單位管理制度
單位管理制度（一）
1.目的：為了保證維保工作順利進(jìn)行，加強(qiáng)對各單位維保隊伍的管理，進(jìn)一步提高維保質(zhì)量及客戶滿意度，根據(jù)各小區(qū)現(xiàn)場實際情況及過去維保中遇到的問題，特制定本制度。
2.保修范圍：各承建單位和維保組常備維保隊伍配置的現(xiàn)場維保人員，負(fù)責(zé)業(yè)主的日常報修項目維保施工。負(fù)責(zé)處理業(yè)主緊急事項、無法分清責(zé)任的事項、承建責(zé)任方不履行職責(zé)的事項、有償服務(wù)事項及公司責(zé)任內(nèi)需整改的事項。
3.定義：
3.1.甲方：世茂房地產(chǎn)有限公司下屬工程報修服務(wù)中心（以下簡稱甲方）
3.2.乙方：工程項目總包、分包單位、維保組常備維保隊伍（以下簡稱乙方）。
3.3.現(xiàn)場維保工人：屬乙方安排在已交付項目現(xiàn)場的履行工程承包合同所規(guī)定乙方的保修責(zé)任的服務(wù)人員。
3.保修責(zé)任：
3.1.乙方：各工程項目總包、分包單位負(fù)責(zé)承包合同范圍內(nèi)的工程保修、維保責(zé)任。
3.2.乙方：維保組常備維保隊伍負(fù)責(zé)處理業(yè)主緊急事項、無法分清責(zé)任的事項、承建責(zé)任方不履行職責(zé)的事項、有償服務(wù)事項及公司責(zé)任內(nèi)需整改的事項。
3.3.乙方在維保過程中給甲方和業(yè)主造成的直接和連帶損失，由各維保施工隊伍承擔(dān)賠償和修繕責(zé)任。
3.4.乙方必須在接到維保組或業(yè)主通知后派人準(zhǔn)時趕到現(xiàn)場進(jìn)行修理，并保證在對該維保項目約定時間內(nèi)完成需維保的項目。
3.5.乙方必須按國家建筑強(qiáng)條、相關(guān)技術(shù)規(guī)范和設(shè)計要求保質(zhì)保量的完成，
3.6.乙方的現(xiàn)場維保工人必須接受甲方和小區(qū)物業(yè)管理處的統(tǒng)一管理。
4.保修實施基本要求：
4.1.人員管理要求：
4.1.1.乙方的現(xiàn)場所有維保人員及管理人員，由甲方統(tǒng)一管理、統(tǒng)一安排各項維保事務(wù)，不得兼任其他工程項目職務(wù)，未經(jīng)甲方同意不得擅自離開工作崗位。否則甲方可以另委托他人完成乙方責(zé)任內(nèi)的保修、維保事務(wù)。
4.1.2.乙方必須保證上述人員為專業(yè)技術(shù)工人。甲方有權(quán)隨時進(jìn)行技術(shù)考核，若有不合格或弄虛作假者，乙方必須立即更換。
4.1.3.乙方在以上配備人員不夠時，接到甲方通知8小時內(nèi)需增加的人員趕到現(xiàn)場。
4.1.4.乙方負(fù)責(zé)保修服務(wù)的管理人員和現(xiàn)場維保施工人員必須到管理處辦理小區(qū)出入證，同時需提供身份證復(fù)印件一張，一寸免冠照片兩張。
4.1.5.乙方施工作業(yè)區(qū)域內(nèi)的任何物品（包括：領(lǐng)用、借用物品）丟失和損壞，由乙方承擔(dān)由此造成的賠償。
4.1.6.乙方安排在現(xiàn)場維保施工人員必須每天到甲方的保修事務(wù)主管部門簽到、打卡登記二次（8：30、18:00），每人次遲到早退10分鐘以上罰款￥100元。該考勤記錄作為乙方履行維保職責(zé)的證據(jù)之一。
4.1.7.維保人員須在指定區(qū)域休息或停留，不得在小區(qū)內(nèi)隨意走動、大聲喧嘩、瘋狂嬉戲等，避免影響業(yè)主生活和休息。
4.2.乙方趕到問題現(xiàn)場和完成問題維保服務(wù)的時間規(guī)定：
4.2.1.乙方接到甲方的工程質(zhì)量投訴處理或工程質(zhì)量缺陷或未完工程項目的通知（包括：口頭、電話、書面通知），應(yīng)立即組織專業(yè)技術(shù)人員和管理人員對出現(xiàn)的問題進(jìn)行科學(xué)的分析、論證，精心組織施工并最終對維保結(jié)果承擔(dān)全部責(zé)任。
4.2.2.一般常規(guī)性工程質(zhì)量問題乙方必須２小時內(nèi)趕到現(xiàn)場，24小時內(nèi)完成維保責(zé)任，并需業(yè)主和甲方維保工程師確認(rèn)；
