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用公證手段解決未成年人名下的房產(chǎn)權(quán)過戶問題
用公證手段解決未成年人名下的房產(chǎn)權(quán)過戶問題丁選旺
張某和李某于前年為其9歲的兒子小張在本市區(qū)購買了一套商品房,并以小張的名字辦理了房產(chǎn)權(quán)證。現(xiàn)小張的父母通過房產(chǎn)中介將該商品房賣給了他人,但房地產(chǎn)交易所(房產(chǎn)登記機關(guān))不給辦過理戶手續(xù),原因是房產(chǎn)證上是小張的名字,小張尚未成年,簽字無效,其他人代簽字也不行。房產(chǎn)中介所經(jīng)辦人小高來到我處咨詢,說交易所不給辦過戶,只好為買賣雙方擬一個協(xié)議,大致意思是,該商品房已賣給購房者,產(chǎn)權(quán)歸購房者所有,等小張成年后,再辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),并為雙方設(shè)立了違約條款,還提出將該協(xié)議進行公證,并咨詢可有其它辦法能夠解決未成年人名下的房地產(chǎn)權(quán)變更過戶問題。
法理分析
父母以未成年子女名義購買房屋,并以未成年子女名字辦理房產(chǎn)權(quán)證,這樣的情況越來越多,各地在辦理轉(zhuǎn)移變更登記此類房產(chǎn)權(quán)的做法也不盡相同。房產(chǎn)登記機關(guān)許可將房產(chǎn)所有權(quán)登記在未成年人名下!睹穹ㄍ▌t》第9條“公民從出生時起到死亡時止,具有民事權(quán)利能力,依法享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事義務(wù)。”第10條規(guī)定:“公民的民事權(quán)利能力一律平等!斌w現(xiàn)了無論是成年人還是未成年人,人人都享有民事權(quán)利能力,可以平等享有申請房屋所有權(quán)登記和處分房屋所有權(quán)的資格,況且城市房地產(chǎn)管理法并未禁止房產(chǎn)權(quán)不得登記在未成年人名下。但房產(chǎn)登記機關(guān)在辦理將未成年人名下的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記時,是非常慎重的。有些經(jīng)辦人員按照我國《民法通則》的相關(guān)規(guī)定,要求必須提供為了未成年人利益的證明材料,同時又很難輕信所有監(jiān)護人提供的這類證明材料,有的地方為了“慎重”起見,直接告知當(dāng)事人不能辦理該類房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。
如何解決轉(zhuǎn)移變更未成年子女名下的房產(chǎn)權(quán)呢?處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)的必備要件是什么?雖然是父母出資購買的,產(chǎn)權(quán)登記為未成年人的姓名,按我國《民法通則》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)規(guī)定,一旦產(chǎn)權(quán)證辦在未成年人名下,該未成年人即為該房產(chǎn)的當(dāng)然所有者。如須轉(zhuǎn)移變更登記未成年人名下的房產(chǎn)權(quán),實際上就是處理未成年人的財產(chǎn),作為父母(監(jiān)護人)是可以處理屬于未成年子女的財產(chǎn),但絕對無權(quán)隨意處理,前提必須是為了未成年人的利益,否則,按《民法通則》第18條“除為被監(jiān)護人的利益外,不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)……侵害被監(jiān)護人的合法權(quán)益的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任;給被監(jiān)護人造成財產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失”這一規(guī)定,擅自處分了未成年人的房產(chǎn),那就應(yīng)當(dāng)由該法定監(jiān)護人承擔(dān)民事責(zé)任。
關(guān)于“為未成年人的利益”的表現(xiàn)方式,《民法通則》第18條只粗略地規(guī)定了:“……除為被監(jiān)護人的利益外,不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)”,我國相關(guān)法律法規(guī)對“為未成年人的利益”也未作具體的、明文解釋,但通?梢岳斫鉃椋褐粸楸槐O(jiān)護人設(shè)定權(quán)利沒有設(shè)定義務(wù)的,肯定屬于“為被監(jiān)護人的利益”的情形;只為被監(jiān)護人設(shè)定義務(wù)而沒有設(shè)定權(quán)利或者權(quán)利小于義務(wù)的,肯定不屬于“為被監(jiān)護人的利益”的情形。主要表現(xiàn)為父母出于未成年子女健康成長或受教育等必要,如子女上學(xué)、治病需要大筆費用,未成年人致人傷害,須支付大筆賠償費用,未成年人的房屋被列入拆遷范圍,父母代簽協(xié)議等。除上述情況之外,父母不得以任何理由出賣、贈與、分割、設(shè)定抵押等處分未成年子女名下的房產(chǎn)。
