- 相關(guān)推薦
物權(quán)行為理論適用房地產(chǎn)交易問(wèn)題研究
摘要：物權(quán)行為是以設(shè)定、變動(dòng)和消滅物權(quán)為目的，以交付或登記為要件的法律行為。它是與債權(quán)行為相對(duì)應(yīng)的概念。物權(quán)行為理論是針對(duì)買賣、互易、贈(zèng)與等交易行為提出的，它區(qū)分了物權(quán)行為和債權(quán)行為，規(guī)定了物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，旨在保護(hù)交易安全。因而，吸取該理論的合理內(nèi)核對(duì)于解決房地產(chǎn)交易中的有關(guān)問(wèn)題具有十分重要的理論意義和實(shí)踐意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易、物權(quán)行為、區(qū)分原則、公示公信原則
房地產(chǎn)交易是人們對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等活動(dòng)的總的稱謂。在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下房地產(chǎn)交易是指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為對(duì)象而進(jìn)行的一種商品交換活動(dòng)。
房地產(chǎn)交易制度是房地產(chǎn)法律制度的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)交易是否規(guī)范有序直接關(guān)系到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)秩序的穩(wěn)定。但是我國(guó)的房地產(chǎn)法已明顯滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如立法尚不健全，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押制度有待完善，法律規(guī)范缺乏系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性、科學(xué)性等。這也給法律實(shí)務(wù)帶來(lái)了難度。因此，完善我國(guó)房地產(chǎn)立法刻不容緩。
物權(quán)行為是法律創(chuàng)造物，但它是客觀存在的，是與債權(quán)行為相對(duì)應(yīng)的法律行為。它規(guī)定了物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，有利于保護(hù)交易安全，維護(hù)當(dāng)事人的利益平衡。借鑒該理論對(duì)于解決房地產(chǎn)交易中的有關(guān)問(wèn)題具有重要的理論意義和實(shí)踐意義。
一、問(wèn)題的產(chǎn)生
根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定和立法解釋，合同是指?jìng)鶛?quán)合同，因而我國(guó)法律沒(méi)有承認(rèn)物權(quán)合同。
我國(guó)《合同法》第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定是目前爭(zhēng)議較大。一般認(rèn)為，該條所稱的“合同”是指買賣合同，即債權(quán)合同。也就是合同的成立、生效要附加一個(gè)條件，即行為人在訂立債權(quán)合同時(shí)必須具有處分權(quán)，否則合同效力待定。這種觀點(diǎn)會(huì)引發(fā)理論上和實(shí)踐中的難題：即把一些本來(lái)有效的合同解釋為效力未定合同。
另外，按照債權(quán)合同，在買賣契約中，由于法律規(guī)定買賣標(biāo)的物的所有權(quán)自債權(quán)契約成立時(shí)起移轉(zhuǎn)于買受人，即買受人自買賣合同成立之時(shí)起就已經(jīng)取得買賣標(biāo)的物的所有權(quán)，但未經(jīng)登記或交付不具有對(duì)抗第三人的效力。這樣在法理上就自相矛盾：既然買受人自買賣合同成立之時(shí)起就已經(jīng)取得了標(biāo)的物的所有權(quán)，但其取得的所有權(quán)未經(jīng)登記或交付卻不能對(duì)抗第三人。然而所有權(quán)是對(duì)世權(quán)，因此這顯然是互相矛盾的。
由于立法和理論上的缺陷，在我國(guó)的司法實(shí)踐中，長(zhǎng)期存在著將登記作為合同生效要件的作法，也就是將原因行為與物權(quán)變動(dòng)混為一談。例如房屋買賣合同履行后，未向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的，法院往往判決房屋買賣合同無(wú)效，而不是判決強(qiáng)制出賣人補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)或判決出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。