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《商品房買賣合同示范文本》第15條的理解與適用
2000年9月13日建設部與國家工商行政管理總局聯(lián)合下發(fā)了《關于印發(fā)的通知》，對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂并更名為《商品房買賣合同示范文本》（以下簡稱《示范文本》），正式在全國推行�！妒痉段谋尽返耐菩�，在保護當事人的合法權益，避免因合同缺款少項和當事人意思表示不真實、不確切，而出現(xiàn)顯失公平和違法條款；減少商品房買賣合同糾紛，促進合同糾紛的解決；調動消費者的購房熱情，促進住房消費，拉動經(jīng)濟增長方面發(fā)揮了積極的作用。
另一方面，由于當事人在使用《示范文本》作為簽約文本時，沒有仔細閱讀相關內容，或者對相關條款沒有達成一致的意見，或者對相關條款理解不一致時，沒有向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，更沒有向建設部和國家工商行政管理總局請求解釋，在履行過程中形成了爭議，給當事人造成損失�！妒痉段谋尽返�15條就是一個例證。
一、《示范文本》第15條規(guī)定的內容
《示范文本》第15條規(guī)定：＂ 關于產(chǎn)權登記的約定。
出賣人應當在商品房交付使用后______日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：
1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。
2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金
3、_________________________________________________.＂
二、《示范文本》第15條規(guī)定的爭議焦點
圍繞第15條的爭議焦點是：
1、該條規(guī)定的出賣人提供的權屬登記材料是僅指房屋所有權登記材料，還是同時包括國有土地使用權登記材料？
2、與上述焦點相對應，出賣人是僅向房產(chǎn)管理機關提供材料，還是同時向國土資源管理部門提供材料？
3、該條規(guī)定的房地產(chǎn)權屬證書是僅指房屋所有權證書，還是同時包括國有土地使用權證書？
爭議的核心是房地產(chǎn)權屬的范圍。
三、對《示范文本》第15條規(guī)定的不同解釋與理解
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門的解釋
某地房產(chǎn)管理局認為，《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產(chǎn)權屬證書＂適用于由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作并頒發(fā)統(tǒng)一房地產(chǎn)權證書的情況（即＂房、地產(chǎn)權合一＂）。目前，A市的管理現(xiàn)狀是房屋權屬登記由房產(chǎn)管理部門負責，國有土地權屬登記由土地管理部門負責，未實行房、地產(chǎn)權合一。因此，A市房產(chǎn)局監(jiān)制的《示范文本》中關于權屬登記的條款只適用于房屋權屬登記，不適用于國有土地權屬登記。國有土地權屬登記由土地管理部門負責。
�。ǘ┙ㄔO部的答復
《示范文本》第15條規(guī)定的辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案，結合最高人民法院的司法解釋，一般應理解為在90天內開發(fā)商將辦理房產(chǎn)證的資料交登記機關備案。因土地使用證分割沒有實際意義，對購買人也不構成實體權利的侵害，現(xiàn)全國有百分之六、七十的城市不需要對土地進行分戶分割。
�。ㄈ﹪临Y源管理部門的解釋
《示范文本》第15條規(guī)定的房地產(chǎn)權屬包括國有土地使用權證。辦理國有土地使用權證必須簽訂國有土地使用權轉讓合同。
�。ㄋ模┥淌轮俨脵C關的解釋
商事仲裁機關對該條的解釋為房地產(chǎn)權屬證書既包括房屋所有權證書，也包括國有土地使用權證書。辦理權屬變更和登記時，出賣人的義務是協(xié)助義務。
�。ㄎ澹┏鲑u人的理解
出賣人的理解基本與房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的解釋和建設部的答復解相同。
�。┵I受人的理解
該條規(guī)定的房地產(chǎn)相對性證書既包括房屋所有權證書，又包括國有土地使用權證書；相應地出賣人提供的備案材料既包括房屋所有權登記的備案材料，又包括國有土地使用權登記的備案材料；出賣人既應向房產(chǎn)管理機關提供備案材料，又應向國土資源管理機關提供備案材料。
四、對上述不同解釋與理解的評析
（一）對房地產(chǎn)開發(fā)主管部門解釋的評析
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門解釋的依據(jù)是《示范文本》說明第1條規(guī)定，即對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。但咨詢的目的是為了對合同條款及專業(yè)用詞在當事人之間達成一致的意見，對一方當事人咨詢出具的解釋結論，合同相對方不同意時，其解釋結論不具有法律效力。此其一。 其二，《示范文本》制定的依據(jù)是《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》及其他法律、法規(guī)的規(guī)定。而《房地產(chǎn)管理法》第五章房地產(chǎn)登記管理第59條規(guī)定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。第60條第3款規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書�！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）第25條規(guī)定，土地使用權和地上建筑物、其他附屬物所有權轉讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附屬物所有權分割轉讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。