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房屋買(mǎi)賣(mài)中延期辦理產(chǎn)權(quán)證違約責(zé)任的承擔(dān)
房屋買(mǎi)賣(mài)中延期辦理產(chǎn)權(quán)證違約責(zé)任的承擔(dān)
宋曉鋒
呂某買(mǎi)房10年之久，售房人卻未為其辦理產(chǎn)權(quán)證，原因何在？售房人拒絕辦證的理由能否成立？辦證請(qǐng)求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效？逾期辦證的違約金該如何計(jì)算？
1. 案情簡(jiǎn)介
1999年8月15日，呂某與北京市民政局住宅合作社（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合作社）簽訂《房屋銷(xiāo)售合同》，約定呂某購(gòu)買(mǎi)合作社建設(shè)的位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)民園小區(qū)一套房屋，房屋總價(jià)款為100073元，雙方在房屋交付后九十天內(nèi)到房屋交易部門(mén)辦理契約過(guò)戶手續(xù)并申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件等內(nèi)容。呂某按約定支付首付款30022元，其余房款以銀行按揭方式支付。合作社于2000年5月12日向呂某出具了收到總房款的收據(jù)。2000年10月20日，呂某辦理了入住手續(xù)。但至今合作社仍未給呂某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2009年9月，呂某將合作社訴至法院，要求合作社繼續(xù)履行合同，辦理過(guò)戶手續(xù)；支付逾期辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的違約金59555.9元。
合作社答辯稱(chēng)：呂某至今未將所欠房款結(jié)清，有（2009）一中初字第9771號(hào)民事調(diào)解書(shū)為證。違約的是呂某，不是合作社；未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，是原告自己造成的，并且因其拖欠貸款曾在2002年10月13日給物業(yè)寫(xiě)信同意由原來(lái)的物業(yè)收回房屋過(guò)戶；呂某拖欠房款，至今未還清，因呂某還不起房款，有退房打算，怕合作社找他索要房款，從未找被告要求辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。
2.裁判要點(diǎn)
一審法院認(rèn)為：原被告簽訂的《房屋銷(xiāo)售合同》合法有效；原告未按期償還銀行借款，是導(dǎo)致被告代其償還后發(fā)生追償糾紛的原因，也是雙方至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的根本原因，因此原告主張被告未按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)構(gòu)成違約，要求被告支付違約金的要求，理由不能成立，本院不予支持；鑒于雙方有關(guān)追償借款的糾紛現(xiàn)已通過(guò)訴訟解決，故原告要求被告協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的要求，本院予以支持。故判決，被告于北京市民政局住宅合作社于本判決生效后三十日內(nèi)協(xié)助原告呂某辦理房屋所有權(quán)登記；駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
3.評(píng)析意見(jiàn)
3.1呂某已履行了購(gòu)房人的主要義務(wù)，合作社以代呂某償還銀行借款為由拒不協(xié)助呂某辦理產(chǎn)權(quán)證的抗辯理由不應(yīng)成立。
抗辯權(quán)，是指對(duì)抗請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利，抗辯權(quán)以法律規(guī)定的抗辯事由為依據(jù)，以對(duì)方當(dāng)事人請(qǐng)求權(quán)的存在和有效為前提，這一權(quán)利的行使可以造成對(duì)方請(qǐng)求權(quán)的消滅或者使其效力延期發(fā)生。
抗辯權(quán)有以下特征：（一）其行使以請(qǐng)求權(quán)的行使為前提，沒(méi)有請(qǐng)求權(quán)的行使，抗辯權(quán)自無(wú)必要行使。（二）抗辯權(quán)只能由法律明確規(guī)定而產(chǎn)生，約定的抗辯事由只能產(chǎn)生合同的權(quán)利，而不是抗辯權(quán)。（三）抗辯權(quán)為私權(quán)，否行使完全由當(dāng)事人來(lái)決定，不主動(dòng)援引者視為放棄；法官不得主動(dòng)依職權(quán)審查抗辯權(quán)是否存在。（四）抗辯權(quán)的行使有一定的期限限制，該期限要么由法律規(guī)定，要么推定為合理期限，但抗辯權(quán)沒(méi)有自己獨(dú)立的行使期間，因?yàn)榭罐q權(quán)是依附于請(qǐng)求權(quán)而發(fā)生的，如果對(duì)方請(qǐng)求權(quán)合法成立，則抗辯權(quán)也就合法成立，如果對(duì)方的請(qǐng)求權(quán)不合法，則抗辯權(quán)也無(wú)必要行使。