訂立抵押權(quán)設(shè)立合同后，未向登記機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)登記的，法院往往判決抵押權(quán)設(shè)立合同無(wú)效，而不是判決抵押人補(bǔ)辦抵押權(quán)登記或判決抵押人承擔(dān)出賣責(zé)任。其結(jié)果，往往使無(wú)辜的買受人、債權(quán)人遭受損害而得不到救濟(jì)。按照物權(quán)變動(dòng)與其原因行為的區(qū)分原則，未辦理登記手續(xù)的，只是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，原因行為的效力將不受影響。因此，房屋買賣合同履行后未辦理過(guò)戶手續(xù)，或者判決出賣人依買賣合同承擔(dān)違約責(zé)任。抵押權(quán)設(shè)定合同成立后，未辦理抵押權(quán)登記手續(xù)的，只是抵押權(quán)不成立，抵押權(quán)設(shè)定合同并不無(wú)效，債權(quán)人可請(qǐng)求法院判決強(qiáng)制債務(wù)人辦理抵押登記手續(xù)，或者判決抵押人依抵押合同承擔(dān)違約責(zé)任。[1]
物權(quán)的變動(dòng)通過(guò)物權(quán)行為發(fā)生法律效果。屬于物權(quán)行為組成部分的交付或登記使物權(quán)的變動(dòng)具有了公示的作用，而依賴該公示而取得所有權(quán)的人受公示之公信力的保護(hù)，即可取得標(biāo)的物的所有權(quán)。從以上分析可以看出，否定物權(quán)行為的存在會(huì)帶來(lái)理論和實(shí)踐上的矛盾。
二、 房地產(chǎn)交易中的行為性質(zhì)區(qū)分
區(qū)分原則是指在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，他們的成立生效分別依據(jù)不同的法律根據(jù)。在原因行為中，當(dāng)事人享受債法上的權(quán)利，并承擔(dān)債法上的義務(wù)；在結(jié)果行為中，當(dāng)事人完成物權(quán)變動(dòng)，使得物權(quán)能夠產(chǎn)生請(qǐng)求權(quán)的負(fù)擔(dān)行為，而能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果的結(jié)果行為是處分行為。
區(qū)分原則在房地產(chǎn)交易中的運(yùn)用就是要求法律上區(qū)分房地產(chǎn)權(quán)屬和債權(quán)合同之間的關(guān)系。房地產(chǎn)過(guò)戶登記、抵押登記、使用權(quán)登記和他物權(quán)登記實(shí)質(zhì)是物權(quán)變動(dòng)的一種公示形式，是法律法規(guī)中的強(qiáng)行法，登記使房地產(chǎn)權(quán)屬得到確認(rèn)。權(quán)屬登記與債權(quán)合同的關(guān)系說(shuō)到底就是物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系，二者權(quán)能有很大差異，不能混為一談。例如，在“一房二賣”等現(xiàn)象的法律實(shí)務(wù)中應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)和所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。如果買受人已實(shí)際占有使用出賣人的房屋，但還未辦理登記手續(xù)，只能是說(shuō)明標(biāo)的物（房屋）的移轉(zhuǎn)，而不是房屋產(chǎn)權(quán)的移轉(zhuǎn)。
我國(guó)《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定�！痹摋l沒(méi)有明確區(qū)分這里的登記是物權(quán)變動(dòng)登記還是合同登記，由于法律法規(guī)沒(méi)有在二者之間作出明確區(qū)分或者明確規(guī)定是否影響合同效力，故在現(xiàn)實(shí)中最易導(dǎo)致人們依照該條將登記解釋為合同生效要件。此后，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后才生效的，當(dāng)事出有因未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移�！备鶕�(jù)這一司法解釋，房屋買賣合同在房屋過(guò)戶以前合同效力獨(dú)立存在，并不受過(guò)戶登記的影響。換言之，房屋買賣是否辦理過(guò)戶登記，這只決定房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，并不能影響買賣合同的效力，更不能決定買賣合同的效力。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條和《城市房屋租賃管理辦法》第13條的規(guī)定，房地產(chǎn)租賃合同實(shí)行登記備案制度，但登記備案不是合同的生效要件。
此外，我國(guó)民法典草案物權(quán)法編第9條規(guī)定：“依照法律規(guī)定，土地、礦藏等自然資源屬于國(guó)家所有的，可以不經(jīng)登記，自法律施行之日起享有物權(quán)。除法律另有規(guī)定外，國(guó)家、集體、私人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠徊唤?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力�！痹摋l規(guī)定體現(xiàn)了區(qū)分原則。
