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企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書
企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書（一）
一、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃現(xiàn)狀
20世紀(jì)90年代以來(lái)，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。湖南省房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在這種大氣候的影響下，必須拋棄“生產(chǎn)觀點(diǎn)”，樹立“用戶觀點(diǎn)”，圍繞用戶的要求作市場(chǎng)營(yíng)銷策劃。目前湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市長(zhǎng)沙、株洲、湘潭的房地產(chǎn)企業(yè)形成了市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的初步理念，著手了樓盤的營(yíng)銷策劃工作。長(zhǎng)沙升陽(yáng)公司根據(jù)“e．c”時(shí)代概念的要求，策劃了省內(nèi)外享有盛名的“巴黎香榭”，打造了21世紀(jì)長(zhǎng)沙新地標(biāo)。湖南省夢(mèng)澤園房地產(chǎn)開發(fā)公司為了滿足工薪階層住房的需求，整體策劃了濱湖園林生態(tài)社區(qū)、國(guó)家級(jí)康居工程智能化示范小區(qū)“夢(mèng)澤園”，它“以家門口有個(gè)美麗的湖”為特色，使大批工薪族俱歡顏。營(yíng)銷策劃經(jīng)理張恒志組織一班人以傲視群雄的氣魄策劃了湖南CEO官邸社區(qū)——荷塘月色·世博城，在長(zhǎng)沙高檔別墅中舉起了一面引人注目的旗幟，滿足了越來(lái)越多的成功人士的住房需求。株洲市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司，為了城市人鬧中取靜，把株洲市賀家土鵝頸洲策劃為業(yè)主首選的天鵝花園、把“土鵝”變成“天鵝”，使其四面環(huán)水，風(fēng)景幽雅，情調(diào)別致，靜中有景。湘潭市的房地產(chǎn)開發(fā)商提出了“溫馨的住宅，深情的策劃”的順口溜，對(duì)商品房進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷策劃時(shí)，以科學(xué)性、合理性、創(chuàng)造性、預(yù)見性為宗旨，突出“以人為本”，注重環(huán)境功能和質(zhì)量水平，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、衛(wèi)生、安全的居住環(huán)境，同時(shí)還結(jié)合城市的歷史文化特征和居住者心理，著力策劃具有地方特色和文化內(nèi)涵的樓盤。長(zhǎng)株潭三市尤其是長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃上已有一定的建樹，是湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的領(lǐng)頭雁，在不斷引領(lǐng)全省房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策劃工作。他們還不斷學(xué)習(xí)省外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常派相關(guān)的專業(yè)技術(shù)人員到廣州、深圳、上海、溫州、武漢等地實(shí)地學(xué)習(xí)考察。同時(shí)也把知名的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃專家、學(xué)者請(qǐng)來(lái)指導(dǎo)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃工作，先后特邀特請(qǐng)被媒體號(hào)稱為房地產(chǎn)業(yè)“女掌柜”的謝家瑾司長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)顧云昌教授，中國(guó)人民大學(xué)教授、博土生導(dǎo)師兼任多家地方政府及多家超級(jí)機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)葉衛(wèi)平先生，《房地產(chǎn)世界》雜志主編、上海房地產(chǎn)策劃專家許仰東先生前來(lái)暢談營(yíng)銷策劃、指點(diǎn)迷津。通過(guò)采取“走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的方法迅速提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的技能。
湖南省長(zhǎng)株潭以外地市的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃處于虛而不實(shí)、朦朦朧朧的狀態(tài)，他們所做的營(yíng)銷策劃是局部的、單項(xiàng)目的、淺顯的、無(wú)意識(shí)的，往往是單純的價(jià)格策劃、廣告策劃，并且分析市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和行為——選擇市場(chǎng)機(jī)會(huì)——制定營(yíng)銷戰(zhàn)略——部署營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)——實(shí)施和監(jiān)控營(yíng)銷操作的水平停留在低級(jí)狀態(tài)。
二、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃存在的問(wèn)題
1、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃觀念較淡薄