4.2.3.緊急情況乙方必須（包括：潔具滲漏水、管道爆管、堵塞冒水、門窗卡死無法開關(guān)、電器線路漏電、短路、打火、跳閘；突然停水停電等）１小時內(nèi)趕到現(xiàn)場，8小時內(nèi)完成維保工程項目，并需業(yè)主和甲方維保工程師確認(rèn)。
4.2.4.防水工程滲漏水（外墻、廚衛(wèi)間樓板、屋面、門窗塞縫處）4小時內(nèi)趕到現(xiàn)場，在天晴情況下5天內(nèi)完成維保工程項目，并需業(yè)主和甲方維保工程師確認(rèn)。
4.2.5.乙方同時應(yīng)嚴(yán)格按承包合同的時間要求履行。
4.2.6.乙方有推諉、拖延、不準(zhǔn)時、不履行對房屋業(yè)主、甲方的約定和上述規(guī)定，甲方有權(quán)委托其他專業(yè)單位處理完成和對乙方進(jìn)行罰款處理，因此產(chǎn)生所有費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
4.3.保修、維保質(zhì)量要求：
4.3.1.乙方必須保證每項工程質(zhì)量維保一次性徹底解決。
4.3.2.乙方完成每項工程維保工作后必須請業(yè)主簽字確認(rèn)，沒有業(yè)主的房屋或設(shè)施由甲方維保工程師簽字確認(rèn)。否則視為乙方未履行維保職責(zé)，甲方有權(quán)委托其他專業(yè)單位處理完成，由此產(chǎn)生所有費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
4.3.3.乙方人員在工程質(zhì)量缺陷處理過程中有不負(fù)責(zé)任的做法；有使用不合格的維保材料，有偷工減料的行為。甲方有權(quán)另外委托其他專業(yè)公司處理，因此發(fā)生所有費(fèi)用和罰款由乙方承擔(dān)。
4.3.4.乙方未嚴(yán)格按照相關(guān)工程技術(shù)規(guī)范、設(shè)計要求和上述規(guī)定履行職責(zé)，甲方有權(quán)委托其他專業(yè)單位處理完成和對乙方進(jìn)行罰款處理，因此產(chǎn)生所有費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
5.保修施工作業(yè)人員現(xiàn)場服務(wù)行為處罰辦法：
5.1.乙方人員必須統(tǒng)一著裝整潔（服裝由世茂提供），出入小區(qū)須佩戴管理處的《出入證》，違反一次處罰￥50元。
5.2.乙方人員離開維�，F(xiàn)場時必須將施工現(xiàn)場清理整潔，不得有任何遺留物；必須關(guān)閉門窗、水、電開關(guān)。違反其中一項一次處罰￥200元。
5.3.乙方人員進(jìn)入業(yè)主家中進(jìn)行維保前，事先應(yīng)征得業(yè)主同意方可進(jìn)入，不得擅自翻越圍墻、陽臺、欄桿入內(nèi)；在業(yè)主家中不得隨意進(jìn)入的非維保施工作業(yè)的區(qū)域。裝修后的房間維保人員應(yīng)著鞋套。違反其中一項一次處罰￥500元。
5.4.乙方人員不得在業(yè)主家中大聲喧嘩、哼小調(diào)、開玩笑、看書、報刊雜志、電視； 不允許亂扔紙屑、返修垃圾、吐痰；不允許在業(yè)主家中吃快餐盒飯、抽煙或無故逗留等，不得在住戶家中抽煙，不允許使用業(yè)主家中任何物品。違反其中一項一次處罰￥200元。
5.5.乙方人員不得在業(yè)主家與業(yè)主（住戶）或自己的同事發(fā)生爭吵，說出不文明的語言。如引起住戶投訴，不論原因。違反一次一人處罰￥200元。
5.6.乙方人員在預(yù)約或規(guī)定時間內(nèi)未到現(xiàn)場并完成維保項目，而引起住戶的投訴或賠償；5.7.同一維保施工需連續(xù)多次到業(yè)主家中，維保施工人員在離開維�，F(xiàn)場時未與業(yè)主約定好下一步工序的到場時間和完成時間的，乙方除應(yīng)承擔(dān)業(yè)主索賠外，并處一項一次￥200元的罰款。
5.8.乙方人員從甲方或管理處領(lǐng)用鑰匙，必須按甲方或管理處規(guī)定當(dāng)日歸還。違反一次處罰￥100元。
5.9.未經(jīng)允許，乙方人員不得以世茂的名義承擔(dān)為裝修隊搬運(yùn)垃圾，為業(yè)主進(jìn)行裝修、改造，處一項一次￥1000元的罰款，造成所有后果由乙方承擔(dān)。