由于我國(guó)的物權(quán)法還未制定出來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善，各種規(guī)定散見(jiàn)于法律法規(guī)及行政規(guī)章中，比較混亂，容易使人形成“要式合同就是登記”、“不登記就不生效”的模糊認(rèn)識(shí)。在目前施行的《城市房地產(chǎn)管理法》中，只規(guī)定了商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，也沒(méi)有規(guī)定登記后生效。如果將過(guò)戶登記作為買賣合同的生效要件，其負(fù)面效應(yīng)是很大的，大量的房屋買賣合同在過(guò)戶登記以前均處于無(wú)效狀態(tài)，若一方不按約定履行過(guò)戶業(yè)務(wù)，另一方將無(wú)法主張對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，只能要求對(duì)方承擔(dān)并不明確的締約過(guò)失責(zé)任，合同中的各種擔(dān)保也因主合同無(wú)效而隨之無(wú)效，不履行義務(wù)一方可以不受合同約束，被損害方的合法權(quán)益得不到相應(yīng)的法律救濟(jì)，而不履行義務(wù)一方也得不到法律的懲罰，交易安全無(wú)法保障。這
與民法的一般原則是相悖的。另外，如果一個(gè)合同不是依照生效之后再履行的順序去執(zhí)行，而是在合同履行完畢之后才生效，這也不符合法理。
三、房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)公示公信原則
物權(quán)行為理論指導(dǎo)下的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，被稱為物權(quán)形式主義，其主要內(nèi)容是僅僅有物權(quán)變動(dòng)的合意是不夠的，對(duì)此還必須有一個(gè)外在的形式：不動(dòng)產(chǎn)的登記和動(dòng)產(chǎn)的交付。本文通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的外部公示方法（登記）的分析來(lái)揭示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)范功能。因?yàn)槲餀?quán)變動(dòng)的合意或意思表示主要是通過(guò)公示行為來(lái)體現(xiàn)，它符合人們的交易習(xí)慣。當(dāng)然這里并沒(méi)有否定物權(quán)合意這一私法自治的理念，而是突出公示的正確性推定效力。公示公信原則以區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為為前提，在維護(hù)原權(quán)利人的利益與交易安全之間尋求一種平衡，從而為解決理論上的悖論和實(shí)踐中的問(wèn)題提供一種思路。
物權(quán)公示原則，指的是物權(quán)的各種變動(dòng)必須以可以公開的能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動(dòng)的方式予以展示、并進(jìn)而決定物權(quán)變動(dòng)效力的原則。登記或交付作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，目的主要是為了維護(hù)交易安全、保護(hù)善意第三人的利益。如果僅是為了雙方當(dāng)事人之間的利益，法律根本沒(méi)有必要設(shè)立登記或交付制度，因?yàn)殡p方當(dāng)事人之間的約定足以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。不經(jīng)登記或交付只依當(dāng)事人之間的意思表示就發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，反而更有利于交易的便捷。物權(quán)公示，對(duì)第三人來(lái)說(shuō)，公示告知作用是使第三人明確權(quán)利歸屬的指示器。公示內(nèi)容具有正確性推定效力，是指對(duì)任何第三人來(lái)說(shuō)，不管真實(shí)情況怎樣，推定公示的事實(shí)就是正確的。在完成公示行為之前，物權(quán)變動(dòng)效力僅在交易當(dāng)事人之間有效力，而對(duì)世人不發(fā)生效力；只有完成公示，取得表征物權(quán)的手段后，才真正使受讓權(quán)利具有對(duì)抗世人效力。[2] 物權(quán)行為理論是使公示行為具有公信力的基本保障，否則公示的權(quán)利正確性推定效力將受到質(zhì)疑。
物權(quán)公示包括行為方式（交付或登記）和靜態(tài)的表征（占有狀態(tài)或登記簿）。交付或登記是靜態(tài)的表征手段，二者當(dāng)然不能截然分開。公示原則是產(chǎn)生公信力的前提。物權(quán)的存在既然以登記或占有為其表征，則依賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對(duì)于依賴此表征之人也不生任何影響，是為公信原則。
