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中國房地產(chǎn)立法中的各個利益集團
作者：王令、谷毅博
引言：伴隨著房地產(chǎn)業(yè)近些年的火暴發(fā)展。與此相關的各個利益集團也逐步壯大，或多或少的影響著中國房地產(chǎn)的立法。本問通過對我國現(xiàn)階段立法現(xiàn)狀的描述，說明了房地產(chǎn)法律、法規(guī)的必要，并著重分析了各利益集團利益取向及對立法的態(tài)度。最后在對各個利益集團矛盾的比較中，筆者提出了關于協(xié)調矛盾，加速房地產(chǎn)立法的建議。
關鍵詞：立法現(xiàn)狀利益集團各利益集團之間的矛盾及立法要求
�。ㄒ唬┲袊牧⒎ìF(xiàn)狀
中華民族是一個重視家的民族，有所成就的人最終想到的是安家樂業(yè)。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，人們對生活品質的要求越來越高，而不斷提高的工資和時下流行的銀行信貸業(yè)務也使中國人“安居”夢想越來越現(xiàn)實。而這消費增長點也刺激了中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，甚至在一些地方出現(xiàn)了過熱的跡象，有“泡沫”的傾向。
針對中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的這些現(xiàn)象，現(xiàn)在并沒有完善的法律來規(guī)范這一市場。中國相繼制定了一些法律、法規(guī)，形成了以《土地管理法》和，《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補充法律體系框架。但是這些法律多以原則性為主，缺乏可操作性和協(xié)調性。法律、法規(guī)中的冗雜、重復現(xiàn)象也很普遍。而且這些法律存在很大的滯后性，對于現(xiàn)在中國房地產(chǎn)業(yè)中出現(xiàn)的糾紛等問題沒有很準確的法律依據(jù)。因此，新的房地產(chǎn)法的制定迫在眉睫。那么，哪些因素會對新法的出臺產(chǎn)生影響呢？筆者認為現(xiàn)在有四個大的利益集團會對新法的制定產(chǎn)生很大影響。它們是政府、開發(fā)商、消費者、銀行。讓我們分析一下各個利益集團現(xiàn)在是怎樣獲得各自的利益的。
�。ǘ└鱾�利益集團
在房地產(chǎn)業(yè)中，政府會通過稅收實現(xiàn)自己的利益。由于種種歷史原因，我國對房屋和土地基本上是分別征稅。所以所說的房地產(chǎn)稅，實際上是房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅的總稱。房產(chǎn)稅包括調節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契約、印花稅；土地稅包括土地使用稅、土地增值稅、銷售不動產(chǎn)稅。如果加上房地產(chǎn)企業(yè)應該交納的全部稅種來看，還包括5個稅種和一個1個附加。的確，在房地產(chǎn)業(yè)中，政府會通過稅收取得大量的財政收入。有報告說，北京2003年的GDP增長有30%以上來自房地產(chǎn)，2004年的固定投資有50%以上來自房地產(chǎn)。
解決居民住房問題是當前房地產(chǎn)業(yè)的首要問題。而政府作為經(jīng)濟的宏觀調控者對房地產(chǎn)業(yè)是如何引導的呢？政府對居民買房進行補貼，體現(xiàn)在政策上就是福利分房。政府希望通過行政干預來保證“居者有其屋”，維護社會的穩(wěn)定。
開發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)中扮演著很重要的角色。據(jù)統(tǒng)計，在房產(chǎn)價格構成中，土地費用占到了20%，市政公用設施配套費用占到20%，相關稅費占到10%---15%，這樣看來，交給政府的各方面稅款占到了房產(chǎn)價格的50%以上，開發(fā)成本勢必增加。而建設成本一般又占到房價的40%左右。這樣，開發(fā)商的利潤就會減少。為了保證自己的利益，開發(fā)商會提高房價�；蚴峭ㄟ^加大商品用房、高檔房的建設來謀取更大的利益空間。而這種方式的結果很可能是造成消費者的購買力下降。最終，危及的還是開發(fā)商的利益。所以，筆者認為在新的房地產(chǎn)法制定中，開發(fā)商這一利益集團急需通過這一新法來調整稅費制度，降低開發(fā)成本，規(guī)范政府活動，減少強制措施對開發(fā)商的影響。
一般消費者都希望政府盡可能地實施福利分房，減少自己的買房支出。而有能力購買商品房的消費者，對房屋周圍的環(huán)境，物業(yè)方面的要求極高，但這些通常是在消費者購房之前已經(jīng)由開發(fā)商決定了。所以消費者希望通過立法增加開發(fā)商在建設過程中保護環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展的內容，同時還要求法律協(xié)調好開發(fā)商與物業(yè)之間的關系，明確責任。減少業(yè)主和物業(yè)之間的糾紛。
