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房屋雙重買(mǎi)賣(mài)的若干問(wèn)題探討
摘 要：房屋雙重買(mǎi)賣(mài)合同中，后買(mǎi)賣(mài)合同有效且已經(jīng)辦理登記的，后買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)；但后買(mǎi)受人在主觀上有侵害債權(quán)故意的，應(yīng)承擔(dān)侵害債權(quán)責(zé)任。先買(mǎi)受人已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的，出賣(mài)人再為二次買(mǎi)賣(mài)時(shí)，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，但后買(mǎi)賣(mài)合同有效。先買(mǎi)受人享有撤銷(xiāo)權(quán)，但以保全一般債權(quán)為必要。先買(mǎi)受人損失范圍的計(jì)算方式有兩種，我國(guó)應(yīng)采取主觀與客觀相結(jié)合的計(jì)算方式?jīng)Q定先買(mǎi)權(quán)人應(yīng)受賠償?shù)姆秶?br />關(guān)鍵詞：雙重買(mǎi)賣(mài)、無(wú)權(quán)處分、衡平優(yōu)先權(quán)
房屋出賣(mài)人出于經(jīng)濟(jì)利益或者其他利益的考慮，先后與兩個(gè)或兩個(gè)以上房屋買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，這就是房屋雙重買(mǎi)賣(mài)。在發(fā)生雙重買(mǎi)賣(mài)的情況下，極易產(chǎn)生糾紛；而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值重大，與公民的關(guān)系甚巨。所以，正確處理這類(lèi)糾紛直接影響到出賣(mài)人與買(mǎi)受人之間的利益。但我國(guó)《合同法》對(duì)該問(wèn)題并沒(méi)有明確規(guī)定，相關(guān)的司法判例也不多見(jiàn)；而法學(xué)理論界對(duì)此問(wèn)題也鮮有論者。因此，從理論上對(duì)房屋雙重買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行探討，就具有相當(dāng)重要的實(shí)踐價(jià)值和理論意義。
一、房屋雙重買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力
房屋所有人將房屋為雙重讓與時(shí)，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力如何，從各國(guó)的規(guī)定來(lái)看，并不盡相同。在承認(rèn)物權(quán)行為無(wú)因性理論的國(guó)家，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是債權(quán)行為，而物權(quán)的變動(dòng)是物權(quán)行為的結(jié)果，所以，學(xué)者普遍認(rèn)為，在雙重買(mǎi)賣(mài)的情況下，房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的。在主張意思主義的國(guó)家，強(qiáng)調(diào)物權(quán)變動(dòng)是雙方意思合致的結(jié)果，單純的房屋買(mǎi)賣(mài)合同便能產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的效果，所以，房屋買(mǎi)賣(mài)的先買(mǎi)受人已經(jīng)取得房屋的所有權(quán)。這時(shí)，房屋出賣(mài)人又將房屋讓與他人，實(shí)際上是對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的處分，按無(wú)權(quán)處分來(lái)處理。而在否認(rèn)物權(quán)行為無(wú)因性但又主張登記生效主義的國(guó)家則認(rèn)為必須具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效和辦理登記兩個(gè)條件，才能發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的效果，在雙重買(mǎi)賣(mài)的情況下，兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的，但已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記的買(mǎi)受人取得房屋的所有權(quán)，對(duì)于未取得房屋所有權(quán)的買(mǎi)受人而言，只能按照履行不能要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。
