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簽訂房屋買賣合同注意事項(xiàng)

時(shí)間:2022-08-16 08:05:11 合同范本 我要投稿
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簽訂房屋買賣合同注意事項(xiàng)

  簽訂房屋買賣合同注意事項(xiàng)

簽訂房屋買賣合同注意事項(xiàng)

  "一房二賣"、"定金退還"、"房屋無法過戶"、"戶口無法遷出"及"學(xué)區(qū)房"等問題在二手房買賣糾紛中所占比例最高。為什么這類問題層出不窮,無法杜絕呢?究其原因就在于這一紙"房屋買賣合同"書寫不規(guī)范、約定不明確所致。因?yàn)橘I賣雙方所簽訂的房屋買賣合同絕大部分都來自于中介公司的或者網(wǎng)上的范本,而這類格式性合同的內(nèi)容或多或少都會(huì)存在一些問題。俗話說:"授人以魚不如授人以漁",筆者希望通過對"房屋買賣合同"粗淺的剖析,能夠教會(huì)大家如何正確的簽訂"房屋買賣合同"并達(dá)到防患于未然的目的。由于篇幅有限,筆者只能就重點(diǎn)問題進(jìn)行講解,難免有所疏漏,還望大家多多諒解。

  一、簽訂合同前應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

  1、核對《房屋所有權(quán)證》(以下簡稱"房證")上的房屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致,核對"房證"與"契稅完稅憑證"記載信息是否相一致。

  法律風(fēng)險(xiǎn)提示:仔細(xì)核對上述信息可以盡量避免無處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發(fā)生。

  2、核實(shí)房產(chǎn)證上共有情況是"單獨(dú)所有"還是"共同所有".(注:一些時(shí)間比較久的"老房證"上并未記載房屋產(chǎn)權(quán)的共有情況,需要親自核實(shí))

  法律風(fēng)險(xiǎn)提示:如果在事先未查明房屋"共有情況"就簽訂房屋買賣合同,很可能發(fā)生夫妻一方未經(jīng)對方同意而擅自出售房屋的情況,而這種處分行為由于侵犯了夫妻另一方的財(cái)產(chǎn)共有權(quán),極有可能被認(rèn)定為房屋買賣合同無效,從而引發(fā)不必要的爭端。

  律師支招:當(dāng)該房屋是"共同所有"時(shí),買方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。

  3、查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形,是否存在被司法機(jī)關(guān)查封等限制過戶的情形。

  法律風(fēng)險(xiǎn)提示:大家一定要特別注意,若該房屋有部分銀行貸款尚未還清,是無法完成過戶手續(xù)的,只有在償還全部貸款并解除抵押的情況下才能過戶。如果買方在房屋不能過戶的情況下先交付了房款,將面臨著"房屋無法過戶"或者是"一房二賣"的法律風(fēng)險(xiǎn)。也許有的人會(huì)說:"房子雖然沒過戶,但是我都搬進(jìn)去住了好幾年了,這樣應(yīng)該沒什么問題了吧?"答案是否定的,因?yàn)榉课莶煌谄渌话闵唐,房屋的所有?quán)以登記為準(zhǔn)。如果該房屋未經(jīng)過戶登記,從法律上講該房屋的所有權(quán)還是別人的,風(fēng)險(xiǎn)之大顯而易見。

  法律依據(jù):《物權(quán)法》第九條:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力。

  律師支招:如何才能避免此類問題的發(fā)生呢?一方面,買賣雙方最好協(xié)商持房產(chǎn)證原件一起到房管局查詢房屋權(quán)屬登記信息(俗稱"查檔"),親自確認(rèn)該房屋不存在影響房屋過戶的情形,順便還可以確認(rèn)一下房產(chǎn)證的真?zhèn)。另一方面,如果無法確認(rèn)該房屋是否能解貸過戶,不要輕信賣方的承諾而交付房款。(至于房屋解貸的方法,后文有詳細(xì)敘述)

  4、確認(rèn)該房屋是否存在租賃給他人的情形。

  法律風(fēng)險(xiǎn)提示:很多買方都比較重視房屋過戶、交付等重要問題,而往往忽略一些細(xì)節(jié)問題。例如:如果該房屋存在租賃給他人使用的情形,極有可能出現(xiàn)買方買到了房子卻無法入住的局面。原因就在于,我國合同法遵循"買賣不破租賃"原則,簡而言之就是:"房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后,原承租人仍可繼續(xù)在租賃期限內(nèi)使用該房屋,而買方無權(quán)要求承租人搬出去".再加上賣方在出售該房屋時(shí),原承租人還享有在同等條件下的"優(yōu)先購買權(quán)",如果處理不當(dāng),極易引發(fā)不必要的糾紛。

