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小區(qū)維修管理制度
隨著社會(huì)一步步向前發(fā)展，需要使用制度的場(chǎng)合越來(lái)越多，制度是國(guó)家法律、法令、政策的具體化，是人們行動(dòng)的準(zhǔn)則和依據(jù)。那么制度怎么擬定才能發(fā)揮它最大的作用呢？以下是小編精心整理的小區(qū)維修管理制度，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。
小區(qū)維修管理制度1
家園房屋本體維修基金屬業(yè)主的共有資產(chǎn),為加強(qiáng)家園房屋本體維修基金(以下簡(jiǎn)稱“本體基金”)的管理,保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益,有效利用本體基金維護(hù)房屋本體共用部位及設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱“共用部位”),保障房屋安全使用。根據(jù)《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》、深物價(jià)[1998]136號(hào)《關(guān)于住宅(房屋)本體維修基金問(wèn)題的通知》及有關(guān)規(guī)定,特制定以下本小區(qū)本體基金的`管理制度。
一、家園管理處是負(fù)責(zé)業(yè)主房屋本體基金的收繳及管理部門(mén),負(fù)責(zé)具體實(shí)施共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。
二、管理處必須配備專業(yè)財(cái)務(wù)人員,對(duì)小區(qū)房屋本體基金進(jìn)行準(zhǔn)確核算,并按每個(gè)單位登記專帳,設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本小區(qū)的本體基金。每三個(gè)月將本體基金的收支情況在《管理報(bào)告》中公布一次,接受有關(guān)部門(mén)和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
三、管理處應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計(jì)劃及預(yù)算,提交業(yè)委會(huì)審議通過(guò)。
四、管理處動(dòng)用本體基金必須履行規(guī)定的程序和手續(xù),其中:日常維護(hù)和零星小修金額在1000元以下的,由管理處負(fù)責(zé)人和本棟樓長(zhǎng)共同簽證后支付,并作為本體基金支出記帳憑證;用于中修以上維護(hù)工程或維修金額1001元以上的,須經(jīng)本棟占60%以上業(yè)主同意后方可使用,并出具“施工項(xiàng)目清單”,由業(yè)委會(huì)主任或該棟樓長(zhǎng)(或20%以上業(yè)主)、管理處負(fù)責(zé)人簽字,作為本體基金支出記帳憑證。
本體基金確實(shí)不夠支出時(shí),經(jīng)占60%以上的業(yè)主同意,可由該棟的業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
五、如業(yè)委會(huì)或該棟50%以上業(yè)主不同意使用本體基金用于中修以上維護(hù)工程,管理處認(rèn)為有充足理由使用,或該項(xiàng)目實(shí)施涉及特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的,可經(jīng)福田區(qū)住宅管理部門(mén)核準(zhǔn)。
六、管理處使用本體基金實(shí)施對(duì)房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)時(shí),按支出額執(zhí)行相應(yīng)的費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。
七、本體基金的主管部門(mén)是市住宅主管部門(mén),接受福田區(qū)住宅管理部門(mén)對(duì)本小區(qū)的本體基金的使用和管理進(jìn)行具體指導(dǎo)和監(jiān)督。
八、本制度參照《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》及有關(guān)文件制定。
小區(qū)維修管理制度2
一、維修資金是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)使用人委托代管的基金。
二、維修資金來(lái)源按政府有關(guān)規(guī)定。
三、維修資金用于房屋共用部位(指承重結(jié)構(gòu)部位,含樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ),外墻面,樓梯間,走廊通道,門(mén)廳,樓內(nèi)存車間等)的維修和共用設(shè)施設(shè)備(指共用的`上下水道、共用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、室外停車場(chǎng)等)的維修。
四、維修資金按財(cái)政部財(cái)基字{1998}7號(hào)《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》,應(yīng)專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�,利息凈收入經(jīng)認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。維修資金的帳務(wù)處理按財(cái)政部財(cái)基字{1998}7號(hào)《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》執(zhí)行。
