房地產(chǎn)執(zhí)行的若干法律問題

    一、對(duì)房地產(chǎn)投資權(quán)益的執(zhí)行。

    房地產(chǎn)投資采取合作建房的形式較多，合作建房一般采用兩種方式：一是雙方即土地方與投資方，采用成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行開發(fā)，按股份分享投資利益或房屋產(chǎn)權(quán)；二是雙方即項(xiàng)目所有方和投資方，采用合同的方式進(jìn)行開發(fā)并按照投資比例獲取利潤(rùn)和分配房產(chǎn)。下面我們分別進(jìn)行探討：（一）以項(xiàng)目公司的形式合作建房的執(zhí)行方式。

    若項(xiàng)目公司為被執(zhí)行人，則所開發(fā)的房地產(chǎn)可以直接作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行；若項(xiàng)目公司的股東為被執(zhí)行人時(shí)，一般不能直接執(zhí)行項(xiàng)目公司所開發(fā)的房地產(chǎn)，理由是：⒈股東對(duì)項(xiàng)目公司所享有的投資權(quán)益與項(xiàng)目公司所開發(fā)的房產(chǎn)是兩個(gè)相獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)集合，股東的投資權(quán)益獨(dú)立地屬于股東個(gè)人所有，項(xiàng)目公司開發(fā)的房地產(chǎn)的所有權(quán)利為項(xiàng)目公司獨(dú)立所有。

    ⒉股東對(duì)項(xiàng)目公司所享有的投資權(quán)益在一般情形下不具有有形財(cái)產(chǎn)的形態(tài)，而是以一種無形的權(quán)利形態(tài)出現(xiàn)的，這種權(quán)利具體體現(xiàn)在其對(duì)項(xiàng)目公司的收益、決策、管理、分配等具體行為上，因此，把房地產(chǎn)投資權(quán)益直接等同于具體的房地產(chǎn)實(shí)物是錯(cuò)誤的。

    在執(zhí)行被執(zhí)行人在項(xiàng)目公司所享有的投資權(quán)益時(shí)，首先，要對(duì)項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)狀況尤其是營(yíng)利狀況進(jìn)行調(diào)查和審查，確認(rèn)項(xiàng)目公司是否贏利以及贏利多少；其次，要查明贏利是否已經(jīng)支付；再次，區(qū)別以下不同的情況分別進(jìn)行處理：⑴有收益且未支付的，法院應(yīng)裁定凍結(jié)其收益，并向項(xiàng)目公司發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，責(zé)令其不得將該收益支付給被執(zhí)行人。⑵被執(zhí)行人對(duì)項(xiàng)目公司不享有收益的，法院不得直接扣劃項(xiàng)目公司的存款或執(zhí)行項(xiàng)目公司的房地產(chǎn)以清償被執(zhí)行人的債務(wù)。⑶被執(zhí)行人的投資權(quán)益具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值且可以依法轉(zhuǎn)讓的，法院可以依照最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）第五十四條的規(guī)定，通過對(duì)被執(zhí)行人享有的投資權(quán)益的變價(jià)轉(zhuǎn)讓來清償其債務(wù)。執(zhí)行法院裁定凍結(jié)、轉(zhuǎn)讓被執(zhí)行人的投資權(quán)益時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向工商行政管理部門和項(xiàng)目公司的其他股東發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，明確規(guī)定各自的協(xié)助義務(wù)，如有違反造成投資權(quán)益流失的，依法追究其相應(yīng)的賠償責(zé)任。

    （二）以合作開發(fā)項(xiàng)目合同的形式合作建房的。

    這種情形下，若項(xiàng)目所有人是被執(zhí)行人，其所開發(fā)的房地產(chǎn)可直接作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行；但若其他投資人是被執(zhí)行人時(shí)，該房地產(chǎn)在一般情況下不得直接執(zhí)行，理由是：⒈投資收益權(quán)是一種預(yù)期的收益而非確定的收益，房地產(chǎn)權(quán)益的最終實(shí)現(xiàn)，有賴于該項(xiàng)目的營(yíng)利狀況。

