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房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)單獨以及分別抵押問題

時間:2022-08-05 10:25:23 經(jīng)濟法論文 我要投稿
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房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)單獨以及分別抵押問題

  房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)單獨以及分別抵押問題
  
  庫歡
  
  房地單獨抵押指房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)單獨抵押給抵押權(quán)人,只登記了其中的一項,另一項未予以登記。分別抵押指抵押人將建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為不同的抵押權(quán)人設(shè)定抵押,并分別就各自的抵押權(quán)設(shè)立登記。目前針對單獨抵押和分別抵押理論上都存在較大的法律爭議,實務(wù)中的做法也大相徑庭。
  
  (一)法律依據(jù)
  
  《物權(quán)法》第182條:以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。
  
  抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的,未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。
  
  《物權(quán)法》第146條:建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的,附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。
  
  《物權(quán)法》第147條:建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的,該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。
  
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  1、房地單獨抵押的效力
  
  對于單獨抵押的效力,目前理論上的爭議主要是對物權(quán)法第182條第二款的理解存在不同的看法。但大部分學(xué)者認可單獨抵押的效力,即在房地單獨抵押時,抵押權(quán)人就未抵押財產(chǎn)所取得的抵押權(quán),屬于法定抵押權(quán),非依法律行為而取得的抵押權(quán),無需登記即成立。(www.htc668.com)在完成相關(guān)抵押權(quán)設(shè)立登記手續(xù)之后,抵押權(quán)人就相應(yīng)的建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)取得抵押權(quán),就未抵押財產(chǎn)取得法定抵押權(quán),建筑物抵押權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)構(gòu)成共同抵押。抵押權(quán)實現(xiàn)時,抵押權(quán)人可就建筑物及其占地范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)的變價款優(yōu)先受償。
  
  2、房地分別抵押的效力
  
  房地分別抵押的效力,理論上存在的爭議也比較大,存在兩種不同的觀點,但占主導(dǎo)的觀點認為:抵押人以建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)分別為數(shù)抵押權(quán)人設(shè)定抵押的,并不因違反第182條第1款“一并抵押”的規(guī)定而無效,且第182條第2款“視為一并抵押”亦無適用余地。在完成相關(guān)抵押權(quán)設(shè)立登記手續(xù)之后,各抵押權(quán)人分別在建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)之上取得抵押權(quán)。在抵押權(quán)實現(xiàn)時,應(yīng)依《物權(quán)法》第146條或第147條的規(guī)定,一并強制變現(xiàn)建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán),各抵押權(quán)人就個別抵押財產(chǎn)所占比例對變價款享有優(yōu)先受償權(quán)。
  
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  實務(wù)中,蘇州地區(qū)法院對此意見不統(tǒng)一,根據(jù)不同的觀點,出現(xiàn)過不同的判例。建議實際操作中,應(yīng)慎重對待出現(xiàn)的這種特殊情況,通過留存房地證件等方式防止抵押人對房地單獨和分別抵押,并跟蹤關(guān)注以防抵押人以掛失名義重新辦理房地證件處分給善意第三人,同時在抵押合同中可約定房地同時抵押,房產(chǎn)證、土地證存放于貸款人或者抵押權(quán)人處。

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