規(guī)避風險，理性維權

　　規(guī)避風險，理性維權
　　
　　--田沖
　　
　　商品房作為一類特殊的商品，消費者在購買時更應謹慎，其投資之大，情況之復雜更非一般商品可比！有甚者傾其一生供養(yǎng)房子，只為有一席落腳之地。商品房的種類很多，分為住宅類商品房和非住宅類商品房。住宅類又分為好多種，在此我們僅就與大家聯(lián)系最密切，也最容易產生問題的新住宅類商品房的買賣中存在的情況做一簡要剖析，以期能為消費者的理性消費和維權提供一些幫助。
　　
　　筆者擬從新住宅類商品房買賣的全過程進行剖析：
　　
　　一、簽約前
　　
　　1、開發(fā)商層面上
　　
　�。�1）在廣告宣傳上的做法：廣告是一種要約邀請，但是明示的、具體確定的部分應當視為要約！
　　
　　a.違法宣傳：開發(fā)商在沒有取得商品房銷（預）售許可證的情況下，不得發(fā)布房地產廣告信息，但是開發(fā)商違規(guī)操作，在沒有取得甚至是不可能取得上述許可證的情況下進行廣告宣傳。
　　
　　b.虛假承諾：一種是為了吸引消費者前來購房，而作的根本不可能兌現(xiàn)的承諾，其實是一種欺詐；另外一種是對未來未完工的設施的承諾，但是仍然是看不到的。
　　
　　（2）看房
　　
　　a.現(xiàn)房：實地去看，可能會讓購房者看同戶型不同的樓層的房子，要不然就是看到和購房者準備要買的房子房號不同、戶型也不同的房子。
　　
　　b.期房：不讓看戶型圖、規(guī)劃圖、五證情況不說明，故意隱瞞土地性質、用途、在建工程的抵押情況等，以至于欺詐。
　　
　　2、購房者方面的應對措施。
　　
　　a.要考察廣告宣傳的內容與實際的情況是否一致？可以實地去考察，現(xiàn)房一定要看到房子，看配套設施等，要看到實實在在的東西，還可以參考開發(fā)商的信譽度和成功案例。
　　
　　期房就只有通過戶型圖、規(guī)劃圖等方面來了解，最重要的要了解土地及在建工程的情況：土地是否是出讓土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及開發(fā)商的還款情況。必要時可以委托律師來調查。
　　
　　b.了解房價：了解區(qū)域房價、了解地段房價、了解不同戶型、不同公共配套設施、不同品牌的價格！
　　
　　c.一定要五證齊全。國有土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售（預售）許可證。五證齊全就能說明項目的合法性，只有這樣才能切實受到法律的保護，購買起來也就放心多了。
　　
　　d.看不到五證的情況：一是根本就沒有這五證；二是拿到預售許可證時，其他的四證會被房管局暫扣，但開發(fā)商手中有這四個證件的復印件，這時就有可能會出問題，開發(fā)商拿著假的五證復印件謊稱原件被房管局暫扣。其實只要能拿出銷售許可證或者預售許可證，其他的證件是應該有的，這時購房者為保險起見最好到房管部門查一查開發(fā)商的五證。必要時可以委托律師調查。
　　
　　二、簽約及履行過程出現(xiàn)的問題。
　　
　　1、定金合同的效力。為了保證房屋買賣合同的簽訂，雙方會在簽訂正式合同之前，先簽一個定金協(xié)議，以定金罰則的適用來約束雙方簽訂商品房買賣合同。這里需要注意的問題是，與開發(fā)商在內部認定階段簽訂的定金協(xié)議的效力問題。只要在起訴前開發(fā)商拿到了預售許可證，該協(xié)議就是有效的，反之就是無效的。
　　
　　2、簽約。
　　
　　a.簽訂合同應注意的問題。
　　
　�。╝）網簽程序：：預售商品房買賣需要進行網簽，目的是為了有力的監(jiān)控，最大化的保障購房者的利益，防止一房二賣，無證銷售等情況的發(fā)生。
　　
　　具體的操作步驟及方法：
　　
　　合同網上簽訂經檢查無誤并保存后即可進行草擬合同的打印，買賣雙方對打印出的草擬合同再次進行確認，如存在異議仍可進行網上修改，經確認無誤后買賣雙方簽字蓋章。簽字蓋章后的合同須網上提交進行合同備案登記，一旦提交將視為合法有效的合同且不得修改。合同備案登記通過后系統(tǒng)即生成備案登記號，合同須再次打印，合同內頁右上角將隨機打印生成備案登記號。
　　
　　需要注意的是：
　　
　　由于合同需要二次打印，因此網上提交前合同文本不能裝訂，否則網上提交后將無法再次打印合同備案登記號。
　　
　　由于合同備案登記號須在合同內頁的每頁打印，因此在選擇打印份數(shù)時一定要選擇全部合同的總內頁數(shù)。
　　
　　有備案登記號的合同視為完整有效的商品房買賣合同，該登記號將作為合同注銷、變更、產權辦理等環(huán)節(jié)的唯一識別號，因此必須進行備案登記號的再次打印。
　　
　　網簽的實踐操作中存在很多的問題，都是開發(fā)商在規(guī)避法律，推卸責任，欺詐購房者！最常發(fā)生的情況就是合同網上草簽之后，由開發(fā)商來簽字，可是購房者等了好多天就是拿不到合同，開發(fā)商說自己沒有簽字，合同還沒有生效，一拖再拖。其實這種情況往往是開發(fā)商沒有預售許可證，不能進行網上備案，但又拖著購房者不買都不行。遇到這種情況，購房者應當調查開發(fā)商是否有預售許可證，如果沒有，立即起訴主張合同無效。