目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善，也不盡合理。我國(guó)已經(jīng)頒布了一些法律法規(guī)，特別是眾多的司法解釋，部門規(guī)章，地方法規(guī)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等登記作了相互重疊、相互沖突的規(guī)定，沒(méi)有統(tǒng)一的登記法律和登記機(jī)關(guān)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)屬于行政法，而不是民法。登記制度的目的是實(shí)現(xiàn)行政管理，而不是貫徹公示原則。需要指出的是登記的性質(zhì)并不是一種行政行為。各國(guó)的登記機(jī)關(guān)并不相同，例如，在我國(guó)是行政機(jī)關(guān)，在德國(guó)是地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局，在瑞士是各州的地方法院。登記的目的只是起到公示作用，登記與行政行為并無(wú)必然聯(lián)系。借鑒外國(guó)經(jīng)驗(yàn)，梁慧星教授主持起草的物權(quán)法草案第一章第三節(jié)專設(shè)第20條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院統(tǒng)一管轄�！�
根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力主要采登記要件主義立法模式�！冻鞘兴接蟹课莨芾�?xiàng)l例》第6條第1款規(guī)定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)�！蔽覈�(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記�！� 《擔(dān)保法》第41、42條規(guī)定，以土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等到建筑物抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同自登記處之日起生效（合同生效的特殊情形）。從以上規(guī)定可以看出，在我國(guó)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度中，權(quán)屬登記顯然采登記要件主義。另外，在因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、取得時(shí)效、法院判決、添附、婚姻關(guān)系等非法律行為而引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的場(chǎng)合下，采取登記對(duì)抗主義。登記要件主義在法國(guó)的意思主義和德國(guó)的形式主義之間尋求折衷立場(chǎng)，雖然克服了意思主義的缺陷，將登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)本身結(jié)合為一體，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取了公示的態(tài)度。但在法律實(shí)務(wù)中登記主義立法模式的弊端顯而易見(jiàn)，如易助長(zhǎng)一物多賣現(xiàn)象。它偏向于對(duì)原權(quán)利人的保護(hù)，卻忽略了對(duì)第三人利益的關(guān)注，有損交易安全。
物權(quán)變動(dòng)規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)中的運(yùn)用，就意味著物權(quán)變動(dòng)所涉及的登記均為物權(quán)變動(dòng)的公示，它只影響物權(quán)變動(dòng)效力，而不影響合同效力。實(shí)際上，過(guò)戶登記、抵押登記等均是權(quán)利登記，而不是合同本身的登記。這種登記只確認(rèn)原權(quán)利人權(quán)利喪失，新權(quán)利人取得權(quán)利，或者原權(quán)利人的權(quán)利內(nèi)容發(fā)生變化，并向新權(quán)利人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的過(guò)程。這種登記屬于權(quán)利登記，它獨(dú)立于債權(quán)合同，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。
