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小區(qū)車位車庫的權(quán)利歸屬法律研究
小區(qū)車位車庫的權(quán)利歸屬法律研究
摘要：近幾年來，關(guān)于小區(qū)車位、車庫的權(quán)利歸屬問題日益嚴(yán)重，對于車位、車庫的權(quán)利歸屬問題也普遍受到社會各界的關(guān)注。由于法律的不確定性，使得關(guān)于此類問題的解決存在很大的爭議。對此，本文把社會普遍存在的小區(qū)車位、車庫問題作為切入點(diǎn)，通過對車位、車庫的法律性質(zhì)、權(quán)利歸屬、取得以及行使等方面進(jìn)行分析、研究，進(jìn)而對相關(guān)問題的解決提出幾點(diǎn)建議。
關(guān)鍵詞：車位；車庫；建筑物區(qū)分所有權(quán)；專有權(quán)；共有
2007年頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條規(guī)定了住宅小區(qū)車位車庫的歸屬及利用規(guī)則。雖然對業(yè)主的利益加大了法律保護(hù)，但《物權(quán)法》的實(shí)施并沒有起到定紛止?fàn)幍男Ч�，小區(qū)中有關(guān)車位車庫的歸屬爭議一直存在。
一、現(xiàn)實(shí)問題
隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近幾年來，國內(nèi)市場汽車價(jià)格持續(xù)下降以及我國居民收入水平的不斷提高，私家車越來越多地進(jìn)入家庭，逐漸成為人們不可或缺的代步工具。于此同時(shí)，車位嚴(yán)重不足的問題漸漸浮出水面。
《物權(quán)法》第七十四條的出臺在一定程度卜解決了車位、車庫的相關(guān)問題。但除了《物權(quán)法》第七十四條這一個(gè)條文之外，我國目前在停車場權(quán)屬方面沒有全國性的法律規(guī)定，鮮有的規(guī)定也多散見于效力層次較低的地方性法規(guī)或者政府規(guī)章中，而且各地的規(guī)定也存在著較大的差異性。因此，這更加導(dǎo)致了司法實(shí)踐中法院難以達(dá)到統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，使得住宅小區(qū)車位車庫權(quán)屬的一系列問題眾說紛紜。
二、小區(qū)車位、車庫的理論分析
（一）法律性質(zhì)
首先，我們應(yīng)該明確一下車位、車庫的定義。所謂車庫，是指隸屬于整個(gè)小區(qū)、具有獨(dú)立的空間、以存放車輛為目的的附屬建筑物。但在現(xiàn)實(shí)生活中，車庫不僅僅限于地下車庫，在很多建筑物內(nèi)，地上一層或者二層也有興建車庫的情況。所謂車位，是指住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上或地下的以停放機(jī)動車輛為目的的具有封閉空間的場所。目前，住宅小區(qū)的車位、車庫主要有以下幾種形態(tài)：獨(dú)立車庫、地面車位、建筑物首層架空層車位和屋頂平臺車位、規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫。
其次，我們還應(yīng)明確建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義。建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指兩個(gè)以上所有權(quán)人共同擁有一棟高層建筑物時(shí)，各個(gè)所有人對其在構(gòu)造上和使用—卜具有獨(dú)立件的建筑物（專有部分）享有所有權(quán)和全體或部分所有人共同使用的建筑物（共有部分）所享有的互有權(quán)及基于建筑物的管理、維護(hù)、修繕而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。
最后，對于小區(qū)車位、車庫的法律性質(zhì)，車位、車庫可以屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分。車位、車庫設(shè)置于建筑區(qū)劃內(nèi)，依我國《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分、共有部分的共有權(quán)和成員權(quán)三部分組成，其中專有權(quán)部分是核心。車位、車庫之所以能成為所有權(quán)的客體，是因?yàn)槠淠軌虺蔀楠?dú)立交易的標(biāo)的。能夠成為建筑物區(qū)分內(nèi)的專有部分，必須具有結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性，這里的獨(dú)立性是指具有固定性而不是臨時(shí)性的，并且通過間壁能夠成為獨(dú)立的空間；然后，必須具有使用、卜的獨(dú)立性；最后，必須通過登記以公示的方式在法律上的獨(dú)立性。”，即使我國《物權(quán)法》七十四條第一、二款規(guī)定，在不同地區(qū)也有不同規(guī)定，如北京市物價(jià)局《關(guān)于調(diào)整我市機(jī)動車停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》中規(guī)定“居住小區(qū)地下車位車庫按年、按月包租停車車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，經(jīng)營者制定或變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需與小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)商取得一致意見后，持具有法律效力的協(xié)議到物價(jià)部門辦理核準(zhǔn)方可收費(fèi)�！庇秩绱筮B“對于已購車庫車位物業(yè)不得再收取停車服務(wù)費(fèi)”可以看出車位、車庫在我國可以作為獨(dú)立的交易標(biāo)的。雖然目前尚無全國統(tǒng)一的車位、車庫登記制度，這只能說明在不動產(chǎn)登記制度方面有待完善，這并不影響車位、車庫可以成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，作為專有部分。
