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法律意見書范文
法律意見書范文土地租賃協(xié)議法律意見書
本所接受貴社的委托，就貴社/委員會在簽訂土地租賃協(xié)議事宜中存在的風(fēng)險及防范措施，現(xiàn)提供如下法律意見：
一、本所出具法律意見書的聲明
1、本所及經(jīng)辦律師所出具的法律意見書的根據(jù)是你提供的敘述及現(xiàn)行法律法規(guī)，法律意見書只對你提供的敘述及現(xiàn)行法律法規(guī)負責(zé)。
2、本所及經(jīng)辦律師所出具的該法律意見書，只作為貴社/委員會參考之用，不作為本所及經(jīng)辦律師就受托事務(wù)的結(jié)果成功或勝訴的承諾、保證。本所及經(jīng)辦律師不對貴社/委員會因采用該法律論證意見書所產(chǎn)生的后果負責(zé)。
3、本所及經(jīng)辦律師所出具的該法律意見書不作為對同類、相似案件的處理意見。
二、本所出具法律意見書的依據(jù)
1、貴社/貴委員會提供的敘述、資料依據(jù)：
貴社/委員會應(yīng)當(dāng)保證上述資料及敘述事實的真實性。
2、法律法規(guī)的依據(jù)：
①《中華人民共和國物權(quán)法》；
�、凇吨腥A人民共和國土地管理法》；
�、邸吨腥A人民共和國村民委員會組織法》；
�、堋吨腥A人民共和國合同法》；
⑤；浙江省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法；
�、奁渌嚓P(guān)法律法規(guī)及實施細則。
三、土地租賃協(xié)議中存在的風(fēng)險及防范措施的法律意見
1、主體的合法性及風(fēng)險防范
�。�1）出租方：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六十條：“對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)……”及《中華人民共和國土地管理法》第十條：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理……”之規(guī)定，作為土地租賃合同的出租方應(yīng)為村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會。
風(fēng)險防范：根據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》第十九條：“涉及村民利益的下列事項，村民委員會必須提請村民會議討論決定，方可辦理：……（八）村民會議認為應(yīng)當(dāng)由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項”之規(guī)定，村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會在出租涉及村民利益土地（如耕地）時必須提請村民會議討論決定，方可辦理。以避免日后因違反法律規(guī)定致使土地租賃合同無效， (范文網(wǎng) www.htc668.com) 承擔(dān)不利后果。
�。�2）承租方：由于現(xiàn)行法律并未對土地租賃合同的承租方進行限制性規(guī)定，故就承租方而言，可以是任何人或任何單位。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八十一條：“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款”之規(guī)定，故如果土地租賃合同的目的是用于非農(nóng)建設(shè)的，則必須向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。以避免日后因違反法律規(guī)定致使土地租賃合同無效，承擔(dān)不利后果。
風(fēng)險防范：如果土地租賃合同的目的是用于非農(nóng)建設(shè)的，則需審查承租方是否具有合法的營業(yè)執(zhí)照和相關(guān)的建設(shè)資質(zhì)憑證，并將這些文件復(fù)印留底；如果土地租賃合同的目的是用于農(nóng)業(yè)事務(wù)的，則需要將承租方的身份憑證復(fù)印留底，并將其現(xiàn)住的聯(lián)系地址留底，以方便日后履行過程可能出現(xiàn)的發(fā)催討租金函或發(fā)解除通知函等聯(lián)系函。針對土地租賃合同的目的是用于農(nóng)業(yè)事務(wù)的，也可以考慮放棄土地租賃而直接采用土地承包，以優(yōu)先保障到本村的村民利益。
2、履行協(xié)議過程中的合法性及風(fēng)險防范
履行依據(jù)：根據(jù)浙江省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法第三十四條：“…土地使用者與村民委員會或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)按照批準文件簽訂土地使用合同，確定有償使用土地的用途、面積、期限、費用等事項”之規(guī)定，故在履行土地租賃合同的過程中，雙方應(yīng)該按照土地租賃合同中約定的內(nèi)容全面、城市的履行。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》上“租賃合同”的規(guī)定，作為土地租賃合同中出租人村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會依法享有的主要權(quán)利為：①收取租金權(quán)；②監(jiān)督、限制權(quán)（如未經(jīng)出租人同意、承租人不得改變租賃土地的用途等）；③收回土地使用權(quán)；④法定解除權(quán)。所承擔(dān)的主要義務(wù)為：①按照約定交付土地的義務(wù)；②土地權(quán)屬保證義務(wù)；③禁止干擾義務(wù)。而作為土地租賃合同中承租人依法享有的主要權(quán)利為：①占有、使用土地權(quán)；所承擔(dān)的主要義務(wù)為：①按照約定交付租金義務(wù)；②按約定使用、保管土地義務(wù)；③未經(jīng)出租人同意的不作為義務(wù)（如未經(jīng)出租人同意、承租人不得改變租賃土地的用途等）；④合同終止返還土地義務(wù)。
