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商業(yè)地產(chǎn)投資法律分析
商業(yè)地產(chǎn)投資法律分析盛軍華
產(chǎn)權(quán)式酒店，起源于上世紀(jì)70年代的歐美國(guó)家，開(kāi)發(fā)商將將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者像購(gòu)買(mǎi)住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給專(zhuān)門(mén)酒店管理公司經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)，是一種投資與休閑度假相結(jié)合的旅游房產(chǎn)新模式。作為一種房產(chǎn)投資模式，正確面對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的利弊、謹(jǐn)慎投資、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是最重要的。以下，我們簡(jiǎn)單分析投資產(chǎn)權(quán)式酒店的一些相關(guān)法律問(wèn)題，以供廣大投資者在投資類(lèi)似的項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行分析參考。
第一部分：商業(yè)地產(chǎn)模式、法律關(guān)系及實(shí)例
商業(yè)地產(chǎn)具有“總價(jià)高、利潤(rùn)率及開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高、投資回收期長(zhǎng)”等特點(diǎn)，有能力全額購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者實(shí)在少而甚少；即使有能力購(gòu)買(mǎi)，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長(zhǎng)的項(xiàng)目上。這使得開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)不免會(huì)面臨兩難局面，一難是開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時(shí)難找到買(mǎi)家，開(kāi)發(fā)資金無(wú)法回籠；二難是自己經(jīng)營(yíng)時(shí)，不得不由于投資回收期過(guò)長(zhǎng)而承受巨大的資金壓力，無(wú)法盡快回收資金投入其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，影響整體運(yùn)作。開(kāi)發(fā)商為了吸引投資者投資、將所開(kāi)發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)順利銷(xiāo)售出去，便在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式上有所創(chuàng)新，“分割出售”、“售后返租”、“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)作同步并存”等開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)運(yùn)而生。
一、分割出租
開(kāi)發(fā)商將商業(yè)房地產(chǎn)作統(tǒng)一規(guī)劃，將商業(yè)地產(chǎn)分割，以長(zhǎng)期出租方式招租。因?yàn)槿鄙俳y(tǒng)一的規(guī)劃和有序的經(jīng)營(yíng)管理，這種方式往往會(huì)產(chǎn)生招商不成功、商業(yè)地產(chǎn)無(wú)商業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，最后將變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)出租后又以返租方式招商經(jīng)營(yíng)的情況。開(kāi)發(fā)商與投資者之間建立的是租賃關(guān)系，以有委托經(jīng)營(yíng)或回租關(guān)系。
在我們代理的實(shí)際案件中，位于杭州市火車(chē)東站的杭州“東方商城”在開(kāi)發(fā)初期采用的就采用將商城分割進(jìn)行長(zhǎng)期出租、一次性支付租金的模式回收資金，但該市場(chǎng)一直沒(méi)有興旺，開(kāi)發(fā)商引進(jìn)美家居開(kāi)辦家居市場(chǎng)后，雖有所改善，但與新時(shí)代市場(chǎng)、佳好佳市場(chǎng)等的火爆程度相比，仍無(wú)法相比。如果開(kāi)發(fā)商無(wú)收益、資金缺少，投資者的投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)很大，糾紛將會(huì)不斷產(chǎn)生。
二、分割出售
“分割出售”作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的一種模式，在讓開(kāi)發(fā)商快速回籠資金、減輕開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)壓力的同時(shí)，如果缺乏整體的規(guī)劃、有效的管理，往往會(huì)為日后的經(jīng)營(yíng)種下了“不治之癥”。商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)上都被徹底分割，失去了它的整體性，這就會(huì)給日后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)埋下隱患。一個(gè)不具有整體性或經(jīng)營(yíng)格局紊亂的商場(chǎng)是不會(huì)有好的效益的，會(huì)釀成主力店不進(jìn)，品牌店不跟，最后成為街頭“大排檔”的結(jié)局，實(shí)際回報(bào)與預(yù)期收益相差甚遠(yuǎn)。開(kāi)發(fā)商與投資者是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，往往會(huì)產(chǎn)生租賃或委托經(jīng)營(yíng)的關(guān)系。