　　
　�。╞）合同的內容明確（面積差異的處理、設計變更的處理、土地性質的變更、其他變更的處理、陽臺產權、車庫產權的處理、房屋保修、大。修基金繳納的約定、天然氣初裝費的繳納、還有其他費用的繳納、公共設施、配套設施的約定、辦理房產證的期限的約定等等）
　　
　�、倜娣e差異的處理�！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十條規(guī)定：按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
　　
　　合同未作約定的，按以下原則處理：
　　
　　面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；
　　
　　面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
　　
　　產權登記面積--合同約定面積
　　
　　面積誤差比＝─×100%
　　
　　合同約定面積
　　
　�、谠O計變更的處理�！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十四條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。
　　
　　經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
　　
　　買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
　　
　　因本第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。
　　
　　③土地性質的變更。國有土地使用權的年限根據其用途不同而有別。主要分為：居住用地70年、工業(yè)用地50年、綜合用地50年等很多開發(fā)商為了謀利，不惜違規(guī)操作，把工業(yè)用地或者是綜合用地用來建住宅，這樣導致的結果是：房產證不能辦理或者長時間的拖延。
　　
　�、苊鞔_其他變更的處理。
　　
　�、蓐柵_的產權、車庫產權的處理等等
　　
　　關于陽臺的產權：有的開發(fā)商會把陽臺作為附贈品贈送給購房者，但是要注意的事陽臺的產權的歸屬。如果是屬于露天陽臺，那么其所有權歸整棟樓宇的業(yè)主，不能辦理獨立的產權，那么開發(fā)商也就無權處分，
　　
　　車庫的產權：要判斷開發(fā)商開發(fā)的商品房的地下車庫的產權系屬于開發(fā)商，還是屬于全體小業(yè)主共有，主要依據地下車庫的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積。如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分攤，則在小業(yè)主購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分攤面積）。在該情況下，既然地下車庫的面積已分攤在小業(yè)主購買的商品房中，該地下車庫的產權應當屬于全體小業(yè)主共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產權通常應歸屬于開發(fā)商
　　
　　車庫作為小區(qū)共攤面積予以分攤，那么其產權屬于全體業(yè)主，不能辦理獨立的產權，開發(fā)商當然不能隨意處分，也就是說不能贈送給購房者；不納入小區(qū)建筑面積的公攤，產權屬于開發(fā)商，當然可以出售，贈送也就不是問題。
　　
　　新生效的《物權法》對其作出了明確的界定：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
　　
　　建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
　　
　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
　　
　　⑥保修�！斗课萁ㄖ�工程質量保修辦法》第七條規(guī)定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：
　　
　　地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。
　　
　　房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。
　　
　　這中間就會出現(xiàn)問題：屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算，可是如果房屋竣工后1年房子才交付，那么保修期限就只剩下1年了！所以購房者一定要注意，和開發(fā)商約定包修的起止日期。比如，從交房之日起兩年為保修期。以免日后產生糾紛！
