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開(kāi)發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房出售所簽訂合同的效力及處理
開(kāi)發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房出售所簽訂合同的效力及處理
徐景山
近年來(lái)，隨著國(guó)家及各級(jí)政府對(duì)住房制度改革的進(jìn)一步深入，我國(guó)在逐步取消了福利分房的同時(shí)，為了解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，推出了經(jīng)濟(jì)適用房制度。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房制度已經(jīng)歷經(jīng)了近十二年的路程，不容否認(rèn)，該制度在解決中低收入家庭住房的問(wèn)題上發(fā)揮了不可估量的作用。但同時(shí)，由于該制度在立法上的滯后性性及不完整性也為少數(shù)別有用心的開(kāi)發(fā)商所利用，并且從中謀利。這樣一來(lái)，難免就產(chǎn)生了一些糾紛。2003年4月28日最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，這一司法解釋的出臺(tái)，對(duì)于人民法院處理商品房買(mǎi)賣(mài)相關(guān)案件起到了十分積極的促進(jìn)作用。但該解釋對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房出售這一問(wèn)題如何解決并未涉及。在本文中，筆者就自
己代理的一起案件中所涉及的商品房及經(jīng)濟(jì)適用房之間的關(guān)系，發(fā)表一下個(gè)人意見(jiàn)，請(qǐng)廣大同仁批評(píng)、指正。
案情簡(jiǎn)介：2000年，委托人原告劉某在某小區(qū)以當(dāng)時(shí)的商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)了被告某開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的住房期房一套。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，被告并未向原告告知該是經(jīng)濟(jì)適用房這一事實(shí)。原、被告雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定，被告應(yīng)在兩年內(nèi)為原告辦理完畢房產(chǎn)證，但時(shí)至今日，被告未依合同約定履行自己的辦證義務(wù)。為此，原告訴至法院要求被告履行辦證義務(wù)，并依最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中的相關(guān)規(guī)定承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。在訴訟過(guò)程中，被告向法院提起反訴，要求確認(rèn)與原告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并向原告返還購(gòu)房款。另外，原告在銷(xiāo)售該房時(shí)已經(jīng)辦理了《商品房預(yù)售許可證》，并交納了土地出讓金，將原土地性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尅?br />
一、經(jīng)濟(jì)適用房與商品房之間的區(qū)別。
�。ㄒ唬┰诟拍钌系膮^(qū)別。
所謂經(jīng)濟(jì)適用房是指以中低收入家庭住房困難戶(hù)為供應(yīng)對(duì)象，并按國(guó)家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的普通住宅，是具有社會(huì)保障性質(zhì)的住宅，它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，其價(jià)格要比同等位置、地段的商品房的價(jià)格低，中低收入家庭有能力購(gòu)買(mǎi)；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為解決中低收人家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，這類(lèi)住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)適用房。
所謂商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場(chǎng)出售而建造的房屋稱(chēng)為商品房。與經(jīng)濟(jì)適用房相比，商品房的銷(xiāo)售價(jià)格比同類(lèi)的經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格要高，建筑成本比經(jīng)濟(jì)適用房高，銷(xiāo)售對(duì)象主要是針對(duì)社會(huì)上有能力購(gòu)買(mǎi)較高價(jià)值房屋的人群。
�。ǘ┫嚓P(guān)政策上的區(qū)別。
經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供給，開(kāi)發(fā)商無(wú)需向政府交納土地出讓金。國(guó)家和地方各級(jí)政府批準(zhǔn)的合法收費(fèi)均減半征收。
商品房開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房所需建設(shè)用地是以出讓方式取得，其要向政府交納相當(dāng)數(shù)額的土地出讓金。在相關(guān)政策、稅費(fèi)減免等方面基本沒(méi)有優(yōu)惠政策。
（三）房屋購(gòu)買(mǎi)人群的區(qū)別。
