拆遷律師對新拆遷法的五點質疑

　　拆遷律師對新拆遷法的五點質疑
　　
　　王衛(wèi)洲
　　
　　新拆遷法《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺受到社會各界的高度關注，與就拆遷法相比新拆遷法無論從內容上還是名稱上都有很大的變化，新拆遷法是備受爭議的，褒揚聲大于批判聲，其中最大的亮點為取消了行政強拆、界定了公共利益、規(guī)定了補償不得低于市場價、評估機構由被征收人選擇，新拆遷法的這些規(guī)定是否具有可操作性，新拆遷法能否解決目前拆遷存在的違法問題？
　　
　　作為一位拆遷律師，經(jīng)過一些切身的案例我真正的意識到，新拆遷法存在很多難以解決的問題，新拆遷法在某些條文上甚至換湯不換藥，與《城市房屋拆遷管理條例》相比有過之而無不及，而且就是這樣的有問題的法律在國內也是難以執(zhí)行到位，筆者根據(jù)真實的案例予以分析，望共同愛好者予以批評和指點。
　　
　　公共利益界定太模糊，給地方政府留下了很大的運作余地。
　　
　　關于公共利益《國有土地上房屋征收與補償條例》內容為：為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定： （一）國防和外交的需要； （二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要； （三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； （四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要； （五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
　　
　　對于該條第一、二、三、四項所列我們是認可的，但是第五項規(guī)定的“由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要”中含有太大的空間，舊城改建是什意思？地方政府如果為了招商引資以舊城改造的名義征收公民房屋然后再將土地出讓給開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)或進行其他商業(yè)開發(fā)，是不是也能算作公共利益呢？拆遷法并沒有對“舊城改建”的概念及標準進行界定，屬于一大敗筆。其實在新拆遷法出臺之前就已經(jīng)有不少地方以“舊城改造”“棚戶區(qū)”改造等名義實施拆遷，但實際上搞商業(yè)開發(fā)，新法規(guī)定的還是如此空洞，能解決實際問題嗎？
　　
　　而第六項則屬于兜底性條款，這就給了地方政府更大的運作空間，爭議太大。地方政府完全可以以改善城市形象、發(fā)展經(jīng)濟等理由將商業(yè)開發(fā)項目冠以“公共利益”的頭銜，而被征收人沒有法律依據(jù)來將其駁斥。
　　
　　二、征求被征收人意見的方式不符合實際。
　　
　　關于征收補償方案征求征求意見方面《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：“房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。”
　　
　　根據(jù)這一條文，市縣政府征求補償方案的意見往往是張貼一張《公告》，可是作為被征收人特別我國的郊區(qū)、城區(qū)的普通百姓又有幾個會有這樣的維護權益的意識，群眾大多對補償方案以不理會的方式對待，而一旦30天到期地方政府往往以群眾未提出意見為由而按照自己的意思來確定補償方案。這解決了補償征求意見的問題嗎？絕大多數(shù)情況下是增加了一個空洞的程序，征求意見的方式為什么不更加的深入群眾一些呢？
　　
　　三、關于補償評估的問題。
　　
　　1、落實由被征收人選擇評估機構很難。
　　
　　關于這一問題《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定為：房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
　　
　　但是被征收人如何選擇，誰來組織大家一致選擇，恐怕沒有人愿意承擔這樣的風險，這里必須說明根據(jù)我國普通公民的法律意識水平，主動去選擇評估機構少之又少，最終往往是協(xié)商不成由政府來決定，而每個區(qū)縣范圍內也僅僅幾個評估公司，這些公司與地方政府的關系一般相當密切，他們能夠做出公正的評估嗎？
　　
　　評估不合理有可行的救濟渠道嗎？
　　
　　根據(jù)新拆遷法，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
　　
　　但是我們想象一下，由原評估機構對自己的評估結果復核有什么意義，基本上解決不了問題！那好，對復核結果還不滿意怎么辦？向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，在此我不禁又發(fā)問，鑒定委員會是由誰組成的？這些人是不是官方人士？地方政府搞征收價格評估操作，被征收人基本上毫無辦法。
　　
　　四、征收補償承租人不應該被遺忘。
　　
　　在房屋征收過程中承租人的利益也是受到影響的，承租人也會涉及到：搬遷過渡、裝修裝潢、停產(chǎn)停業(yè)等實際的損失，而新拆遷法中對此未作明確的規(guī)定，也許新拆遷法是認為承租人應該與被征收人來協(xié)商處理，這有一定的道理，但也不是什么好的道理，因為他將本來一次性解決的問題劃分成兩個階段，(www.htc668.com)增加了承租人與被征收人之間發(fā)生沖突的機會，另外還有在事實上承租人的搬遷費為什么要支付給被征收人？承租人的裝修裝潢、停產(chǎn)停業(yè)損失為什么不直接支付給承租人呢？由被征收人來全權處理是不是增加了社會的不穩(wěn)定性？
　　
　　五、征收補償問題法律救濟很難。
　　
　　被征收人與征收部門的最大爭議往往是補償標準問題，在補償難以達成一致的情況下，征收部門一定會以評估結果來說事。可是根據(jù)我們在第三項所說的現(xiàn)實問題，評估結果也不見得合理。
　　
　　在縣級政府作出補償決定后，被征收人可以選擇行政復議或者起訴，但這個補償決定是政府根據(jù)評估結果做出的，即使起訴到法院也很找到其問題，如果評估階段不公正，被征收人也吃啞巴虧。
　　
　　當然無論規(guī)定是否能解決實際的問題，新拆遷法畢竟是一部進步的法律，至少將縣長大筆一揮便可強拆公民的房屋權力予以取消，司法強拆的在法律把關上相對來講遠遠超過行政審查，但是新拆遷法在現(xiàn)實中是否能夠執(zhí)行到位？我們在熱火朝天的議論法律的時候，不知這部法律在地方是不是一紙空文。

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