多年來(lái)，全國(guó)各城市房地產(chǎn)年脫銷率一直在30％-40％間徘徊，現(xiàn)實(shí)的壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到：房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，粗放型的經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不行了。1995年后，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力和物力進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃問(wèn)題的研究，全國(guó)大中城市相繼展開了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷大戰(zhàn)，爾后房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃大戰(zhàn)在全國(guó)拉開，市場(chǎng)營(yíng)銷策劃觀念融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針中。但由于湖南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沒有受一波一折的沖擊，一直保持平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，投資的風(fēng)險(xiǎn)小，因而缺乏危機(jī)感、緊迫感，市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的觀念較淡薄，甚至連一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)腦海里還沒有形成市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的概念。
2、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)打算
目前，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)樓盤存在嚴(yán)重的“跟風(fēng)現(xiàn)象”，一遇到市場(chǎng)上好的賣點(diǎn)，就不顧實(shí)際一哄而上，結(jié)果開發(fā)無(wú)個(gè)性，策劃無(wú)創(chuàng)意，樓盤被套。短期行為很普遍，急功近利，缺乏可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)和后勁，小區(qū)規(guī)劃只重效益，忽視生態(tài)、環(huán)境、人文、歷史等因素，目前的規(guī)劃對(duì)今后小區(qū)的改進(jìn)和管理帶來(lái)的負(fù)面影響拋于腦后。在取得短期收效的同時(shí)，埋下導(dǎo)致市場(chǎng)混亂的種子，這種營(yíng)銷策劃無(wú)視長(zhǎng)期發(fā)展，嚴(yán)重影響了與之相協(xié)調(diào)的長(zhǎng)期規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)。
3、對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃缺乏理性思考
湖南省許多開發(fā)商信奉“兵貴神速”，匆忙作某種營(yíng)銷決策，然而這種倉(cāng)促的決策不乏短見和過(guò)于迷信他人，熱情追捧流行概念，盲目炒作市場(chǎng)熱點(diǎn)。瘋狂的“歐陸風(fēng)情”后，又是“綠色概念”、“錯(cuò)層概念”、“生態(tài)概念”、“智能概念”，沒有深刻地體會(huì)市場(chǎng)的涵義，沒有將市場(chǎng)營(yíng)銷策劃滲透到市場(chǎng)調(diào)整和工程立項(xiàng)中去，致使商品房沒有自身的特色，銷售前景黯淡，資金積淀呆滯，形成惡性循環(huán)。
4、缺乏合理的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃體系
湖南省房地產(chǎn)企業(yè)盡管在探索組建自己的營(yíng)銷策劃體系，但人、財(cái)、物的保證未完全到位，營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的設(shè)置不合理，機(jī)構(gòu)行政化，或?qū)I(yíng)銷機(jī)構(gòu)歸口于經(jīng)營(yíng)科，還缺乏營(yíng)銷策劃人員，對(duì)營(yíng)銷策劃方案實(shí)施情況的診斷、評(píng)價(jià)流于形式。對(duì)營(yíng)銷策劃中出現(xiàn)的重大問(wèn)題表現(xiàn)得束手無(wú)策，調(diào)查預(yù)測(cè)、市場(chǎng)分析、策略制定、行動(dòng)方案出臺(tái)、營(yíng)銷費(fèi)用控制、營(yíng)銷管理等工作還不成體系，營(yíng)銷策劃能力低下。
5、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃不夠科學(xué)規(guī)范
湖南省有的開發(fā)商囿于自身的短見，至今輕視營(yíng)銷策劃，策劃缺乏科學(xué)性與系統(tǒng)性。有的開發(fā)商營(yíng)銷行為不規(guī)范，既不做深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，也沒有獨(dú)到新穎的營(yíng)銷思路，以為營(yíng)銷策劃就是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)推銷，這其中有操作上的淺薄，更有心態(tài)上的鄙陋，這對(duì)營(yíng)銷策劃科學(xué)化、規(guī)范化很不利。
三、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的對(duì)策
1、強(qiáng)化市場(chǎng)營(yíng)銷策劃意識(shí)