  律師支招:所以買方有必要事先查明該房屋的租賃情況,再?zèng)Q定是否購買,如果打算購買已經(jīng)租賃出去的房子,最好讓房主提供一份該房屋承租人的"聲明"主要內(nèi)容表明:承租人承諾在同等條件下放棄行使"優(yōu)先購買權(quán)"即可。

  5、買方要睜大雙眼謹(jǐn)防"定金"陷阱,支付大額定金前一定要三思而后行,因?yàn)橐坏╊A(yù)先支付數(shù)額較大的"定金"非常容易喪失主動(dòng)權(quán),從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地。

  【關(guān)鍵詞:定金】

 。1)什么是房屋買賣合同里的"定金"?

  是指房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人為了確保合同的履行,在尚未簽訂合同前由

  買方預(yù)先支支付賣方一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保。

 。2)房屋買賣合同里的"定金"有什么用?

  該"定金"作為一種擔(dān)保,當(dāng)給付定金的一方(買方)不履行合同時(shí),無權(quán)要求賣方退還定金;當(dāng)收受定金的一方(賣方)不履行約定的內(nèi)容時(shí),應(yīng)雙倍返還定金。

  范例:甲乙簽訂了一份50萬元的房屋買賣合同,乙支支付甲5萬元定金。如果乙不履行約定的內(nèi)容,則無權(quán)要求甲退還該5萬元定金。如果甲不履行約定的內(nèi)容,則須雙倍返還乙10萬元。

 。3)交付定金時(shí)需注意的事項(xiàng)。

  ①該"定金"的具體數(shù)額由合同雙方當(dāng)事人約定,但不得超過房屋總價(jià)款的20%,超過的部分,人民法院不予支持。

  范例:甲乙簽訂了一份50萬元的買賣合同,最多只能約定10萬元的定金,超過10萬元的部分不適用定金的相關(guān)法律規(guī)定。

  ②不要將"定金"寫成"訂金",雖然只是一字之差,但是訂金不適用上述介紹的"雙倍罰則"的法律規(guī)定。

  法律風(fēng)險(xiǎn)提示:"定金"在二手房買賣過程中很常見,現(xiàn)實(shí)生活中買方一旦交付了定金,事后想要退回來,那都是相當(dāng)困難的,因?yàn)檫@小小的"定金"里邊可是大有門道。也許有的人會(huì)產(chǎn)生疑問:"如果交易失敗,是由于賣方或者中介的原因所致,那么定金能退回來嗎?"答案是:不一定!大家看了下面這兩個(gè)小例子就會(huì)明白"定金"的水到底有多深了……

  例一:如果賣方或者中介公司隱瞞了一些房屋的真實(shí)信息,很容易給買方造成誤解,當(dāng)買方交付定金后才發(fā)現(xiàn)問題,若此時(shí)買方提出:之前對該房屋存在誤解,現(xiàn)在知道真相后不想購買了并要求退還定金,對方往往會(huì)以買方先違約為由,不予退還定金。

  例二:房屋買賣雙方談好價(jià)格后,買方交付了定金,一些不講誠信的房主有時(shí)會(huì)覺得房價(jià)賣低了,不想賣了,于是就會(huì)千方百計(jì)的找理由提出苛刻的條件或者要求增加交易成本,使得買方知難而退,從而達(dá)到不退還定金的目的。類似上述的例子還有很多,結(jié)果要么是走上漫長的法律維權(quán)之路,要么是自認(rèn)倒霉任對方宰割……

  律師支招:那么究竟大家該如何約定定金呢?一方面,由于我國法律目前對于交付"定金"的數(shù)額沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),只有一個(gè)不得超過主合同標(biāo)的額的20%的上限限制。買方在需要交付定金的情形下,要爭取跟房主協(xié)商適當(dāng)交付一些定金表明誠意即可,盡量不要約定大額定金,否則一旦發(fā)生糾紛,可能會(huì)增加不必要的損失。另一方面,一定要在合同中明確約定:如果買方交付了定金,賣方應(yīng)在一定期限內(nèi)(比如30日內(nèi))與買方簽訂房屋買賣合同,否則定金交給誰誰就有責(zé)任如數(shù)退還。(www.htc668.com)(買方一定要保留好交付定金的收據(jù),而且收據(jù)上一定要明確交付定金的時(shí)間及接收定金的主體)