本案系房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，呂某作為購(gòu)房人的主要義務(wù)是及時(shí)足額支付房款。本案中，呂某已及時(shí)向合作社支付了首付款，并且通過(guò)銀行按揭貸款也將剩余房款支付給了合作社，呂某依約履行了買(mǎi)方人的主要義務(wù)。關(guān)于呂某因種種原因未及時(shí)償還銀行借款，合作社作為擔(dān)保人為呂某償還銀行借款，這屬于擔(dān)保追償糾紛，這與本案屬于不同的法律關(guān)系，并且合作社就代呂某償還借款事宜已訴至法院并經(jīng)法院調(diào)解結(jié)案，其作為擔(dān)保人的權(quán)益已得到保護(hù)，合作社以宮某不償還其作為擔(dān)保人代為償還的款項(xiàng)為由拒不履行其作為售房人的主要義務(wù)，拒不協(xié)助呂某辦理產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有任何依據(jù)，其抗辯理由不能成立。
一審法院認(rèn)為“原告未按期償還銀行借款，也是雙方至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的根本原因，因此原告主張被告未按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)構(gòu)成違約，要求被告支付違約金的要求，理由不能成立�！笔清e(cuò)誤的。一審法院混淆了買(mǎi)賣(mài)合同糾紛與擔(dān)保追償權(quán)糾紛兩種法律關(guān)系，錯(cuò)誤的理解了抗辯權(quán)的性質(zhì)及使用條件，從而錯(cuò)誤的認(rèn)定了合作社的抗辯理由。
3.2合作社未按約定協(xié)助呂某辦理產(chǎn)權(quán)證違反合同的主要義務(wù)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)延期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任
合作社作為售房人的主要義務(wù)是交付房屋、協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。本案中，呂某及時(shí)足額支付了房款，合作社也應(yīng)該全面履行合同，及時(shí)交付房屋、協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。但在呂某支付房款后的長(zhǎng)達(dá)10年的時(shí)間里，合作社未曾履行其辦證義務(wù)。
根據(jù)《合同法》及雙方簽訂的《《房屋銷(xiāo)售合同》，合作社的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)盡快協(xié)助呂某辦理涉案房屋的房屋所有權(quán)登記，并且應(yīng)向呂某支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金。一審法院不支持呂某要求合作社支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金的訴求是錯(cuò)誤的。
3.3關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)證的請(qǐng)求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效
呂某于1999年買(mǎi)房，10年后才請(qǐng)求辦理產(chǎn)權(quán)證，呂某的辦證請(qǐng)求權(quán)是否適用兩年的訴訟時(shí)效呢？
關(guān)于買(mǎi)受人在合同約定期限屆滿之日起超過(guò)兩年才請(qǐng)求出賣(mài)人辦理所有權(quán)變更登記，是否超過(guò)訴訟時(shí)效期間的問(wèn)題，有兩種意見(jiàn)： 第一種意見(jiàn)，出賣(mài)人所承當(dāng)?shù)闹鹘o付義務(wù)為轉(zhuǎn)移房屋的占有，更為重要的是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。如果出賣(mài)人僅向買(mǎi)受人履行交付房屋的義務(wù)，未在合同規(guī)定的期限屆滿時(shí)辦理房屋所有權(quán)證的，系沒(méi)有履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)這個(gè)最重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，訴訟時(shí)效期間應(yīng)該起算。因此買(mǎi)受人未在出賣(mài)人違約之日起兩年內(nèi)請(qǐng)求辦理房屋所有權(quán)證的，因超過(guò)訴訟時(shí)效期間而喪失勝訴權(quán)。第二種意見(jiàn)，房屋已經(jīng)交付的，買(mǎi)受人在約定辦理房屋所有權(quán)證期限屆滿之日起超過(guò)兩年請(qǐng)求出賣(mài)人為其辦理房屋所有權(quán)證的應(yīng)予支持。
最高人民法院民一庭傾向性意見(jiàn)：一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的出賣(mài)人交付房屋的期限屆滿，買(mǎi)受人根據(jù)合同約定可以請(qǐng)求出賣(mài)人交付房屋。其請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在訴訟時(shí)效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計(jì)算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。二、出賣(mài)人已經(jīng)將房屋交付于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人亦已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有的，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。
