中我們從四個(gè)方面提出問(wèn)題:1、兩項(xiàng)基金的歸并;2、物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi);3、業(yè)

  委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事;4、街坊(維修)基金的籌集。調(diào)查結(jié)果:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事和街坊(維修)基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問(wèn)題。

  目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是:A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事C:物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi)31.25%D:二項(xiàng)基金歸并關(guān)于(維修)基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過(guò),這里我們主要分析業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事。分析原因主要是:一、業(yè)委會(huì)地位問(wèn)題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權(quán)利,同時(shí)還代表全體業(yè)主維護(hù)業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會(huì)粉墨倒置,同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益;二、業(yè)委會(huì)成員素質(zhì)問(wèn)題。缺少房屋保養(yǎng)和維修,資金使用和管理方面的專業(yè)人才。特別是業(yè)委會(huì)主任如果不懂物業(yè)方面的專業(yè)知識(shí),就很難代表業(yè)委會(huì)或全體業(yè)主說(shuō)話。我們從問(wèn)卷中了解到:你對(duì)你小區(qū)業(yè)委會(huì)工作滿意嗎?滿意的占27%;不滿意的占2.1%;一般的70%;不知道0.9%。這里要說(shuō)明的是,這次問(wèn)卷的對(duì)象中業(yè)委會(huì)成員占很大的比例,如果是一般業(yè)主,打分的結(jié)果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會(huì)成員,提高業(yè)委會(huì)成員辦事能力,是我們?cè)诋?dāng)前在社區(qū)管理中應(yīng)該認(rèn)真思考的問(wèn)題。

  五、近年來(lái)政府所做工作及取得的成效

  近幾年來(lái),區(qū)政府及有關(guān)職能部門(mén)圍繞《物業(yè)管理?xiàng)l例》,結(jié)合我區(qū)實(shí)際,圍繞居民群眾反映突出的問(wèn)題,采取一系列措施,取得了一定

  成效。具體體現(xiàn)在:

  1、加大舊住宅整治力度,全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)工作,并創(chuàng)新觀念,規(guī)范管理,完善房屋修繕標(biāo)準(zhǔn),力爭(zhēng)建立與時(shí)代相適應(yīng)的,具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長(zhǎng)效機(jī)制。年內(nèi)將結(jié)合新城建設(shè)的總體工作部署,突出嘉定老城區(qū)綜合改造,力爭(zhēng)完成30萬(wàn)平方米房屋綜合“平改坡”項(xiàng)目,并加大舊住宅綜合整治力度,共排定了60多萬(wàn)建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治,總計(jì)投入資金1600多萬(wàn)元。

  2、設(shè)立售后公房的補(bǔ)貼。區(qū)房地部門(mén)會(huì)同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專題報(bào)告,要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對(duì)售后公房給予管理費(fèi)補(bǔ)貼的模式,切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。

  3、擴(kuò)大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點(diǎn)工作。區(qū)房地局在認(rèn)真總結(jié)新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開(kāi)展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn),繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。

  4、今年7、8月開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競(jìng)賽活動(dòng);顒(dòng)自7月1日到8月31日,將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺(tái)四級(jí)響應(yīng)演練及實(shí)戰(zhàn)等項(xiàng)目,倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)服務(wù),旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內(nèi)涵,加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能,提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。

  5、配合市有關(guān)部門(mén)關(guān)于《加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃(20xx-2009)》在我區(qū)的貫徹落實(shí),力爭(zhēng)區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度,做好小區(qū)綜合管理的各項(xiàng)工作。

  總的來(lái)說(shuō),我區(qū)的物業(yè)管理趨勢(shì)向好。在近幾年行風(fēng)測(cè)評(píng)中,群眾滿意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達(dá)、磊成等,這些公司的主要成績(jī)是以業(yè)主利益為重,認(rèn)真做好自己服務(wù)工作,

  在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益方面取得雙贏。我們認(rèn)為:嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問(wèn)題,群眾意見(jiàn)較多,但是領(lǐng)導(dǎo)重視,社會(huì)各方面為解決這些問(wèn)題有成功的案例,而且取得了突出成績(jī),所以我們應(yīng)予充分肯定。

  六、關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作的建議

  物業(yè)問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的方向發(fā)展,要做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長(zhǎng)效管理”,為進(jìn)一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平,尤其是加強(qiáng)老舊小區(qū)的物業(yè)管理,提出如下建議:

 。ㄒ唬┻M(jìn)一步明確工作責(zé)任主體,建立長(zhǎng)效管理機(jī)制

  物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,要在明確責(zé)任主體、理順各方關(guān)系的基礎(chǔ)上,建立一套行之有效的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,形成職責(zé)分明、措施得力、政令暢通、信息及時(shí)、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

  一是要建立健全組織機(jī)構(gòu),明確責(zé)任主體。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭,其他職能部門(mén)為成員單位的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是:制定相關(guān)的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策;研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向;審核和批準(zhǔn)住宅小區(qū)綜合管理改造和建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃;解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問(wèn)題。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手,以加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理為重點(diǎn),以為廣大市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目標(biāo),堅(jiān)持屬地管理和綜合治理相結(jié)合,層層落實(shí)管理責(zé)任,按照《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃》,進(jìn)一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機(jī)制和法制,基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。

  另外,建議建立由社會(huì)各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì),起到調(diào)查研究、社會(huì)監(jiān)督的作用。

  二是要對(duì)全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù),了解他們?cè)趦身?xiàng)基金上的使用情況以

  及目前存在的問(wèn)題,管理部門(mén)應(yīng)該主動(dòng)去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,尋找解決問(wèn)題的辦法。有些問(wèn)題確屬本部門(mén)不能解決的,應(yīng)及時(shí)上報(bào)區(qū)政府。如,南門(mén)開(kāi)發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)之事。又如,街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度,要進(jìn)行專題調(diào)研,制定有效解決問(wèn)題的辦法。

  三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,要及時(shí)制訂并出臺(tái)我區(qū)關(guān)于物業(yè)管理的相應(yīng)制度,進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司在日常管理中各自的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)前,我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆高峰,房地部門(mén)要指導(dǎo)好業(yè)委會(huì)的組建及物業(yè)公司的選聘工作,特別是過(guò)去在業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒(méi)有明確的權(quán)利和義務(wù),這次要落實(shí)完善。如,保綠、保潔、保安三項(xiàng)服務(wù)要明確服務(wù)主體和責(zé)任,將完成質(zhì)量與業(yè)績(jī)考核相掛鉤。又如,物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)收取,在服務(wù)合同中應(yīng)該詳細(xì)說(shuō)明。為此,區(qū)房地部門(mén)要盡快拿出這方面的指導(dǎo)意見(jiàn)。

  四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項(xiàng)目,如,業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為是否規(guī)范,業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整,物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等?己瞬扇《ㄆ跈z查和不定期巡查相結(jié)合的方式,強(qiáng)化日常管理,對(duì)違反有關(guān)考核規(guī)定的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng),降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì),把考核和獎(jiǎng)懲掛起鉤來(lái),確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。