湖南省房地產(chǎn)企業(yè)要形成市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的全新理念，強(qiáng)化市場(chǎng)營(yíng)銷策劃意識(shí)，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃概念、作用要有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。21世紀(jì)的最大的競(jìng)爭(zhēng)是觀念的競(jìng)爭(zhēng)，觀念的落后是最大的落后，尤其是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)是觀念追潮的促進(jìn)派，要大膽改革，敢于實(shí)踐，創(chuàng)新市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的方法。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，市場(chǎng)營(yíng)銷策劃將成為市場(chǎng)營(yíng)銷的至高境界，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷的各項(xiàng)工作有機(jī)地、整體地安排、部署、協(xié)調(diào)、銜接，做到市場(chǎng)營(yíng)銷策劃工作周密合理，從而有效地盤活市場(chǎng)，確保產(chǎn)品暢銷。因此，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在市場(chǎng)營(yíng)銷策劃工作上多分析與研究，從膚淺粗陋的認(rèn)識(shí)中解脫出來(lái)。
2、確立全面系統(tǒng)的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃思想
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓好前期策劃，即就是項(xiàng)目選擇和投資決策，項(xiàng)目選得好，市場(chǎng)就會(huì)有需求，后期銷售就水到渠成，如果前期投資決策失誤，后期再采取廣告、讓利、促銷等措施，也無(wú)濟(jì)于事。尤其在市場(chǎng)不景氣時(shí)，開發(fā)商應(yīng)注重市場(chǎng)調(diào)整和前期策劃工作。在業(yè)外人士看來(lái)，開盤前無(wú)非是一些無(wú)關(guān)大節(jié)的瑣碎之事，其實(shí)開盤成功是實(shí)現(xiàn)良好的銷售業(yè)績(jī)的重要基礎(chǔ)，開盤前的整合營(yíng)銷策劃是一種運(yùn)用整合行為的過(guò)程，通過(guò)營(yíng)銷方式、手段的系統(tǒng)化結(jié)合，根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)修正，實(shí)現(xiàn)樓盤價(jià)值的全程營(yíng)銷效果。此階段應(yīng)完成的策劃工作是發(fā)掘項(xiàng)目的最佳賣點(diǎn)，打造個(gè)性化產(chǎn)品，做好定價(jià)前的市場(chǎng)調(diào)查研究，選擇好定價(jià)方法，進(jìn)行科學(xué)合理地定價(jià)，策劃好廣告，做好開盤的時(shí)間選擇。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤后一段時(shí)間形成一個(gè)銷售高峰，在高峰過(guò)后，銷售業(yè)績(jī)將會(huì)明顯下降，此時(shí)要注意加強(qiáng)盤后滾動(dòng)的營(yíng)銷策劃工作，調(diào)查消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)與接受程度，發(fā)掘新的細(xì)分市場(chǎng)與目標(biāo)客戶，調(diào)整營(yíng)銷策略，進(jìn)行尾盤處理與售后策劃。湖南省大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全面系統(tǒng)的營(yíng)銷策劃思想，對(duì)整體營(yíng)銷策劃知之不多，憑感覺搞策劃，這樣的策劃不符合房地產(chǎn)全程策劃的客觀要求。一個(gè)完善的商品房營(yíng)銷策劃包括前期階段、銷售階段、售后階段的全面策劃，只有整合起來(lái)策劃，方可使房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃充分發(fā)揮作用，否則，營(yíng)銷鏈不能搭接起來(lái)反而被中斷。因此，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)往后應(yīng)該樹立全面系統(tǒng)的營(yíng)銷策劃思想，展開全程營(yíng)銷策劃、整體營(yíng)銷策劃工作。
3、加強(qiáng)時(shí)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的理性思考
開發(fā)商經(jīng)過(guò)多年的探索，已開始用理性的眼光看待市場(chǎng)營(yíng)銷的價(jià)值，但仍有許多企業(yè)還未從根本上認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)營(yíng)銷的合理內(nèi)涵，在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中未能最大限度地發(fā)揮營(yíng)銷策劃的作用。營(yíng)銷策劃是一種貫穿市場(chǎng)意識(shí)、連接產(chǎn)前市場(chǎng)與產(chǎn)后市場(chǎng)的一種行為方式，營(yíng)銷策劃不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，總結(jié)出一種如何把樓盤市場(chǎng)推廣的行為方式。開發(fā)商分析樓盤與市場(chǎng)的對(duì)接問(wèn)題，是為了適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需要，做好樓盤的市場(chǎng)推廣。營(yíng)銷策劃是一種主動(dòng)創(chuàng)造效益的行為方法，是一條基于市場(chǎng)需求之上的“綱”，貫穿房地產(chǎn)定位、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等工作環(huán)節(jié)，它采用市場(chǎng)調(diào)研、銷售技巧等工作來(lái)開拓、擴(kuò)大市場(chǎng)。營(yíng)銷策劃是一種運(yùn)用整合效應(yīng)的行為過(guò)程，是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的一種內(nèi)化行為，是塑造品牌形象的行為手段。營(yíng)銷策劃是物業(yè)構(gòu)筑品牌的基礎(chǔ)，樓盤品牌的創(chuàng)立，不是營(yíng)銷策劃方案的簡(jiǎn)單虛擬，而是在營(yíng)銷每一環(huán)節(jié)中追求品牌意識(shí)的體現(xiàn)。