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公房維權(quán)律師舉案析辯“承租人無權(quán)處分居住權(quán)”實(shí)務(wù)問題
公房維權(quán)律師舉案析辯“承租人無權(quán)處分居住權(quán)”實(shí)務(wù)問題
張生貴
【案例概要】
梁某失業(yè)，無固定收入，進(jìn)入大齡青年，因居住的房屋面積小，結(jié)婚一直成為問題，被一再耽誤�，F(xiàn)居房屋又遭大伯搶占，引起爭端。“居住權(quán)”是公人最為基本的生存權(quán)利，梁某在后街65號樓居住達(dá)二十四年之久，這是一處公有住房。1988年拆遷單位將梁某一家人確定為被拆遷安置人，與劉某一家“合用安置”后，由劉某與公房管理部門訂立承租協(xié)議。梁的大伯認(rèn)為，承租人是劉某，劉某有權(quán)同意其住進(jìn)來，而梁某認(rèn)為劉某未征得同居人的一直意見，無權(quán)單方處分居住權(quán)。為此，向法院提起確認(rèn)之訴，要求確認(rèn)劉某同意大伯居住的行為無效。
【法律要點(diǎn)】
北京市人民政府關(guān)于公房管理配套規(guī)定，公有住房的承租人系家庭成員的代表，未經(jīng)共居人同意，承租人代表無權(quán)處分居住權(quán)。法律依據(jù)是《物權(quán)法》第九十七條“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意；《民法通則若干意見》第88條、第89條規(guī)定，代表家庭訂立公房承租合同的劉某同意大伯居住一間公房的行為無效。
【爭點(diǎn)整理】
2月13日和3月1日兩次庭審，主審法官采取的三步審理思路，今原告感覺到一些問題，開庭前法官先問原告，大概意見是：部分共有人怎能訴全部權(quán)利人？庭前法官向原告提這樣的問題，表明法官從主觀上否認(rèn)原告的訴訟主張。
案件實(shí)際涉及的是《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定的無權(quán)處分原則，“共同共有人未征得其他共有人的同意，處分共有居住權(quán)的行為無效”的法律問題。對此《民法通則》及《若干意見》第89條也有明確規(guī)定，法院有許多司法判例，這不屬于事實(shí)爭議，僅僅是法律方面的問題；二次開庭前法官向被告劉某直接提問“你愿意讓梁某的大伯居住嗎？”，而沒有詢問被告對原告的起訴請求有什么答辯意見。潛在的問題可能是“承租人”有權(quán)讓誰住誰就可以居住。庭審質(zhì)證中，法庭依職權(quán)通告一則電話記錄，稱電話向直管公房人員詢問，對承租人家庭居住有何規(guī)定，答復(fù)是承租人內(nèi)部如何安排居住管理單位無權(quán)干預(yù)。用公房管理工作人員的答復(fù)內(nèi)容推斷承租人有權(quán)安置其他人居住。
原告認(rèn)為其與被告之間的爭議涉及的核心問題是大伯并非拆遷部門確定的被安置人，有無權(quán)利進(jìn)住公有房屋的問題。根據(jù)《北京市公有房屋管理辦法》規(guī)定，直管公房管理單位只有在原承租人外遷或去世時(shí)，針對承租人更名時(shí)必須嚴(yán)格審查。公有住房承租人并非單獨(dú)權(quán)利人，是共居家庭成員的承租代表人，這一點(diǎn)有北京市政府關(guān)于公有住房承租配套規(guī)定。
【價(jià)值判斷】
如果支持承租人隨意變更居住人，將會導(dǎo)致共居人利益受到普遍侵害，大伯系成年人，無權(quán)要求父母或其他人為其提供居住條件，劉某沒有撫養(yǎng)成年子女的法定義務(wù)。缺乏權(quán)利義務(wù)關(guān)系的前提下，支持劉某的意思表示，違背民法價(jià)值及基本法律原則，維護(hù)劉某的自由，就會防害梁某的居住安全，因此，考量和衡平兩者的法律價(jià)值，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)居住安全為優(yōu)先。
房管人員的電話答復(fù)只言明房管部門不實(shí)行經(jīng)常性監(jiān)督，公有住房管理實(shí)行兩頭管，中間放的原則，即準(zhǔn)住證發(fā)放階段的審核批準(zhǔn)和承租人更名階段的審查準(zhǔn)許�！俺凶馊舜硗膺w或去世后，共同居住的家庭成員有權(quán)要求變更承租人”，規(guī)定明確“共同居住的家庭成員資格”的審核標(biāo)準(zhǔn)有三項(xiàng)同時(shí)具備，一是實(shí)際居住兩年以上；二是戶口在此；三是在本市無其他住房。大伯的戶口系拆遷后遷入，屬于“人戶分離”，且從未居住，在本市其朝陽區(qū)有住房，大伯不具備更名資格，因此，大伯搶占共居房的行為侵害了梁某的合法權(quán)益。
【法律辯析】
