養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項目可行性計劃書

　　養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項目可行性計劃書
　　
　　現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)，與其他行業(yè)一樣，要辦養(yǎng)老院，也要進(jìn)行市場調(diào)查，進(jìn)行可行性分析。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，開辦養(yǎng)老院，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因為養(yǎng)老服務(wù)是微利甚至是不盈利的。當(dāng)然，也確有人投資建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)純?yōu)榛貓笊鐣�，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開辦以后，也還有個維持良性動轉(zhuǎn)的問題，即如何保持其自身發(fā)展。
　　
　　盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、防暑降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要考慮在內(nèi)。其計算公式為（預(yù)期入住人數(shù)╳收費(fèi)）-服務(wù)成本即為盈虧，收費(fèi)項目主要有床位費(fèi)、生活費(fèi)、取暖費(fèi)三項，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可就其他服務(wù)項目收取約定的費(fèi)用。
　　
　　一、辦院可行性分析
　　
　　養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個投資回收周期比較長的行業(yè)，對此，投資者要有清醒的認(rèn)識。進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量（床位數(shù)）及分布情況，本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟(jì)狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。
　　
　　盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要考慮在內(nèi)。
　　
　　辦院的主要風(fēng)險在于，一是入住率的不足，房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開支不能得到有效攤薄，導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長時間處于凈投入狀態(tài)，不能實現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費(fèi)風(fēng)險，由于老人及子女的財務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時續(xù)費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又不能強(qiáng)行將老人趕出門，造成墊付費(fèi)用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都帶來人力和物力上的負(fù)擔(dān)。
　　
　　就深圳現(xiàn)狀，試做開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可行性分析如下：
　　
　　一、 從市場角度
　　
　　深圳是個適合老年人養(yǎng)老的的城市，各種公共設(shè)施以及一些收費(fèi)較高的主題公園對65歲以上的老年人免費(fèi)。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養(yǎng)老。目前深圳實際人口1200萬，其中老年人口占到102萬，占到9%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)21家，床位共計800余張，剛剛達(dá)到老年人口千分之二的最低要求，應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。
　　
　　從區(qū)域角度來看，--區(qū)和--區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相對密集，市南老城區(qū)和--路東部人口居住密集區(qū)、--新區(qū)存在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位上的不足。
　　
　　二、 目前深圳市內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展評價
　　
　　深圳市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運(yùn)營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。具體來講：
　　
　　1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低（全部費(fèi)用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)施齊全。
　　
　　2、百床以上收費(fèi)在1000元左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在深圳市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。但這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場前景看好。
　　
　　3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是深圳市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤派，機(jī)構(gòu)管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗積累期，多數(shù)都實現(xiàn)了盈利。
　　
　　需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費(fèi)較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。
　　
　　4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持，在房屋租金等方便實現(xiàn)優(yōu)惠�？赡艿那闆r下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經(jīng)營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風(fēng)險。經(jīng)營這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以附設(shè)開辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補(bǔ)盈利能力不足。
　　
　　目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差，對經(jīng)營者的運(yùn)營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財務(wù)運(yùn)營進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團(tuán)式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護(hù)康復(fù)設(shè)施，達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。
　　
　　二、收支情況分析（以50張床位，四人間養(yǎng)老院為例）
　　
　　一、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入
　　
　　1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經(jīng)營狀況不良、非網(wǎng)點(diǎn)性的療養(yǎng)院、旅館、幼兒園和工廠附設(shè)后勤設(shè)施，租金必須控制在200元/床/月以下（通常收費(fèi)床位費(fèi)為200元-600元），例：50張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總建筑面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。