因此，湖南省一些房地產(chǎn)企業(yè)“匆忙決策”、“盲目開發(fā)”、“追捧時(shí)髦流行概念”的做法，實(shí)質(zhì)上是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃缺乏理性的思考，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的理解還停留在表面上、現(xiàn)象上，對(duì)于市場(chǎng)營(yíng)銷策劃是貫穿市場(chǎng)意識(shí)，有效連接產(chǎn)前產(chǎn)后市場(chǎng)，運(yùn)用整合效應(yīng)謀劃營(yíng)銷方略，更高程度上塑造企業(yè)品牌，主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造效益的概念還很淺薄。針對(duì)如此情況，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加深對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的理解，從整體上把握住市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的概念與作用，走出適合企業(yè)自身情況的營(yíng)銷策劃之路，用審視的目光、科學(xué)的理念、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來(lái)對(duì)樓盤進(jìn)行周密的營(yíng)銷策劃，使樓盤給企業(yè)帶來(lái)效益。
4、建立有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃體系
市場(chǎng)營(yíng)銷策劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，它牽涉到企業(yè)、消費(fèi)者、社會(huì)三者之間關(guān)系的處理及利益的分配，包括機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析、目標(biāo)確定、策略制定、行動(dòng)方案設(shè)計(jì)、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算等多環(huán)節(jié)的配套整合，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷要控制、銜接、調(diào)整與處理，需組建一定的組織機(jī)構(gòu)，配備一定的專業(yè)人員，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)與研究，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的可行性設(shè)計(jì)，開展市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品定價(jià)、銷售渠道選擇及促銷等的營(yíng)銷活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃牽涉的面廣，包含的內(nèi)容多，環(huán)節(jié)很復(fù)雜，需要建立市場(chǎng)營(yíng)銷策劃體系，以保證市場(chǎng)營(yíng)銷的有效實(shí)施。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的要求，結(jié)合市場(chǎng)與企業(yè)實(shí)際情況，不斷完善市場(chǎng)營(yíng)銷策劃體系。首先，建立由知識(shí)比較全面、營(yíng)銷技巧老到的人員組成營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，使市場(chǎng)營(yíng)銷策劃工作有專門的機(jī)構(gòu)來(lái)管理，也有專門的人員來(lái)具體運(yùn)作。其次，制定合理的物業(yè)營(yíng)銷計(jì)劃，使各項(xiàng)營(yíng)銷工作事先得到周密的安排與部署，在時(shí)間進(jìn)度上相銜接，在實(shí)施行動(dòng)上能協(xié)調(diào)，在效果控制、檢查，評(píng)價(jià)上有具體措施，使市場(chǎng)營(yíng)銷策劃體系進(jìn)一步完善。
5、從長(zhǎng)計(jì)議做好市場(chǎng)營(yíng)銷策劃工作
“短期行為”、“急功近利”是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為不理性的代名詞，忽視可持續(xù)發(fā)展的要求開展的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃實(shí)質(zhì)上無(wú)視了長(zhǎng)期發(fā)展，這樣的企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大風(fēng)大浪中經(jīng)不起考驗(yàn)�！懊つ扛L(fēng)”的實(shí)質(zhì)是缺乏自己的經(jīng)營(yíng)主張，由于市場(chǎng)信息有時(shí)滯性、隱蔽性，信息時(shí)常出現(xiàn)失真現(xiàn)象，捕風(fēng)捉影式的開發(fā)，潛伏的危險(xiǎn)較大。不結(jié)合市場(chǎng)行情、樓盤具體要求，一哄而上搞開發(fā)，看起來(lái)是搶奪市場(chǎng)，追求效益，實(shí)質(zhì)上不能塑造企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特色，投資也獲不到理想的回報(bào)，企業(yè)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的效益。(www.htc668.com)從歷史營(yíng)銷的角度來(lái)看，開發(fā)商的利益包括目前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展兩個(gè)方面，目前利益一般來(lái)說(shuō)比較直截了當(dāng)，引人注目；而長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展要用遠(yuǎn)見的目光來(lái)審視，否則被認(rèn)為“不現(xiàn)實(shí)”、“無(wú)刺激”，因而易被忽視。其實(shí)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展應(yīng)是經(jīng)營(yíng)者追求的目標(biāo)，只有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，才可經(jīng)久不衰。