五、維修資金的使用由物業(yè)管理公司提出,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),報(bào)物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)管理局核準(zhǔn),由存放銀行按核準(zhǔn)的開(kāi)支方案,憑工程進(jìn)度撥付款項(xiàng)。
六、物業(yè)管理公司根據(jù)小區(qū)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的情況,提出維修更新方案和計(jì)劃,報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn),每年分二次向房管局申請(qǐng)。
七、維修資金使用的具體事宜按福州市人民政府榕政綜[1998]318號(hào)文件執(zhí)行。
八、維修資金的使用情況應(yīng)每半年公布一次,接受業(yè)主和房管局的監(jiān)督
小區(qū)維修管理制度3
為規(guī)范小區(qū)維修基金的收取、使用及管理工作，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理實(shí)際情況，特制定本制度。
（一）基金用途
小區(qū)維修基金僅限于支付小區(qū)開(kāi)業(yè)前管理籌備費(fèi)用及日后小區(qū)設(shè)施設(shè)備大型維修、保養(yǎng)及更換的費(fèi)用。
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小區(qū)交付使用時(shí)，每一位業(yè)主都必須繳納相當(dāng)于其名下單元一個(gè)月管理金額的'小區(qū)維修基金，該基金不可退還，但可以在業(yè)權(quán)發(fā)生變更時(shí)，轉(zhuǎn)至新業(yè)主名下。
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1、每一戶業(yè)主按小區(qū)入伙時(shí)規(guī)定的時(shí)間繳納。
2、本基金由公司收取，也可以由發(fā)展商代收后統(tǒng)一劃入公司賬戶。
3、公司設(shè)立專門(mén)賬戶進(jìn)行單獨(dú)核算和反映。
4、在會(huì)計(jì)核算賬務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行總賬控制，并在電腦'客戶管理系統(tǒng)'中進(jìn)行記錄，同時(shí)應(yīng)設(shè)置備查簿，登記各業(yè)主維修基金的繳納情況。
（四）支出管理
一般情況下，公司不能動(dòng)用維修基金。需動(dòng)用維修基金，必須取得原業(yè)主委托書(shū)及新業(yè)主產(chǎn)權(quán)證明資料，然后辦理基金明細(xì)賬戶的變更處理。
（五）結(jié)存管理
1、公司應(yīng)根據(jù)小區(qū)運(yùn)作情況，對(duì)本基金進(jìn)行管理，盡可能讓其保值及增值。
2、公司應(yīng)及時(shí)向業(yè)主反映其增減變動(dòng)情況，在財(cái)務(wù)報(bào)告中予以說(shuō)明。
3、其結(jié)余情況應(yīng)每半年向業(yè)主公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
小區(qū)維修管理制度4
(1)工程部負(fù)責(zé)每月對(duì)小區(qū)房屋與道路、共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行抽查一次,將結(jié)果記錄于《房屋建筑設(shè)施抽查記錄表》內(nèi);每年進(jìn)行一次普查,鑒定房屋完好度、危險(xiǎn)點(diǎn)的結(jié)果,記錄于《房屋完好程度鑒定表》內(nèi)。
(2)房屋、設(shè)備發(fā)生異常,及時(shí)報(bào)告工程部主管,并在主管協(xié)同下排除異常。
(3)按《房屋建筑設(shè)施抽查記錄表》、《房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表》《設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)流程(見(jiàn)附錄1)》 要求進(jìn)行維修保養(yǎng),將維修保養(yǎng)情況記錄于《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)修繕記錄表》、《設(shè)備維修記錄》內(nèi)。
(4)工程部主管負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作。
(5)工程部主管負(fù)責(zé)每年12月制訂下一年度《房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按巡查情況制訂中、大修計(jì)劃報(bào)告,經(jīng)管理處主任審批后報(bào)公司。
(6)因施工、維修、養(yǎng)護(hù)作業(yè)原因封閉道路和公共設(shè)施場(chǎng)所,由工程部提前24小時(shí)通知有關(guān)業(yè)戶。
(7)房屋設(shè)施修繕一般不超過(guò)48小時(shí),若無(wú)法修繕解決的.重要部位,應(yīng)將原因、解決方案、解決時(shí)間書(shū)面上報(bào)管理處,限期解決。
(8)工程部主管對(duì)日常房屋設(shè)施維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
(9)管理處主任負(fù)責(zé)每月對(duì)維修保養(yǎng)工作的監(jiān)督和檢查。
小區(qū)維修管理制度5
1.目的:保障房屋本體的正常使用和安全,完善房屋本體使用功能功能。
2.范圍:適用于家園管理處
3.方法和控制過(guò)程
3.1根據(jù)實(shí)際情況制定合理的房屋維修計(jì)劃,因房制宜,對(duì)房屋本體修繕?biāo)璧馁Y源進(jìn)行合理配置,滿足顧客使用和質(zhì)量要求。
3.2每月定期檢查、巡視,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修繕、維修、保養(yǎng),保持房屋本體正常使功能。