經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)人群是城市中低收入家庭。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行申報(bào)、登記、審批和監(jiān)督機(jī)制。首先要向房改辦報(bào)送相關(guān)材料，包括住房情況證明、年收入情況證明；第二，經(jīng)濟(jì)適用房審批機(jī)構(gòu)要進(jìn)行審查、審批、公告等程序；第三，審批后，購(gòu)房人要持《經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房通知書(shū)》及《經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)購(gòu)證》購(gòu)買(mǎi)住房。經(jīng)批準(zhǔn)有購(gòu)房資格的家庭憑《購(gòu)房準(zhǔn)購(gòu)證》才能購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，每戶(hù)只準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)一套經(jīng)濟(jì)適用房。
商品房的購(gòu)買(mǎi)人國(guó)家的相關(guān)法律、法規(guī)對(duì)此基本沒(méi)有限定。只要具有完全民事行為能力，能夠享受權(quán)利、履行義務(wù)的人都可以成為商品房買(mǎi)賣(mài)行為的主體，并且對(duì)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋的套數(shù)沒(méi)有限制。
�。ㄋ模┙ㄔO(shè)成本上的區(qū)別。
經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成本相對(duì)于商品房較低，主要是由以下因素構(gòu)成：1.建設(shè)用地的征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)；2.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；3.建筑及設(shè)備安裝費(fèi)；4.小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)。
商品房的建設(shè)成本則比較高，主要是由以下因素構(gòu)成：1.征地費(fèi)用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；2.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；3.建筑及設(shè)備安裝費(fèi)；4.小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)。
二者的建筑成本主要區(qū)別就在于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地主要依靠的是政府無(wú)償劃撥的土地，而商品房建筑用地是由開(kāi)發(fā)商交納出讓金的方式而取得。正是基于此項(xiàng)差別，經(jīng)濟(jì)適用房的建筑成本要比商品房的建筑成本低得多，因此，其銷(xiāo)售價(jià)格也較低，能為大多數(shù)中低收入家庭所接受。
�。ㄎ澹┒咿D(zhuǎn)讓、上市的區(qū)別。
經(jīng)濟(jì)適用房上市轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)房屋所在地主管部門(mén)登記備案，上市交易應(yīng)按規(guī)定繳納土地出讓金。購(gòu)房戶(hù)出售經(jīng)濟(jì)適用房后，不得再申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。
商品房上市交易轉(zhuǎn)讓則顯得比較寬松，購(gòu)房者及其所合法擁有房屋只要符合我國(guó)《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，就可以自由轉(zhuǎn)讓。
另外，經(jīng)濟(jì)適用房與商品房在建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑面積、房貸政策等方面還有許多不同，在此筆者不再一一贅述。
二、開(kāi)發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房出售所簽訂合同的效力。
由于經(jīng)濟(jì)適用房在開(kāi)發(fā)、建設(shè)上所享受的政府優(yōu)惠政策及土地使用上的優(yōu)勢(shì)是一般商品房所享受不到的，因此，少數(shù)開(kāi)發(fā)商便隱瞞房屋是經(jīng)濟(jì)適用房這一事實(shí)，將經(jīng)濟(jì)適用房作為一般商品房出售，從而謀取巨額利潤(rùn)�；诖硕炗喌姆课葙I(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題就成了解決本案的關(guān)鍵。主要有以下觀點(diǎn)：
�。ㄒ唬┖贤瑹o(wú)效論。
○1該買(mǎi)賣(mài)合同違反了我國(guó)強(qiáng)制性法律規(guī)定，屬于當(dāng)然無(wú)效。原告所購(gòu)買(mǎi)的房屋在審批立項(xiàng)時(shí)是依經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)審批立項(xiàng)的，土地使用權(quán)是劃撥取得。依據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)阂猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；……”第三十八條“以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；……”。由于本案被告在預(yù)售過(guò)程中及本案審理過(guò)程中，未向政府相關(guān)部門(mén)交納土地使用權(quán)出讓金，因此被告轉(zhuǎn)讓地上建筑物的行為不符合我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，故其轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)為無(wú)效，原、被告雙方所簽訂的合同也是無(wú)效合同。