就我國(guó)而言，最高人民法院1990年做出“未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立，一方翻悔是允許的”的復(fù)函。可見(jiàn)，在我國(guó)司法實(shí)踐中是將登記做為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件來(lái)看待的。但是，學(xué)者間對(duì)登記效力的看法并不一致。有的學(xué)者認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同非經(jīng)登記不生效力，所以，沒(méi)有房管部門(mén)辦理手續(xù)的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應(yīng)視為無(wú)效[1]。因此，在房屋雙重買(mǎi)賣(mài)情況下，只能有一個(gè)買(mǎi)受人取得房屋過(guò)戶登記，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的；對(duì)于未辦理過(guò)戶登記的買(mǎi)受人而言，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不生效力，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但也有學(xué)者持反對(duì)態(tài)度，認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力并不以過(guò)戶登記作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，即使未經(jīng)登記，房屋買(mǎi)賣(mài)合同仍然是有效的，房屋過(guò)戶登記僅產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的效果，不能影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力[2]。因此，在房屋雙重買(mǎi)賣(mài)的情況下，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的，只有辦理過(guò)戶登記的一方取得房屋的所有權(quán)，而另一買(mǎi)受人只能以履行不能要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。筆者認(rèn)為以后說(shuō)為優(yōu)，道理如下：第一，從其他國(guó)家的立法來(lái)看，沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須登記生效。第二，登記生效主義國(guó)家的登記，并不是對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的登記，而是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的登記，登記不應(yīng)成為判斷房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的條件之一。第三，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，固然不能發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的法律效果，但未發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的原因很多，并不一定局限于房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。第四，認(rèn)定未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，不利于保護(hù)買(mǎi)受人的利益。在司法實(shí)踐中，有的法院已經(jīng)放棄了未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)登記的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的觀點(diǎn)[2]。
二、后買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)
按先來(lái)后到的邏輯思維，先買(mǎi)受人應(yīng)取得房屋所有權(quán)。但是，一個(gè)完全有效的物權(quán)變動(dòng)必須具備兩個(gè)條件：其一，房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；其二，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。所以，僅有房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不能發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的效果，物權(quán)變動(dòng)形式主義是產(chǎn)生雙重買(mǎi)賣(mài)的根源。因此，后房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效且先于先買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，后買(mǎi)受人可以取得房屋所有權(quán)。這時(shí)，先買(mǎi)受人已基于買(mǎi)賣(mài)合同取得對(duì)房屋的占有，而后買(mǎi)受人取得房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的，后買(mǎi)受人能否向先買(mǎi)受人主張返還請(qǐng)求權(quán)。先買(mǎi)受人取得對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有是基于其與出讓人間的買(mǎi)賣(mài)契約，對(duì)于出賣(mài)人而言，他是有權(quán)占有，應(yīng)無(wú)疑問(wèn)。但該不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)一旦移轉(zhuǎn)于后受讓人，先買(mǎi)受人對(duì)該物占有既失其法律上基礎(chǔ)，對(duì)后買(mǎi)受人而言，乃構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)付返還義務(wù)，自不待言[3]�？梢�(jiàn)，后買(mǎi)受人可以直接向先買(mǎi)受人主張房屋返還請(qǐng)求權(quán)。