�。�1）、原告向法庭舉用了大伯的女兒搬離此房，只掛戶口不居住的證據(jù)，證明大伯以女兒曾經(jīng)居住的理由不能成立，大伯的女兒此前的居住，并非以法定共居人身份，只是親屬之間的寄住事實(shí)，不是被安置人，不享有法定居住的權(quán)利。不能推導(dǎo)出“女兒搬出，大伯搬進(jìn)”。只有拆遷被安置人才有權(quán)調(diào)配居住，此房面積僅有五十平米，已住四人，梁某結(jié)婚增加人口，如果允許大伯居住，會造成事實(shí)上的擁擠不說，還會引發(fā)無休止的家庭矛盾，影響和諧穩(wěn)定；另從北京市政府公房管理規(guī)定查知，如果共居的公有住房發(fā)生人員變動(dòng)時(shí)，法律規(guī)定只能從有權(quán)變更承租人條件中核準(zhǔn)居住，因此，大伯無權(quán)居住，劉某也無權(quán)同意大伯居住，原告訴求確認(rèn)劉某同意大伯居住的行為無效。
�。�2）、（2011）二中民終字第13967號民事判決經(jīng)審理查明部分確認(rèn)：拆遷單位因房屋尚未配套，對劉某、梁某兩戶采取合用安置，為劉某一家安置到上述房屋，“兩戶合用安置”屬于共同共有的法律事實(shí)業(yè)經(jīng)司法確認(rèn)。
�。�3）、“占有返還”與“物權(quán)保護(hù)”的法律保護(hù)順位關(guān)系：
被告大伯曾經(jīng)起訴梁某“占有返還糾紛”，法院審理后以（2011）民初字第03635號民事判決判令梁某給付鑰匙，梁某以原審認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)為由提出上訴，經(jīng)二審法院審理改變了一審認(rèn)定的事實(shí)，（2011）二中民終字第13967號民事判決第3頁上標(biāo)第四行“對劉某、梁某兩戶采取合用安置，為劉某一家安置到上述房屋內(nèi)，大伯的二女兒于1999年9月搬入，大伯亦將自己的物品放入該居室內(nèi)。大伯的女兒曾經(jīng)居住，結(jié)婚后搬出此房，大伯的女兒婚前居住僅是親屬之間的寄住，并非拆遷人確定的被安置人口，其搬離此房后，騰出的房屋梁某有權(quán)優(yōu)先使用（參照最高人民法院審判監(jiān)督指導(dǎo)2010年第3輯“公有住房共同居住人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”）。
原告一家人起訴的是“物權(quán)保護(hù)糾紛”，大伯起訴的是“占有物返還糾紛”，原有判決確定的內(nèi)容是返還原物，該判決對物權(quán)保護(hù)糾紛不具既判力，“占有返還”請求權(quán)依據(jù)《物權(quán)法》(www.htc668.com)245條規(guī)定，本案系“物權(quán)保護(hù)”請求權(quán)，適用《物權(quán)法》第33條、34條、35條規(guī)定。
最高人民法院編著的物權(quán)法條文理解與適用（第711頁），當(dāng)“占有保護(hù)請求”與“物權(quán)保護(hù)請求權(quán)”發(fā)生沖突的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)優(yōu)先的原則處理。占有保護(hù)請求權(quán)只確認(rèn)的是一種占有事實(shí)的關(guān)系，占有保護(hù)請求權(quán)與物權(quán)保護(hù)請求權(quán)的效力不同，占有保護(hù)請求權(quán)不問占有背后有無占有的本權(quán)存在，直接針對占有的事實(shí)，與占有人是否有權(quán)占有無關(guān)。
“占有保護(hù)請求權(quán)”與“物權(quán)請求保護(hù)權(quán)”之間，法律基礎(chǔ)不同、功能不同，物權(quán)保護(hù)請求權(quán)是基于物權(quán)的絕對性、排他性而規(guī)定的一種防衛(wèi)性請求權(quán)，其請求權(quán)基礎(chǔ)為物權(quán)，物權(quán)請求權(quán)是物權(quán)的效力或權(quán)能的自然體現(xiàn)，占有保護(hù)請求權(quán)的基礎(chǔ)是占有事實(shí)，而非基于確定的權(quán)利，不涉及占有物的權(quán)利歸屬問題。物權(quán)請求權(quán)的功能表現(xiàn)為物權(quán)園滿狀態(tài)的恢復(fù)，物權(quán)效力得到維護(hù)，具有終局性和確定性，占有之訴與本權(quán)之訴互不妨礙，各自獨(dú)立，當(dāng)占有保護(hù)請求權(quán)與物權(quán)保護(hù)請求權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，最終應(yīng)依據(jù)占有人與本權(quán)人之間的法律關(guān)系決定物的歸屬，即法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而非事實(shí)上的支配關(guān)系。
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