  二、簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

  1、核對買賣雙方的基本信息是否填寫完整,與身份證記載是否相一致。

  法律風(fēng)險(xiǎn)提示(一):在簽訂《房產(chǎn)買賣合同》時(shí)要求房屋共有人都要到場,如果有特殊情況確實(shí)不能到場的,可以要求其代理人出具"授權(quán)委托書"(該委托書經(jīng)過公證法律效果更佳)。

  法律風(fēng)險(xiǎn)提示(二):如果父母以未成年子女名義購房,由于未成年人是限制民事行為能力人,不能以自己的名義單獨(dú)簽訂房屋買賣合同,此時(shí)需要法定代理人與其一起簽署。

  2、核對房屋的基本狀況(主要包括:房屋的坐落位置、房屋所有權(quán)人、所有權(quán)證書編號、規(guī)劃用途和建筑面積等信息)與房產(chǎn)證記載內(nèi)容是否相一致。

  三、房屋交易稅費(fèi)承擔(dān)應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

  1、明確房屋交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)由雙方共同承擔(dān),還是各自承擔(dān)。(主要是指:契稅、交易費(fèi)、營業(yè)稅和個(gè)人所得稅等)

  法律風(fēng)險(xiǎn)提示:現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在因稅費(fèi)約定不明而導(dǎo)致的糾紛,所以稅費(fèi)由誰承擔(dān)一定要約定清楚。

  律師支招:一方面除了上述主要稅種外,還有必要在"合同其他約定"中對工本費(fèi)、土地增值稅、查檔費(fèi)、印花稅等小額稅種進(jìn)行約定,具體細(xì)化應(yīng)由哪一方承擔(dān)。另一方面,還要明確約定:如果在合同簽訂后辦理過戶前,遇國家、本地區(qū)房產(chǎn)政策調(diào)整,造成交易費(fèi)用增加時(shí)由誰來承擔(dān)。如果雙方解除合同,由某一方承擔(dān),還是由雙方按比例共同承擔(dān)。

  2、一定要查明該房屋是否有拖欠物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)等費(fèi)用的情形,而不能輕信房主一面之詞。

  法律風(fēng)險(xiǎn)提示:有個(gè)別房主可能會(huì)隱瞞拖欠上述費(fèi)用的事實(shí),尤其是在高檔的小區(qū)拖欠數(shù)年的物業(yè)費(fèi)很可能一筆不小數(shù)目。所以買方在尚未查明上述費(fèi)用拖欠情況前不要盲目支付全款,否則當(dāng)你知道真相時(shí),追悔莫及……

  律師支招:一方面,買賣雙方可以明確約定,在辦理房屋交接手續(xù)前該房屋發(fā)生的水電煤氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、寬帶費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用由賣方承擔(dān),而交接完畢后發(fā)生的費(fèi)用由買方承擔(dān)(具體細(xì)節(jié)可以自行協(xié)商)。另一方面,一定在交付房款時(shí)預(yù)留尾款,以防止賣方有陳欠。

  3、明確約定"公共維修基金"的歸屬問題,還要約定賣方應(yīng)協(xié)助買方辦理公共維修基金的過戶手續(xù)

  法律風(fēng)險(xiǎn)提示:"公共維修基金"需要買賣雙方的配合才能過戶,現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常會(huì)發(fā)生因買方拿不出來交款憑證,而無權(quán)享用該公共維修基金的情形,再加上時(shí)間久了,很可能聯(lián)系不到原房主,從而無法對"公共維修基金"進(jìn)行過戶。

  律師支招:由買賣雙方或任何一方攜帶買賣雙方身份證復(fù)印件、公共維修基金發(fā)票、房產(chǎn)證復(fù)印件等材料及時(shí)到相關(guān)單位辦理更名手續(xù)。

  四、房屋總價(jià)款及付款方式應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

  1、寫明房屋的"總價(jià)款",同時(shí)應(yīng)注意將"總價(jià)款"的大小寫填寫完整。

  2、注明簽訂合同之前交付了多少定金,同時(shí)約定該定金抵作同等金額的購房款。

  3、在介紹購房的付款方式之前,大家有必要了解一下什么是"資金監(jiān)管".

