工程抵押房相關(guān)法律問題探討

　　工程抵押房相關(guān)法律問題探討
　　
　　張朝
　　
　　一、工程抵押房（以下簡稱工抵房）概念
　　
　　簡單而言，工程抵押房即開發(fā)商以商品房抵頂工程款的商品房。
　　
　　舉例：開發(fā)商A公司開發(fā)建設(shè)商品房，欠施工總包單位B公司RMB2000萬元工程款，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂一份以商品房抵頂工程款的協(xié)議，協(xié)議規(guī)定A公司以10套商品房抵頂所欠B公司RMB2000萬元工程款，但商品房并沒有過戶給B公司，待B公司直接購買或找到第三方購房者后，商品房直接過戶給購房者。
　　
　　二、工抵房具體模式
　　
　　（一）施工企業(yè)直接購買模式
　　
　　即開發(fā)商直接和施工企業(yè)簽訂書面《房屋預(yù)訂合同》、《抵房協(xié)議書》。
　　
　　這種模式中，又細分為兩種模式：
　　
　　第一種，施工企業(yè)直接以單位名義購買，與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》完成債務(wù)抵消；
　　
　　此種模式如下：
　　
　　首先，經(jīng)過工程結(jié)算，開發(fā)商與施工企業(yè)共同確認開發(fā)商與施工企業(yè)所形成的債務(wù)具體數(shù)額。
　　
　　其次，開發(fā)商與施工企業(yè)簽訂《房屋預(yù)定合同》，乙方預(yù)定商品房，并明確預(yù)定房屋金額。
　　
　　再次，雙方簽訂《抵房協(xié)議書》，《抵房協(xié)議書》應(yīng)明確要求開發(fā)商依據(jù)“施工合同”應(yīng)向施工企業(yè)支付的款項同乙方依據(jù)《房屋預(yù)定合同》應(yīng)向甲方支付的房款中（全部或部分）相抵銷。乙方不得再向甲方主張已抵銷的款項。
　　
　　同時要求施工企業(yè)依據(jù)“施工合同”向開發(fā)商開具相應(yīng)金額的正式合法的工程款發(fā)票。
　　
　　最后，施工企業(yè)以其自身名義與開發(fā)商正式簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商依據(jù)購房金額依法向施工企業(yè)（購房人）交付購房發(fā)票。
　　
　　此種模式的法律關(guān)系
　　
　　依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十一條第（三）款之規(guī)定，此模式本質(zhì)為：開發(fā)商因未付工程款所產(chǎn)生的債務(wù)與施工企業(yè)《房屋預(yù)定合同》中應(yīng)付購房款的債務(wù)相抵消。系建設(shè)工程合同（承攬合同）所產(chǎn)生的債務(wù)與商品房買賣合同關(guān)系所產(chǎn)生的債務(wù)相抵消的法律關(guān)系。
　　
　　第二種，施工企業(yè)在完成債權(quán)債務(wù)抵消后，另行指定第三方（自然人、法人）與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》；
　　
　　此種模式大體上與第一種模式相同，但某些方面存在明顯區(qū)別：
　　
　　首先，經(jīng)過工程結(jié)算，開發(fā)商與施工企業(yè)共同確認開發(fā)商與施工企業(yè)所形成的債務(wù)具體數(shù)額。
　　
　　其次，開發(fā)商與施工企業(yè)簽訂《房屋預(yù)定合同》，乙方預(yù)定商品房，并明確預(yù)定房屋金額。
　　
　　再次，雙方簽訂《抵房協(xié)議書》。
　　
　　《抵房協(xié)議書》應(yīng)明確要求：
　　
　　1、開發(fā)商依據(jù)“施工合同”應(yīng)向施工企業(yè)支付的款項同乙方依據(jù)《房屋預(yù)定合同》應(yīng)向甲方支付的房款中（全部或部分）相抵銷。乙方不得再向甲方主張已抵銷的款項。
　　