3.3修繕標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)原有建筑風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)。
3.4掌握房屋本體建筑完好情況,根據(jù)建筑設(shè)計(jì)用途定期對(duì)房屋本體質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估,根據(jù)完好情況進(jìn)行管理,保證房屋本體使用正常。
3.5制訂和執(zhí)行修繕原則、指標(biāo)、計(jì)劃,審核修繕?lè)桨讣肮こ填A(yù)決算,有計(jì)劃對(duì)房屋本體進(jìn)行維護(hù)。
3.6嚴(yán)格按規(guī)范要求進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收,做好施工過(guò)程的管理和監(jiān)督。建立完善崗位責(zé)任制、構(gòu)配件檢驗(yàn)制及技術(shù)檔案制度,完善工程項(xiàng)目質(zhì)量體系。
4.房屋本體修繕的分類
4.1修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工程五類。
4.1.1小修:保持房屋本體原完損等級(jí)為目的'的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程,一般指補(bǔ)漏防水、上下水管道修補(bǔ)、疏通、內(nèi)外墻、地面抹灰修補(bǔ)等
4.1.2中修:房屋本體小量部位損壞、不符合建筑結(jié)構(gòu)要求,須局部維修的工程,一般包括:墻體屋面局部拆除、清洗、粉刷、修補(bǔ)或部位重做面層、樓地面、樓梯等的維修、門(mén)窗油漆等。
4.1.3大修:主體結(jié)構(gòu)部位嚴(yán)重?fù)p壞、有危險(xiǎn)必須進(jìn)行大型維修的工程,一般包括:對(duì)共用設(shè)施的拆除改裝,如上下水管道、供電線路及對(duì)主體專項(xiàng)加固的工程。
4.1.4翻新:指拆除重建。
4.1.5綜合維修:指大中小維修工程一次性進(jìn)行的綜合性工程。
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一、供電系統(tǒng)管理
1.供電運(yùn)作和巡視的人員必須持證上崗。配電房的值班員,必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。
2.配送電建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度,對(duì)配電裝置及高壓室經(jīng)常進(jìn)行巡查,做好每日巡視記錄;發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,并在值班記錄及巡查記錄中注明;不能解決的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)管理處或機(jī)電設(shè)備公司。
3.配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班,配電設(shè)備的停送電由值班電工操作,非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄,認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。
4.供電線路嚴(yán)禁超載供電,配電房?jī)?nèi)禁止亂拉亂接線路,在夏季供電高峰時(shí),應(yīng)按負(fù)荷的需求,有計(jì)劃的切換變壓器。
5.停電時(shí),應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知;恢復(fù)送電時(shí),在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。
6.配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線路變更,要經(jīng)公司工程部同意;重大變更,要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
7.配電房消防設(shè)施完好,并有手持式氣體滅火器。注意防止小動(dòng)物進(jìn)入;無(wú)關(guān)人員須經(jīng)管理處辦公室許可方可進(jìn)入。
8.加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修,保證配電房?jī)?nèi)公共照明、指示、顯示燈具等設(shè)施的完好。
二、供水管理規(guī)定
為保證向用戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水,加強(qiáng)供水管理,達(dá)到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的,特規(guī)定如下:
1.由管理處指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派、身體健康的水管員負(fù)責(zé)對(duì)樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。
2.在非限水季節(jié)(以市政府通知為準(zhǔn)),管理處應(yīng)盡力保證隨時(shí)向住戶供水。在確實(shí)需要臨時(shí)停水時(shí),應(yīng)先通知住戶;停水后必須采取臨時(shí)供水辦法,向住戶供水。
3.地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次(特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)),并送水質(zhì)樣品(或由水務(wù)局取樣)到市政府有關(guān)部門(mén)檢驗(yàn),水質(zhì)必須合格。水箱人孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。