    ⒉投資權(quán)益具有不特定性，因?yàn)樵诤贤�履行期�?nèi)，隨著投資人投資的變化會(huì)導(dǎo)致權(quán)益分配比例的變化。由于此種形式的房地產(chǎn)開發(fā)一般是以項(xiàng)目所有人的名義報(bào)建和銷售的，投資人忠實(shí)有效地履行完合作建房合同后，有權(quán)要求項(xiàng)目所有人按照合同給付利潤(rùn)或同等價(jià)值的房屋，亦即投資人對(duì)項(xiàng)目所有人享有債權(quán)。因此，合作合同已履行完畢的，可按照《規(guī)定》中有關(guān)執(zhí)行到期債權(quán)的規(guī)定來執(zhí)行；合作合同正在履行的，可按照?qǐng)?zhí)行未到期債權(quán)的規(guī)定來執(zhí)行，即向項(xiàng)目所有人發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，禁止其向投資人支付投資收益，待到期后，再向項(xiàng)目所有人發(fā)出履行通知，要求其直接支付給人民法院或者申請(qǐng)執(zhí)行人。

    二、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的問題。

    不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)為優(yōu)先權(quán)之一，是指特定人依法定或者約定享有的于所有人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，得以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。在執(zhí)行過程中對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置和變現(xiàn)時(shí)，常會(huì)遇到這類問題。如何妥善處理這類問題，切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，是十分重要的。

    （一）不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的相關(guān)規(guī)定。

    不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)這一制度在拜占庭時(shí)期的羅馬法上，就已有之；現(xiàn)行德國(guó)民法、瑞士民法和日本民法，也分別規(guī)定了先買權(quán)。我國(guó)法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)有如下規(guī)定，《中華人民共和國(guó)民法通則》第78條第三款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《意見》（試行））第92條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持�！钡�118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋， 應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效�！薄吨腥A人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》第22條規(guī)定：“合伙人依法轉(zhuǎn)讓其財(cái)產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先受讓的權(quán)利。”

    （二）不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的效力問題。

    根據(jù)最高人民法院《意見》第118 條的規(guī)定，出租人出賣房屋時(shí)未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使先買權(quán)機(jī)會(huì)的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。由此可知，承租人的先買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對(duì)抗第三人。依《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》的規(guī)定，在合伙人依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí)，如果事先未取得其他合伙人的同意，其轉(zhuǎn)讓行為無效。所以，其他合伙人的先買權(quán)亦具有物權(quán)的效力。但共有人的先買權(quán)是否具有物權(quán)的效力，依照最高人民法院《意見》（試行）第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意，有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人合法利益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。所以，第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是惡意的（不論有償或者無償），享有先買權(quán)的共有人可以請(qǐng)求人民法院宣告該不動(dòng)產(chǎn)買賣是無效的；第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的、有償?shù)�，并且依法辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，享有先買權(quán)的共有人就不能主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)買賣無效，只能向出賣該不動(dòng)產(chǎn)的共有人請(qǐng)求損害賠償。另一方面，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買權(quán)，否則，先買權(quán)人無限拖延表示是否購(gòu)買，義務(wù)人出賣其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利就無法得到實(shí)現(xiàn)。所以，最高人民法院《意見（試行）》第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋， 應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購(gòu)買的，視為放棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務(wù)，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對(duì)于共有人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，對(duì)其他共有人有無通知義務(wù)，法無明文規(guī)定，在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣人負(fù)有通知義務(wù)。出賣人及時(shí)告知先買權(quán)人后，先買權(quán)人在指定期限或者合理期限