只追求目前利益，經(jīng)營(yíng)上就會(huì)因缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)打算而打亂仗，產(chǎn)生短視最后導(dǎo)致“好景不長(zhǎng)”，可以說(shuō)把暫時(shí)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)當(dāng)成唯一的追求，開發(fā)商在營(yíng)銷策劃過(guò)程中就易喪失品德，毀滅的日子也就不會(huì)太久了。當(dāng)然，目前利益是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，沒有目前利益要求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也是不可想象的，而長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展應(yīng)該是開發(fā)商一貫追求的目標(biāo)，不圖長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也令人不可理喻。因此，追求目前利益的同時(shí)要考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的時(shí)候不可避開目前利益，但當(dāng)目前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展兩者不可兼得時(shí)應(yīng)優(yōu)先考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)冷靜地檢查自身的經(jīng)營(yíng)方針，樹立科學(xué)的效益觀，在市場(chǎng)營(yíng)銷策劃時(shí)權(quán)衡好目前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系，避免“短期行為”、“急功近利”、“盲目開發(fā)”等毛病的產(chǎn)生，從長(zhǎng)計(jì)議地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃工作，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
6、確保市場(chǎng)營(yíng)銷策劃科學(xué)規(guī)范
據(jù)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)表明，近幾年物業(yè)投拆的個(gè)案最多，投拆的內(nèi)容大體為：發(fā)展商挪用工程款，遲遲不交樓，管理系統(tǒng)不完善，宣傳內(nèi)容與事實(shí)不符，物業(yè)管理收費(fèi)高且不合理等，引起這些糾紛的原因是湖南省很多開發(fā)商不深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研就上項(xiàng)目，急躁冒進(jìn)，這是市場(chǎng)營(yíng)銷策劃不科學(xué)、不規(guī)范、不理智的表現(xiàn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，市場(chǎng)營(yíng)銷策劃將朝著規(guī)范化、科學(xué)化發(fā)展。就這一發(fā)展趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，開發(fā)企業(yè)最需要的是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人才和優(yōu)秀的營(yíng)銷人員，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷隊(duì)伍管理，提高隊(duì)伍素質(zhì)，建立健全有關(guān)營(yíng)銷隊(duì)伍管理的各項(xiàng)規(guī)章制度，找好營(yíng)銷主管，遵循營(yíng)銷人員思想、行為的客觀規(guī)律，發(fā)揮他們的積極性、創(chuàng)造性，注重營(yíng)銷人員素質(zhì)與業(yè)務(wù)的培訓(xùn)。注重營(yíng)銷策劃工作各項(xiàng)內(nèi)容的銜接、協(xié)調(diào)，使?fàn)I銷策劃科學(xué)化、規(guī)范化。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，制定營(yíng)銷目標(biāo)、設(shè)計(jì)策略與行動(dòng)方案并及時(shí)進(jìn)行實(shí)施后的追蹤檢查，以便發(fā)現(xiàn)策劃科學(xué)與否。
企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書（二）
針對(duì)企業(yè)而言，營(yíng)銷決策是指對(duì)有關(guān)產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和銷售活動(dòng)的目標(biāo)、方針、策略等重大問(wèn)題進(jìn)行選擇和決斷的過(guò)程，而營(yíng)銷策劃是在決策的選擇決斷之前的一種謀劃、構(gòu)思、設(shè)計(jì)的思維過(guò)程。選擇與決斷的理智與否和正確與否，其前提保證條件，是要有經(jīng)過(guò)科學(xué)策劃程序運(yùn)作而生成的備選方案。沒有策劃方案，就沒有選擇，也就沒有必要進(jìn)行策劃�？梢�，決策選擇和科學(xué)策劃相輔相成是市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)成功的基本保證。這里主要從四個(gè)方面談?wù)剛�(gè)人觀點(diǎn)。
一、市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的選擇和策劃
企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略，是指在企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境系統(tǒng)調(diào)研和市場(chǎng)預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，確定產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)，對(duì)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷諸要素進(jìn)行最佳組合，并制定出實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品營(yíng)銷目標(biāo)的政策和策略。它涉及到企業(yè)發(fā)展中帶有全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性和根本性的問(wèn)題。這里側(cè)重談兩點(diǎn)：