 。ǘ┻M(jìn)一步加大政府支持力度,改善居民居住環(huán)境

  本次調(diào)查中,在對(duì)“當(dāng)前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應(yīng)該解決的事”選項(xiàng)中,認(rèn)為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認(rèn)為政府應(yīng)該怎么做”選項(xiàng)中,要求政府加大資金投入的占62%,要求政府出臺(tái)相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調(diào)查中我們了解到,居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財(cái)政上的投入。

  一是要出臺(tái)相應(yīng)的政策辦法,依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧

  損的問(wèn)題上應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的政策,特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來(lái)補(bǔ)充街坊基金不足和道路使用補(bǔ)償(停車)費(fèi)來(lái)充抵街坊基金虧損,政府部門(mén)一定要拿出指導(dǎo)性意見(jiàn)。另外,我們從(表3)中了解到,重新籌集街坊基金也不是不可能,數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達(dá)49%,所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動(dòng)工作。

  又如,政府每年除對(duì)集中的售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼外,要擴(kuò)大其他售后公房或動(dòng)遷用房補(bǔ)貼范圍,政府對(duì)售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼,應(yīng)該公開(kāi)補(bǔ)貼項(xiàng)目;同時(shí)要評(píng)估被補(bǔ)貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如,對(duì)外來(lái)人員在住宅小區(qū)“群租”隱患,公安、工商、規(guī)劃、人口辦、消防衛(wèi)生、地稅、綜治等相關(guān)部門(mén)要提出相關(guān)工作方案,采取爭(zhēng)取早日實(shí)施。

  二是要在財(cái)政上予以支持,加快舊區(qū)綜合改造。目前,我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬(wàn)平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造,其內(nèi)部大部分沒(méi)有獨(dú)立的煤衛(wèi)設(shè)備,存在著下水道堵塞、亂拉線路,電線老化裸露,沒(méi)有足夠的消防設(shè)施等,在外部沒(méi)有圍墻、沒(méi)有綠化、沒(méi)有停車場(chǎng)地、沒(méi)有自行車棚、晚上沒(méi)有燈光等。我們?cè)谌~池社區(qū)實(shí)地看到的,這些老的住宅大部分都是出租戶,外來(lái)人員占90%,住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶或低收入者。據(jù)反映,這里治安情況復(fù)雜,安全系數(shù)低,當(dāng)?shù)鼐用裆钍智遑。近些年?lái)區(qū)政府為嘉定的建設(shè)花了大量的精力,但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落。為了真正體現(xiàn)解決民生問(wèn)題,讓改革開(kāi)放的成果受益于廣大居民群眾,我們希望政府部門(mén)加快對(duì)老居住區(qū)改造的步伐。

  具體的措施:一是落實(shí)機(jī)制。區(qū)、街道兩級(jí)建立老居住區(qū)改造辦公室,并形成相關(guān)部門(mén)各司其責(zé)、協(xié)同配合、依法處置的工作機(jī)制和綜合協(xié)調(diào)機(jī)制;二是本著早改造、早得益、成本輕的原則,盡快制訂相應(yīng)動(dòng)

  遷安置政策(通過(guò)業(yè)主自我管理的作用,讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性)和規(guī)劃建設(shè)方案;三是開(kāi)展老居住區(qū)改造調(diào)查工作,切實(shí)掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況,以點(diǎn)帶面,分類改造,另外對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的突出問(wèn)題如桃園寶塔型房屋的改造,要加快落實(shí)實(shí)施。

 。ㄈ┻M(jìn)一步完善物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制,培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。堅(jiān)持運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,規(guī)范運(yùn)作,優(yōu)勝劣汰。堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本的原則,嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度,加大日常監(jiān)管力度,健全市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制,對(duì)違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴(yán)厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實(shí)行招投標(biāo)和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。

  二是要實(shí)現(xiàn)分等級(jí)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。加快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制。由于多種原因,目前的物業(yè)管理收費(fèi)方法沒(méi)有從根本上按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事,因此,必須盡快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系,逐步提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下,逐步扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期虧損的局面,確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。

  三是要進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為。我們希望政府有關(guān)部門(mén)在進(jìn)一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制同時(shí),特別是對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為要進(jìn)一步規(guī)范,明確相應(yīng)措施,不能放任自流,對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整,要有審核的部門(mén),使業(yè)主委員會(huì)真正成為全體業(yè)主利益的維護(hù)者。

  四是要公開(kāi)物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明?包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。(說(shuō)明:我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁(yè)外,其他物業(yè)好象沒(méi)有什么網(wǎng)站?)要化大力氣、要制定相應(yīng)考核指標(biāo)。同時(shí),要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展,引導(dǎo)我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,做強(qiáng)本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務(wù)。

  (四)進(jìn)一步做好其他基礎(chǔ)工作,提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司,加強(qiáng)對(duì)社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)等方面相關(guān)人員的培訓(xùn),提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

  二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機(jī)構(gòu)情況、在我區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)委會(huì)相關(guān)情況等等內(nèi)容,建立數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)入電腦信息系統(tǒng),保證該基礎(chǔ)資料信息的系統(tǒng)性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性。各有關(guān)部門(mén)和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng),各自建立好自己的管理系統(tǒng),為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ),為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)作決策提供依據(jù)。

  三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專戶儲(chǔ)存、業(yè)主所有、專款專用的原則,由區(qū)物業(yè)主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作,統(tǒng)一核算到戶、計(jì)息到戶,并按規(guī)定建立健全相關(guān)的監(jiān)督檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進(jìn)行維修時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提出申請(qǐng),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)、主管部門(mén)審批后方可使用。有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)公共維修基金的有效監(jiān)督,加大對(duì)挪用基金現(xiàn)象的查處力度,對(duì)挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰,情節(jié)嚴(yán)重的,依法追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任,切實(shí)保障公共維修基金的正當(dāng)使用,取之于業(yè)主,用之于業(yè)主,防止產(chǎn)生不必要的社會(huì)糾紛。

  以上是關(guān)于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報(bào)告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動(dòng)時(shí)間短,而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣,加上我們調(diào)查小組的思想認(rèn)識(shí)和業(yè)務(wù)水平有限,調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性,因此本報(bào)告中難免會(huì)存在著不妥之處,為此懇請(qǐng)大家批評(píng)指正。

  本次調(diào)查工作,我們得到了區(qū)房地局、廣廈、明達(dá)、磊成、萬(wàn)涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會(huì)積極配合及基層群眾的全力支持,在此我們表示衷心的感謝。

小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告8

  為推動(dòng)我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展,縣人大常委會(huì)決定對(duì)縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研,并將此項(xiàng)工作列入常委會(huì)20xx年工作要點(diǎn)。調(diào)研組自7月份起,利用大約三個(gè)月的時(shí)間,通過(guò)深入各住宅小區(qū)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì)、發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)、赴xx西……等地考察等形式,了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況,分析現(xiàn)狀,查找問(wèn)題,學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),認(rèn)真研究對(duì)策和建議,圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù),F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:

  一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

  1、住宅小區(qū)的基本情況

  根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況,本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個(gè),總建筑面積600035平方米,住宅3975套,已入住人口約1.1萬(wàn)人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個(gè),住房近3000套,這部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅,全部入住后,小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。

  分析我縣住宅小區(qū)的基本情況,主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn):

  (一)住宅性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類:一是早期由政府建設(shè)的商品房,土地屬劃拔,政府承建,定價(jià)出售,住戶沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題,由單位承建的職工住宅小區(qū),土地多是劃拔,房屋定價(jià)出售或分配,住戶沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證,目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類小區(qū)有40個(gè),占到小區(qū)總數(shù)的74%,但規(guī)模都比較小,多在30戶左右;三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū),土地出讓,市場(chǎng)出售,是真正的商品房;四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū),即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房,多處在新城區(qū),一般規(guī)模也比較小,多自建自管;五是目前落實(shí)保障性住房政策,由政府承建的公租房,廉租房等各類保障性住房。

  (二)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面,有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房,逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu),剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面,有只有主體住宅,沒(méi)有任何公用建筑小區(qū)(如電信住宅樓);大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊,無(wú)綠地、無(wú)車位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍;比較來(lái)說(shuō),寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。

  (三)規(guī)模差別較大。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,大的有龍輝小區(qū)559套,幸福小區(qū)三個(gè)區(qū)650套,小的有煙草小區(qū)僅8套。其中,20戶以下的小區(qū)有14個(gè),21-50戶的有19個(gè),51-100有14個(gè),100-200戶的有5個(gè),500戶以上的2個(gè)。

 。ㄋ模┡f住宅多且分散。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,20xx年以前建成的小區(qū)占到35個(gè),大約占到65%,大多為單位建設(shè)的職工住宅樓,多隨單位辦公址而建,比較分散;包括文筆小區(qū)在內(nèi),大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低,多為磚混結(jié)構(gòu)房。

  2、物業(yè)管理的基本情況

  (一)物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊(cè)的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家,服務(wù)小區(qū)6個(gè),占小區(qū)總數(shù)的10%,住宅877套,占總住宅數(shù)量的22%;目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。

 。ǘI(yè)主大會(huì)及業(yè)主員會(huì)成立情況

  目前,我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有2家,分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈,但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì),通過(guò)逐戶上門(mén)認(rèn)字、打電話征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生,目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。

 。ㄈ┬^(qū)的物業(yè)管理情況

  調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理,基本屬行政化管理,有29個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個(gè)小區(qū),業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分,物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位,沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙及相關(guān)資料,對(duì)小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知;服務(wù)項(xiàng)目少,大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門(mén),好一點(diǎn)的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù),服務(wù)質(zhì)量相對(duì)都比較差,服務(wù)制度落實(shí)不到位,沒(méi)有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一,最高的有每月每平米1.1元,低的每月每平米0.35元,還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元;物業(yè)從業(yè)人員工資偏低,一般月工資不超800元,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。

  二、存在的主要問(wèn)題

  調(diào)研組認(rèn)為,我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段,物業(yè)管理還不規(guī)范,不能健康有序地運(yùn)行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面:

  1、工程建設(shè)的遺留問(wèn)題

  小區(qū)工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因,也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善,住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證;二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán),房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問(wèn)題,比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫(kù)漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象;三是工程未驗(yàn)收,甚至未完工就入住的問(wèn)題,如鴻福源住戶入住兩年多了,至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑,雨天不能排水,居民出行不便;四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施,如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶的十分不滿,怨氣和矛盾就會(huì)轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上,使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。

  2、歷史原因形成的問(wèn)題

  一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū),劃拔土地、定價(jià)出售,按照現(xiàn)行政策,住戶沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán),不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責(zé)任權(quán)利不清,無(wú)法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán),沒(méi)有任何利益,卻還要承擔(dān)維修責(zé)任;幸福小區(qū)屬政府定價(jià)出售,專項(xiàng)維修基金至今沒(méi)有著落,屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決,矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓,受當(dāng)時(shí)條件限制,規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范,配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車位、甚至無(wú)門(mén)房,加之房屋年久失修,遺留問(wèn)題得不到解決,住戶怨聲載道。部分由原單位管理,當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手,幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì)放棄管理,部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并,由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上,已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

  3、專項(xiàng)維修基金收繳不到位

  調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,僅有7個(gè)小區(qū)收繳了專項(xiàng)維修基金,僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,有按房?jī)r(jià)2%或3%收取,有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓,已年久失修,漏水、排水等問(wèn)題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活,維修資金沒(méi)有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價(jià)出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問(wèn)題也十分的.緊迫。已收繳了專項(xiàng)維修基金的7小區(qū),只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。

  4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后

  通過(guò)當(dāng)工商注冊(cè)的僅7家,掛靠服務(wù)的1家,都沒(méi)有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì);物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低,年齡相對(duì)偏高,文化水平偏低,缺乏正規(guī)的培訓(xùn),管理人員持證上崗率只有5%左右,管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10%。

  5、物業(yè)管理模式落后,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范

  部分建設(shè)單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑,把物業(yè)服務(wù)變成了管理,這種自建自營(yíng),建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區(qū)中,只有不到10個(gè)是聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量,加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小,服務(wù)項(xiàng)目少,服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,收繳率低,造成企業(yè)管理成本高,形成虧損,公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無(wú)法建立。部分單位建設(shè)小區(qū),隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理,由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理,有的有點(diǎn)報(bào)酬,有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡(jiǎn)單的事,對(duì)住戶反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決,管理跟不上,有的小區(qū)住戶反映有時(shí)幾天也看不打掃人員,服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。調(diào)研的54個(gè)小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙和相關(guān)資料,對(duì)小區(qū)建設(shè)的基本情況不清,大多小區(qū)沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約,少有的部分也得不落實(shí)。

  6、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制尚未形成

  業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊,不能正確處理維權(quán)意識(shí)與責(zé)任意識(shí)的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計(jì),有95%以上的業(yè)主對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不了解或知道一點(diǎn),對(duì)物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì)超出合理范圍。例如:在調(diào)查中,各個(gè)小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問(wèn)題,在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí),往往會(huì)采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)槲也蛔』蛘卟恍枰飿I(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化,陷入惡性循環(huán)的怪圈。

  召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)困難,業(yè)主委員會(huì)發(fā)展極度滯后。住房對(duì)業(yè)主大會(huì)缺乏認(rèn)識(shí),不愿意參加業(yè)主委員會(huì),全縣成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個(gè),都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字,打電話征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。

  三、意見(jiàn)和建議

  針對(duì)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題,為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,調(diào)研組提出如下意見(jiàn)與建議:

  1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理

  工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題,相關(guān)職能部門(mén)要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施,要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,根據(jù)我縣的實(shí)際,制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施,從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對(duì)車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容;工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān);組織驗(yàn)收,應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容;要著力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問(wèn)題。