 。ㄗⅲ耗壳拔覈煌鞘袑Y金監(jiān)管的規(guī)定和做法不一致,僅供參考)。

  【關(guān)鍵詞:資金監(jiān)管】

 。1)為什么要"資金監(jiān)管"?

  因?yàn)槎址抠I賣雙方從簽訂買賣合同到完成過戶交易,期間往往需要1-3個(gè)月的時(shí)間,由于買賣雙方缺乏足夠的信任,對于"先過戶"還是"先給錢"的問題一直存在爭議,而且對買賣雙方都存在著風(fēng)險(xiǎn)。

 。2)什么是"資金監(jiān)管"?

  通俗來講"資金監(jiān)管"是指,在二手房買賣過程中,購房者在房產(chǎn)交易中心辦理完相關(guān)過戶手續(xù)后,需要將先支付的房款直接打入銀行的"資金監(jiān)管賬戶",由銀行暫時(shí)將該房款凍結(jié),若買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)完成過戶手續(xù),購房者拿到新房產(chǎn)證的同時(shí),銀行會(huì)自動(dòng)將該"資金監(jiān)管賬戶"內(nèi)的房款劃轉(zhuǎn)到賣方的賬戶下,如果交易失敗,則該筆房款會(huì)自動(dòng)退還至購房者賬戶下,這樣做可以極大的保證雙方的交易安全。

  4、簡單介紹一下幾種常見付款方式應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。(注:以下賣方簡稱"甲方",買方簡稱"乙方")

  (1)一次性支付方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項(xiàng)。

 、倜鞔_約定甲乙雙方過戶的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

  范例:甲乙雙方約定年月日之前去房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。

 、诿鞔_約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。

  范例:在乙方新契稅證明下發(fā)日內(nèi)支付甲方購房款元整(別忘了大小寫)同時(shí)根據(jù)國家政策,甲乙雙方辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

 、勖鞔_約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限(要堅(jiān)持一個(gè)原則:一手交錢,一手交房,同時(shí)盡量預(yù)留尾款,以防止賣方房屋有陳欠而引發(fā)不必要的糾紛)。

  范例:在乙方新房證下發(fā)日內(nèi)給付甲方購房尾款元整(注明:大小寫)同時(shí),甲乙雙方按照合同約定交接房屋。

  注:因?yàn)橐曳叫路孔C下發(fā)后,銀行會(huì)將資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的錢自動(dòng)轉(zhuǎn)入甲方賬戶下,所以無需約定乙方下發(fā)新房證后將資金監(jiān)管轉(zhuǎn)入甲方賬戶的具體時(shí)間。

  (2)商業(yè)貸款方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項(xiàng)。

  ①明確約定乙方辦理貸款審批的時(shí)間節(jié)點(diǎn),以及辦理過戶的前提條件和期限。

  范例:甲乙雙方于年月日之前一同到銀行辦理貸款審批手續(xù),待貸款審批通過個(gè)工作日內(nèi),甲乙雙方一同到房產(chǎn)交易部門辦理過戶手續(xù)。

 、诿鞔_約定乙方支付甲方第一筆購房款的前提條件和期限。

  范例:在乙方新契稅證明下發(fā)日內(nèi)支付甲方第一筆購房款元整(注明:大小寫),同時(shí)根據(jù)國家政策,甲乙雙方須在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

  ③明確約定乙方下發(fā)新房證且貸款下發(fā)后個(gè)工作日內(nèi)由銀行直接將貸款作為第二筆購房款支付甲方。(注意:不要具體約定銀行貸款的放款日期,這個(gè)日期甲乙雙方無法確定)

 、苊鞔_約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。

  范例:在甲方收到銀行的放款后個(gè)工作日內(nèi),乙方支付甲方購房尾款元整(注明大小寫)同時(shí),甲乙雙方按照合同約定交接房屋。

 、轂榱吮kU(xiǎn)起見,最好在"合同的其他約定"中明確:如果乙方無法貸款或者貸款金額不足的,乙方用現(xiàn)金補(bǔ)齊。

 。3)由于公積金貸款與商業(yè)貸款的注意事項(xiàng)大同小異,在此就不做過多贅述。

  5、【特殊】:所購房屋存在"貸款尚未還清"情形下,過戶和付款應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。