（二）權(quán)利歸屬
承認(rèn)了小區(qū)車位、車庫可以成為建筑物區(qū)分得到所有權(quán)專有部分，根據(jù)我國《物權(quán)法》七十條的規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有和共同管理的權(quán)利�！庇纱丝梢�，小區(qū)車位、車庫權(quán)利應(yīng)歸屬于業(yè)主，但是在進(jìn)一步的對業(yè)主之間的權(quán)利劃分時(shí)，就變得非常復(fù)雜了。
對于不同類型的車庫的權(quán)利歸屬存在著差異。獨(dú)立車庫這部分大多屬于相應(yīng)業(yè)主專有，記載于不動產(chǎn)登記簿及業(yè)主的權(quán)利證書，實(shí)踐中對此爭議不大。但對于地面車位部分，包括在業(yè)主所共有的建設(shè)用地使用權(quán)面積之內(nèi)，因此，地面車位自應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。根據(jù)我國《物權(quán)法》七十四條第三款規(guī)定，這些車位應(yīng)由業(yè)主委員會或者物業(yè)工商管理，收益歸全體業(yè)主共有。建筑物首層架空層車位和屋頂平臺車位，由于無需向國家支付土地使用費(fèi)，其權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率的建筑物上，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計(jì)算容積率建筑物的權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體業(yè)主，由全體業(yè)主共有。規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，對于該部分的權(quán)利歸屬，目前存在很大爭議。
有人認(rèn)為，判斷規(guī)劃用于停放汽車車位、車庫這部分的車位、車庫的歸屬應(yīng)該看該部分的建筑面積有沒有計(jì)入商品房的公攤面積來判斷其權(quán)利歸屬。如果車位、車庫的建筑面積已經(jīng)作為公攤面積予以分?jǐn)偅敲礃I(yè)主在購房時(shí)就對該面積的商品房包括車位、車庫在內(nèi)進(jìn)行購買，該車位、車庫應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。如果沒有，那么該部分的車位、車庫則由開發(fā)商所有。同時(shí)，有些學(xué)者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)開發(fā)商和業(yè)主之間的約定來確定權(quán)利的歸屬。我國物權(quán)法七十四條第二款就采用了此觀點(diǎn)。
（三）權(quán)利取得及其行使
生活中就有這樣的情況，張先生購買了A小區(qū)商品房一套，五年后購車，卻發(fā)現(xiàn)A小區(qū)的車位與車庫均已售．罄，其中有幾個(gè)車位、車庫被開發(fā)商出售給了相鄰的B小區(qū)的住戶，為此張先生以開發(fā)商違反應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要為由向法院提出訴訟，要求確認(rèn)開發(fā)商的出售行為無效。對于這樣的事情，生活中非常多見，但我們到底應(yīng)該如何解決呢。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定，從客體上看，小區(qū)的車位、車庫均可以成為交易的客體。這一點(diǎn)前面已經(jīng)講述過。從取得該權(quán)利的主體上看，就存在一些空間，這種交易既可以發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主之間，也可以發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主以外的其他人之間，但是開發(fā)商與業(yè)主之外的人進(jìn)行交易時(shí)受限于“首先滿足業(yè)主的需要”的法律規(guī)定。因此我們可以認(rèn)為當(dāng)開發(fā)商的行為違反這一強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)視其行為無效。小區(qū)商品房全部售罄后，開發(fā)商應(yīng)履行通知義務(wù)，既然是優(yōu)先滿足業(yè)主需要，必定是全體業(yè)主的需要，在房屋未出售完畢之前，開發(fā)商不能隨意將車位、車庫處置給業(yè)主以外的他人，同時(shí)也應(yīng)提供業(yè)主比較充裕的時(shí)間考慮是否需要。我國最高院的司法解釋和國務(wù)院的法規(guī)，對優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)確定一個(gè)固定期限，如果在合理期限內(nèi)未能達(dá)成一致意見的，業(yè)主再行使“首先”權(quán)則就不予支持，除此之外，既然賦予了業(yè)主獲得小區(qū)停車位的權(quán)利，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使該權(quán)利。