  2、加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督

  一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),制定臨時(shí)管理規(guī)約并將之明示房屋買受人;二是嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度;三是強(qiáng)化日常管理,政府職能部門(mén)與居委會(huì)相互配合,形成合力加大執(zhí)法力度,及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;四是加大調(diào)處力度,及時(shí)化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查,對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng),甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。

  3、要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)

  一是要主動(dòng)介入,認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問(wèn)題,加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度,促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開(kāi),業(yè)主委員會(huì)建立并有效開(kāi)展工作,促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展;二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持,對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持,組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn),條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì),為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。

  按享受服務(wù)的等級(jí)收費(fèi)機(jī)制沒(méi)有建立。區(qū)的物管運(yùn)行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然不同,但現(xiàn)在的情況是各個(gè)小區(qū)之間互相參照,無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無(wú)己。

  二是要加強(qiáng)引導(dǎo),盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費(fèi)體系,努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍;三是廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議,著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制,真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn),宜選擇部分條件較好的小區(qū),如龍輝小區(qū),寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū),先行搞好試點(diǎn),逐步推行。

  4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制

  首先,完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系,加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè),配備專職人員,明確職責(zé)分工,將管理重心下移,充分發(fā)揮城管委,居委會(huì)等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢(shì)作用。其次,要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度,積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制,確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng),全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會(huì)情況等內(nèi)容,為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

  5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教

  縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介,廣泛開(kāi)展國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng),強(qiáng)化對(duì)政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn),促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職,不越位、不缺位;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念,使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情,而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作,也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù),懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利,同時(shí)履行應(yīng)盡的義務(wù)。

  6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為

  物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識(shí),規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù),取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),統(tǒng)一收費(fèi),在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn),對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示,定期公示日常維護(hù)和重大維修費(fèi)用的收支情況,使廣大業(yè)主明白消費(fèi)。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理,嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定,為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn),對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度,物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位,共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn),以減少工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

  7、要強(qiáng)力落實(shí)專項(xiàng)維修資金的收繳工作

  新近建成的小區(qū)條件較好,應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí),可一步到位,但一定要做好專戶儲(chǔ)存,合理使用等工作,確保正常運(yùn)行,能起到示范帶動(dòng)作用,如龍輝小區(qū);對(duì)新開(kāi)發(fā)的小區(qū)一定形成制度,確保落實(shí);對(duì)政府及部門(mén)早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等,應(yīng)盡快研究,加以解決。

  8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理

  調(diào)動(dòng)各方積極性,針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小,較為分散,尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,物業(yè)管理難于起步的情況,逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析,采取多種途徑、多種形式、多種方法,解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題,整合物業(yè)管理資源,完善物業(yè)管理?xiàng)l件,促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作,改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對(duì)幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn),通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式,最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告9

  一、物業(yè)管理企業(yè)

  1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù),修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

  2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格,從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書(shū)。

  3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等,并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門(mén)備案。

  4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場(chǎng)所,專線電話,專職工作人員24小時(shí)值班,確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。

  5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級(jí)收費(fèi),并由物價(jià)部門(mén)統(tǒng)一定價(jià),設(shè)“公示板”公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

  6、日常維護(hù)與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋主體,水電設(shè)施,排水設(shè)施,消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修,確保設(shè)備運(yùn)行正常,居住安全。(2)對(duì)上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理,確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。(3)對(duì)二次供水水箱,應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質(zhì)安全使用。

  7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體,既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置,重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育,使人人都來(lái)關(guān)心愛(ài)護(hù)綠化,并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

  8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人,定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍,全日保潔,質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既:不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見(jiàn)人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹(shù)坑墻根凈、果皮箱凈。

  9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)建立良好的工作關(guān)系,接受指導(dǎo),爭(zhēng)取配合,做好小區(qū)治安管理工作。

  10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強(qiáng)消防意識(shí),警鐘長(zhǎng)鳴,常抓不懈,因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

  11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車,摩托車,自行車應(yīng)在指定位置。

  補(bǔ)充:

  物業(yè)管理的水平與小區(qū)居民的生活息息相關(guān),小區(qū)居民都希望有一個(gè)好的物業(yè)管理機(jī)構(gòu),但是,總是事與愿違。物業(yè)管理工作不遂人意,也不能去怪物業(yè)管理工作人員,他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區(qū)缺少物業(yè)管理的“把關(guān)人”,以致缺少小區(qū)民主管理的“實(shí)施人”,各方面的工作缺少監(jiān)督,也就缺少規(guī)范,顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個(gè)問(wèn)題:

  一,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì):由小區(qū)居民中挑選作風(fēng)正派,肯為大家工作,責(zé)任性強(qiáng)的居民代表,經(jīng)過(guò)民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)代表所有的業(yè)主,對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)成員一定要在業(yè)主中有威信,辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數(shù)。業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生以后,要樹(shù)立它的威信。雖然它是民間產(chǎn)生的'機(jī)構(gòu),由于它和居民的生活關(guān)系密切,必須對(duì)它給予充分的重視。沒(méi)有業(yè)主委員會(huì),就談不上如何加強(qiáng)物業(yè)管理工作。

  二,小區(qū)內(nèi)的車輛停放工作要充分聽(tīng)取業(yè)委會(huì)和居民群眾的意見(jiàn):小區(qū)內(nèi)的車輛停放問(wèn)題常常成為居民之間糾紛的來(lái)源,有的物業(yè)干部也覺(jué)得十分棘手,糾紛兩邊,難免要得罪一邊。有了業(yè)主委員會(huì)這個(gè)問(wèn)題就比較容易辦。如一個(gè)居民小區(qū)停有幾輛大型貨運(yùn)汽車和大巴士,這些車輛由于車況較差,啟動(dòng)時(shí)噪音很響,影響居民的休息和睡眠。居民把意見(jiàn)反映給業(yè)主委員會(huì),要求禁止大型車輛停入小區(qū)。在業(yè)主委員會(huì)和大型車駕駛員溝通的時(shí)候,他們表示很難接受,通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的反復(fù)做工作,并為他們落實(shí)了停車地點(diǎn),終于實(shí)現(xiàn)了大型車不再進(jìn)小區(qū)。又有一次,部分駕駛員要求減少綠地,增加停車位,業(yè)主委員會(huì)就把這個(gè)建議交全體居民討論投票。結(jié)果大多數(shù)居民不同意減少綠地,增加停車位的建議。從而把這個(gè)建議否決了,確保了大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)就是這樣一個(gè)小區(qū)里的當(dāng)家人。關(guān)系到居民們生活的大事,都要經(jīng)過(guò)他們?nèi)プ,去落?shí)。有了業(yè)主委員會(huì),小區(qū)的管理工作順暢多了。

  三,小區(qū)的資金使用監(jiān)督工作:業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理的。

小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告10

縣政府:

  9月16日,我縣城市居民小區(qū)物業(yè)管理交接動(dòng)員大會(huì)后,**鎮(zhèn)和建設(shè)局積極配合,做到思想上全面對(duì)接,工作上無(wú)縫對(duì)接,行動(dòng)上快速對(duì)接,于9月18日,在縣建設(shè)局房管處召開(kāi)了監(jiān)交人(縣紀(jì)委、財(cái)政局)、移交人(縣房管處)、接收人(**鎮(zhèn)物管辦)聯(lián)席會(huì)議,會(huì)后按移交方案,迅速成立兩個(gè)移交小組,展開(kāi)交接工作,截止9月27日,接收工作結(jié)束,F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下:

  一、關(guān)于物業(yè)交接工作的基本評(píng)價(jià):

  1.理順了物業(yè)管理體制。物業(yè)管理工作逐步形成建設(shè)局作為行業(yè)主管部門(mén),進(jìn)行上下銜接、業(yè)務(wù)監(jiān)管;**鎮(zhèn)作為實(shí)施責(zé)任主體,構(gòu)建了“鎮(zhèn)政府是組織者,社區(qū)是服務(wù)者,居民是參與者”的物管模式,理順了關(guān)系,明晰了責(zé)任、充實(shí)了力量。

  2.組建了物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)。**鎮(zhèn)成立了物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組,設(shè)立了物管辦公室,配備了符合信息化要求的辦公設(shè)備,新購(gòu)置一輛服務(wù)專用車。各社區(qū)成立了相應(yīng)的物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組,并組建了社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心。

  3.建立了基本臺(tái)賬資料。包括各小區(qū)基本情況、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)等,對(duì)存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了梳理。

  4.延伸了社區(qū)工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式,提高了小區(qū)居民歸屬感和認(rèn)同感。社區(qū)也認(rèn)為接管小區(qū)物業(yè),便于掌握小區(qū)人口信息檔案。

  5.促進(jìn)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。在交接期間,**小區(qū)、**小區(qū)和**等居民反映物業(yè)問(wèn)題,經(jīng)我鎮(zhèn)物管辦和社區(qū)及時(shí)介入,通過(guò)引導(dǎo)和化解,居民的情緒得到緩解。

  二、關(guān)于我縣物業(yè)現(xiàn)狀的基本認(rèn)識(shí)

  1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大,點(diǎn)多線長(zhǎng),需要整合力量。如屋面滲水、無(wú)小區(qū)平面圖、給排水網(wǎng)絡(luò)圖、供電網(wǎng)絡(luò)圖、天然氣未通等諸多突出問(wèn)題不是單靠**鎮(zhèn)(社區(qū))或物業(yè)就能解決的,對(duì)建設(shè)部門(mén)、**鎮(zhèn)政府、社區(qū)、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商等相關(guān)單位職責(zé)作出明確要求,做到信息互通、工作互補(bǔ)、力量互動(dòng),全力攻堅(jiān)。

  2.解決突出問(wèn)題是關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設(shè)過(guò)程中亂改規(guī)劃、偷工減料、配套不齊,無(wú)社區(qū)、物業(yè)辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”,給小區(qū)的管理留下隱患,帶來(lái)麻煩。對(duì)房屋漏雨、配套設(shè)施改造等最突出的問(wèn)題,建議縣政府開(kāi)展專項(xiàng)整改活動(dòng)。

  3.加大財(cái)政投入是保證。無(wú)論接管老舊、零散小區(qū),還是維修、完善配套設(shè)施等,都要投入財(cái)力,縣、鎮(zhèn)都要把物管經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政預(yù)算,保證需要。

  4. 提高服務(wù)質(zhì)量是前提。選聘資質(zhì)較高的物業(yè)進(jìn)駐我縣,建立物業(yè)公司和從業(yè)人員信用檔案,開(kāi)展物業(yè)公司“星級(jí)”服務(wù)評(píng)選活動(dòng),開(kāi)展物業(yè)公司年度考核工作,提升物業(yè)服務(wù)水平上臺(tái)階、上檔次。

  三、關(guān)于下一步物業(yè)工作的基本思路:

  1、實(shí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)與住房驗(yàn)收聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建議縣城新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)行入軌,規(guī)劃設(shè)計(jì)首先要明確社區(qū)事務(wù)管理用房和物業(yè)管理配套用房的面積、位置、層數(shù),以及公共設(shè)施的配套,可讓**鎮(zhèn)參與核實(shí),簽字后方可施工;住宅小區(qū)竣工時(shí),**鎮(zhèn)可與建設(shè)局、消防大隊(duì)等相關(guān)部門(mén)一同參與項(xiàng)目竣工質(zhì)量驗(yàn)收,從而保證新建住宅小區(qū)按規(guī)劃建設(shè),治標(biāo)又治本。

  2.實(shí)行遺留問(wèn)題集中會(huì)辦機(jī)制。把房屋漏水、配套設(shè)施改造等作為會(huì)辦重點(diǎn),在維修期外或在維修期內(nèi)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系不上的,建議縣政府設(shè)立物業(yè)基金,年設(shè)立物業(yè)基金1000萬(wàn)元,用于住房維修和配套設(shè)施改造,實(shí)行?顚S谩**鎮(zhèn)政府牽頭維修、改造,建設(shè)局監(jiān)管。

  3.設(shè)立新建小區(qū)質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金占總工程造價(jià)的'5%,由縣建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站收齲如開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)全面合格驗(yàn)收的,保證金全額返還。如不能通過(guò)全面驗(yàn)收的,由建設(shè)局要求開(kāi)發(fā)企業(yè)限期整改。經(jīng)過(guò)整改仍不能通過(guò)驗(yàn)收的,由**鎮(zhèn)牽頭整改,拿出書(shū)面報(bào)告,建設(shè)局監(jiān)督,縣政府審核批準(zhǔn)。

  4.物業(yè)服務(wù)管理重心下移。責(zé)權(quán)明晰,對(duì)物業(yè)服務(wù)管理的考評(píng)獎(jiǎng)懲方案由行業(yè)主管部門(mén)制定,可由**鎮(zhèn)組織實(shí)施,盡量避免政出多門(mén),基層無(wú)法操作的處境。

  5.積極啟動(dòng)使用維修基金。我縣五年以上的小區(qū),有的房屋已出現(xiàn)不同程度的漏雨、開(kāi)裂等問(wèn)題,建議縣政府在加大財(cái)政投入時(shí),啟用維修基金。保障業(yè)主、物業(yè)公司等各方利益。

  **鎮(zhèn)政府

  XX年9月29日

小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告11

  為推動(dòng)我縣進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理,提升物業(yè)管理服務(wù)水平,滿足市民日益提高的居住質(zhì)量要求,根據(jù)學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)的要求,我局組成專題調(diào)研組,深入城區(qū)各住宅小區(qū),認(rèn)真開(kāi)展物業(yè)管理工作調(diào)研,F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:

  一、我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

 、逍^(qū)以及物業(yè)管理的基本情況

  調(diào)研結(jié)果顯示,我縣已有物業(yè)管理企業(yè)入駐的小區(qū)僅7個(gè),基本上都是新建的住宅小區(qū),面積約50萬(wàn)平方米,戶數(shù)約5300戶,其余多為社區(qū)居委會(huì)管理或由住戶自請(qǐng)環(huán)衛(wèi)工清掃。已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有2個(gè),分別是“星光名庭”和“圳業(yè)太陽(yáng)城”。