4.水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,應(yīng)立即向管理處報(bào)告,由管理處組織人員進(jìn)行搶修,杜絕浪費(fèi)。
5.抄表員每月要對(duì)每戶用水量進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)用水異常應(yīng)進(jìn)戶查詢,幫助解決用水浪費(fèi)現(xiàn)象。
6.隨時(shí)向住戶進(jìn)行節(jié)約用水、計(jì)劃用水宣傳教育,提高全體用戶節(jié)約用水意識(shí)。
7.執(zhí)行市政府分段收費(fèi)規(guī)定,用經(jīng)濟(jì)手段管理,加強(qiáng)節(jié)約用水。
三、電梯安全管理規(guī)定
電梯屬國(guó)家規(guī)定的危險(xiǎn)性較大的特設(shè)設(shè)備,是高層住戶主要的交通工具,為了保證電梯正常運(yùn)行,更好地為業(yè)主服務(wù),特制訂以下幾條:
1.梯維修保養(yǎng)相適應(yīng)的各種機(jī)具、設(shè)備、儀表、儀器和調(diào)試、檢測(cè)手段,要有具體的質(zhì)量保證體系。
2.電梯隊(duì)維修技術(shù)人員須有高中以上文化,并經(jīng)市勞動(dòng)局培訓(xùn)取證后方可上崗。
3.電梯任何設(shè)備非電梯維修人員禁止操作(主要部件不得隨意調(diào)動(dòng))。
4.各電梯組要嚴(yán)格實(shí)行24小時(shí)值班制度,要求電梯工對(duì)講機(jī)隨身帶,做到隨叫隨應(yīng),從電梯故障反映時(shí)起不得超過(guò)8分鐘到場(chǎng)。
5.如電梯發(fā)生困人故障,中控室保衛(wèi)應(yīng)首先用大堂至電梯轎廂內(nèi)的對(duì)講安慰乘客不要驚慌,利用攝像系統(tǒng)觀察轎廂內(nèi)乘客的行動(dòng),并盡快通知電梯維修工前往求援乘客。
6.電梯工應(yīng)每日對(duì)電梯進(jìn)行巡視、檢查、填寫(xiě)記錄,對(duì)不能解決的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)書(shū)面報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)研究解決。
7.未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)書(shū)面批準(zhǔn),電梯任何設(shè)備及功能不準(zhǔn)變動(dòng),否則后果自負(fù)。
8.電梯工認(rèn)真執(zhí)行電梯半月、月保、季保、年保的定期保養(yǎng)內(nèi)容,認(rèn)真維修電梯所發(fā)生的故障,并填寫(xiě)維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。
9.維修、保養(yǎng)、正常停電等任何原因造成的停梯,應(yīng)在基層掛牌告示。
10.下月電梯檢修檢修、保養(yǎng)耗用材料計(jì)劃、工作計(jì)劃,應(yīng)在當(dāng)月25日前報(bào)電梯隊(duì)審批、備料安排。
11.每月5日電梯隊(duì)召開(kāi)一次安全會(huì)議,要求全體人員參加(除值班外),并做會(huì)議記錄。12、每季度電梯進(jìn)行一次由電梯安全管理機(jī)構(gòu)及責(zé)任人組織的安全檢查。
四、消防實(shí)行三級(jí)檢查制度
(一)三級(jí)檢查的組織形式消防安全檢查分為班(組)、管理處、公司三級(jí)檢查。
(二)一級(jí)檢查
一級(jí)檢查由班(組)組織實(shí)施,要求每班檢查一次。
1.接班人應(yīng)提前10分鐘到崗,交班人須向接班人詳細(xì)介紹本班安全情況,待接班人對(duì)本崗位、本責(zé)任區(qū)的安全情況進(jìn)行全面檢查驗(yàn)收后,予以簽字確認(rèn)。
2.交接班工作完成后,接班人應(yīng)及時(shí)將檢查結(jié)果報(bào)告本班班長(zhǎng)。
3.交接班時(shí)如因接班人檢查不到位或交班人交班不清,其后發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,主要由交班人負(fù)責(zé),交接班時(shí)發(fā)生的問(wèn)題,由本崗交接班雙方共同負(fù)責(zé)。
4.檢查驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的一般性問(wèn)題,由接班班長(zhǎng)負(fù)責(zé)處理,重大火險(xiǎn)隱患須迅速(書(shū)面)報(bào)告管理處領(lǐng)導(dǎo)。管理處領(lǐng)導(dǎo)接到報(bào)告后必須盡快處理,不得貽誤戰(zhàn)機(jī)。
(三)二級(jí)檢查
二級(jí)檢查由管理處組織實(shí)施,要求每月檢查一次。
1.管理處領(lǐng)導(dǎo)每月組織班(組)長(zhǎng)對(duì)責(zé)任區(qū)域的消防安全設(shè)備(施),物資特別是易燃易爆物品進(jìn)行一次認(rèn)真檢查。
2.檢查各班組對(duì)防火安全工作任務(wù)的執(zhí)行落實(shí)情況。
3.通報(bào)檢查情況,開(kāi)展宣傳教育,強(qiáng)化消防安全意識(shí),及時(shí)消除火險(xiǎn)隱患。
4.在公司領(lǐng)導(dǎo)檢查工作時(shí)匯報(bào)消防安全工作情況。
(四)三級(jí)檢查
三級(jí)檢查由公司組織實(shí)施,要求每季度檢查一次。
1.每季度由公司安委會(huì)組織對(duì)消防安全工作進(jìn)行一次重點(diǎn)檢查或抽查。
2.檢查管理處貫徹消防安全法規(guī)和要害部位防火安全管理制度執(zhí)行情況,對(duì)好的單位提出表?yè)P(yáng)或獎(jiǎng)勵(lì),差的單位進(jìn)行批評(píng)或處罰。
(五)檢查的主要內(nèi)容
1.對(duì)易燃易爆危險(xiǎn)物品的貯存、保管、使用是否符合安全要求,貯存容器、管道有無(wú)定期測(cè)試,有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