“分割出售”模式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)典型案例就是涌金廣場(chǎng)。2001年9月16日，涌金廣場(chǎng)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，2002年6月宣布停業(yè)，營(yíng)業(yè)時(shí)間不足10個(gè)月。2002年7月“廣州白馬”相中涌金廣場(chǎng)，由于業(yè)主簽約率低，8月31日退出涌金廣場(chǎng)的租賃經(jīng)營(yíng)。由于投資者各有各的想法，經(jīng)營(yíng)管理公司很難進(jìn)行統(tǒng)一管、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的局面。目前，據(jù)一些媒體消息，涌金廣場(chǎng)又要復(fù)出辦一個(gè)時(shí)尚的服裝市場(chǎng)，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作、商場(chǎng)化管理，已進(jìn)入招商階段，預(yù)計(jì)不出意外在國(guó)慶前可開(kāi)業(yè)。涌金廣場(chǎng)能夠有望復(fù)出，其中重要的一個(gè)因素是近300名業(yè)主的心開(kāi)始“齊”了，能進(jìn)行綜合考慮、整體布局。
三、售后返租
“分割出售”模式使完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)上被徹底分割。為了彌補(bǔ)該模式的不足，解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商提出在商業(yè)地產(chǎn)售出之后統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，這就是所謂的“售后返租”模式。售后返租有多種形式，包括返租回報(bào)、帶租約銷(xiāo)售、利潤(rùn)共享、保底分紅等，宗旨是“以先銷(xiāo)售后返租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)的方式”吸引買(mǎi)家入場(chǎng)。同時(shí)，因?yàn)槭酆蠓底獗仨毟街谧赓U行為，所以一般出現(xiàn)在商鋪、寫(xiě)字樓、商用住宅（如酒店式公寓、商住樓）等的銷(xiāo)售過(guò)程中。
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，杭州的西湖時(shí)代廣場(chǎng)是采用“售后返租”這種商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的。西湖時(shí)代廣場(chǎng)位于西子湖畔，總建筑面積2萬(wàn)平方米，由開(kāi)發(fā)公司采用“售后返租”模式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)將整個(gè)商場(chǎng)分割銷(xiāo)售給眾多投資者，再?gòu)母魑粯I(yè)主手中將商鋪統(tǒng)一租回，開(kāi)業(yè)之初委托了杭州大廈輸出品牌經(jīng)營(yíng)管理，西湖時(shí)代廣場(chǎng)對(duì)投資者承諾的年回報(bào)率為9％，返租期為8年。
四、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)同期進(jìn)行的“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)作同步并存模式”
“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)作并存”的經(jīng)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中一種較新的模式，房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后、規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求，并與其相適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，讓這些商業(yè)企業(yè)參與相關(guān)的工作，最終使整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。與先建設(shè)后招商的傳統(tǒng)模式相比，這種模式具有多種優(yōu)點(diǎn)，即能吸引投資者的關(guān)注和購(gòu)買(mǎi)信心，又能較大程度地保證該地產(chǎn)的商業(yè)增值空間，更適應(yīng)變化中的市場(chǎng)環(huán)境。
位于文三路108號(hào)的“西溪數(shù)碼港”就有點(diǎn)類(lèi)似與該種模式，開(kāi)發(fā)商將整個(gè)商場(chǎng)分割銷(xiāo)售給眾多投資者，同時(shí)簽訂將所購(gòu)商鋪統(tǒng)一返租給品牌數(shù)碼企業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)碼市場(chǎng)的租賃協(xié)議，約定租期、租金等條款，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)籌劃一起進(jìn)行，在商圈定位、市場(chǎng)分析、業(yè)態(tài)組合上達(dá)到比較好的效果。產(chǎn)權(quán)式酒店有些類(lèi)似于該種經(jīng)營(yíng)模式。
五、專(zhuān)業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域
對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)模式不甚了解的投資者在產(chǎn)權(quán)式酒店投資過(guò)程中，前期不調(diào)查酒店開(kāi)發(fā)商是否真的具有經(jīng)營(yíng)和擔(dān)保實(shí)力，后期也不調(diào)查酒店的管理集團(tuán)是否真的具有管理能力，只要看到高回報(bào)就匆匆購(gòu)買(mǎi)，已經(jīng)出現(xiàn)了一些投資風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)例。產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)，讓越來(lái)越多的投資者開(kāi)始意識(shí)到產(chǎn)權(quán)式酒店并非只賺不賠的“黃金屋”，為此，出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店為房產(chǎn)投資人加上一道“保險(xiǎn)”——引入專(zhuān)業(yè)擔(dān)保的這種銷(xiāo)售模式，專(zhuān)業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保。
第二部分、產(chǎn)權(quán)式酒店涉及的法律關(guān)系