《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定指出可以約定，但對約定的方式、范圍等并沒有做出細(xì)化的規(guī)定，正因?yàn)榇嬖谶@些漏洞，導(dǎo)致小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬容易產(chǎn)生爭議。對于約定的方式，首先，應(yīng)該由誰提出，法律也未做出說明。業(yè)主與開發(fā)商相比，由于獲取信息的不對稱性，相比之下，開發(fā)商在這方面更有優(yōu)勢，這樣就會存在侵犯業(yè)主權(quán)益的情況。其次，約定是以分別進(jìn)行的方式，還是由業(yè)主共同約定。顯而易見，每一個(gè)業(yè)主都有自己的獨(dú)立利益，有自己獨(dú)立的交易觀念，業(yè)主與業(yè)主之間的獨(dú)立意思表示不能相互替代，因此應(yīng)當(dāng)由業(yè)主分別進(jìn)行約定權(quán)利的歸屬。最重要的，對于約定不明或者沒有約定的部分，法律留下的這片空白，并沒有發(fā)揮法律定紛止?fàn)幍墓δ�。對于約定的范圍，第三部分提出了基于占有共有部分而形成的車位，屬于業(yè)主共有，對于共有部分能否成為業(yè)主約定的范圍，法條未做出詳細(xì)的規(guī)定。此外，車位、車庫的開發(fā)成本已經(jīng)攤?cè)氲椒课蒌N售價(jià)款之中的部分，是否仍然可以成為開發(fā)商與業(yè)主約定歸屬的對象，法律也未做出明確的區(qū)分。
《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定，讓我們不禁會考慮對于“其他場地”的權(quán)屬應(yīng)如何理解，法律應(yīng)明確指明“其他場地”應(yīng)包括建筑基地、建筑基地以外小區(qū)的公共土地也包括屋頂平臺等類似場地。同時(shí)我們應(yīng)注意該款對車位的權(quán)屬進(jìn)行了規(guī)定，但沒有提及車庫，因此我們可以看出車庫的權(quán)屬不屬于業(yè)主共有。
三、建議
對于小區(qū)車位、車庫的問題，已有大量相關(guān)學(xué)者進(jìn)行分析研究，例如王利明在《物權(quán)法》中提出：開發(fā)商在修建了車位、車庫之后，首先應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需要。所謂首先滿足業(yè)主需要，就是指開發(fā)商修建了車位、車庫之后應(yīng)當(dāng)首先將其出租、出售給業(yè)主，而不是高價(jià)賣給第三人。如果業(yè)主有能力購買，則應(yīng)當(dāng)予以出售；如果業(yè)主沒有能力購買，則應(yīng)當(dāng)予以出租。為了滿足業(yè)主的需要，不管業(yè)主以外其他人是否提出了比業(yè)主更高的條件，開發(fā)商都不能優(yōu)先將車位、車庫賣給其他人。當(dāng)然，滿足業(yè)主的需求只能是合理的需要，合理需要就是說，只要滿足業(yè)主基本的停車需求，就認(rèn)為已經(jīng)滿足。但是，由于各個(gè)城市及小區(qū)房屋狀況不同，車位、車庫權(quán)利界定難以一蹴而就，因此，經(jīng)過我們的分析總結(jié)，提出以下幾點(diǎn)建議：
首先，《物權(quán)法》頒布以來，為小區(qū)車位、車庫權(quán)屬提供了立法依據(jù)，由于過于原則化，對一些具體的要素未進(jìn)行規(guī)定，致使在司法實(shí)踐中界定小區(qū)車位、車庫權(quán)屬的不一致，甚至大相徑庭，影響了法律的統(tǒng)一性和權(quán)威性。因此，相關(guān)立法部門應(yīng)出臺相關(guān)的法律法規(guī)和司法解釋，對小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬劃分更加明確化。
其次，雖然我國國內(nèi)對小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬文獻(xiàn)諸多，但是對其各派各執(zhí)一說，沒有形成統(tǒng)一的理論基礎(chǔ)，用以指導(dǎo)實(shí)踐。因此，我國應(yīng)借鑒和吸取國外經(jīng)驗(yàn)，首先確定小區(qū)車位、車庫在現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度框架內(nèi)的權(quán)屬問題，進(jìn)而結(jié)合我國具體國情，構(gòu)建一個(gè)使相關(guān)利益主體利益平衡的制度體系。
最后，小區(qū)車位、車庫的配套開發(fā)關(guān)系到城市居住環(huán)境的改善，關(guān)系到城市格局的長遠(yuǎn)發(fā)展，同時(shí)小區(qū)車位、車庫權(quán)屬確定，關(guān)系到業(yè)主的利益維護(hù)，關(guān)系到國家利益與集體利益之間的協(xié)調(diào)問題。因此，加強(qiáng)對小區(qū)車位、車庫的管理利用，提高小區(qū)車位、車庫的利用率，協(xié)調(diào)各方利益，有利于維護(hù)社會穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會。
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