關(guān)于“為未成年人的利益”證明材料的真實性,前面講了提供的這類證明材料很難讓產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)輕信,現(xiàn)實生活中確實存在這樣一些現(xiàn)象,有許多父母在為子女購置房屋以后,在子女尚未成年時就要將房屋出賣。未成年人的父母處分房產(chǎn)大多不是為了未成年人的利益,如有的父母為了經(jīng)營資本需要貸款,便動用未成年人的房屋進行抵押,有的父母因各種原因而負債累累需要償債,有的父母因家境破落,為重整家業(yè)的需要出賣未成年人的房產(chǎn)等。怎樣才能充分體現(xiàn)出“為未成年人的利益”證明材料的真實性并被有關(guān)機關(guān)采納呢?公證書是其真實性最好的體現(xiàn),證明是一種普遍的現(xiàn)象,《現(xiàn)代漢語詞典》中對證明的解釋是“用可靠的材料來表明或斷定人或事物的真實性”,證明形式有民間證明、合同鑒證、律師見證等,但經(jīng)過公證證明的法律文書具有最高的證據(jù)效力,其效力是法定的。因此,“為未成年人的利益”證明材料的真實性、合法性可憑借公證文書而體現(xiàn)。
筆者認為有兩種出證方式,其一是未成年人的父母就轉(zhuǎn)移變更登記未成年人名下的房產(chǎn)權(quán)是“為未成年人的利益”發(fā)表聲明,公證機構(gòu)對該聲明書進行公證;其二是未成年人的父母在房屋買賣合同中注明其轉(zhuǎn)移變更登記未成年人名下的房產(chǎn)權(quán)是“為未成年人的利益”,公證機構(gòu)對該房屋買賣合同進行公證。不管以哪種方式出證,必須做到父母及產(chǎn)權(quán)證登記的未成年人都應(yīng)到場,并提供夫妻、子女關(guān)系證明,產(chǎn)權(quán)證明,聲明書或房屋買賣合同,為未成年人利益的相關(guān)證明材料,如病歷,入學(xué)通知、法院判決書等。制作談話筆錄,詢問父母雙方的意見,告知其權(quán)利和義務(wù),如該未成年人已滿10周歲,也應(yīng)制作談話筆錄,就其父母提供的為未成年人利益的相關(guān)證明材料進一步核實。特別重要的是應(yīng)在筆錄中告知當(dāng)事人,如作虛假陳述、提供虛假材料、騙取公證書的后果及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。(www.htc668.com)聲明書或房屋買賣合同中應(yīng)寫明轉(zhuǎn)移變更登記未成年人名下的房產(chǎn)權(quán)是“為未成年人的利益”及理由,并承諾承擔(dān)一切法律責(zé)任。未成年人的父母應(yīng)在公證員面前在聲明書或房屋買賣合同上簽字。出證的內(nèi)容主要是對當(dāng)事人簽字的真實性進行公證。
本案咨詢?nèi)诵「咚岬膮f(xié)議,并非不可以公證,但仍需提交為未成年人利益的相關(guān)證明材料,且協(xié)議履行期限跨度較長,不確定因素較多,況且《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定,房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護。從根本上來講,簽訂這樣的協(xié)議不是解決未成年人名下的房地產(chǎn)權(quán)過戶的根本方法。
本案點評
對監(jiān)護人處分未成年子女財產(chǎn)的行為,是否一概無效呢?對此《民法通則》第18條第一款規(guī)定得非常清楚,即“監(jiān)護人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護職責(zé),保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益,除為被監(jiān)護人的利益外,不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。”從上述條款的規(guī)定看,法律并沒有完全禁止監(jiān)護人處分未成年子女的財產(chǎn)。
對由父母出資購買,登記在子女名下的不動產(chǎn),在父母做監(jiān)護人的情況下,處分子女的財產(chǎn),審查時可以從寬;對監(jiān)護人處分被監(jiān)護人以繼承或接受贈與等方式得到的財產(chǎn),審查時應(yīng)從嚴。也就是說被監(jiān)護人產(chǎn)權(quán)來源情況,應(yīng)是公證員承辦該類案件時審查的重點。
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