  如同前文所述貸款尚未還清的房子是無法過戶的,此時(shí)想要過戶一般有兩種做法:由"賣方自行還款解貸"或者由"買方替賣方還款解貸".由于采用后者方式購房風(fēng)險(xiǎn)很大,所以本文主要介紹一下如何防范"買方替賣方還款解貸"帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)。

  ①買方替賣方還款之前一定要按照前文所述的做法去房管局"查檔",核實(shí)一下是否存在影響過戶的情形

 、诿鞔_約定甲乙雙方去銀行還款及"注銷抵押備案"的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

  范例:甲乙雙方約定于年月日之前去銀行辦理還款及注銷手續(xù),辦理當(dāng)日乙方支付甲方第一筆購房款人民幣元整(注明:大小寫)用于銀行還款,同時(shí)甲方辦理該房屋的抵押備案注銷。

  ③明確約定甲乙雙方辦理過戶及乙方支付第二筆購房款的期限。

  范例:甲乙雙方約定該房屋抵押備案注銷后的工作日內(nèi)去房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù),在乙方新契稅證明下發(fā)當(dāng)日,乙方支付甲方第二筆購房款人民幣元整(注明:大小寫),同時(shí)根據(jù)國家政策,甲乙雙方需要在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

 、苊鞔_約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。

  范例:在乙方新房證下發(fā)后個(gè)工作日內(nèi),乙方支付甲方購房尾款元整(注明:大小寫)同時(shí),甲乙雙方按照合同約定交接房屋。

  五、房屋的戶口遷出應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

  1、一定要查明該房屋是否存在"戶口遷出"的問題,如果存在需要戶口遷出的情況時(shí),一定要明確約定該"戶口遷出"的期限和違約責(zé)任。

  法律風(fēng)險(xiǎn)提示:如果買賣雙方在合同中對于戶口的遷出問題沒有明確約定,一旦發(fā)生戶口遷出的糾紛后,報(bào)警和起訴都不能直接解決。因?yàn)閼艨诘倪w入和遷出要受到很多戶籍政策的限制,所以公安機(jī)關(guān)在一般情況下,不會(huì)直接將賣方的戶口強(qiáng)行遷出。如果去法院起訴要求將賣方的戶口遷出,法院一般會(huì)以"戶口遷出問題"屬于行政管理范疇,不屬于民事案件的受理范圍為由不予受理。

  律師支招:一方面,可以直接去當(dāng)?shù)嘏沙鏊樵兘灰追课莸膽艏疇顩r,另一方面,可以約定戶口遷出的期限和戶口無法按期遷出時(shí)的違約責(zé)任。到時(shí)候以賣方違約為由,向法院提起民事訴訟,在這種訴求之下,法院是予以受理的。

  六、購買"學(xué)區(qū)房"應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

  1、什么是學(xué)區(qū)房?

  顧名思義"學(xué)區(qū)房"是歸屬于一些教學(xué)質(zhì)量好、水平高的中小學(xué)學(xué)區(qū)地段的房產(chǎn)。所謂的教學(xué)質(zhì)量優(yōu)劣實(shí)質(zhì)上是教育資源分配不均衡所致,家長們?yōu)榱俗尯⒆硬惠斣诮逃钠鹋芫上,不惜花費(fèi)重金購置"學(xué)區(qū)房",也是拼了……

  2、購買學(xué)區(qū)房需要注意哪些事項(xiàng)?

 。1)確認(rèn)所購房屋是否屬于入讀學(xué)校的學(xué)區(qū),有時(shí)候所購房屋雖然距離學(xué)校僅一墻之隔,但不一定是"學(xué)區(qū)房".