2.使用液化石油氣爐灶,是否按照安全要求操作,擺放位置是否符合安全規(guī)定。
3.消防安全的宣傳、教育、培訓(xùn)、檢查制度是否落實(shí)。
4.庫(kù)內(nèi)的物資分類及存放是否符合安全規(guī)定;庫(kù)房?jī)?nèi)燈泡是否≤60w;燈距、堆距、堆放高度、通風(fēng)、室溫是否符合消防安全要求以及庫(kù)房值班情況等。
5.電器設(shè)備運(yùn)行是否正常,有無(wú)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)情況;電線、電纜的
絕緣層有無(wú)老化、受潮、漏電、短路等現(xiàn)象;電動(dòng)機(jī)有無(wú)空轉(zhuǎn),防雷設(shè)備是否完好,有無(wú)私拉亂接電線情況等等。
6.使用可燃、易燃油類及對(duì)殘油、氣的處理是否符合安全操作要求。
7.動(dòng)火前是否按規(guī)定辦理手續(xù),重點(diǎn)部位、危險(xiǎn)場(chǎng)所動(dòng)火是否符合七不、四要、一清要求。
8.使用有毒有害物品的場(chǎng)所是否按規(guī)定采取了有效的防毒安全措施。
9.消防器材及消防系統(tǒng)的管理與使用情況。消防器材是否定期檢查,管理制度是否健全并嚴(yán)格,責(zé)任是否落實(shí)到人,是否始終處于臨戰(zhàn)狀態(tài)。
10.是否按規(guī)定對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行詢問(wèn)、登記并禁止運(yùn)載、攜帶易燃危險(xiǎn)物品的車輛、人員進(jìn)入小區(qū)。
11.員工對(duì)小區(qū)的消防栓、滅火器的擺放位置是否清楚,使用方法是否正確。
五、房屋維修保養(yǎng)制度
為了認(rèn)真解決用戶入伙后房屋維修問(wèn)題,在本著實(shí)事求是,劃清責(zé)任,合理收費(fèi),服務(wù)用戶的精神,特制訂本規(guī)定。
1.用戶在入伙時(shí)同管理處人員共同驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,要在交驗(yàn)單上分項(xiàng)注明整改項(xiàng)目并簽字,由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系地盤(pán)組織專人維修。維修后管理處實(shí)行消項(xiàng)驗(yàn)收,維修所發(fā)生的人、工、材料等費(fèi)用由地盤(pán)負(fù)責(zé)。
2.用戶房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的.房屋質(zhì)量問(wèn)題,均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果工程較小,涉及金額不大,則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問(wèn)題或涉及金額較大,應(yīng)立即報(bào)告工程部和主管領(lǐng)導(dǎo),聯(lián)系發(fā)展商,由發(fā)展商找施工隊(duì)保修,所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中攤銷。
3.用戶入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題,屬于入伙后未整改的遺留問(wèn)題,原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問(wèn)題,由用戶自行負(fù)責(zé)。
4.如用戶需要進(jìn)行一般性的維修,可直接向維修班提出維修申請(qǐng),由管理處維修班進(jìn)行維修,維修后由業(yè)主簽名驗(yàn)收,維修班按成本價(jià)合理收費(fèi)。
5.如用戶提出大的維修申請(qǐng),維修班應(yīng)上報(bào)管理處,管理處派專職人員核實(shí)情況,制訂維修計(jì)劃,組織人員維修,維修后由用戶驗(yàn)收并在派工單上簽字。
6.凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修,由管理處負(fù)責(zé)完成,維修所發(fā)生的一切費(fèi)用均在管理費(fèi)中開(kāi)支,不再向用戶收費(fèi)。
六、公共建筑設(shè)施保養(yǎng)制度
(一)目的:通過(guò)對(duì)建筑有計(jì)劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長(zhǎng)其使用壽命。
(二)原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時(shí)進(jìn)行維修;并有計(jì)劃地對(duì)建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
(三)職責(zé):一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照《清潔綠化管理手冊(cè)》中有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫(xiě)相應(yīng)的清潔記錄;其它保養(yǎng)內(nèi)容由維修班負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫(xiě)《公共設(shè)施保養(yǎng)記錄》。維修班長(zhǎng)每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合管理處實(shí)際情況,制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃。
(四)內(nèi)容:
1.屋頂。每2年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次,對(duì)面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換,并對(duì)面磚表面用白水泥勾縫。