如果后買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)但已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶登記于后買(mǎi)受人的，后買(mǎi)受人是否能夠取得房屋所有權(quán)，則有疑問(wèn)。在承認(rèn)物權(quán)行為無(wú)因性的德國(guó)，堅(jiān)持“基于一個(gè)錯(cuò)誤的交付也是完全有效”的原則，認(rèn)為即使房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并不能影響物權(quán)變動(dòng)的效力。所以，在雙重買(mǎi)賣(mài)的場(chǎng)合，即使后買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的，后買(mǎi)受人仍然取得房屋的所有權(quán)。當(dāng)然，如果物權(quán)行為本身無(wú)效或被撤銷(xiāo)，并不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，已經(jīng)辦理登記的，予以涂銷(xiāo)，后買(mǎi)受人不能取得房屋所有權(quán)。在我國(guó)，一個(gè)完整的房屋買(mǎi)賣(mài)必須具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效和辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記兩個(gè)要件，缺一不可，否則，買(mǎi)受人就不能取得房屋的所有權(quán)。在后買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)，雖然已辦理過(guò)戶登記，但因不具備房屋買(mǎi)賣(mài)的全部要件，后買(mǎi)受人不能取得房屋的所有權(quán)，應(yīng)涂銷(xiāo)登記。
債權(quán)能夠成為侵權(quán)行為的對(duì)象已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，后買(mǎi)受人明知有前買(mǎi)賣(mài)合同，仍然購(gòu)買(mǎi)，當(dāng)然構(gòu)成侵害債權(quán)。我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者普遍認(rèn)為，這時(shí)，后買(mǎi)受人是以故意背于善良風(fēng)俗之方法加害債權(quán)，先買(mǎi)受人應(yīng)按照我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法典》第184條后段的規(guī)定請(qǐng)求損害賠償。后買(mǎi)受人應(yīng)承擔(dān)損害賠償義務(wù)，恢復(fù)先買(mǎi)受人被侵害前的狀態(tài)，因此，先買(mǎi)受人可以直接要求后買(mǎi)受人向其給付[4]。在我國(guó)，雖然立法上沒(méi)有明確規(guī)定侵害債權(quán)，但學(xué)者普遍認(rèn)為，債權(quán)也可以成為侵權(quán)行為的對(duì)象，并且當(dāng)?shù)谌擞星趾鶛?quán)的主觀故意時(shí)，即可構(gòu)成侵害債權(quán)，[5]房屋先買(mǎi)受人也可依侵害債權(quán)為由，直接要求后買(mǎi)受人向其給付。
三、先買(mǎi)受人已取得所有權(quán)后，出賣(mài)人再為雙重買(mǎi)賣(mài)
先買(mǎi)受人辦理登記手續(xù)的，房屋所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生移轉(zhuǎn)，出賣(mài)人然后將同一標(biāo)的物出賣(mài)與他人的，就它的性質(zhì)而言，與出賣(mài)他人之物沒(méi)有差別。我國(guó)《合同法》第132條規(guī)定：“出賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權(quán)處分�！睂�(shí)際上，該條的規(guī)定是理想化的，它根本不能處理實(shí)際問(wèn)題。這是因?yàn)�，出賣(mài)人對(duì)自己之物或者有權(quán)處分之物進(jìn)行處分，不會(huì)發(fā)生糾紛，沒(méi)有通過(guò)立法進(jìn)行調(diào)整的必要。當(dāng)讓與人出賣(mài)了他人之物，沒(méi)有得到所有權(quán)人的追認(rèn)，或沒(méi)有取得對(duì)物的處分權(quán)的，最易發(fā)生糾紛，應(yīng)為立法的重心，但是，《合同法》對(duì)此問(wèn)題并沒(méi)有明確規(guī)定，實(shí)為立法的一大紕漏。同法第51條對(duì)無(wú)權(quán)處分問(wèn)題作了些許規(guī)定，按照這條的規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。這條規(guī)定試圖對(duì)第132條的缺陷做出一個(gè)圓滿的補(bǔ)充，但是，如果無(wú)權(quán)處分人取得處分權(quán)或者得到處分權(quán)人的追認(rèn)，能夠發(fā)生訂立