  物業(yè)管理企業(yè)基本情況:目前,在我縣注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)有3家,均為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);入駐我縣小區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)有5家。

  物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況:全縣物業(yè)管理從業(yè)人員不到100人。其中持有各類上崗證的不到30人。

  ㈡居住小區(qū)的特點(diǎn)

  1、小區(qū)檔次差距大。從住宅小區(qū)配套設(shè)施方面看,既有新建的設(shè)施齊全、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū),也有早期開(kāi)發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)。從物業(yè)管理費(fèi)收繳率方面看,收繳率高的“麗景花城”達(dá)到90%,而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面看,有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。

  2、小區(qū)遺留問(wèn)題多。由于歷史的原因和客觀條件限制,我縣居住小區(qū)較為分散,遺留問(wèn)題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,配套不齊全;有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小,相關(guān)手續(xù)不完備;還有許多小區(qū)是敞開(kāi)式的,給物業(yè)管理工作帶來(lái)一定難度。

  二、存在的主要問(wèn)題

  1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題成物業(yè)糾紛主因。在物業(yè)糾紛投訴中,有相當(dāng)數(shù)量是業(yè)主投訴個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題而引發(fā)的。有的開(kāi)發(fā)商未嚴(yán)格按規(guī)范和規(guī)劃要求配套相應(yīng)的公共建筑和共用設(shè)施,或?qū)⑴涮自O(shè)施等共有產(chǎn)權(quán)挪作經(jīng)營(yíng)使用。如綠化不到位、安防設(shè)施不到位、公共車棚(位)少、休閑公建設(shè)施少等。有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同后,小區(qū)公共設(shè)施和部位施工監(jiān)管不到位。有的因工程施工質(zhì)量遺留問(wèn)題至今難以解決。

  2、物業(yè)行政管理體制尚未理順。承擔(dān)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是縣房管局,但這只是一種行業(yè)指導(dǎo)性的工作,按照縣政府辦轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于明確物業(yè)管理職責(zé)分工的通知》的要求,相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理專職人員,但我縣至今尚未落實(shí)到位。因此指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)工作,以及對(duì)轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管等方面尚未發(fā)揮應(yīng)有的作用。此外,物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門(mén),有時(shí)各種矛盾交織在一起,僅靠房管部門(mén)難以協(xié)調(diào)各方,容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。

  3、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難且運(yùn)作不規(guī)范。一是部分小區(qū)開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng),小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定,造成業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開(kāi)。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉,組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng),業(yè)主委員會(huì)組成復(fù)雜、人員良莠不齊,缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)建立、運(yùn)作不夠規(guī)范,管理機(jī)制不健全。目前我縣僅有的二個(gè)業(yè)主委員會(huì)均或多或少存在要求物業(yè)公司提供工作經(jīng)費(fèi)的問(wèn)題。五是有的業(yè)主委會(huì)成立之初比較迫切,而成立后遇到困難與矛盾就撒手不管,如太陽(yáng)城業(yè)主委員會(huì)。

  4、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率低。造成收費(fèi)難的原因是多方面的,一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。三是業(yè)主反映的問(wèn)題得不到及時(shí)解決,引發(fā)居民不滿情緒而影響交費(fèi)。四是商住混合小區(qū)收費(fèi)難,如太陽(yáng)城小區(qū)。五是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。

  5、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。我縣對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)沒(méi)有跟上,普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象,從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高,服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。

  6、無(wú)物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問(wèn)題日益突出。我縣上世紀(jì)八十年代末、九十年代初建造的住宅樓,當(dāng)時(shí)受條件限制,在規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范,存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問(wèn)題。這些舊住宅小區(qū)目前尚無(wú)法開(kāi)展物業(yè)管理,基本是由社區(qū)居委會(huì)代管。這些住宅建筑所存在的諸多問(wèn)題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。

  三、意見(jiàn)和建議

  針對(duì)物業(yè)管理中存在的困難與問(wèn)題,為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,調(diào)研組提出如下意見(jiàn)與建議:

  1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管?h政府相關(guān)職能部門(mén)要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作,認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施,從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設(shè)等部門(mén)應(yīng)廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議,著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用,以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙審批時(shí)明確物業(yè)共有部位、共同設(shè)施使用功能,防止開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施的所有權(quán)或使用權(quán)而引發(fā)矛盾糾紛。在組織驗(yàn)收時(shí),應(yīng)配合有關(guān)單位將小區(qū)各類管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容。

  2、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制。首先,要按照“兩級(jí)政府、三級(jí)管理、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”物業(yè)管理體制要求,完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系,相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu),配備專職人員,加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)的物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)。其次,要根據(jù)“條塊結(jié)合,屬地管理”的原則,進(jìn)一步明確縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)的職責(zé)分工,將管理重心下移,充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)對(duì)轄區(qū)日常物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管作用。第三,要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度,建立縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)、房管等部門(mén)的.綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制,將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理,積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法,確保專項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。

  3、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介,廣泛開(kāi)展國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng),強(qiáng)化對(duì)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員和業(yè)主代表的教育培訓(xùn),促進(jìn)基層行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念,使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情,而且是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作。

  4、要強(qiáng)化物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督。一方面,縣政府職能部門(mén)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)要主動(dòng)介入,認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問(wèn)題,加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度,促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開(kāi),業(yè)主委員會(huì)建立并有效開(kāi)展工作。要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律指導(dǎo)與日常監(jiān)管。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)所需工作經(jīng)費(fèi),應(yīng)指導(dǎo)其通過(guò)業(yè)主大會(huì)規(guī)約來(lái)收取,杜絕向物業(yè)公司直接索取的現(xiàn)象。另一方面,縣政府各相關(guān)職能部門(mén)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)要各司其職,強(qiáng)化日常管理,加大執(zhí)法力度,及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;加大調(diào)處力度,及時(shí)化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛,盡快解決業(yè)主反映強(qiáng)烈的問(wèn)題。同時(shí),還要組織不定期巡查,對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng),降低甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。再一方面,要加強(qiáng)引導(dǎo),盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系,努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍。同時(shí),按物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)逐步提高我縣物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、提升物業(yè)管理檔次,積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制建設(shè)的新內(nèi)容,真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。

  5、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量與品牌意識(shí),從以下幾方面入手,規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù),取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式,在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn),對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等進(jìn)行公示。同時(shí),每月應(yīng)在小區(qū)公告欄等醒目處公布一次當(dāng)月由業(yè)主使用的公共水電費(fèi)用分?jǐn)傇敿?xì)情況、日常維護(hù)收支情況等,使廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理,嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定,為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn),對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度,物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位,共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn),以減少因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

  6、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理?h政府應(yīng)組織相關(guān)職能部門(mén),調(diào)動(dòng)各方積極性,針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小,較為分散,尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,物業(yè)管理難以起步的情況,逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析,采取多種途徑、多種形式,加快小區(qū)整治,解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題,整合物業(yè)管理資源,完善物業(yè)管理?xiàng)l件,改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?芍窒刃袑(duì)幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn),通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式,最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告12