　　
　　⑦大修基金繳納的約定、天然氣相關費用的繳納、還有其他費用的繳納。（本款在合同的履行當中有詳細說明）
　　
　�、嚓P于其他公共配套設施的約定：開發(fā)商的承諾的公共設施和配套設施一定要明確。
　　
　�、徂k理房產證的期限的約定及違約責任。
　　
　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
　　
　　商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
　　
　　合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
　　
　　商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
　　
　　一般情況下，開發(fā)商會和購房者在合同中約定辦理房產證的期限是一年。也有的情況規(guī)定為：“開發(fā)商在交房365天內將辦理房屋產權所需資料交房產管理部門”，這就又為購房者設計了陷阱：開發(fā)商到約定時只是辦理了交齊了辦理大證的資料，他會說當時約定辦理房屋產權的資料就是指這，小證還是沒有辦理下來！所以一定要在合同中寫清楚，這個期限是辦理小產權證（就是我們平時所說的房產證）的期限。所以一定要把以上的情況弄清楚，寫清楚，以免日后發(fā)生糾紛。
　　
　　b.付款方式的分類：
　　
　　（a）分期付款
　　
　�。╞）一次性付款
　　
　　（c）抵押貸款。就是我們俗稱的按揭貸款：購房者與銀行簽訂的由開發(fā)商在房產證未辦理之前承擔階段性擔保責任，在房產證辦理后由購房者以房產為抵押物擔保貸款的抵押貸款協(xié)議。
　　
　　需要注意的問題：月供的選擇跟經濟實力掛鉤，手頭拮據的可以拉長貸款年限，減少月供從而減小購房壓力等等。（但這樣會使總的貸款利息增加）
　　
　　c.交房驗收：商品房經驗收合格/經綜合驗收合格。（本條內容會在履行中詳細分析）
　　
　　d.其他違約及處理：有約定的從約定沒有約定的依法定。
　　
　　3、履行
　　
　�。�1）交房/收房
　　
　　a.交房的通知方式。
　　
　�。╝）書面通知。這是法定的通知方式，如果開發(fā)商沒有進行書面通知，購房者有權拒絕收房。（收房的法律效果就是確定由誰來承擔房屋滅失的風險及房屋產生的各項費用的負擔問題）
　　
　　（b）公告。實踐中開發(fā)商采用公告的方式通知收房，這樣做會方便很多，但是不能免除其書面通知的義務。
　　
　　b.收房：主要是收房的條件。
　　
　�。╝）收鑰匙是否意味著收房？收房一定要簽訂收房交接文件，在房子不符合交房條件下應當在交接文件上注明：具體哪一方面不符合約定、房屋存在的質量上的問題、與約定不符的不影響收房的其它情況等
　　
　�。╞）住宅使用說明書、住宅質量保證書：“住宅質量保證書”及“住宅使用說明書”即我們俗稱的交房的“兩書”是開發(fā)商交付房屋時的法定要求，也是保護買受人權利的合法保障。作為買受人，您有權要求開發(fā)商交付兩書。否則，您的合法權益可能會無法得到保障
　　
　�。╟）工程竣工驗收備案表：合同中有約定的從約定，無約定的法律并沒有強制作為交付的必備要件。即如果合同中沒有約定把竣工驗收備案表作為交付房屋的條件，那么開發(fā)商就沒有提供竣工驗收備案表的義務。
　　
　�。╠）面積實測報告：有約定的從約定，無約定的法律并沒有強制作為交付的必備要件。
　　
　�。╡）收房的條件，以合同約定為準。主要是（合同中一般都約定：商品房經驗收合格）交房時應當出具勘查、設計、建設、施工、監(jiān)理五方的聯(lián)合驗收證明和消防、環(huán)保等單項驗收證明。只要開發(fā)商提供了以上證明文件購房者就應該收房，否則要承擔遲延收房的違約責任。（最后要檢驗房子的戶型、朝向、面積是否變更？門窗是否與約定的相符？廚房、衛(wèi)生間是否有防水層，注水試驗便知！檢查線路開關等是否裝好，水電是否接通？有限、寬帶、可視對講、天然氣是否到位？電梯是否運行正常，供熱系統(tǒng)是否到位？是集中供暖還是市政工程？其他配套設施及公共設施是否到位？但是這些設施的完善與否不能作為拒絕收房的依據，只能另行追究開發(fā)商的違約責任）
　　
　　c.關于陽臺面積：目前有兩種算法：
　　
　　觀點一、開發(fā)商采取的是按全封閉式陽臺外圍水平投影面積計算，其依據是《房產測量規(guī)范》第3-2-1條第F項之規(guī)定；
　　