○2由于合同標(biāo)的不能而無(wú)效。合同標(biāo)的的合法性、可能性也是確定合同是否有效的依據(jù)之一。如果合同標(biāo)的存在違法或合同標(biāo)的在實(shí)際履行中存在不可能性，那么該合同也應(yīng)屬于無(wú)效合同。在現(xiàn)實(shí)生活中，由于房產(chǎn)登記主管部門(mén)只辦理國(guó)有土地的使用權(quán)為出讓方式或雖然是以劃撥方式取得土地使用權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)時(shí)已經(jīng)向政府有關(guān)部門(mén)交納了土地出讓金而轉(zhuǎn)為出讓方式而取得的房地產(chǎn)的登記工作，因此，在劃撥土地上建筑的經(jīng)濟(jì)適用房是無(wú)法按照約定進(jìn)行所有權(quán)移轉(zhuǎn)的。因?yàn)橐勒瘴餀?quán)的公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以法定登記機(jī)關(guān)的物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為要件，不經(jīng)登記變更物權(quán)歸屬始終不發(fā)生變化，也就是說(shuō)這類(lèi)合同的標(biāo)的在客觀上沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的可能性。正是基于這一原因，也可以確定此類(lèi)合同無(wú)效。
（二）合同有效論。
雖然原、被告在簽訂合同時(shí)，被告未向原告告知該房屋是經(jīng)濟(jì)適用房這一事實(shí)，且原、被告雙方之間簽訂合同的標(biāo)的物違反了我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定，但是由于被告在原告起訴前已經(jīng)辦理了《商品房預(yù)售許可證》，那么在本案中原告有理由相信原告所購(gòu)買(mǎi)的被告所出售的房屋就是普通意義上的商品房。理由如下：○1當(dāng)時(shí)原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的住房時(shí)，被告并未明確告知該房屋是經(jīng)濟(jì)適用房，且在購(gòu)房?jī)r(jià)格上也與同時(shí)期、同地段、同類(lèi)商品房的價(jià)格基本一致，甚至還要稍高。而同時(shí)期濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格只有商品房?jī)r(jià)格的三分之二左右�！�2原告在購(gòu)買(mǎi)該房屋的手續(xù)上與購(gòu)買(mǎi)其他商品房沒(méi)有區(qū)別，沒(méi)有經(jīng)過(guò)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房所必需的申報(bào)、登記、審批等程序。○3也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，被告在訴訟前已經(jīng)就該房辦理了《商品房預(yù)售許可證》。我們知道，商品房預(yù)售需要五個(gè)證，即《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。而《商品房預(yù)售許可證》是這五個(gè)證中最關(guān)鍵的一個(gè)，是商品房銷(xiāo)售過(guò)程中最關(guān)鍵的證明之一，它即證明了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)手續(xù)的合法性，也證明了所預(yù)售房屋的相關(guān)手續(xù)都已經(jīng)完備，具備了預(yù)售的各項(xiàng)條件，故原、被告之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效合同。
筆者認(rèn)為，上述兩個(gè)觀點(diǎn)都有失偏頗。作為本案的代理律師，我認(rèn)為原、被告之間簽訂的合同應(yīng)當(dāng)是一種由無(wú)效轉(zhuǎn)化為有效，并最終被認(rèn)定為有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。理由如下：○1第一種認(rèn)為是無(wú)效合同的觀點(diǎn)，沒(méi)有考慮到被告在原告起訴前已經(jīng)辦理了《商品房預(yù)售許可證》這一事實(shí)，這一觀點(diǎn)沒(méi)有考慮到本案的后果。而第二種觀點(diǎn)，則沒(méi)有考慮到該房屋在立項(xiàng)、審批時(shí)是以經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)辦理的，相關(guān)土地使用權(quán)手續(xù)都是以劃撥而無(wú)償取得的這一事實(shí)，這一觀點(diǎn)沒(méi)有考慮到本案的前因。因此，上述兩個(gè)觀點(diǎn)均不全面、客觀�！�2從我國(guó)《合同法》“鼓勵(lì)交易”的立法原則來(lái)看，法院在審理合同糾紛案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)交易，而不應(yīng)輕易認(rèn)定合同無(wú)效。在本案審理中應(yīng)當(dāng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中的相關(guān)規(guī)定來(lái)處理。這樣即促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也保護(hù)了雙方，尤其是作為弱勢(shì)一方—個(gè)人購(gòu)房者的合法權(quán)益。