　　
　　2、房屋改造和簡單裝修費(fèi)用，約投入6萬元。
　　
　　3、基本設(shè)施配備。
　　
　　a） 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×50=40000元。
　　
　　b） 床上用品700×50=35000元
　　
　　c） 室內(nèi)每人一個圈椅200×50=10000
　　
　　d） 電視每房間一個1000×15=15000
　　
　　e） 活動室設(shè)施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預(yù)算約10000元。
　　
　　f） 餐飲設(shè)施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在8000元。（可在開業(yè)時爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈）
　　
　　g） 洗衣設(shè)備，預(yù)算2000元。
　　
　　h） 洗澡設(shè)備，預(yù)算5000元。
　　
　　i） 辦公設(shè)施，電腦、打印機(jī)各一臺，面包車一部。（可時機(jī)成熟時再到位）合計最小投入280000元。
　　
　　4、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，約20000元。
　　
　　以上租金+裝修+設(shè)施+宣傳=300000元
　　
　　二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度運(yùn)營投入
　　
　　1、員工工資。
　　
　　院長（兼會計）1人計4000×12=48000元
　　
　　副院長 兼采購1人計2000×12=24000元
　　
　　護(hù)理員5人計1000×12×5=60000元
　　
　　廚師2人計1200×12×2=26400元
　　
　　以上共計9人計158400元。
　　
　　2、伙食費(fèi)成本300×50×12=180000元。
　　
　　3、水電費(fèi)400×50=20000元
　　
　　4、取暖費(fèi)700平米×20=14000元
　　
　　5、辦公費(fèi)用600×12=7200元
　　
　　6、設(shè)備耗材、維護(hù)等2000元
　　
　　7、租金10萬元。
　　
　　以上投入合計482000元。
　　
　　三、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入預(yù)測（按80%床位利用率，680元收費(fèi)）
　　
　　1、床位費(fèi)四人間200×12×50×80%=96000元。
　　
　　2、服務(wù)費(fèi)200×12×50×80%=96000元
　　
　　3、餐費(fèi)260×12×50×80%=124800元
　　
　　3、水電費(fèi)20×12×50×80%=9600元
　　
　　4、取暖費(fèi)80×3×50×80%=9600元
　　
　　以上收入計336000元
　　
　　四、經(jīng)營評估
　　
　　1、此種規(guī)模設(shè)計養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率55%。
　　
　　2、可期達(dá)到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產(chǎn)折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。
　　
　　3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金和出院返還。
　　
　　三、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)手續(xù)
　　
　　一、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件
　　
　�。ㄒ唬┓�合當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃；
　　
　�。ǘ�）有規(guī)范的名稱；
　　
　　（三）有固定的場所和服務(wù)設(shè)施，有室外活動場所；
　　
　　（四）有相應(yīng)的資金（前期投入約1萬元/床）；
　　
　�。ㄎ澹┯信c其業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員（醫(yī)生護(hù)士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實現(xiàn)）。
　　
　　二、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
　　
　�。ㄒ唬╅_辦組織或個人的身份證明；
　　
　�。ǘ�）機(jī)構(gòu)章程；
　　
　�。ㄈ�）資金狀況證明；
　　
　�。ㄋ模﹫鏊�證明；
　　
　�。ㄎ澹┫�防安全、衛(wèi)生防疫證明；
　　
　�。�六）與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的一級以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療服務(wù)協(xié)議或者內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)證書。
　　
　　三、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)辦理如下手續(xù)：
　　
　　1、 市和各區(qū)（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人應(yīng)當(dāng)向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的區(qū)（市）民政部門提出申請。區(qū)（市）民政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查，對符合規(guī)定的，報市民政部門。
　　
　　民政部門審查開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)申請的時限為自接到申請之日起20日內(nèi)。
　　
　　2、核準(zhǔn)開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，申辦人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進(jìn)行籌建，經(jīng)民政部門會同有關(guān)部門驗收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。
　　
　　3、申辦人取得登記證書后，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)：
　　
　�。ㄒ唬├�用非國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；
　　
　　（二）利用國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；
　　
　�。ㄈ�）開辦營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務(wù)部門辦理登記手續(xù)。
　　
　　四、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受優(yōu)惠和社會資源利用
　　
　　1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用水、電、安裝電話實行居民價優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。
　　
　　2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。
　　
　　3、可利用志愿者開展服務(wù)，降低用人成本，實現(xiàn)親情服務(wù)。
　　
　　4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補(bǔ)充老年生活費(fèi)用的不足。
　　
　　養(yǎng)老院的建設(shè)地塊不僅要求土地屬性、拆遷補(bǔ)償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環(huán)境，包括交通條件、居民區(qū)距離、周邊人口數(shù)量和素質(zhì)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展情況，分析該地塊是否適合建養(yǎng)老院、養(yǎng)老院服務(wù)對象（消費(fèi)群體）市場容量等。

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