　　2、施工企業(yè)應(yīng)于具體日期前指定第三人作為買受人同開發(fā)商就預(yù)定商品房簽署《商品房買賣合同》。施工企業(yè)與買受人就款項的支付、商品房的歸屬、處置等問題達成的任何協(xié)議均與開發(fā)商無關(guān)，因此產(chǎn)生的價款給付問題由雙方（施工企業(yè)和買受人）自行解決，任何一方不得因此向開發(fā)商主張任何權(quán)利。
　　
　　同時要求施工企業(yè)依據(jù)“施工合同”向開發(fā)商開具相應(yīng)金額的正式合法的工程款發(fā)票。
　　
　　最后，施工企業(yè)委托第三方與開發(fā)商正式簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商依據(jù)購房金額依法向施工企業(yè)（購房人）交付購房發(fā)票。
　　
　　此種模式的法律關(guān)系
　　
　　依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十一條第（三）款之規(guī)定，此模式本質(zhì)為：開發(fā)商因未付工程款所產(chǎn)生的債務(wù)與施工企業(yè)《房屋預(yù)定合同》中應(yīng)付購房款的債務(wù)相抵消。系建設(shè)工程合同（承攬合同）所產(chǎn)生的債務(wù)與商品房買賣合同關(guān)系所產(chǎn)生的債務(wù)相抵消的法律關(guān)系。
　　
　　同時，施工企業(yè)與購房者也存在相應(yīng)法律關(guān)系。但此法律關(guān)系不確定，可以為債務(wù)抵消關(guān)系，贈與關(guān)系等。
　　
　�。ǘ�）施工企業(yè)直接指定第三方購買模式
　　
　　即開發(fā)商、施工單位、購房者簽訂三方《抵房協(xié)議書》，在完成債務(wù)抵消的同時施工單位指定購房者與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。
　　
　　此種模式如下：
　　
　　首先，經(jīng)過工程結(jié)算，開發(fā)商與施工企業(yè)共同確認開發(fā)商與施工企業(yè)所形成的債務(wù)具體數(shù)額。
　　
　　其次，開發(fā)商依據(jù)施工企業(yè)要求與購房者簽訂《房屋預(yù)定合同》，并明確預(yù)定房屋金額。
　　
　　再次，開發(fā)商、施工企業(yè)、購房者三方簽訂《抵房協(xié)議書》。
　　
　　《抵房協(xié)議書》應(yīng)明確要求：
　　
　　開發(fā)商依據(jù)“施工合同”應(yīng)向施工企業(yè)支付的款項同購房者依據(jù)《房屋預(yù)定合同》應(yīng)向開發(fā)商支付的房屋總價款中的相應(yīng)款項相抵銷，施工企業(yè)不得再向開發(fā)商主張已抵銷的款項。
　　
　　施工企業(yè)、購房者就前述款項的支付、商品房的歸屬、處置等問題達成的任何協(xié)議均與開發(fā)商無關(guān)。施工企業(yè)、購房者因此產(chǎn)生的價款給付問題由雙方自行解決，(www.htc668.com)任何一方不得因此向開發(fā)商主張任何權(quán)利。
　　
　　此種模式法律關(guān)系：
　　
　　依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十一條第（三）款之規(guī)定，此模式本質(zhì)為：開發(fā)商因未付工程款所產(chǎn)生的債務(wù)與購房者《房屋預(yù)定合同》中應(yīng)付購房款的債務(wù)相抵消。系建設(shè)工程合同（承攬合同）所產(chǎn)生的債務(wù)與商品房買賣合同關(guān)系所產(chǎn)生的債務(wù)相抵消的法律關(guān)系。
　　
　　同時，施工企業(yè)與購房者的也存在相應(yīng)法律關(guān)系。但此法律關(guān)系不確定，可以為債務(wù)抵消關(guān)系，贈與關(guān)系等。
　　
　　以上是本人對于工抵房相關(guān)問題從法律方面予以探討，希望大家多多指正！

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