一是企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷的戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略方案的選擇和策劃。戰(zhàn)略目標(biāo)是企業(yè)在戰(zhàn)略思想的統(tǒng)一指導(dǎo)下，在戰(zhàn)略時(shí)期內(nèi)企業(yè)全部市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)所要達(dá)到的總體要求。它規(guī)定著企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的總?cè)蝿?wù)并決定企業(yè)發(fā)展的行動(dòng)方向。依據(jù)不同的戰(zhàn)略問(wèn)題，市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略就有不同的戰(zhàn)略目標(biāo)。其共性目標(biāo)有市場(chǎng)開拓目標(biāo)、市場(chǎng)創(chuàng)新目標(biāo)、銷售增長(zhǎng)率目標(biāo)、市場(chǎng)占有率目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)等。戰(zhàn)略方案是為實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)的行動(dòng)方案，其制定是一項(xiàng)重要而復(fù)雜的工作，涉及企業(yè)各部門和營(yíng)銷活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，并受企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境系統(tǒng)和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、上下游產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)袌?chǎng)供需變化以及內(nèi)部條件各種聯(lián)系、相互作用因素的影響。
二是市場(chǎng)影響戰(zhàn)略類型的選擇和策劃。以主動(dòng)的適應(yīng)環(huán)境和能動(dòng)地改變外部環(huán)境為依據(jù)，把市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略劃分為市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略（也稱市場(chǎng)拉動(dòng)戰(zhàn)略）和市場(chǎng)創(chuàng)新戰(zhàn)略（也稱科技推動(dòng)戰(zhàn)略）兩大類。前者是適應(yīng)市場(chǎng)需求的一種戰(zhàn)略，后者是創(chuàng)造市場(chǎng)需求的一種戰(zhàn)略。市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略是指企業(yè)為適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化，在一定時(shí)期內(nèi)采取的市場(chǎng)開拓經(jīng)營(yíng)總體設(shè)計(jì)。市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略又可分為市場(chǎng)滲透、市場(chǎng)開發(fā)和產(chǎn)品開發(fā)三種類型。市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略是企業(yè)以現(xiàn)有產(chǎn)品固守現(xiàn)有市場(chǎng)，通過(guò)廣告宣傳和多種促銷手段提高市場(chǎng)占有率；市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略是企業(yè)以現(xiàn)有產(chǎn)品開發(fā)新市場(chǎng)，包括開發(fā)國(guó)內(nèi)新市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)以及開發(fā)產(chǎn)品的新用途；產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略是企業(yè)向現(xiàn)有市場(chǎng)提供新產(chǎn)品，增加新品種，提高市場(chǎng)占有率。市場(chǎng)創(chuàng)新戰(zhàn)略是企業(yè)以開發(fā)新產(chǎn)品和新服務(wù)，開辟新市場(chǎng)，擴(kuò)大企業(yè)市場(chǎng)占有率的一種戰(zhàn)略。在很多企業(yè)生成同類產(chǎn)品，市場(chǎng)供應(yīng)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)需求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈是，企業(yè)可采取這種戰(zhàn)略。推行市場(chǎng)創(chuàng)新戰(zhàn)略的基本條件是，企業(yè)具有技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新的能力，引發(fā)相關(guān)潛在需求和推銷新產(chǎn)品的能力，以及新產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略的能力。實(shí)行市場(chǎng)創(chuàng)新戰(zhàn)略主要是挖掘消費(fèi)者的潛在需求，用新產(chǎn)品去創(chuàng)造新市場(chǎng)，使消費(fèi)者某種不明確的需求變成具體的購(gòu)買欲望，企業(yè)從中挖掘出潛在的市場(chǎng)，并且提高產(chǎn)品質(zhì)量、創(chuàng)立品牌和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。