5.10.乙方每次維保完畢，須將返修物品、工具、雜物等一并清理整潔，嚴(yán)禁將將已交付小區(qū)的房屋作施工材料倉庫和部件加工間。處一項一次￥1000元至￥5000元的罰款，出現(xiàn)任何不良事件，而導(dǎo)致業(yè)主索賠，由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)賠償外。
5.11.乙方人員在維保過程中，必須作好施工作業(yè)點(diǎn)周邊的成品保護(hù)，損壞設(shè)施、裝修、家具由乙方承擔(dān)賠償，并處一項一次￥500元至￥5000元的罰款。
5.12.甲方有對乙方現(xiàn)場違規(guī)人員及不服從管理的人員有驅(qū)逐退場的權(quán)利，并責(zé)令乙方改正或換人；如果乙方不能按照甲方要求改正，甲方將另外委托其他專業(yè)公司的人員完成屬乙方的修繕任務(wù)，發(fā)生所有費(fèi)用將由乙方承擔(dān)。
5.13.因工作需要甲方召集舉行的有關(guān)工程質(zhì)量保修工作會議，在通知到乙方后，如乙方未準(zhǔn)時參加或缺席。無故遲到一次處罰￥50元；無故缺席一次處罰￥200元；
5.14.甲方開出《世茂現(xiàn)場行為過失處罰通知單》、《零星維保工程現(xiàn)場調(diào)度通知單》等公函，如乙方采取回避、推諉、拒絕簽收等行為，導(dǎo)致投訴或賠償，甲方有權(quán)直接處理，產(chǎn)生的所有費(fèi)用從責(zé)任單位的款項中直接扣除；
5.15.乙方承諾質(zhì)量保修聯(lián)系函上提供的聯(lián)系方式聯(lián)系真實有效，若有變更，將以書面形式知會甲方并由甲方簽收，因乙方提供的聯(lián)系方式有誤或失去聯(lián)系，導(dǎo)致工程質(zhì)量問題不能得到及時解決，處一項一次￥500元。同時甲方可以委托他人維保，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
5.16.對業(yè)主電話表揚(yáng)和書面表揚(yáng)的，將向公司申請適度金額的現(xiàn)金獎勵。
單位管理制度（二）
一、工作制度
1、工程建設(shè)工作人員實行每周一工作例會制度，總結(jié)上周工作，安排部署本周任務(wù)。同時，每周五下午派人參加監(jiān)理周工作例會。
2、工作人員要嚴(yán)格按照職能分工開展工作；工作要積極主動，并要搞好協(xié)調(diào)配合。
3、日常工作中，工作人員要嚴(yán)格考勤制度，每天要親自到施工現(xiàn)場，搞好巡查監(jiān)督工作，并做好有關(guān)記錄。在隱蔽等關(guān)鍵工程施工時，工作人員實行24小時值班制。值班期間，工作人員要做好記錄，協(xié)助監(jiān)理和承包人及時處理施工過程中出現(xiàn)的有關(guān)問題。
4、對于工程管理、施工中的關(guān)鍵技術(shù)和關(guān)鍵問題，要集體商議處理方案，并向局里做好匯報工作。
二、工程管理制度
�。ㄒ唬┖贤芾�
1、建設(shè)單位、監(jiān)理單位和承包人均應(yīng)嚴(yán)格履行合同，三方要密切配合，全力搞好工程建設(shè)工作。
2、及時辦理和協(xié)調(diào)處理與工程有關(guān)的外部事宜，為工程順利實施創(chuàng)造條件。
3、及時安排和處理合同條款中的未盡事項，與監(jiān)理單位和承包人協(xié)商，盡快定出處理意見或達(dá)成協(xié)議，保證工程建設(shè)正常進(jìn)行。
4、杜絕肢解工程、轉(zhuǎn)包工程等現(xiàn)象發(fā)生。
�。ǘ┕こ滩牧�、設(shè)備管理
1、嚴(yán)把材料入場驗收關(guān)。對承包人采購的鋼筋、水泥、砂、石子要抽檢其供貨發(fā)票、定貨合同（或協(xié)議）、產(chǎn)品質(zhì)量證明書、發(fā)貨明晰表等證件是否一致齊全。對于不符合設(shè)計或標(biāo)準(zhǔn)要求的材料及設(shè)備，要責(zé)成承包人退貨、調(diào)換或重新采購。
2、嚴(yán)把材料使用關(guān)。抽驗鋼筋、水泥等施工材料能否滿足施工質(zhì)量要求，督查承包人嚴(yán)格按施工技術(shù)規(guī)程、規(guī)范進(jìn)行施工；
3、監(jiān)督承包人妥善管理好由其負(fù)責(zé)采購或接管的建筑材料和安裝設(shè)備。
�。ㄈ┕こ踢M(jìn)度和投資計劃管理