對(duì)于被告在訴訟中提出的反訴，要求確認(rèn)合同無(wú)效，并返還原告購(gòu)房的反訴請(qǐng)求，依法應(yīng)予駁回。爭(zhēng)議房屋既然已經(jīng)辦理了《商品房預(yù)售許可證》，那么它的性質(zhì)已經(jīng)由經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)化為了普通意義上的商品房。被告提出反訴的目的無(wú)非是想利用目前商品房?jī)r(jià)格普遍上漲的機(jī)會(huì)在其中再撈一筆。但這種非法的目的在合同確認(rèn)有效的基礎(chǔ)上是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。
三、對(duì)開(kāi)發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房出售所簽訂合同的處理。
○1在最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的基礎(chǔ)上出臺(tái)有關(guān)審理經(jīng)濟(jì)適用房方面的司法解釋?zhuān)瑢?duì)經(jīng)濟(jì)適用房的概念、經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同、銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用房的條件等做出相關(guān)解釋?zhuān)杂欣谖覈?guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度的健康、有序發(fā)展，切實(shí)解決并保護(hù)好城市中低收入家庭的住房問(wèn)題。對(duì)開(kāi)發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房進(jìn)行銷(xiāo)售的，應(yīng)加大處罰力度，使之付出較高的違法成本。
○2最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》出臺(tái)后，學(xué)術(shù)界及實(shí)務(wù)界都對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房是否適用該司法解釋有著不同的聲音。(www.htc668.com)現(xiàn)在比較一直的意見(jiàn)是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房不適用該司法解釋?zhuān)唧w理由由于不是本文的討論重點(diǎn)，因此，筆者在此不再贅述。但經(jīng)濟(jì)適用房也是由具備相應(yīng)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)開(kāi)發(fā)、建設(shè)的住宅，其在某些方面也具備商品房的特征，而審理此類(lèi)案件如不運(yùn)用該司法解釋目前又無(wú)相關(guān)規(guī)定可以參照。
因此，筆者在此建議對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的審理是否適用最高人民法院的該解釋予以新的解釋?zhuān)岳诜ㄔ旱膶徖砉ぷ黜樌_(kāi)展。
四、筆者對(duì)本案的處理意見(jiàn)。
�。ㄒ唬⒄J(rèn)定合同有效，由被告履行辦證義務(wù)，并按《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中的相關(guān)規(guī)定向原告支付違約金。這樣的判決結(jié)果不僅充分注意到了所售出的房屋已經(jīng)由經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)化為普通意義上的商品房這一事實(shí)，在辦理產(chǎn)權(quán)證及過(guò)戶(hù)等環(huán)節(jié)不存在任何障礙，而且也體現(xiàn)了“保護(hù)、鼓勵(lì)交易”這一《合同法》基本原則，從根本上保護(hù)了購(gòu)房都的合法權(quán)益。
�。ǘ┱J(rèn)定合同無(wú)效。雖然通過(guò)本文的上述分析，合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效，但由于目前司法實(shí)踐中的現(xiàn)狀，及法官對(duì)相關(guān)規(guī)定理解的不同，該買(mǎi)賣(mài)被認(rèn)定為無(wú)效的可能性也是極大的。如果合同被認(rèn)定為無(wú)效，那么被告不僅要返還原告支付的購(gòu)房款，還應(yīng)依當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)格與現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)同等地段、同等面積、同等水平的房屋之間的價(jià)格差，來(lái)賠償原告的經(jīng)濟(jì)損失（該經(jīng)濟(jì)損失的取得可以通過(guò)另行訴訟的途徑解決）。這樣的判決結(jié)果，是在認(rèn)定經(jīng)濟(jì)適用房不適用最高人民法院的司法解釋的基礎(chǔ)上做出的。由被告來(lái)承擔(dān)原告的經(jīng)濟(jì)損失，這樣的處罰會(huì)提高被告的失信成本，有利于建立誠(chéng)信的社會(huì)主義市場(chǎng)交易秩序，有利于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
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