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建筑物區(qū)分所有的性質
訪：在建筑物區(qū)分所有的理論中，對于這種新型物權的性質是有爭論的。對此，您的看法是什么？談：關于建筑物區(qū)分所有的性質，有過一個發(fā)展的過程�！斗▏穹ǖ洹氛J其為役權的內容，《瑞士民法典》將其認作相鄰關系，《日本民法》則將其規(guī)定在“所有權的界限”一節(jié)中。在20世紀60年代以后，均認建筑物區(qū)分所有為特殊的所有權形式，其特殊之處，就在于是一種共有形式。至于這種共有是何種性質的共有，則有不同主張。
我認為，建筑物區(qū)分所有的性質是復合共有。其理由是：
第一，傳統(tǒng)的共有理論無法解釋建筑物區(qū)分所有的現(xiàn)實。在傳統(tǒng)的共有理論中，共有只分為按份共有和共同共有，沒有其他共有形式。建筑物區(qū)分所有既強調整棟建筑物的按份共有性質，又強調區(qū)分所有部分的專有性和共用部分的互有性，是在一棟建筑物由區(qū)分所有人共有的條件下，由個人所有和共同共有有機構成的復合共有。
第二，從總體看，盡管建筑物區(qū)分所有與按份共有相似，但卻難以相合。一是普通按份共有并不將建筑物區(qū)分成不同部分而設定數(shù)個平行的所有權，因而只有一個所有權，而區(qū)分所有權是數(shù)個所有權的集合；二是按份共有的共有人之一對建筑物的所有部分享有的只是份額權，區(qū)分所有對自己專有使用的部會擁有的是完全的所有權；三是按份共有只按份額權享受權利承擔義務，而區(qū)分所有不僅要區(qū)分專有的份額，而且還要對共有的部分享有互有權�！ 〉谌瑥墓灿胁糠挚�，與共同共有亦不相合。建筑物區(qū)分所有的共有部分，將其解為按份共有，其不當之處比較明顯；將其解為共同共有，似嫌籠統(tǒng)，且有不合之處。共同共有關系可以終止，當終止時，要分割共有財產。區(qū)分所有建筑物中的共有部分，只為共有，不能要求分割，且這部分共有關系須永久維持，直至該建筑物報廢或完全歸一人所有時，才與區(qū)分所有關系一起消滅。因此，這樣的共有不是一般的共同共有，而是互有。
綜上所述，建筑物區(qū)分所有的性質是復合共有，它由整個建筑物的按份共有、共同使用部分的互有和專有使用部分的專有復合構成，是既不同于按份共有，又不同于共同共有的第三種共有形態(tài)。因此，也應當對共有制度的結構進行重新構造，將其分成按份共有、共同共有和復合共有及準共有四部分構成。
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