  律師支招:不能輕信賣方或者中介關(guān)于"學(xué)區(qū)房"的口頭承諾,也不能僅憑距離遠(yuǎn)近就判斷其是否屬于"學(xué)區(qū)房",最好實(shí)地考察一番,親自咨詢一下將要入讀的學(xué)校最靠譜。

 。2)了解所購買的"學(xué)區(qū)房"落戶時(shí)間是否符合入讀學(xué)校的要求。

  律師支招:家長們有必要在購房之前到將要入讀的學(xué)校詳細(xì)詢問落戶的年限、入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等問題,確定自己的購房條件和學(xué)校入學(xué)要求相吻合,此外還要咨詢學(xué)校有沒有充足的名額可以讓孩子入學(xué)等,確保買的安心、住的放心。

 。3)一定要對所購房屋的戶口遷入遷出問題高度重視。"學(xué)區(qū)房"不同于一般的房屋,如果孩子戶口無法遷入,那么孩子的名校夢,只能去夢中實(shí)現(xiàn)了。

  (4)將賣方對"學(xué)區(qū)房"的承諾寫進(jìn)合同里去,并約定好違約責(zé)任。(口說無憑,寫進(jìn)合同里也算有個(gè)保障)

 。5)最后,筆者還是忍不住要提醒一下,房屋主要還是用來居住的,所購房屋的質(zhì)量、周邊環(huán)境、交通便利程度等因素同樣重要,切勿一味追求"學(xué)區(qū)房"而因小失大。

  七、合同的違約責(zé)任和解除條款應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

  1、對于合同的違約行為,買賣雙方一定要明確其所適用的違約責(zé)任,否則合同內(nèi)容約定的再詳細(xì)、再明確都是徒勞的。

  律師支招:對前文所述的稅費(fèi)問題、延期付款、延期辦理房證、房屋質(zhì)量、延期交房等細(xì)節(jié)問題或者因賣方隱瞞事實(shí)而致使合同無法履行等問題,都要事先約定"違約的處理方式"和"違約責(zé)任的承擔(dān)方式",以便于日后維護(hù)自身的合法權(quán)益。

  2、最好明確約定解除合同的具體情形以及合同解除后的責(zé)任劃分問題。

  八、房屋的交付應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

  1、詳細(xì)約定房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)并列出清單。要將房屋的裝修情況、附屬設(shè)施、家電設(shè)備、家具等留存物品都在合同附件清單中詳細(xì)列出,千萬不要圖省事。

  法律風(fēng)險(xiǎn)提示:如果買賣雙方僅是在合同中約定"保持房屋原樣進(jìn)行交付"這樣的約定太過于模糊,往往很難起到保障作用,請大家看一則小例子。

  例子:曾經(jīng)發(fā)生過這樣的事情,買方實(shí)地參觀完所購房屋后對房屋的裝修非常滿意,于是很快簽訂了買賣合同,在房屋交付條件中注明"按現(xiàn)狀交付",但是買方交完房款、辦理完畢過戶手續(xù)后,在辦理房屋交接時(shí),發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的精裝修都被拆除,空調(diào)等設(shè)備也被拆走。當(dāng)買方提出強(qiáng)烈質(zhì)疑時(shí),中介公司及賣方都一口咬定當(dāng)初就是這樣的,房價(jià)款中不包括精裝修的,這種情況讓買方始料不及,又無話可說,因?yàn)樵诤贤袥]有明確約定交付的標(biāo)準(zhǔn)所以起訴也不能保證勝訴。

  2、有必要約定該房屋受損或滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)情況。

  范例:甲乙雙方約定該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋交付日起轉(zhuǎn)移給買方,在此之前房屋滅失損毀的風(fēng)險(xiǎn)由賣方承擔(dān)。

  3、在交接房屋時(shí)候清點(diǎn)房屋的鑰匙、門卡、各種繳費(fèi)憑證以及其他與該房屋有關(guān)的物品是否齊全。

  4、在合同中應(yīng)當(dāng)明確約定逾期交房的法律后果。

  范例:賣方未按照合同約定的時(shí)間過戶并交付房屋,逾期超過一定期限的,買方有權(quán)要求解除合同、退房并返還已付房款及相應(yīng)的利息,同時(shí)要求賣方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

  5、最后提醒一下賣方,在房屋沒有完成過戶手續(xù)之前,最好不要輕易將房屋交付買方。

  法律風(fēng)險(xiǎn)提示:如果賣方提前交房,一旦出現(xiàn)買方無法過戶等情形,雙方很可能會(huì)產(chǎn)生糾紛。俗話說:請神容易送神難,打算提前交房的賣方,最好權(quán)衡一下利弊再做決定。

  九、合同尾部簽章應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

  1、買賣雙方簽章和按手印要確保清晰,禁止代簽代按。

  2、買賣雙方的通訊地址和聯(lián)系方式要詳細(xì)填寫完整。

  3、準(zhǔn)確填寫合同簽訂時(shí)的具體日期。

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