由此可見，在我國房地產(chǎn)權屬既包括房屋所有權屬，又包括國有土地使用權權屬。其三，將《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產(chǎn)權屬證書＂適用于由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作并頒發(fā)統(tǒng)一房地產(chǎn)權證書的情況（即＂房、地產(chǎn)權合一＂）。而不適用于未實行房、地產(chǎn)權合一的情況，是對《房地產(chǎn)管理法》第62條的錯誤理解。第62條明確規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門負責房產(chǎn)管理的土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的國有土地使用權的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權證書。國家土地管理局《關于貫徹＜城市房地產(chǎn)管理法＞做好土地登記工作的通知＝第5條第2款規(guī)定，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的地方，按《房地產(chǎn)管理法》第六十二條的規(guī)定，土地、房產(chǎn)證書可實行合一，但登記辦法和證書格式及有關土地使用權的內容必須符合土地管理的法律、法規(guī)和技術規(guī)范的要求。土地、房產(chǎn)合一的證書中有關土地的內容和格式必須報國家土地管理局審批。建設部《關于貫徹＜房地產(chǎn)管理法＞若干意見的通知＝第4條第4款規(guī)定，凡房地產(chǎn)轉讓或變
更的，必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉讓或變更一律無效。因此，房、地產(chǎn)權合一制度只是房、地產(chǎn)權分立形式的特殊形態(tài)，實質上，作為《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的管理機關，房產(chǎn)管理機關與國土資源機關分別負責和管理房屋所有權權屬和國有土使用權的權屬管理工作，即使房、地產(chǎn)權合一也不例外。因此，不能得出《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產(chǎn)權屬證書＂僅包括房屋所有權證書，而不包括國有土地使用權證書的結論。
�。ǘ⿲ㄔO部答復的評析
建設部答復的依據(jù)是《示范文本》說明第7條規(guī)定，即本合同條款由建設部和國家工商行政管理總局負責解釋。其答復結合了最高人民法院的司法解釋。該司法解釋即《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。該解釋第1條規(guī)定，本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。第18條第1款規(guī)定，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，由于出賣人的原因，出賣人應當承擔違約責任。第19條規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。由此看來，解釋只是調整房屋的銷售和所有權的轉移，而不調整國有土地使用權的轉讓和使用權的轉移。但不能根據(jù)該司法解釋得出房地產(chǎn)權屬不包括國有土地使用權權屬的結論。因此，建設部答復的依據(jù)不充分。此其一。其二，實踐中全國有百分之六、七十的城市不需要對土地進行分戶分割的理由本身就有問題，由此推知，全國還有百分之三、四十的城市需要對土地進行分戶分割。難道這百分之三、四十的城市需要對土地進行分戶分割就沒有任何意義了嗎？另外，辦理國有土地使用權的變更登記是法律、行政法規(guī)的明確規(guī)定，不能根據(jù)對法律和行政法規(guī)的執(zhí)行不利，得出法律和法規(guī)規(guī)定沒有意義的結論。其三，該答復有偏袒房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的嫌疑。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第9條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。建設部作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理的部門，答復的意見對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很有利，客觀上有偏袒的傾向。
（三）對國土資源管理機關解釋的評析
國土資源管理機關的解釋無疑是正確的。但不全面。因為辦理土地使用權的變更登記不僅需要合同，而且還應提供其他相關法律文件。
�。ㄋ模⿲ι淌轮俨脵C關解釋的評析
應當說商事仲裁機關的解釋，特別是將該條中的備案，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條后句及《商品房銷售管理辦法》第34條第3款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購房人辦理土地使用權變更和所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。解釋為協(xié)助義務的表現(xiàn)無疑是正確的。但沒有具體區(qū)分二種權屬證書在辦理程序上的差異，而作一體解釋，又是不全面的�！渡唐贩夸N售管理辦法》第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)�！霸摋l明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當在商品房交付后一定時間內將需由出賣人提供的辦理房屋權屬證登記的資料提供給房地產(chǎn)行政產(chǎn)管部門備案。