二、目標(biāo)市場(chǎng)的選擇和策劃
從銷售觀點(diǎn)看，市場(chǎng)是用戶的組合，也是各種需要的組合。一個(gè)企業(yè)不可能滿足所有用戶各式各樣的需求，總是在一定的市場(chǎng)范圍內(nèi)，滿足一部分用戶的需求。這就需要在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上選擇目標(biāo)市場(chǎng)及其策略。
企業(yè)根據(jù)總體市場(chǎng)中不同消費(fèi)者的需求特點(diǎn)、購(gòu)買行為和購(gòu)買習(xí)慣等不同特征，把總體市場(chǎng)劃分為若干相類似的消費(fèi)者群，其中每一個(gè)消費(fèi)者群就是一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)自身的資源和能力，策劃選擇產(chǎn)品投放到目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)，這一過(guò)程就是確定目標(biāo)市場(chǎng)。目標(biāo)市場(chǎng)策劃選擇的適當(dāng)和準(zhǔn)確，對(duì)企業(yè)完成目標(biāo)銷售和目標(biāo)銷售額，穩(wěn)定企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，減少銷售支出，提高經(jīng)濟(jì)效益具有很大作用。細(xì)分出來(lái)的市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)具備：（1）有適當(dāng)?shù)囊?guī)模和需求；（2）有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買能力和可觀的銷售收入；（3）市場(chǎng)未被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手完全控制或?yàn)楸尘盃?zhēng)對(duì)手涉足；（4）企業(yè)有市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷能力。
策劃選擇目標(biāo)市場(chǎng)，除了具備上述四條要求以外，還要近期和遠(yuǎn)期兼顧。從當(dāng)前考慮，目標(biāo)市場(chǎng)的策劃選擇，要具有實(shí)現(xiàn)近期銷售目標(biāo)的條件和把握。如無(wú)把握，要先行試探，然后確定重點(diǎn)目標(biāo)市場(chǎng)。這樣，寧可目標(biāo)市場(chǎng)選擇的少一些，集中力量開辟重點(diǎn)市場(chǎng)，開發(fā)重點(diǎn)市場(chǎng)。從遠(yuǎn)期考慮，目標(biāo)市場(chǎng)的策劃選擇，是為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)布局和今后發(fā)展著想，包括開辟新市場(chǎng)和培育發(fā)展未來(lái)用戶等舉措。
策劃選擇目標(biāo)市場(chǎng)，還要國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)、本地市場(chǎng)和外地市場(chǎng)統(tǒng)籌兼顧。相對(duì)來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為基礎(chǔ)，適時(shí)打入并占領(lǐng)國(guó)際市場(chǎng)。如果只闖國(guó)際市場(chǎng)，缺少國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的根基，一旦國(guó)際風(fēng)云突然變化，難以排除風(fēng)險(xiǎn)，就無(wú)法回旋運(yùn)轉(zhuǎn)了。一般說(shuō)來(lái)本地市場(chǎng)容易占領(lǐng)，而且當(dāng)外地市場(chǎng)打開之后，又可以刺激本地市場(chǎng)�？偟恼f(shuō)來(lái)，都有一個(gè)立足本地（國(guó)）積極向外發(fā)展問(wèn)題，要根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)狀況，策劃和選擇一個(gè)恰當(dāng)?shù)谋壤?/p>
三、銷售渠道的選擇和策劃
企業(yè)要在市場(chǎng)營(yíng)銷上取得成功，就要在把握市場(chǎng)環(huán)境變化的基礎(chǔ)上，正確選擇產(chǎn)品的銷售渠道。
第一、策劃和選擇銷售渠道的策略。所謂銷售渠道的選擇是指生產(chǎn)廠家對(duì)所需中間商的數(shù)目和種類的決策�？晒┻x擇的策略主要有三種。
1、普遍性策略。這是指生產(chǎn)廠家廣泛利用中間商經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品。此種策略能使該品牌廣泛顯露，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。但由于中間商同時(shí)經(jīng)銷眾多廠家的產(chǎn)品，生產(chǎn)廠家難以控制渠道，一般要獨(dú)家擔(dān)負(fù)廣告促銷費(fèi)用。
2、專營(yíng)性策略。這是指生產(chǎn)廠家選擇有限數(shù)量的中間商分銷產(chǎn)品，包括獨(dú)家經(jīng)銷。此種策略通常用于銷售高檔特殊商品或技術(shù)服務(wù)性強(qiáng)的商品。廠家在銷售、儲(chǔ)運(yùn)、促銷和服務(wù)等方面能提供優(yōu)良的經(jīng)銷條件，使中間商有大力可圖；經(jīng)銷商也能全力為廠家推銷商品，促進(jìn)銷售，順利實(shí)現(xiàn)廠家的營(yíng)銷目標(biāo)。但此策略由于具有排他性，產(chǎn)銷雙方依賴性太強(qiáng)，一旦中間商經(jīng)營(yíng)失誤，廠家的損失較大，甚至使廠家失去某一目標(biāo)市場(chǎng)。
3、選擇性策略。這是指生產(chǎn)廠家從愿意和作的眾多中間商中選擇條件好的批發(fā)商和零售商經(jīng)銷產(chǎn)品。它介于普遍性策略與專營(yíng)性策略之間，適用于各種產(chǎn)品，但相對(duì)高檔選購(gòu)品或精選特殊品更為適宜。采用此種策略，廠家能取得比普通性策略更好的效益，其風(fēng)險(xiǎn)則小于專營(yíng)性策略。
第二，策劃和選擇銷售渠道要考慮的因素。