　　觀點二、購房者采取的是按全封閉式陽臺外圍水平投影面積的一半計算，其依據是《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》第3-0-18條之規(guī)定。《房產測量規(guī)范》是由國家質量技術監(jiān)督局頒布；主要規(guī)范的是開發(fā)商在銷售房屋時面積的測算；《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》是由國家建設部頒布，其規(guī)范的是建筑商與開發(fā)商在結算工程價款時的面積的測算。兩者對陽臺的面積計算這一事項上，存在不同的規(guī)定。根據《立法法》第八十六條第三項之規(guī)定，部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致時，由國務院裁決。因此，在國務院裁決之前，兩者都是有效力的。實踐中，房屋辦理產權證之前，應當先由房屋測量部門出具面積實測報告，而房屋測量部門如果依據的正是《房產測量規(guī)范》，即全封閉式陽臺面積按外圍水平投影面積計算，就是合法的（實踐中房產測量部門都是以《房產測量規(guī)范》為依據的）。所以，開發(fā)商的算法還是于法有據的，購房者對于全封閉式陽臺面積計算，還是應當按全面積交納房款。
　　
　　（2）維修。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修負責人；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。如果經維修不能恢復房屋的使用的話，就要考慮房屋的主體質量是否合格？可以和開發(fā)商共同委托房屋鑒定部門重新鑒定�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定：因為房屋主體質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的應予支持。
　　
　�。�3）相關稅費的繳納。（以西安市為例）
　　
　　a.天然氣初裝費的繳納，如果是2005年10月1日以前的建設項目，目前西安市居民共交三項天然氣費用共2278元，其中包括760元建設資金、218元IC卡費用和1300元用戶工程安裝工料費；
　　
　　如果是2005年10月1日以后新建、改建、擴建項目，開發(fā)商只要能提供給國家繳納的城市配套費，居民安裝天然氣時只交2筆費用1518元，即1300元用戶工程安裝工料費和218元IC卡費用。（2005年10月1號是指建設行政管理部門頒發(fā)建設工程施工許可證的日期）
　　
　　b.大修基金的繳納。
　　
　　目前西安大修基金的繳納程序：
　　
　　（a）開發(fā)建設單位辦理房屋產權初始登記前提交物業(yè)區(qū)、樓幢、業(yè)主等檔案資料，并輸入房管局樓盤信息表；
　　
　�。╞）分別打印出各戶購房者應繳存房屋專項維修資金的催繳通知單；
　　
　�。╟）開發(fā)建設單位將催繳通知單發(fā)放給每戶購房者；
　　
　�。╠）購房者按照通知單上的內容要求，到指定銀行將維修資金存入專戶；
　　
　�。╡）房地產交易中心、房屋產權產籍管理中心在辦理房屋產權證書、房產交易手續(xù)時，須查驗房屋專項維修資金繳存票據。
　　
　　對于專項維修基金，開發(fā)商沒有法定的代繳義務，如果合同中約定由開發(fā)商代繳，就要按約定由開發(fā)商代繳，否則要承擔違約責任；如果沒有約定，購房者可以自己按照繳納程序到指定的銀行去繳納，也可以和開發(fā)商臨時達成協(xié)議由開發(fā)商代繳。
　　
　　現(xiàn)實操作中，開發(fā)商為了取得不用支付利息的短期融資，幫購房者代繳大修基金；而購房者也因為交存程序的復雜性，讓開發(fā)商來代繳，省去許多的不便，皆大歡喜！需要注意的是：要切實監(jiān)督開發(fā)商把大修基金交到指定的銀行賬戶。
　　
　　c.有線、可視對講、寬帶的費用。如果開發(fā)商沒有提供免費安裝的（這一般會在廣告中有過說明，或者在合同中有體現(xiàn)），這部分費用的繳納依供應商的合同約定，一般都是由購房者在入住之前自己繳納。
　　
　�。�4）其他附隨義務。開發(fā)商應該本著誠信的原則，積極履行協(xié)助的義務。
　　
　　4、辦理房產證：繳納相關稅費、產權人及共有權人、婚內財產的涉及。
　　
　�。�1）稅費的繳納。稅款為：需要交納房屋價款總額1.5%的契稅，萬分之五的合同印花稅以及5元的房產證印花稅。費用為：每件80元的產權登記費，每平米3元的交易手續(xù)費，總價款100萬以下的住房收取0.5%的房產評估費。
　　
　　（2）房屋的產權可以共有。共有又可以分為共同共有和按分共有，不同的共有形式在行使權利，承擔義務時是不同的。
　　
　�。�3）夫妻雙方可以約定其婚前及婚姻關系存續(xù)期間取得的財產為夫妻一方的財產，即房產是在婚前由一方出資或者婚姻關系存續(xù)期間由雙方共同出資購買的，可以通過約定，成為一方的個人財產。
　　
　　5、高院司法解釋規(guī)定的開發(fā)商的欺詐行為的處罰機制及后果�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
　　