根據(jù)《土地登記規(guī)則》第37條第1款：“有下列情形之一的，土地使用權轉讓雙方當事人應當在轉讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內，持轉讓合同或者協(xié)議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記：（一）依法轉讓土地使用權的；（二）因買賣、轉讓地上建筑物、附著物等一并轉移土地使用權的”的規(guī)定可知，因房屋所有權變更而使土地使用權變更的，應當是在辦理完畢房產(chǎn)變更登記后15天內，將轉讓合同或者協(xié)議及其他相關材料辦理土地使用權變更登記，沒有規(guī)定土地使用權轉讓雙方必須應當將相關材料提交給土地管理機關進行備案，而且，在實踐中，土地管理機關不會接受出賣人提前交送的相關材料。因此，二種權屬變動法律規(guī)定的程序不相同。所以，仲裁機關的解釋有不全面之處。
�。ㄎ澹⿲Τ鲑u人理解的評析
如上所述，不再贅述。
（六）對買受人理解的評析
買受人的理解有其合理性。根據(jù)對該條的字面含義進行理解，可以得出這個結論。但存在的問題同商事仲裁機關的解釋的評析相同，不再重復。
五、筆者的理解
通過對上述解釋與理解的評析，筆者認為 ，對上述爭議焦點可以表述為：1、《示范文本》第15條規(guī)定的出賣人提供的權屬登記材料是僅指房屋所有權登記材料，不包括國有土地使用權登記材料。2、與上述焦點相對應，出賣人是僅向房產(chǎn)管理機關提供材料，不需要向國土資源管理部門提供材料。3、該條規(guī)定的房地產(chǎn)權屬證書僅指房屋所有權證書，同時包括國有土地使用權證書。
同時，該條規(guī)定的備案義務實際上是出賣人協(xié)助義務的規(guī)定，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。
另外，對《示范文本》第15條規(guī)定產(chǎn)生不同解釋與理解，原因是多方面的，其一，從立法論上看，是我國現(xiàn)行法律沒有對房地產(chǎn)進行法律上的界定，這是產(chǎn)生爭議的最根本原因。其二，是管理體制上的原因，我國現(xiàn)行法律規(guī)定了房地產(chǎn)管理部門有二家，房產(chǎn)管理部門管理房產(chǎn)，國土資源管理部門管理國有土地，分別適用各自的程序，造成房地產(chǎn)管理上的不協(xié)商，在某種程度上可以說是混亂，也是造成爭議的原因。其三，從使用上看，《示范文本》作為示范文本，從性質上看只是推薦使用，但在實踐中卻是必須使用，否則，就不給當事人辦理權屬登記，或者說，即使當事人沒有選擇使用《示范文本》簽訂合同，但在辦理權屬登記時也必須按照《示范文本》重新簽訂合同。其四，從解釋論上看，《示范文本》是由建設部和國家工商行政管理總局制定的，其有解釋權，但在解釋時自然會站在自己行業(yè)管理的角度，作出對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有利的解釋，往往對買受人不利。其四，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間的地位比較看，買受人往往處于弱者的地位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用其優(yōu)勢地位，作出對買受人不利的解釋，對處于弱者的買受人造成損害。
基于以上原因，筆者認為在適用《示范文
本》第15條規(guī)定時，根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，可以采取以下步驟：其一，看當事人之間是否對該條有明確的約定，如果有約定應優(yōu)先適用；其二，當事人之間對該條沒有明確的約定，看是否對該條有補充協(xié)議，如果有補充協(xié)議，應優(yōu)先適用補充協(xié)議；其三，沒有達成補充協(xié)議，要對《示范文本》進行體系解釋，看能否得出結論，如果能得出結論，就按該結論處理。如果不能得出結論，就進入下一步。其四，即看當事人之間是否存在特殊的交易習慣，如果有交易習慣，那么，就按照交易習慣處理。如果沒有交易習慣，就進入下一步。其五，即看是否有法律的明確規(guī)定。在此應優(yōu)先適用《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，如果該法沒有規(guī)定，即適用《合同法》中買賣合同的有關條款，在買賣合同的條款中沒有具體規(guī)定時，進入下一步。其六，即適用《合同法》總則的規(guī)定，如果沒有規(guī)定，即進入下一步。其七，即適用《民法通則》關于民事行為制度的規(guī)定里找，如果找不到，即進入下一步。其 八，即充分發(fā)揮法官與仲裁員的自由裁量權來作出有權解釋。
對《示范文本》進行解釋時，可以將其視為格式合同，課房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對第15條有說明的義務。如果不進行說明或者說明后沒有證據(jù)證明其履行了說明義務，根據(jù)《合同法》第41條的規(guī)定，應作出對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不利的解釋，以公平地保護作為弱者的買受人的合法權益不受侵害。
六、對《示范文本》第15條的修改意見
1、在補充條款中對辦理什么登記所需的材料以及向什么機構備案進行明確約定。
2、對出賣人在辦理土地使用權變更登記時所承擔的協(xié)助義務約定清楚。
具體可以修改為：
出賣人應當在商品房交付（指交鑰匙）使用后______日內，將辦理房屋權屬變更登記需由出賣人提供的資料報房產(chǎn)登記機關備案，并協(xié)助買受人辦理房屋所有權證書。在取得房屋所有權證書后，出賣人按照國土資源管理機關的要求，協(xié)助買受人辦理土地使用權變更登記。
如因出賣人的原因，買受人不能取得房屋所有權證書及國有土地使用權證書的，雙方同意按下列第______項處理：
1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。
2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金
3、_________________________________________________.
孫瑞璽 杜眾華 樊利波
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