內(nèi)不作是否購(gòu)買表示的，即喪失先買權(quán)，出賣人可以將其不動(dòng)產(chǎn)出賣給第三人。

    （三）不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的競(jìng)合問題。

    權(quán)利的競(jìng)合，是“數(shù)個(gè)權(quán)利存于同一標(biāo)的，依其行使，可生同一結(jié)果者。”司法實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)亦會(huì)發(fā)生競(jìng)合的情形。這時(shí)如何確定它們的效力先后，是一個(gè)無法避開的現(xiàn)實(shí)問題。

    在我國(guó)，當(dāng)共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí)，實(shí)務(wù)界認(rèn)為前者優(yōu)先，最高人民法院《意見（修改稿）》第133 條擬定：“按份共有人與承租人分別主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，按份共有人優(yōu)先。屬于一個(gè)整體的房屋原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，原共有人優(yōu)先�！保ā兑庖姟罚ㄐ薷母澹┥形凑�式頒布生效，目前具有法律效力的仍為《意見》試行）。在合伙人轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí)，依照法律規(guī)定，由于事先必須取得其他合伙人的同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無效，所以當(dāng)其他合伙人與承租人分別主張先買權(quán)的，其他合伙人優(yōu)先。其理論依據(jù)是先買權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)雖然都是先買權(quán)，但兩者產(chǎn)生的基礎(chǔ)不同。共有人的先買權(quán)是基于共有這一物權(quán)產(chǎn)生的，而承租人的先買權(quán)則是基于租賃合同這一債權(quán)產(chǎn)生的。由于物權(quán)本身的特殊性，物權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)，基于物權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利優(yōu)先于基于債權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利。當(dāng)兩個(gè)先買權(quán)競(jìng)合時(shí)，當(dāng)然是基于物權(quán)產(chǎn)生的共有人的先買權(quán)優(yōu)先。我認(rèn)為，所有權(quán)關(guān)系為恒久關(guān)系，租賃的設(shè)定多有期間的限制，為簡(jiǎn)化土地上的物權(quán)關(guān)系，發(fā)揮土地的用益價(jià)值，在立法上應(yīng)明確規(guī)定共有人享有較優(yōu)先的優(yōu)先承購(gòu)權(quán)。

    （四）不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)在拍賣時(shí)的行使問題。

    拍賣是指以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。在拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，先買權(quán)是否可以行使，民法理論界意見不一�？隙ㄕf主張?jiān)谂馁u不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許行使先買權(quán)，這樣有利于出賣人和先買權(quán)人的利益。否定說認(rèn)為，在強(qiáng)制拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不能行使先買權(quán)。因?yàn)榕馁u具有競(jìng)爭(zhēng)性，應(yīng)當(dāng)以出價(jià)最高者為買受人，如果可以行使先買權(quán)，應(yīng)買人勢(shì)必銳減，賣價(jià)難免偏低，不利于債權(quán)人和債務(wù)人，極易造成偏袒先買權(quán)人的結(jié)果。特別是在實(shí)務(wù)上，可能出現(xiàn)債務(wù)人為防止其不動(dòng)產(chǎn)因強(qiáng)制拍賣而喪失所有權(quán)，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前，該第三人以承租人身份主張先買權(quán)的情況，而且承認(rèn)拍賣中的先買權(quán)，在實(shí)務(wù)上將很難操作。在我國(guó)，先買權(quán)原則上在拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不得行使，先買權(quán)人如欲購(gòu)得不動(dòng)產(chǎn)，可以參加競(jìng)買，與他人公平競(jìng)爭(zhēng)，但法院在采取拍賣的方式執(zhí)行房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)通知先買權(quán)人參加拍賣。

    因此，法院在執(zhí)行的過程中，應(yīng)注意程序的完備，在對(duì)房地產(chǎn)拍賣、變賣時(shí)，應(yīng)通知先買權(quán)人參加，以保護(hù)先買權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并在拍賣公告中聲明拍賣物上有租賃權(quán)等情況，防止因忽視先買權(quán)而作出無效的處置。需要補(bǔ)充說明的是，在被執(zhí)行人出租的房屋上同時(shí)又設(shè)立有抵押權(quán)時(shí)應(yīng)注意，若租賃權(quán)成立在先，抵押權(quán)設(shè)定在后，新的受讓人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同至合同期滿；若抵押權(quán)成立在先，租賃權(quán)設(shè)定在后，原租賃合同對(duì)新的受讓人沒有約束力。