產(chǎn)權(quán)式酒店主要涉有二個(gè)法律關(guān)系，一是開(kāi)發(fā)商與投資者之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系，二是投資者與商業(yè)企業(yè)之間的房屋租賃合同法律關(guān)系（也有的是委托經(jīng)營(yíng)合同關(guān)系等）。當(dāng)然，還不排除有其他如擔(dān)保、抵押等法律關(guān)系。
（一）房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系。
投資者首先與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方主要負(fù)有付款的義務(wù)、賣(mài)方主要負(fù)有交付符合約定的房產(chǎn)的義務(wù)，一定要注意產(chǎn)權(quán)清晰，拿到產(chǎn)權(quán)證，還要擁有對(duì)所購(gòu)房屋的獨(dú)立處置權(quán)。這與商品房買(mǎi)賣(mài)是相同的，購(gòu)買(mǎi)前要審查開(kāi)發(fā)商的主體資格（如營(yíng)業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷(xiāo)售文件（如預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等）及房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地使用權(quán)證，土地用途、出讓年限等）等；決定購(gòu)買(mǎi)后，仔細(xì)認(rèn)真地簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，特別注意房屋情況（如面積、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施、綠化等）、交付時(shí)間、權(quán)證辦理、違約責(zé)任約定的條款。
�。ǘ┓课葑赓U合同法律關(guān)系。
投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據(jù)實(shí)際情況就以下事項(xiàng)如租賃期限、租金及起算和支付時(shí)間、裝修及租期滿(mǎn)后的處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。租金計(jì)算和支付時(shí)間、單方終止合同的違約責(zé)任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、難以收回投資回報(bào)的不利情況。
（三）擔(dān)保法律關(guān)系
產(chǎn)權(quán)式酒店存在投資風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商為增強(qiáng)吸引力，為房產(chǎn)投資人加上一道“保險(xiǎn)”——引入專(zhuān)業(yè)擔(dān)保即專(zhuān)業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保。擔(dān)保公司以專(zhuān)業(yè)的特長(zhǎng)要對(duì)這一項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的考察和評(píng)價(jià)，如酒店經(jīng)營(yíng)效益、客房入住率、旅游資源的豐富程度，每年度收取一定的擔(dān)保費(fèi)用，以及一定的抵押實(shí)物，為酒店管理公司向投資者提供擔(dān)保。
投資者（權(quán)益人）在與開(kāi)發(fā)商（被保證人）簽訂購(gòu)買(mǎi)合同后，可以得到一份由擔(dān)保公司（保證人）出具的擔(dān)保函以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報(bào)率低于承諾時(shí)，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。為酒店管理公司履約進(jìn)行監(jiān)督、擔(dān)保，以及無(wú)法履約時(shí)的代付賠償。
保證擔(dān)保關(guān)系使原來(lái)簡(jiǎn)單的兩方關(guān)系變成了三方關(guān)系，成為一種“金三角關(guān)系”，使三方在某個(gè)目的上是一致的。由擔(dān)保公司通過(guò)對(duì)投資產(chǎn)權(quán)酒店的購(gòu)房者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保，可在一定程度減少購(gòu)房者的投資風(fēng)險(xiǎn)。
�。ㄋ模┗刭�(gòu)法律關(guān)系
有些開(kāi)發(fā)商為消除投資者的投資顧慮，在銷(xiāo)售時(shí)承諾投資者購(gòu)房后滿(mǎn)三年的，可以以原購(gòu)買(mǎi)價(jià)將所購(gòu)房屋出售給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商保證回購(gòu)，這其實(shí)在雙方間形成的是一種附期限符條件的合同關(guān)系。附期限是指投資者購(gòu)房滿(mǎn)三年后，附條件是指原價(jià)格出售，在符合這二個(gè)條件的情況下，只要投資者要求履行該約定，開(kāi)發(fā)商將無(wú)條件按原出售價(jià)回購(gòu)?fù)顿Y者所有的房屋。
依《民法通則》、《合同法》的相關(guān)規(guī)定，只要所符條件不違反法律、行政法規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。在條件成立時(shí)，一方可以要求另一方履行合同義務(wù)�；刭�(gòu)涉及到時(shí)間、條件、價(jià)格、稅費(fèi)承擔(dān)、違約責(zé)任等內(nèi)容，需通過(guò)合同加以明確約定。執(zhí)行這種回購(gòu)約定時(shí)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、經(jīng)營(yíng)狀況就顯得比較重要。
�。ㄎ澹┢诜哭D(zhuǎn)讓法律關(guān)系