1、依據(jù)合同、已批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計和有關(guān)規(guī)范要求，及時審查批準(zhǔn)承包人提交的施工
組織設(shè)計（或施工方案）和工程進(jìn)度計劃方案。
2、認(rèn)真核定工程量，并按合同約定日期，及時支付工程預(yù)付款和工程進(jìn)度款。
3、檢查監(jiān)督承包人是否按確認(rèn)的進(jìn)度計劃組織施工，若工程實際進(jìn)度與經(jīng)確認(rèn)的進(jìn)度計劃不符，要責(zé)令承包人提出改進(jìn)措施，盡快趕回施工工期。
4、如遇設(shè)計變更、工程量增減或其它可能延誤施工工期的情況，要及時通知承包人，以免延誤工期。
�。ㄋ模┕こ藤|(zhì)量和安全管理
1、審核監(jiān)理單位的質(zhì)量檢查體系和承包人的質(zhì)量保證體系是否健全，設(shè)備和人員能否滿足施工要求。對監(jiān)理單位和承包人質(zhì)量體系不健全的，要責(zé)令其定期整改，直到滿足施工要求為止。
2、在不影響施工正常進(jìn)行的情況下，隨時檢查檢驗承包人是否認(rèn)真按照標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和設(shè)計圖紙要求以及工程師發(fā)出的指令進(jìn)行施工。對于工程質(zhì)量達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的部分，要責(zé)成承包人拆除和重新施工，直到符合約定標(biāo)準(zhǔn)。
3、監(jiān)督檢查施工質(zhì)量的內(nèi)容主要有：
�。�1）施工單位質(zhì)量檢測人員及設(shè)備是否到位，質(zhì)量自檢系統(tǒng)是否完備。
（2）監(jiān)理單位旁站監(jiān)理是否到位。
�。�3）各道工序的施工質(zhì)量是否符合標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和設(shè)計要求。
（4）施工過程中現(xiàn)場取樣（建設(shè)單位必須在場）
�。�5）及時處理質(zhì)量缺陷，避免出現(xiàn)重大質(zhì)量事故。
（6）進(jìn)行分部工程和隱蔽工程的中間質(zhì)量檢驗。
�。�7）組織竣工驗收。
4、監(jiān)督承包人遵守工程建設(shè)安全生產(chǎn)有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格按安全標(biāo)準(zhǔn)組織施工。檢查承包人施工過程中的各項安全防護(hù)措施，消除安全事故隱患。
5、隨時檢查承包人工地文明施工情況。
6、嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，公道、公平、公正開展質(zhì)量監(jiān)督和安全監(jiān)督管理工作。在處理工程質(zhì)量問題和安全事故中，對被監(jiān)督方要一視同仁，不偏袒、不刁難，秉公辦事。
�。ㄎ澹┕こ藤Y料管理
1、在工程管理和施工過程中，對監(jiān)理單位和承包人提交的報告要按約定時間做出書面答復(fù)。
2、隨時抽查監(jiān)理單位、承包人的施工原始資料和與工程有關(guān)的其它資料。
3、按合同要求，責(zé)成監(jiān)理單位提交監(jiān)理工作月報及監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的專項報告；責(zé)成承包人提交施工組織設(shè)計、施工方案、工程進(jìn)度和工程量報告以及其它有關(guān)方案或報告。
4、及時做好建設(shè)單位自身工程資料的收集、整編工作，要使整編資料真實準(zhǔn)確的反映出施工進(jìn)度和投資計劃完成情況，以及施工管理過程中發(fā)生的關(guān)鍵問題和處理結(jié)果。
5、監(jiān)督監(jiān)理單位和承包人按照誠實信用的原則，真實準(zhǔn)確地做好施工程記錄和有關(guān)報告。決不允許有篡改事實真相、出具假報告等違規(guī)違法事情的發(fā)生。
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