風(fēng)險防范：在擬定土地租賃合同上應(yīng)充分體現(xiàn)雙方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，由于土地租賃合同屬于轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有的合同，故作為土地租賃合同中出租人村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會應(yīng)對出租人的義務(wù)設(shè)置違約責(zé)任以更好管理、監(jiān)督租賃土地的使用。尤其針對的是“荒廢”問題，由于現(xiàn)行法律對于農(nóng)村的耕地有專門的保護規(guī)定，如《中華人民共和國土地管理法》第三十七條規(guī)定：“禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地�！钡珜τ谵r(nóng)村耕地之外的其余土地并沒有進行強制性的規(guī)定，因此作為土地租賃合同中出租人村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會應(yīng)在合同中明確要求承租人不得荒廢租賃合同中約定的土地，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。同時應(yīng)多考慮客觀因素可能對合同造成的影響，如應(yīng)考慮所租賃的土地將來是否存在征用問題，如果有需將征用時產(chǎn)生的征用補償款如何分配事先商量好，并直接寫進合同予以固定，避免日后所產(chǎn)生的不必要的爭議。
另外需要特別注意的是，雙方在履行協(xié)議過程中產(chǎn)生的任何書面憑證均需妥善保管，以避免日后產(chǎn)生糾紛時缺少證據(jù)。
3、終止履行的依據(jù)及風(fēng)險防范
對于土地租賃合同的終止主要有四種：①按照約定的內(nèi)容終止，針對該情形風(fēng)險較少，但需注意妥善保管好雙方在履行的憑證，如租金收取憑證，同時盡量在合同終止后另簽訂一份《土地租賃協(xié)議終止協(xié)議》以明確雙方權(quán)利義務(wù)的終止；②雙方協(xié)商終止，主要為雙方在履行過程中因種種的原因無法繼續(xù)履行，針對該情形雙方應(yīng)另簽訂一份《土地租賃協(xié)議終止協(xié)議》以明確雙方權(quán)利義務(wù)的終止；③按照約定行使解除權(quán)，即雙方在土地租賃合同中約定了解除的條款，當(dāng)約定的解除情形出現(xiàn)時，一方按照約定行使解除權(quán)，針對次情形，需要注意的必須嚴格按照合同上的約定的解除要求行使解除權(quán)；④法定解除權(quán)，作為土地租賃合同中出租人村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會可以根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形”、第九十六條：“…主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達對方時解除”、第二百二十四條：“…承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”及第二百二十七條：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之規(guī)定行使解除權(quán)，針對該種情形出租人要注意的是，依法行使合同解除權(quán)必須通知對方，合同自通知到達對方時解除。在這過程中盡量使用書面的通知如郵寄，以避免日后爭議無任何憑證來證明出租人已履行通知義務(wù)，也可以要求對方與出租人另簽訂一份《土地租賃協(xié)議終止協(xié)議》。特別強調(diào)的是針對承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人必須先要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人才可以解除合同。故針對該情形出租人必須先書面郵寄催討租金，以避免日后爭議無任何憑證來證明出租人已履行通知義務(wù)。如果條件不允許則需二人以上前去催討租金，盡量能來承租人旁邊的鄰居們或其他第三人作證。出租人只有在履行完催討通知義務(wù)后，出租人仍逾期不予支付，才可以行使法定解除權(quán)。
四、結(jié)語
作為農(nóng)民集體所有的土地的管理者、使用者的村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會在出租農(nóng)民集體所有的土地時，因綜合考慮本村所有農(nóng)民的合法利益及出租后的土地能實現(xiàn)最大的利益，以期帶動村經(jīng)濟的發(fā)展！
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