關(guān)于房地產(chǎn)登記的公信力問(wèn)題。德國(guó)、瑞士等國(guó)在立法中明定了登記的公信力，法國(guó)、日本等國(guó)沒(méi)有規(guī)定。[3] 這種區(qū)別源于各國(guó)立法模式的不同。在我國(guó)主要有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)登記未體現(xiàn)公信力；[4] 另一種認(rèn)為通過(guò)申請(qǐng)、注冊(cè)、登記發(fā)證等手續(xù)實(shí)際上已承認(rèn)了公信力。[5] 本文認(rèn)為公信力是公示原則的應(yīng)有邏輯和基本價(jià)值取向。我國(guó)《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《土地登記規(guī)則》等具體規(guī)定了房屋所有權(quán)、抵押權(quán)和土地使用權(quán)、抵押權(quán)等的登記手續(xù)、登記程序、登記機(jī)關(guān)、登記種類等。不動(dòng)產(chǎn)登記在我國(guó)是由當(dāng)事人的登記意思和行政機(jī)關(guān)的登記行為來(lái)完成的，因此它是通過(guò)法律的方式來(lái)表示權(quán)利的合法存在，這是一種客觀事實(shí)，那么對(duì)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記所表現(xiàn)出來(lái)的權(quán)利信賴就具有正當(dāng)性。善意第三人就可以根據(jù)登記簿所表征的內(nèi)容進(jìn)行權(quán)利推定，從而決定與他人是否進(jìn)行交易�？梢赃@樣認(rèn)為，對(duì)這種善意的保護(hù)也就是對(duì)市場(chǎng)的有力維護(hù)。例如，最高人民法院2000年12月13日公布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第61條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)�！睂�(shí)際上本條解釋賦予了抵押權(quán)登記的公信力。但是我國(guó)在采登記要件主義的立法模式下，不區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為，將物權(quán)變動(dòng)效果系于債權(quán)行為，從而使交易中的善意信賴不能有效保護(hù)，公信力受到影響。因此我國(guó)應(yīng)盡快完善房地產(chǎn)法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)交易活動(dòng)，弱化房地產(chǎn)登記的行政色彩，注重權(quán)利的保護(hù)和交易秩序的維護(hù)。為保護(hù)房地產(chǎn)交易的安全，物權(quán)立法應(yīng)明確規(guī)定房地產(chǎn)登記的法律效力：發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移；推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利；具有社會(huì)公信力，給予善意第三人以有效保護(hù)。
四、房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)中的利益衡平
無(wú)因性原則即抽象性原則，是指作為處分行為的物權(quán)行為，不問(wèn)其是否基于某項(xiàng)有效的負(fù)擔(dān)行為，而自行發(fā)生效力。原因行為的無(wú)效或者撤銷不能導(dǎo)致轉(zhuǎn)移物權(quán)的履行行為的當(dāng)然無(wú)效和被撤銷。物權(quán)變動(dòng)是物權(quán)意思表示的結(jié)果，如果物權(quán)法上的意思沒(méi)被撤銷，債權(quán)法上的意思被撤銷，物權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移
，可以借助不當(dāng)?shù)美碚搧?lái)解決債權(quán)上意思表示的瑕疵引起的后果。
物權(quán)行為無(wú)因性對(duì)交易安全的保護(hù)是絕對(duì)的，如果物權(quán)移轉(zhuǎn)符合法律規(guī)定的要件，即當(dāng)事人合意加交付或登記公示行為，那么即產(chǎn)生物權(quán)效力，即產(chǎn)生對(duì)抗世人的效力。正因?yàn)槿绱�，無(wú)因性原則成了否定論者對(duì)物權(quán)行為理論持否定態(tài)度的一個(gè)主要理由，如認(rèn)為貫徹?zé)o因性原則損害了原權(quán)利人的利益等等。其實(shí)，無(wú)因性原則并不是物權(quán)行為理論的全部，而且也對(duì)原權(quán)利人進(jìn)行債權(quán)保護(hù)及物權(quán)保護(hù)，如通過(guò)不當(dāng)?shù)美贫群彤愖h登記制度達(dá)到保護(hù)的目的。無(wú)因性原則正是登記公信力的邏輯結(jié)果。
關(guān)于我國(guó)對(duì)無(wú)因性原則的態(tài)度。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地登記規(guī)則》等的規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度屬于強(qiáng)制性登記，不是自愿登記，屬義務(wù)規(guī)范。不登記者其權(quán)屬不僅不受法律保護(hù)，而且可能受到行政處罰。登記部門對(duì)登記申請(qǐng)實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，無(wú)異議時(shí)方予以登記，這也是產(chǎn)權(quán)的證明方式�！冻鞘蟹课輽�(quán)屬登記辦法》第37條《土地登記規(guī)則》第71條規(guī)定了注銷登記和更正登記。從以上可以看出，這些條文較為詳細(xì)的規(guī)定了更正登記制度。這也就是要維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的靜的安全，保護(hù)真正的權(quán)利人。因而，這里對(duì)善意第三人的權(quán)利的保護(hù)并不明確。我國(guó)法律并未貫徹絕對(duì)的公信力，也即無(wú)因性原則。