中國的房地產(chǎn)為什么能這么“蓬勃”的發(fā)展呢？誰提供給開發(fā)商大量的資金投入呢？答案就是我國的各大銀行。開發(fā)商可以通過直接借貸來籌集到自己的建房資金。因為借貸的償還利息很高，銀行也樂于將資金借貸。這樣，開發(fā)商就有了穩(wěn)定的投入資金來源。當然，隨著現(xiàn)在信貸消費的風行，“按揭”買房也成為一種時尚。大量的商品房的消費人群就是采用這種方式來實現(xiàn)自己的住房愿望的。
事實上，在中國信貸消費這一點上，存在著審查不嚴格，有證明就借貸的現(xiàn)象。也正因此，許多人加入了投機和買房的行列，在“羊群效應”下，投機和投資者不斷增加，導致泡沫產(chǎn)生。一旦泡沫破裂，房價下跌，形成惡性循環(huán)。房子成了負資產(chǎn)，很多人會拋房，銀行接收的是貶值的房產(chǎn)，這就會沖擊整個金融體系。
筆者認為，各銀行已經(jīng)意識到這個問題，但是在高額的利息誘惑下，都希望可以分到信貸收入這塊蛋糕。所以，在新的房地產(chǎn)法頒布的同時，相關的金融方面的立法也能出臺來補充新法，應該是各大銀行的希望所在吧。
�。ㄈ└鱾�利益集團的矛盾與立法建議
綜合看了各個利益集團的利益取向和對立法的需求，我們可以橫向比較一下他們之間的矛盾，更直觀的看出當前房地產(chǎn)立法中的一些不和諧之處，提出解決方法。
從稅收方面來看，政府應該很滿意現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅的收入現(xiàn)狀，大量的財政稅收不僅使得各種政府計劃能夠順利進行，而且也提高了政府工作人員的福利。從更功利的角度來說，財政收入的多少與該政府的政績也是有直接關系的。所以政府當然是希望維持現(xiàn)在的冗雜的稅收政策，而這就與開發(fā)商的利益產(chǎn)生了沖突。上文已經(jīng)說過，由于稅收成本的過高，開發(fā)商的利益已經(jīng)受到了很大的損害。最壞的結果就是開發(fā)商減少建房，那么政府也將減少大量的財政收入。所以這個反應也是連鎖的，那么新的立法中應該怎樣協(xié)調這兩者之間的矛盾呢？筆者認為，應該出臺一部完善的，專業(yè)的法律。改變現(xiàn)在法律冗雜、重復的現(xiàn)狀，在稅收方面，減少稅種，規(guī)范稅收標準。
這部法律在福利分房方面也應該有一個明確的標準。因為這一政策，涉及到了四大集團的利益。政府為了維持社會穩(wěn)定，希望通過這一立法緩解現(xiàn)在住房緊張的狀況。所以它希望通過法律可以約束開發(fā)商，使其能夠建造足夠的經(jīng)濟型住房，而不是為了增加自己的利益中間，把大量的資金投入到商品房和中高檔房的建造中。但是，政府應取得的稅收并未減少。這樣的話，開發(fā)商的利益又受到了損害。會大大減小它的投資熱情，最后可能會出現(xiàn)各種類型的住房都緊缺的現(xiàn)象。因此，筆者認為，在這一方面，我國應該借鑒新加坡現(xiàn)在實行的住房措施，以立法的形式確定一個標準，比如工資收入。(www.htc668.com)一定的工資標準之下可以享受福利分房，而超過了這一標準，就應該自己購買商品房。這樣既保證了廣大居民的利益，也確保了開發(fā)商的利益，政府也會有穩(wěn)定的財政收入。
在開發(fā)商與消費者之間存在的很大的矛盾，出了房價之外就是居住環(huán)境和物業(yè)管理方面。事實上，這兩年的關于這些方面的糾紛也是曾出不窮。因此，關于這一方面的立法也在人們的期待中。筆者也認為，中國應該在新的房地產(chǎn)法中加大這一方面的比重。明確開發(fā)商、物業(yè)和消費者之間的權利與義務。若出現(xiàn)糾紛時，消費者可以明確索賠對象，能夠提高訴訟效率，減小訴訟成本。對于居住環(huán)境方面的要求，開發(fā)商基于成本考慮，很少關注這一方面，這對于消費者是很不負責的。當然這也成了購房后開發(fā)商與消費者糾紛的一個重要原因。為了減少這種情況的發(fā)生，筆者同樣認為應該在新的法律中增加保護生態(tài)和資源可持續(xù)發(fā)展的內容。除此之外，筆者認為輔助新房地產(chǎn)法的實施的其他的相關法律的制定同樣重要。比如，針對現(xiàn)在的信貸業(yè)務方面，關于金融方面的立法勢在必行。在這方面的立法中，要完善信貸方面的立法，嚴格申請條件，從而減小金融體系承擔的風險。
在具體的立法工作中，筆者認為必須割斷權力和利益的紐帶，真正的貫徹全心全意為人民服務的宗旨。那么，我們可以參考西方的立法助理制度，建立我國自己的法律專家、實際專業(yè)人士和有關專家組成的專業(yè)常設立法機構。這樣，既可以在技術上有提高，而且也加強了新法的可操作性。最大的好處是做到了公平、公正，使法律更加客觀，能更好的協(xié)調各利益集團的利益。
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