合同的預(yù)期目的，并無(wú)糾紛發(fā)生，也沒(méi)有必要加以調(diào)整。實(shí)際上，在無(wú)權(quán)處分時(shí)，糾紛主要發(fā)生在處分權(quán)人未取得處分權(quán)也未得到權(quán)利人追認(rèn)的情況下發(fā)生的，但該條對(duì)這些糾紛卻無(wú)法解決。
可見(jiàn)，《合同法》第51條對(duì)第132條的補(bǔ)充功能是非常有限的，它無(wú)法解決現(xiàn)實(shí)糾紛。如果對(duì)第51條做出合理的反面解釋?zhuān)瑒t對(duì)處理因無(wú)權(quán)處分而發(fā)生的糾紛意義重大。對(duì)第51條的反面解釋不外有兩種：解釋一，無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，權(quán)利人既未追認(rèn)，或無(wú)權(quán)處分人又沒(méi)有取得處分權(quán)的，合同無(wú)效，這時(shí)，應(yīng)按照無(wú)效合同來(lái)處理糾紛，適用關(guān)于締約過(guò)失責(zé)任的規(guī)定。解釋二，無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，權(quán)利人沒(méi)有追認(rèn)，無(wú)權(quán)處分人又沒(méi)有取得處分權(quán)的，合同有效，但買(mǎi)受人不能取得所有權(quán)，這時(shí)，應(yīng)按違約責(zé)任來(lái)處理買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛。1988年最高人民法院作了“關(guān)于共有人之一擅自出賣(mài)共有房屋無(wú)效”的批復(fù)；1991年3月22日，最高人民法院又作了“關(guān)于非產(chǎn)權(quán)人擅自出賣(mài)他人房屋，其買(mǎi)賣(mài)協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效”的復(fù)函�？梢�(jiàn)，在我國(guó)司法實(shí)務(wù)中，是采第一種反面解釋的，認(rèn)為無(wú)權(quán)處分人處分他人財(cái)產(chǎn)的，合同無(wú)效。在法學(xué)理論界，也有相當(dāng)一部分學(xué)者持類(lèi)似觀點(diǎn)。
筆者認(rèn)為解釋二是較為合理的選擇，其主要理由在于：其一，無(wú)權(quán)處分合同完全具備合同的一切有效要件，如合同當(dāng)事人具有完全民事行為能力、內(nèi)容合法等等。其二，合同的效力與合同能不能履行從來(lái)就是兩個(gè)層面上的問(wèn)題。一方面，合同有效但不一定能夠履行；另一方面，合同不能履行，并不一定無(wú)效。合同是對(duì)未來(lái)事務(wù)的安排，將來(lái)能不能履行在訂立合同時(shí)很難判斷的。合同有效與否是法律對(duì)合同的評(píng)價(jià)，而能不能履行則是合同有效之后當(dāng)事人能否履約的問(wèn)題，所以，履約發(fā)生在合同有效之后，能否履約不能作為判斷合同效力的根據(jù)。第三，從保護(hù)買(mǎi)受人的角度來(lái)說(shuō)，也應(yīng)承認(rèn)合同有效。如果認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，無(wú)權(quán)處分人對(duì)買(mǎi)受人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任；如果認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同有效，以履行不能要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。締約過(guò)失責(zé)任與違約責(zé)任，何者更有利于保障買(mǎi)受人，大家一目了然。從另一個(gè)角度講，無(wú)權(quán)處分人承擔(dān)違約責(zé)任而不是締約過(guò)失責(zé)任，對(duì)他能夠起到一定的警示作用。第四，在訂約時(shí)對(duì)某物沒(méi)有處分權(quán)，應(yīng)宣告合同無(wú)效，那么，合同對(duì)將來(lái)事務(wù)安排的功能從何談起？！對(duì)沒(méi)有處分權(quán)的物進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，合同無(wú)效；如果出賣(mài)人后來(lái)又取得對(duì)某物的所有權(quán)或處分權(quán)時(shí)，合同有效，實(shí)乃天大的邏輯錯(cuò)誤。因此，應(yīng)承認(rèn)對(duì)他人之物的買(mǎi)賣(mài)合同有效而不是無(wú)效。