    三、房地產(chǎn)執(zhí)行中與行政部門的沖突與對(duì)策。

    由于目前執(zhí)行法律法規(guī)還不夠完善，統(tǒng)一的“強(qiáng)制執(zhí)行法”尚未制訂，供法院遵循的可操作性規(guī)定大部分屬司法解釋，除上述法律問題外，法院系統(tǒng)與各行業(yè)職能部門（主要是行政主管部門）的工作也時(shí)有沖突，例如：因行政主管部門的管理制度及地方政策的變更缺乏過渡措施和過渡時(shí)間，新舊產(chǎn)權(quán)關(guān)系的確認(rèn)和變更難以銜接，導(dǎo)致抵押物產(chǎn)權(quán)手續(xù)或抵押登記不完善，出現(xiàn)證照不全、土地轉(zhuǎn)讓有限制、房地產(chǎn)權(quán)不一致、不可分割的房產(chǎn)、地產(chǎn)分別抵押等現(xiàn)象，使執(zhí)行難于開展。因此，我們?cè)趫?zhí)行中，應(yīng)把握以下三個(gè)原則：（一）法院系統(tǒng)應(yīng)加強(qiáng)與相關(guān)行政主管部門的溝通和協(xié)調(diào)，促請(qǐng)相關(guān)部門轉(zhuǎn)變觀念，尤其是要將民間普通轉(zhuǎn)讓行為與法院執(zhí)行強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓行為區(qū)分處理，并制定實(shí)際可行的操作方案，在不違反法律規(guī)定的前提下，方便雙方實(shí)際執(zhí)行，如在收取稅費(fèi)上、辦理過戶手續(xù)方面制定專門的適用規(guī)定。

    （二）明確行政主管部門與相對(duì)人及利害關(guān)系人各自的法律責(zé)任。如果債權(quán)人（在執(zhí)行案件主要是申請(qǐng)人或標(biāo)的物的買受人）在債權(quán)產(chǎn)生或接收相關(guān)標(biāo)的物前，明知該標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)存在瑕疵仍然與債務(wù)人建立債權(quán)債務(wù)（抵押）關(guān)系或接收標(biāo)的物的，無論產(chǎn)生何種后果，均應(yīng)由債權(quán)人自行承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

    （三）對(duì)于因歷史或政策的原因而遺留的問題應(yīng)具體案件具體分析，區(qū)別對(duì)待。如對(duì)比較普遍存在的房地產(chǎn)權(quán)不一的情況，實(shí)踐中可要求當(dāng)事人及相關(guān)利害關(guān)系人盡可能協(xié)商解決，如確實(shí)無法達(dá)成一致意見的，則按產(chǎn)權(quán)來源、債權(quán)性質(zhì)、是否有利于標(biāo)的物的使用等方面考慮具體處理方案，并要遵循不同的所有權(quán)人均應(yīng)受到平等保護(hù)的原則。

    執(zhí)行案件的案情是千變?nèi)f化的，執(zhí)行工作的形勢(shì)和環(huán)境亦在不斷發(fā)展變化，鑒于時(shí)間的關(guān)系，今天只能蜻蜓點(diǎn)水，無法面面俱到。由于本人水平有限，不當(dāng)之處望大家指出，共同探討。愿和在座的執(zhí)行部門的各位領(lǐng)導(dǎo)和執(zhí)行能手一起，在實(shí)踐中不斷探索總結(jié)，快捷妥當(dāng)?shù)貓?zhí)結(jié)案件，切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的正常運(yùn)行。

李萍

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