有些投資者與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，在房地產(chǎn)權(quán)證未辦出之前，因各種各樣的原因?qū)⑺?gòu)房屋進(jìn)行出售，這屬于期房轉(zhuǎn)讓�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”，而國(guó)務(wù)院未出臺(tái)具體規(guī)定，從該法看預(yù)售房是可以再轉(zhuǎn)讓的，但實(shí)際上在出賣(mài)方取得房地產(chǎn)權(quán)證之前進(jìn)行的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是合同（權(quán)利義務(wù)）的轉(zhuǎn)讓?zhuān)巧唐贩康霓D(zhuǎn)讓。取得預(yù)售許可證后的期房轉(zhuǎn)讓實(shí)為權(quán)利轉(zhuǎn)讓?zhuān)譃閮煞N情況：一種是預(yù)定權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預(yù)定合同的轉(zhuǎn)讓?zhuān)础逗贤ā芬?guī)定應(yīng)征得開(kāi)發(fā)商同意；另一種是期權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)搭A(yù)售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、已付清房款的期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商同意；有按揭的情況下須經(jīng)按揭銀行同意2、沒(méi)有付清房款的，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意。關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，不同城市有一些不同的地方性規(guī)定，像上海就規(guī)定“預(yù)購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)匆?guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記”，因此進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓需具體問(wèn)題具體處理，通過(guò)不同的法律措施保障合同當(dāng)事人的利益。
如果確是房子不想要而原價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)部膳c開(kāi)發(fā)商協(xié)商辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)、到房地產(chǎn)交易中心注銷(xiāo)預(yù)售合同備案登記，與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)、注銷(xiāo)抵押登記，手續(xù)辦完后新受讓方可直接與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案，但終止預(yù)售合同通常要承擔(dān)一定的違約責(zé)任，還涉及到能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)、繳納相關(guān)稅費(fèi)、合同登記備案手續(xù)等。還有一些購(gòu)房者為了規(guī)避相關(guān)規(guī)定，在期房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方一般在合同中約定，買(mǎi)方在簽署合同或賣(mài)方交付房屋時(shí)支付房屋的首付款，在賣(mài)方辦理出房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）后，雙方辦理房地產(chǎn)權(quán)利過(guò)戶(hù)手續(xù)，但此種轉(zhuǎn)讓中賣(mài)方往往會(huì)因房?jī)r(jià)大幅上漲而違約另行出售，需通過(guò)合同（如簽訂附條件合同、加強(qiáng)違約責(zé)任約定等方式）加以嚴(yán)格約束，保障合同當(dāng)事人的利益。
�。┪飿I(yè)管理法律關(guān)系
產(chǎn)權(quán)式酒店的物業(yè)管理不同于一般的住宅，因?yàn)橛芯频旯芾砉镜慕?jīng)營(yíng)，無(wú)需另行聘請(qǐng)物業(yè)管理公司管理，但并非與物業(yè)管理無(wú)任何關(guān)系。業(yè)主還是有必要成立一個(gè)業(yè)委會(huì)或類(lèi)似的機(jī)構(gòu)，保管物業(yè)方面的資料（如竣工總平面圖、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料等）、管理專(zhuān)項(xiàng)維修基金等。還可以在與酒店管理公司的租賃合同到期后，及時(shí)進(jìn)行續(xù)約或統(tǒng)一意見(jiàn)另行招商。
此外，還有按揭貸款時(shí)的抵押借款合同關(guān)系、進(jìn)行二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系等法律關(guān)系。
第三部分：投資風(fēng)險(xiǎn)及防范
由于產(chǎn)權(quán)式酒店具有相對(duì)于普通房地產(chǎn)的特殊性，國(guó)家尚無(wú)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)專(zhuān)門(mén)法規(guī)，終端投資者（業(yè)主）的權(quán)利確定與權(quán)益保護(hù)問(wèn)題是受人關(guān)注的問(wèn)題，當(dāng)前可資用于產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的法律主要有合同法、商品房銷(xiāo)售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、民法通則、擔(dān)保法等法律法規(guī)及有關(guān)司法解釋。投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生在合同（購(gòu)房、租房、擔(dān)保等）的履行、按揭貸款的落實(shí)、產(chǎn)權(quán)的落實(shí)和產(chǎn)權(quán)證的辦理、權(quán)益享受等環(huán)節(jié)。如下就部分投資風(fēng)險(xiǎn)及法律防范舉例說(shuō)明：
一、購(gòu)房權(quán)利保障