2.外墻飾面。每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗;每3年進(jìn)行全面清洗;在清洗時(shí),發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ),恢復(fù)原樣;對(duì)于外墻滲水的,請(qǐng)參考《房屋維修加固手冊(cè)》修理。
3.內(nèi)墻飾面。每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對(duì)粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補(bǔ);對(duì)磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換,對(duì)認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進(jìn)行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時(shí)修補(bǔ)。
4.樓梯間。樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)修理;每3年進(jìn)行一次全面保養(yǎng),對(duì)粉刷內(nèi)部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ)。
5.門(mén)。對(duì)防火門(mén)日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應(yīng)及時(shí)修理;每年全面保養(yǎng)一次,對(duì)生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆;對(duì)防火門(mén)軸承上油一次。對(duì)其它類型門(mén)每年對(duì)軸承上油一次。
6.防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應(yīng)刷油一次,最長(zhǎng)時(shí)間不超過(guò)4年。
7.窗。每年保養(yǎng)一次,對(duì)門(mén)窗框松動(dòng)、翹曲,應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開(kāi),將鐵腳取出扭正,損壞的應(yīng)焊接好,并將門(mén)窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤(rùn)濕后,用高強(qiáng)度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實(shí)墻洞,等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后,撤去木楔,把門(mén)窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對(duì)斷裂損壞部位可按原截面型號(hào)用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門(mén)窗扇,應(yīng)卸下進(jìn)行矯正,焊接后重新安裝。每年對(duì)配件上油一次。
8.公共地磚。日常發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修,每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。
9.吊頂。日常對(duì)吊頂進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換,每3年揭開(kāi)石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。
10.人行道、車行道。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時(shí)修補(bǔ);每年保養(yǎng)道路一次,對(duì)表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松,然后用高壓水槍沖刷干凈后,用高強(qiáng)速凝水泥砂漿修復(fù)。
11.管道。原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次,但對(duì)重點(diǎn)部位,有必要時(shí)可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對(duì)室內(nèi)管道,嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時(shí)刷油)。
12.污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。
13.擋雨篷。每年全面檢查一次,對(duì)螺絲部位進(jìn)行加固,對(duì)脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠;在大雨等天氣來(lái)臨前,應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
14.玻璃幕墻(包括玻璃門(mén))。每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng),對(duì)玻璃幕墻(玻璃門(mén))的玻璃膠進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠,對(duì)玻璃門(mén)軸上油一次。
15.在大風(fēng)等來(lái)臨前夕,應(yīng)對(duì)窗戶、玻璃幕墻仔細(xì)檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,以免發(fā)生意外。
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