  物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)沖突集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理,近期,我區(qū)物價(jià)部門(mén)組織人員對(duì)城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研,在引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公正競(jìng)爭(zhēng)、合理收費(fèi),如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

  一、基本狀況

  我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,正是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),通過(guò)近十年的進(jìn)展,由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢,還存在市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制未健全、開(kāi)發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問(wèn)題。總體看,我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前,吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家,物業(yè)管理企業(yè)30個(gè),管理房屋230萬(wàn)平方米。城區(qū)物業(yè)管理掩蓋率達(dá)到80%,新建商品房的物業(yè)管理掩蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊(cè)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無(wú),注冊(cè)二級(jí)資質(zhì)較多。全部小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì),物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元,高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此,我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高,收繳率低,個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決,成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展的主要因素。

  二、存在的主要問(wèn)題

  1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展,近幾年來(lái)物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,進(jìn)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過(guò)小,綜合實(shí)力差,專業(yè)化水平低,造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源鋪張,效率低、效益差。假如形成規(guī)模效應(yīng),則可降低成本,提高效率。

  2、市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營(yíng)困難。一是我區(qū)為中心城區(qū),由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購(gòu)房置業(yè)者較多,有的購(gòu)買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高,小區(qū)入住率不高,由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不交納電梯運(yùn)行費(fèi),而這部分人員未入住,并未削減物管企業(yè)的服務(wù)成本,再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識(shí)薄弱,應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來(lái),據(jù)統(tǒng)計(jì),收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上,已經(jīng)是特別不錯(cuò)的狀態(tài)了。導(dǎo)致很多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài),甚至產(chǎn)生虧損,造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段,很多業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)都表示不理解,業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)薄弱,造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低,有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi),只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。

  3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在:

  一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,導(dǎo)致住戶有看法而拒絕繳費(fèi)。

  二是住戶無(wú)力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房,業(yè)主許多是低保戶,以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。

  三是工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接,將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。

  四是由于業(yè)主自身的緣由,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等緣由致使繳費(fèi)不準(zhǔn)時(shí)等。

  五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)薄弱。物業(yè)管理企業(yè)供應(yīng)的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為,交了那么多的物業(yè)管理費(fèi),不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎?這錢(qián)花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司供應(yīng)了許多服務(wù),但由于服務(wù)本身是隱性的,業(yè)主沒(méi)有因此得到很直觀的利益,所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。

  六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,業(yè)主對(duì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特殊是對(duì)停車收費(fèi)及車庫(kù)及貯存間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖_突大。由于各種因素有些業(yè)主覺(jué)得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。

  七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透亮 、不合理,亂收費(fèi)、高收費(fèi),因而拒絕交費(fèi),此類問(wèn)題很有普遍性。

  八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中,也的確存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、修理不準(zhǔn)時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等狀況。這樣,造成業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿足,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生看法,因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。

  九是當(dāng)物價(jià)部門(mén)依據(jù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等狀況,對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后,部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位,不少物業(yè)公司收支難以平衡,入不敷出,從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣,造成惡性循環(huán),引起住戶不滿,陷入了物業(yè)公司埋怨收不足費(fèi)而無(wú)法服務(wù),業(yè)主埋怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國(guó)價(jià)格舉報(bào)電話受理投訴統(tǒng)計(jì),近三年來(lái),業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透亮 、違反規(guī)定亂收費(fèi),始終位居各類價(jià)格舉報(bào)問(wèn)題的前三位。

  4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門(mén),有時(shí)各種沖突會(huì)交織在一起。從全區(qū)看,缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門(mén)有效的協(xié)調(diào)各方,造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,多頭管理問(wèn)題久拖不絕;開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)轉(zhuǎn)變卻由建管辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確,行政監(jiān)管力度不大。

  5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)全部小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì),有些業(yè)主往往不清晰自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)交多少費(fèi)用,如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等,這些問(wèn)題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有肯定的隨便性,少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,體現(xiàn)不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費(fèi)原則,對(duì)此業(yè)辦法見(jiàn),對(duì)物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問(wèn),影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。

  6、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待轉(zhuǎn)變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。一是買房人對(duì)物業(yè)管理的熟悉需要一個(gè)過(guò)程。二是我們國(guó)家誠(chéng)信價(jià)值體系尚在初級(jí)階段。遇到問(wèn)題,業(yè)主不是樂(lè)觀通過(guò)司法、行政手段解決,而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行,這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)厲 性,而且造成了住宅消費(fèi)的誠(chéng)信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里,看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),認(rèn)為自己交了反而吃虧,所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位,最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行修理養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開(kāi)支。部分業(yè)主不繳費(fèi),等于免費(fèi)享受公共服務(wù),這對(duì)繳費(fèi)的業(yè)主是不公正的。長(zhǎng)此進(jìn)展,不繳費(fèi)的業(yè)主可能會(huì)越來(lái)越多,最終導(dǎo)致物業(yè)管理無(wú)法正常進(jìn)行,房屋及設(shè)施將會(huì)失修失養(yǎng),小區(qū)的保安、保潔、綠化將無(wú)人問(wèn)津。

  三、對(duì)加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的看法和建議

 。、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。制造條件,樂(lè)觀鼓舞物業(yè)公司兼并、合并,走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌;鼓舞有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司,對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),在政策上賜予扶持和優(yōu)待。

  2、完善物業(yè)管理的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)整頓,對(duì)不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員,堅(jiān)決吊銷執(zhí)照,注銷上崗資格證書(shū),維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序。要深化社區(qū),加強(qiáng)日常巡查,對(duì)修理不準(zhǔn)時(shí)、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)厲 查處,直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要連續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè),強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施,促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高,提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

  3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開(kāi)頭,物業(yè)管理應(yīng)同步介入對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)接受,為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制,應(yīng)在售房前,向物價(jià)部門(mén)申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)定在向物價(jià)部門(mén)申報(bào)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房,以削減不必要的沖突。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時(shí),緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,不斷完善物業(yè)功能,確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效修理養(yǎng)護(hù)。

  4、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快討論制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系,細(xì)化《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》各收費(fèi)檔次對(duì)應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn),明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯修理、年檢費(fèi),電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁?wèn)題,明確私家車庫(kù)、貯存間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問(wèn)題,建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理,由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi)。要建立市場(chǎng)化的收費(fèi)機(jī)制,使物業(yè)管理服務(wù)向市場(chǎng)化、專業(yè)化方向進(jìn)展,必需遵循公開(kāi)、公正,誠(chéng)懇信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)沖突凸現(xiàn),商品房沖突相對(duì)平穩(wěn)的特點(diǎn),實(shí)行分類指導(dǎo)方法,做到公開(kāi)合理、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

  5、應(yīng)制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定:當(dāng)確需使用房屋公共修理基金的時(shí)候,由業(yè)主委員會(huì)提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請(qǐng)使用房屋公共修理基金。但實(shí)際上,假如修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過(guò),給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的修理費(fèi)用沒(méi)有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用,簡(jiǎn)單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨著大量房屋開(kāi)頭進(jìn)入修理期,當(dāng)房屋需修理,當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問(wèn)題。目前,我區(qū)的房屋公共修理基金從未提取過(guò)。