1、從目標(biāo)市場(chǎng)考慮。目標(biāo)市場(chǎng)作為企業(yè)的重點(diǎn)市場(chǎng)，它包含潛在用戶數(shù)量、市場(chǎng)地區(qū)分布和市場(chǎng)容量等因素。潛在用戶多，企業(yè)可以考慮通過(guò)中間商經(jīng)銷。市場(chǎng)地區(qū)分布較集中，企業(yè)可以在密集區(qū)設(shè)點(diǎn)經(jīng)銷。市場(chǎng)容量大，企業(yè)可以采用訂貨會(huì)形式經(jīng)銷。
2、從產(chǎn)品特點(diǎn)考慮。對(duì)于生產(chǎn)資料產(chǎn)品，可通過(guò)物資系統(tǒng)銷售渠道或采取產(chǎn)銷雙方訂貨合同自銷。對(duì)于生活資料產(chǎn)品，除少量自銷外要通過(guò)中間商固定銷售渠道。對(duì)于易腐爛、樣式易過(guò)時(shí)等同轉(zhuǎn)速快的產(chǎn)品，其中間環(huán)節(jié)越少越好。對(duì)于高新技術(shù)產(chǎn)品，一般要有專門的推銷人員直接向客戶詳盡介紹產(chǎn)品性能。
3、從企業(yè)自身?xiàng)l件考慮。依據(jù)規(guī)模，大中企業(yè)可以逐步擴(kuò)大銷售隊(duì)伍，開辟自己的銷售渠道為主；中小企業(yè)一般應(yīng)依靠中間商為主，不宜以自銷渠道為主。依據(jù)企業(yè)聲譽(yù)、銷售人員素質(zhì)和企業(yè)管理能力，其聲譽(yù)高、銷售力量強(qiáng)、管理水平高和經(jīng)營(yíng)豐富的企業(yè)，可選自銷渠道為主。否則，以通過(guò)中間商、代理商經(jīng)銷為主。
第三，策劃和選擇最佳的銷售渠道。最佳銷售渠道是指銷售費(fèi)用少、銷售效率高、產(chǎn)品銷售快、經(jīng)濟(jì)效益好的渠道。其策劃選擇要解決的主要問(wèn)題如下：
1、銷售渠道優(yōu)化。就是在各種銷售渠道中，選擇一條最佳渠道。渠道優(yōu)還要求根據(jù)具體情況，比較分析，選擇一條或幾條有利的銷售渠道。
2、確定銷售范圍。就是在某一特定市場(chǎng)范圍內(nèi)，確定中間商的數(shù)量，是選擇大量的中間商經(jīng)銷，還是幾家或獨(dú)家經(jīng)銷，這是銷售對(duì)象確定多大范圍的問(wèn)題。
3、確定銷售網(wǎng)點(diǎn)。就是銷售范圍確定后，再確定每一個(gè)對(duì)象范圍內(nèi)的經(jīng)銷網(wǎng)點(diǎn)，也就是解決各個(gè)范圍內(nèi)的批發(fā)商、零售商或代理商的挑選問(wèn)題。他們的地理位置、財(cái)務(wù)狀況、商店信譽(yù)、營(yíng)業(yè)能力、服務(wù)質(zhì)量和管理水平的相互比較，是具體挑選的依據(jù)。
四、品牌和商標(biāo)策略的選擇和策劃
產(chǎn)品品牌作為產(chǎn)品的名稱和標(biāo)志，除了將某一產(chǎn)品與其它產(chǎn)品相區(qū)別，還在于他是產(chǎn)品質(zhì)量的象征。不同品牌代表不同企業(yè)的工藝特點(diǎn)和產(chǎn)品質(zhì)量水平。名牌產(chǎn)品是著名品牌，代表產(chǎn)品有著級(jí)高的含“金”量，成為消費(fèi)者優(yōu)先購(gòu)買的目標(biāo)。優(yōu)質(zhì)名牌是良好品牌形象和企業(yè)形象的標(biāo)志和外顯，能增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)銷的發(fā)展。品牌與商標(biāo)同是產(chǎn)品的標(biāo)記，可以一致，也可以不同。但商標(biāo)必須注冊(cè)，品牌經(jīng)過(guò)注冊(cè)就成為商標(biāo)，受法律保護(hù)�？茖W(xué)的品牌及商標(biāo)策劃選擇策略，有利于降低產(chǎn)品成本，鞏固和提高企業(yè)聲譽(yù)，吸引消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生偏愛，可以促進(jìn)產(chǎn)品銷售。有以下幾種品牌商標(biāo)策略供企業(yè)選擇決斷。
1、統(tǒng)一品牌及商標(biāo)策略。就是企業(yè)所有產(chǎn)品使用同一種品牌和商標(biāo)。日本的索尼、日立、三洋、東芝等著名公司，所生產(chǎn)的系列產(chǎn)品都使用同一個(gè)品牌和商標(biāo)，并且和企業(yè)名稱三者一致。極大地?cái)U(kuò)大了品牌的良好形象，提高了企業(yè)的知名度和美譽(yù)度。采用這種策略的優(yōu)點(diǎn)是，可以借助于已經(jīng)成功的品牌和商標(biāo)推出新產(chǎn)品，使新產(chǎn)品順利進(jìn)入市場(chǎng)，節(jié)省品牌和商標(biāo)設(shè)計(jì)費(fèi)用及廣告促銷費(fèi)用等。但采用這一策略，必須對(duì)系列產(chǎn)品實(shí)行嚴(yán)格的質(zhì)量管理制度。
2、不同品牌和商標(biāo)策略。就是企業(yè)的產(chǎn)品分別使用不同的品牌和商標(biāo)。這一策略適用于不同品質(zhì)的產(chǎn)品，能嚴(yán)格區(qū)分產(chǎn)品品質(zhì)的高、中、低檔次，便于滿足不同消費(fèi)者的需要。出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題不影響其他品牌的信譽(yù)和形象。
3、更換品牌和商標(biāo)策略。就是產(chǎn)品品牌及商標(biāo)影響和制約企業(yè)發(fā)展時(shí)舍棄原品牌和商標(biāo)，采用全新設(shè)計(jì)的品牌和商標(biāo)，以便顯示企業(yè)的特色，塑造企業(yè)新形象。譬如國(guó)際著名的美孚石油公司（即現(xiàn)今的�？松凸荆�，曾用6年時(shí)間耗資3000萬(wàn)美元將自己的品牌和商標(biāo)由埃索改為�？松２捎眠@種策略投入較大，要周密策劃并進(jìn)行多種策劃方案的比較和論證之后再慎重決策。
4、改進(jìn)品牌及商標(biāo)策略。就是在原有品牌和商標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行某些局部改變，改進(jìn)后的品牌和商標(biāo)同企業(yè)原有的品牌和商標(biāo)的造型相接近。采用這種策略，要從新舊品牌和商標(biāo)及商標(biāo)造型并軌使用，逐漸過(guò)渡到使用改進(jìn)的新品牌和商標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)較小，但也難以徹底創(chuàng)新。
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