本案中，合作社于2000年10月20日將涉案房屋交付，呂某已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有，呂某請(qǐng)求合作社辦理房屋所有權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)已具有了物權(quán)的性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效分規(guī)定。
3.4關(guān)于延期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金訴訟時(shí)效的起算
呂某購(gòu)買(mǎi)合作社房屋，合作社雖向呂某交付房屋，但沒(méi)有及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證，違反了合同的主要義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付違約金責(zé)任。違約金是一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，適用訴訟時(shí)效沒(méi)有異議。但延期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金應(yīng)從何時(shí)起算呢？
訴訟時(shí)效期間的起算是指什么時(shí)候開(kāi)始計(jì)算訴訟時(shí)效。《民法通則》第137條規(guī)定：“訴訟時(shí)效期間從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)計(jì)算。”這一規(guī)定比較原則，司法實(shí)踐中，民事案件千差萬(wàn)別，具體到個(gè)案，其時(shí)效起算點(diǎn)也不相同，也比較難把握。
關(guān)于延期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金應(yīng)從何時(shí)起算有兩種代表觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為延期辦理產(chǎn)權(quán)證的行為是持續(xù)性的，訴訟時(shí)效的起算應(yīng)該從售房人履行完畢自己的辦證義務(wù)后開(kāi)始，在這之前，權(quán)利人雖然知道自己的權(quán)利受到侵害，但不知道權(quán)利受害的范圍和程度，向法院要求保護(hù)的范圍無(wú)法明確，自然不應(yīng)開(kāi)始計(jì)算訴訟時(shí)效；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為違約金請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效為2年，違約金的基數(shù)是分時(shí)、分段的，是違約行為發(fā)生后每天產(chǎn)生一個(gè)違約金，每天產(chǎn)生的違約金就有一個(gè)違約金請(qǐng)求權(quán)，每天違約金的數(shù)額是可以計(jì)算的，違約金是各天相加得出的總額，自購(gòu)房人起訴之日起倒退2年違約金的訴訟時(shí)效已過(guò)期，購(gòu)房人喪失了對(duì)該部分的違約金勝訴權(quán)。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋買(mǎi)賣(mài)中處于強(qiáng)勢(shì)地位，(www.htc668.com)為了保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益，開(kāi)發(fā)商逾期延期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商履行辦證義務(wù)后開(kāi)始計(jì)算，而不是分段計(jì)算。
3.5關(guān)于延期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金的截止日期
在辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中，出賣(mài)人的義務(wù)首先是辦理大產(chǎn)權(quán)證，這是買(mǎi)房人辦理分戶小產(chǎn)權(quán)的前提；其次出賣(mài)人只負(fù)有協(xié)助義務(wù)。辦理產(chǎn)權(quán)證是雙方當(dāng)事人的共同義務(wù)，出賣(mài)人與買(mǎi)房人都無(wú)法單方完成。在實(shí)踐中，導(dǎo)致逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的原因很多，如行政機(jī)關(guān)的原因，出賣(mài)人的原因，買(mǎi)房人的原因等。產(chǎn)權(quán)證何時(shí)能辦理下來(lái)，不是出賣(mài)人所能左右的。
售房人是否履行辦證義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)為是否將辦理房屋所有權(quán)證所需的材料報(bào)送有關(guān)部門(mén)，只要出賣(mài)人在約定或法定期限內(nèi)提交辦證所需材料，且其所提交的資料已經(jīng)具備了辦證條件，就可以認(rèn)為辦證義務(wù)履行完畢，不應(yīng)在承擔(dān)違約責(zé)任。
本案中，合作社并未將辦理產(chǎn)權(quán)證所需要的材料提交給有關(guān)部門(mén)，延期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金的截止日期應(yīng)為合作社履行了報(bào)送辦理房產(chǎn)證所有權(quán)所需的材料之日。
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