從房地產(chǎn)廣告、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)格式合同與補(bǔ)充協(xié)議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量、裝修、產(chǎn)權(quán)證辦理，投資者可通過(guò)仔細(xì)閱讀房屋買(mǎi)賣(mài)合同、審查開(kāi)發(fā)商證件、向律師等專(zhuān)業(yè)人士咨詢(xún)等途徑，以合同形式進(jìn)行防范。選擇產(chǎn)權(quán)式酒店作為其投資方式時(shí)，開(kāi)發(fā)商建造這個(gè)項(xiàng)目的最終規(guī)劃用途、性質(zhì)是酒店，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，土地使用性質(zhì)和年限（如商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合或者其他用地五十年）、規(guī)劃是否符合條件？將來(lái)酒店的產(chǎn)權(quán)能否分割？能否劃分使用？能否擁有完整的處分權(quán)？是需要關(guān)心的問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)證能否辦理也就成為問(wèn)題的焦點(diǎn)所在了。投資者可向房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行前期的了解，審查開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋的必要證件、資料，并在合同中作明確的關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理方面的約定（如時(shí)間、權(quán)益、違約責(zé)任等）。
二、收益權(quán)的保障
一是投資者的受益權(quán)如何保證，即如何保證自己獲得開(kāi)發(fā)商或酒店管理公司允諾的回報(bào)。投資者最好是選擇那些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，比如上市公司、國(guó)有大中型企業(yè)等，或者選擇那些有社會(huì)擔(dān)保的開(kāi)發(fā)商，總之要選擇那些有保障的開(kāi)發(fā)商，以分散投資者的風(fēng)險(xiǎn)，從而保證項(xiàng)目的正常運(yùn)作并最終讓投資者得到回報(bào)，而不能僅僅聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商的口頭允諾。同時(shí)，投資者一定要與開(kāi)發(fā)商或酒店管理公司簽訂正式的合同，有擔(dān)保的話要簽好擔(dān)保合同，即使發(fā)生糾紛時(shí)投資者也可方便追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。
二是要保障投資者自己的使用權(quán)益。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，每年都有一段時(shí)間的免費(fèi)居住權(quán)，但如何保證這段時(shí)間能夠獲得有時(shí)間的可能就是一個(gè)問(wèn)題。比如，在你想享受免費(fèi)居住時(shí)，如果管理方以無(wú)空房為由來(lái)拒絕怎么辦？因此，投資者在與開(kāi)發(fā)商簽訂合約的時(shí)候，要明確表明。
三、物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
投資者還要與開(kāi)發(fā)商或酒店管理公司在合同中明確約定，在交由酒店管理的過(guò)程中，酒店物業(yè)的管理、運(yùn)營(yíng)、維修成本該由誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)？如若合同不明確，將來(lái)會(huì)給投資者帶來(lái)一筆沉重的負(fù)擔(dān)。
四、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)考慮
產(chǎn)權(quán)式酒店的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在受讓土地后、規(guī)劃前，因商業(yè)定位明確，(www.htc668.com)會(huì)充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求，并與合適的商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，使整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、科學(xué)。相對(duì)而言，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小一些，但投資者仍應(yīng)理性分析、盡量減少投資風(fēng)險(xiǎn)。投資者也可對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等，區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模及特征、消費(fèi)者的流動(dòng)性、經(jīng)濟(jì)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、交通便利程度、消費(fèi)特點(diǎn)、地方法規(guī)等多個(gè)因素進(jìn)行一些調(diào)查和分析。同時(shí)，酒店經(jīng)營(yíng)商的知名度和管理經(jīng)驗(yàn)會(huì)帶來(lái)酒店經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性和規(guī)范性，確保該商業(yè)項(xiàng)目的收益。在有擔(dān)保的情況，這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)小一些。
在投資者投資產(chǎn)權(quán)式酒店的過(guò)程中，如遇到糾紛，可采取與開(kāi)發(fā)商或酒店管理公司協(xié)商、向相關(guān)管理部門(mén)投訴及起訴的方式來(lái)維護(hù)自己的權(quán)利。在出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，投資者可以把開(kāi)發(fā)商是否存在欺詐行為作為首先考慮的第一要素，因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商存在欺詐行為，追究其責(zé)任也就會(huì)很明確了。但如果開(kāi)發(fā)商不存在欺詐行為，投資者就要看開(kāi)發(fā)商是否存在違約行為，而違約的界定也需要投資者與開(kāi)發(fā)商有正式的合同為依據(jù)，只有這樣，解決起來(lái)才能順利一些，否則，這樣的問(wèn)題要么會(huì)受到一些部門(mén)的相互推諉，要么就陷入曠日持久的官司中。
第四部分：結(jié)尾
面對(duì)開(kāi)發(fā)商宣傳的“第二代產(chǎn)權(quán)酒店”、“第三種儲(chǔ)蓄模式”等，投資產(chǎn)權(quán)式酒店不能只顧高額回報(bào)而忽視風(fēng)險(xiǎn)，仔細(xì)調(diào)查分析、認(rèn)真簽好合同、虛心進(jìn)行咨詢(xún)，也許是最好的投資保障。
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