另外，我國(guó)民法典草案物權(quán)法編第7條規(guī)定：“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯�，�?dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)交付。記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的權(quán)利人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)的除外�！钡�12條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)，是權(quán)利人及其物權(quán)內(nèi)容的根據(jù)。”第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，是權(quán)利人享有該物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致。記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)�！钡�15條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載之時(shí)發(fā)生效力。”以上規(guī)定協(xié)調(diào)了原權(quán)利人與交易安全的保護(hù)的平衡問(wèn)題。舉例來(lái)說(shuō)，雖然處分人沒(méi)有處分權(quán)或后來(lái)沒(méi)有處分權(quán)（比如原合同關(guān)系被宣布無(wú)效），但若在處分時(shí)給予受讓人以有效的表征其有物權(quán)的外觀（如物權(quán)登記證書），那么受讓人的受讓行為即為有效，他能夠有效地取得物權(quán)（如房屋產(chǎn)權(quán)），此為保護(hù)善意第三人的利益（原權(quán)利人受到不當(dāng)?shù)美贫鹊谋Ｗo(hù)）。但是，如果完成公示行為（登記）后，沒(méi)有涉及第三人利益（比如有處分權(quán)人甲將房屋賣給乙，而乙尚未處分房屋），那么，盡管完成了公示，但這種公示不得對(duì)抗與其有直接交易關(guān)系的原所有權(quán)人。也就是原所有權(quán)人仍可基于無(wú)效或被撤銷的合同要求受讓人予以返還，可稱為無(wú)因性原則的相對(duì)化。
由于物權(quán)行為無(wú)因性對(duì)交易安全的保護(hù)的絕對(duì)性，德國(guó)學(xué)說(shuō)和判例提出了物權(quán)行為無(wú)因性的相對(duì)化，使物權(quán)行為效力受債權(quán)行為之影響。這些情形主要有三種：附加條件、行為統(tǒng)一和瑕疵一致。[6]
這種對(duì)無(wú)因性原則的修正旨在減少物權(quán)行為無(wú)因性的僵硬性所導(dǎo)致對(duì)所有權(quán)人保護(hù)的不利，也就是努力把無(wú)因性規(guī)則的適用局限于保護(hù)交易安全（涉及第三人利益）上，而不是毫無(wú)例外地適用分離原則。物權(quán)行為無(wú)因性理論相對(duì)化的目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)民事法律關(guān)系的公平調(diào)整，以期能在原所有權(quán)人和第三人利益之間尋求一種平衡。但是抽象性原則的修正并不否定物權(quán)行為的獨(dú)立性。由此可以說(shuō)，無(wú)因性原則是一般性規(guī)定，其相對(duì)化具有個(gè)案意義。
參考文獻(xiàn)
[1]梁慧星，為中國(guó)民法典而斗爭(zhēng)[M]，北京：法律出版社，2002，160。
[2]高富平，物權(quán)法原論[M]，北京：中國(guó)法制出版社，2001，597—599。
[3]肖厚國(guó)，物權(quán)變動(dòng)研究[M]，北京：法律出版社，2002，325。
[4]崔建遠(yuǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)法研究[M]，北京：中國(guó)法制出版社，1995，266。
[5]國(guó)家土地管理局科技司，土地管理法律知識(shí)[Z]，北京：中國(guó)大地出版社，1997，109。
[6]王澤鑒，民法學(xué)說(shuō)與判例研究[M]（1），北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999，287。
【物權(quán)行為理論適用房地產(chǎn)交易問(wèn)題研究】相關(guān)文章：
物權(quán)行為理論質(zhì)疑08-05
物權(quán)制度的理論基礎(chǔ)——物權(quán)行為理論初探08-05
公有住房使用權(quán)及其交易問(wèn)題研究08-05
刑事訴訟中適用辯訴交易規(guī)則的問(wèn)題研究08-12
物權(quán)行為與無(wú)權(quán)處分08-05
自衛(wèi)權(quán)適用的法律問(wèn)題08-05
研究行為金融理論與證券投資的策略08-05