  6、簡(jiǎn)化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí),現(xiàn)行方法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主,這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力,通過(guò)法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)潔措施或程序。

  7、妥當(dāng)協(xié)調(diào)解決有關(guān)問(wèn)題。市環(huán)衛(wèi)部門(mén)向業(yè)主收取的'生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月,由物業(yè)企業(yè)代收。該部門(mén)所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走,且不供應(yīng)垃圾筒,現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)擔(dān)當(dāng),市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未供應(yīng)相應(yīng)服務(wù),只做了其中一部分,故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)擔(dān)當(dāng)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。

  8、加大宣揚(yáng)力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。物業(yè)管理公司本身要留意加強(qiáng)物業(yè)管理水平,提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理,提高服務(wù)水平,加大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的正面宣揚(yáng)和引導(dǎo),讓業(yè)主樹(shù)立正確的“物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀”,有效避開(kāi)收費(fèi)難的問(wèn)題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容,提高物業(yè)管理的商品意識(shí)。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無(wú)償供應(yīng)向有償型的商品供應(yīng)方面轉(zhuǎn)化。

  9、加大對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推動(dòng)物業(yè)行業(yè)社會(huì)化、市場(chǎng)化進(jìn)程,凈化地域性物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī),形成完整、系統(tǒng)體系。

  10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí),提高經(jīng)營(yíng)力量,加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通溝通,達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,編制成詳細(xì)的《操作手冊(cè)》,成為員工的行動(dòng)指南。三是培育和造就高素養(yǎng)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)當(dāng)注意個(gè)人素養(yǎng)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核,建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。

  11、建立物業(yè)管理沖突糾紛調(diào)處新機(jī)制。探究建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo),參與社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng),同時(shí),邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參與業(yè)委會(huì)的活動(dòng),對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間,業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間消失的各種沖突和糾紛,社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理,街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以幫助。建議將物業(yè)沖突糾紛納入司法調(diào)解,逐步建立和完善司法調(diào)解制度,化解居民糾紛和準(zhǔn)時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的大事。

  12、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費(fèi)年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計(jì)商價(jià)字(20xx)975號(hào)《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充看法》第三條:“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度,與之相關(guān)的罰則自行取消”。恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度,以便價(jià)格部門(mén)履行監(jiān)管,加大失信懲誡力度。

  13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。《江西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)進(jìn)步和物業(yè)管理進(jìn)展的客觀要求,修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法成為迫切需求,有關(guān)部門(mén)應(yīng)樂(lè)觀協(xié)作,共同推動(dòng)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法盡快出臺(tái)。新出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性,兼顧市場(chǎng)雙方的利益,并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價(jià)方式、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化,進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容,定價(jià)方式上汲取其他城市的閱歷,實(shí)行菜單式計(jì)費(fèi)方式,讓業(yè)主明明白白消費(fèi),物業(yè)企業(yè)清清晰楚服務(wù)。

小區(qū)物業(yè)情況報(bào)告13

  根據(jù)縣環(huán)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)規(guī)劃專題會(huì)議精神,圍繞環(huán)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)規(guī)劃的對(duì)接工作,我局專門(mén)成立了工作組,指派了專人負(fù)責(zé),認(rèn)真疏理18個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃,涉及我局的共有3個(gè)規(guī)劃,即新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃,由省建設(shè)廳負(fù)責(zé)編寫(xiě);能源發(fā)展規(guī)劃,由省發(fā)改委編寫(xiě);新型工業(yè)化規(guī)劃,由省經(jīng)貿(mào)委負(fù)責(zé)編寫(xiě)。為此,我局分別由局班子成員帶隊(duì)進(jìn)行了對(duì)接專訪。主要做了下面幾項(xiàng)工作:

  1、根據(jù)省建設(shè)廳提報(bào)“十二五”期間重點(diǎn)項(xiàng)目的精神,為更加貼近環(huán)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)規(guī)劃,3月初,由局主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì),規(guī)劃部門(mén)和重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)人員組成工作組專門(mén)到省建設(shè)廳規(guī)劃處、村建處進(jìn)行銜接,經(jīng)了解情況并結(jié)合實(shí)際,共提報(bào)了42個(gè)項(xiàng)目供省建設(shè)廳備選。

  2、為使我縣新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃能符合省里規(guī)劃要求,同時(shí)讓我縣更多項(xiàng)目納入省專項(xiàng)規(guī)劃,4月2日,局主要領(lǐng)導(dǎo)陪同縣主要領(lǐng)導(dǎo)到省建設(shè)廳了解情況,并到相關(guān)處室作了專題匯報(bào),就我縣縣城第五輪總體規(guī)劃修編和新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃融入的問(wèn)題聽(tīng)取省廳領(lǐng)導(dǎo)和專家的`意見(jiàn),根據(jù)省廳領(lǐng)導(dǎo)和專家的意見(jiàn),目前已物色好縣新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的規(guī)劃單位,正處于前期基礎(chǔ)資料的收集階段。

  3、根據(jù)能源發(fā)展規(guī)劃由省發(fā)改委編寫(xiě),我縣已上報(bào)城市管道天然氣建設(shè)項(xiàng)目的情況,4月2日,由局分管領(lǐng)導(dǎo)陪同縣發(fā)改委的同志,到省發(fā)改委進(jìn)行了對(duì)接。據(jù)悉,縣城管道天然氣建設(shè)項(xiàng)目,已申請(qǐng)列入20xx年中央投資計(jì)劃,5萬(wàn)噸/日自來(lái)水項(xiàng)目已上報(bào)國(guó)家計(jì)劃,已列入今年投資計(jì)劃,鄉(xiāng)、鄉(xiāng)小城鎮(zhèn)自來(lái)水建設(shè)、縣城自來(lái)水管網(wǎng)改造將列入“十二五”規(guī)劃,縣鹽化工業(yè)城天然氣管道建設(shè)將列入“十二五”規(guī)劃,老城區(qū)污水管網(wǎng)及污水處理廠續(xù)建項(xiàng)目將列入今年投資計(jì)劃。

  4、圍繞縣保障性住房安居工程項(xiàng)目,在確保廉租房500套,力爭(zhēng)廉租房800套,3月中旬,親自帶隊(duì)到省、市住房保障部門(mén)進(jìn)行專題溝通。

  下一步我局將從以下幾方面繼續(xù)做好工作:一是做深做細(xì)工作,密切跟蹤省相關(guān)單位的編制工作,確保我縣有項(xiàng)目進(jìn)入相關(guān)規(guī)劃。二是加強(qiáng)同省建設(shè)廳及相關(guān)部門(mén)的聯(lián)系及時(shí)掌握信息,反饋情況。三是認(rèn)真做項(xiàng)目的編撰和項(xiàng)目資料的準(zhǔn)備工作,確保隨要隨給。

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