　　商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
　　
　　商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
　　
　　出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
　　
　　故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
　　
　　故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
　　
　　故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
　　
　　關于這一懲罰性的規(guī)定，在適用時應當注意：法院的審判實踐中裁判出賣人承擔已付購房款一倍的賠償責任的情況少之又少，買受人在主張訴訟賠償時應該謹慎適用這一規(guī)定，以避免訴訟成本的增加。
　　
　　5、追究開發(fā)商違約責任。
　　
　　a違約金的計算：有約定的從約定，無約定的依法定�！陡咴航忉尅芬�(guī)定：逾期付款的，按照未付放款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。（萬分之二點一）逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關部門公布或者有資格的房產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。遲延辦理房產證的，未約定違約金或者損失難以確定的，可以參照以上標準。其他違約，未約定違約金的以實際損失計。
　　
　　b違約金的抵消：開發(fā)商一般會拖了再拖，承認違約但是不愿承擔違約責任或者以各種方式推委、搪塞，實在不行會主張用違約金來抵消物業(yè)費。這里就要注意了，小心有陷阱：開發(fā)商與購房者之間的商品房買賣合同關系與業(yè)主、物業(yè)管理公司之間的物業(yè)服務合同關系是不同的法律關系，所以基于兩者所產生的債權債務是不能直接抵消的。必須經過債務的承擔這一途徑才能達到。所謂債務承擔，是指債權人或者債務人與第三人之間達成轉讓債務的協(xié)議，由第三人取代原債務人承擔全部債務，而建立新的債權債務關系。而在債務的承擔中第三人（物業(yè)管理公司）的意思表示才是債務承擔成立的絕對必要要件。所以開發(fā)商與購房者雙方在沒有物業(yè)公司參與并同意的情況下是不能達成債務承擔協(xié)議的。
　　
　　c訴訟時效：一般的債權的訴訟時效是兩年，但是要注意的是訴訟時效的起算點。如果雙方約定的違約金計算方式是按日計算，實際上違約金的數(shù)額是處在不斷地變化之中的，那么起訴當日往前推兩年就是訴訟時效的起算點。這期間產生的違約金都在訴訟時效范圍內，再往前的違約金就過了訴訟時效；如果違約金的計算方式是按一定款項的一定比例來計算的，那么這個違約金的數(shù)額實際上是不變的，訴訟時效從違約發(fā)生之日起計算。所以，建議購房者在與開發(fā)商協(xié)商不成的情況下，及時訴訟，以免喪失勝訴權。
　　
　　6、關于合同無效的處理：主要是五證不全導致簽訂的合同無效。
　　
　　一種情況是預售的商品房開發(fā)商沒有預售許可證或者預售許可證正在辦理之中，(www.htc668.com)在這種情況下簽訂的合同是無效的。但是在起訴之前，開發(fā)商辦理了預售許可證的，應當認定合同有效。
　　
　　另一種情況是現(xiàn)房銷售沒有銷售許可證，此種情況下，買賣雙方簽訂的合同當然是無效的。根據合同法鼓勵交易的原則來看，該商品房在買受人起訴之前滿足了商品房銷售的條件并取得了銷售許可證的，應當認定合同合法有效。
　　
　　所以對于購房者來說，要主張合同無效就要趕在商品房銷（預）售許可證辦理下來之前起訴。
　　
　　三、解決方案。
　　
　　買房是一個復雜的過程，其中的陷阱百出、漏洞百出，一不小心就會出錯。發(fā)現(xiàn)了陷阱，才能夠避開；發(fā)現(xiàn)了漏洞才能夠去補救。本文中介紹了一些在購房當中出現(xiàn)的問題，以供廣大購房者參考，要積極拿起法律武器，捍衛(wèi)自己的權益。
　　
　　房地產作為國民經濟支柱產業(yè)的地位還在加強，其投資之大、影響之廣，所以法律加大調整力度的必要性也在加強。但是，法律的滯后性、有限性決定了市場的不規(guī)范性。一方面，我們期待國家的干預，另一方面也應該從自身做起。很多時候是因為購房者法律知識的缺失，維權意識的淡漠，更加之開發(fā)商的誠信缺陷，使購房成為難題！建議大家在買房之前盡量通過各種渠道多了解相關房產知識、法律知識，找熟悉房產的朋友幫忙或者找律師陪購，這樣會把風險減少到最低，從而達到規(guī)避風險、理性消費的目的！

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