通過(guò)上述分析，如果前買(mǎi)受人已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的，出讓人再次買(mǎi)賣(mài)該房屋的，實(shí)際上是無(wú)權(quán)處分，后買(mǎi)賣(mài)合同仍然有效，后買(mǎi)受人可要求出賣(mài)人承擔(dān)債務(wù)不履行的違約責(zé)任。
四、先買(mǎi)權(quán)人的撤銷(xiāo)權(quán)
我國(guó)《合同法》第74條規(guī)定：“債務(wù)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)債務(wù)人的行為。”可見(jiàn)，我國(guó)債權(quán)人的撤銷(xiāo)權(quán)必須具備一定的條件：（1）必須存在債務(wù)人以無(wú)償或者以明顯不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的行為；（2）這種轉(zhuǎn)讓行為造成債權(quán)人損害；（3）以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的，受讓人必須知道轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)會(huì)損害債權(quán)人的利益。如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之后，出賣(mài)人又將房屋贈(zèng)與他人，或者以明顯低價(jià)轉(zhuǎn)讓于第三人且該第三人明知存在先買(mǎi)賣(mài)契約，導(dǎo)致出賣(mài)人不能將房屋移轉(zhuǎn)于先買(mǎi)受人的，債權(quán)人能否以特定物給付債權(quán)受侵害為由，行使撤銷(xiāo)權(quán)，我國(guó)學(xué)者鮮有探討。
在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，司法判例認(rèn)為：“在特定債權(quán)，倘債務(wù)人所為之有償行為，于行為時(shí)明知有侵害于債權(quán)人之權(quán)利，而受益人于受益時(shí)，也知其情事者，債權(quán)人即得行使撤銷(xiāo)權(quán)以保全其債權(quán)，并不以債務(wù)人因其行為致陷入無(wú)資力為限�！盵6]學(xué)者贊成者，不乏其人[7]。但也有學(xué)者持反對(duì)態(tài)度，認(rèn)為：“債權(quán)人撤銷(xiāo)之目的非在于維持特定債權(quán)之直接履行，而是對(duì)有害一般債權(quán)之共同擔(dān)保者而言，債務(wù)人的行為雖致財(cái)產(chǎn)減少，但仍有資力清償其債務(wù)時(shí)，于債權(quán)即無(wú)損害，債權(quán)人應(yīng)無(wú)撤銷(xiāo)權(quán)可言�！盵3]所以，在出賣(mài)人仍有資力清償對(duì)先買(mǎi)受人承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任時(shí)，先買(mǎi)受人不得以債權(quán)受損害為由，要求撤銷(xiāo)后買(mǎi)賣(mài)[[8]]。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)于民法債編修正時(shí)，采納了這種觀點(diǎn)[9]。但這條修正從一開(kāi)始就遭到了來(lái)自經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)者的批判，他們認(rèn)為：此新修訂之規(guī)定或許較符合債權(quán)物權(quán)區(qū)分的基本體系，但也有其缺陷，那就是對(duì)某些“特定物”的債權(quán)人會(huì)產(chǎn)生不公平的效果。因?yàn)椤疤囟ㄎ铩北旧淼亩x是饒富“流動(dòng)性”的，其實(shí)“特定”與“不特定”之間，其界限并不明確。也因此，新法[10]就某些“特定物”不允許債權(quán)人行使撤銷(xiāo)權(quán)，可能反而是不妥的。相反地，舊法時(shí)代之實(shí)務(wù)見(jiàn)解允許就特定物行使撤銷(xiāo)權(quán)，也可能對(duì)某種程度的“特定物”是不適當(dāng)?shù)摹＠缃ㄖ虒⒎课菀晃荻u(mài)，與早餐店老板將已經(jīng)選定而成為“特定物”的燒餅油條一物二賣(mài)，宜否仍應(yīng)為同等處理，皆賦予買(mǎi)受人撤銷(xiāo)權(quán)，或皆不賦予？即成為問(wèn)題。如果不允許先買(mǎi)權(quán)人行使撤銷(xiāo)權(quán)，他只能眼睜睜地看著出賣(mài)人將系掙標(biāo)的物賣(mài)與出價(jià)更高之第三人，但先賣(mài)權(quán)人的金錢(qián)賠償能否實(shí)現(xiàn)還在兩可之間。 所以，應(yīng)賦予法院相當(dāng)大的自由裁量權(quán)，就個(gè)案具體分析，方能實(shí)現(xiàn)真正的公平[11]。
從我國(guó)《合同法》第74條的規(guī)定來(lái)看，在“特定物給付債權(quán)”受損害的，債權(quán)人能否行使撤銷(xiāo)權(quán)，并沒(méi)有明確規(guī)定。但筆者認(rèn)為，在此種情況下，債權(quán)人不得行使撤銷(xiāo)權(quán)。這是因?yàn)�，債�?quán)人如果撤銷(xiāo)債務(wù)人的無(wú)償或者明顯低價(jià)轉(zhuǎn)讓行為的，就撤銷(xiāo)后所得的財(cái)產(chǎn)，撤銷(xiāo)權(quán)人不能優(yōu)先于其他債權(quán)人受償，而應(yīng)和其他債權(quán)人公平分配，顯然，債權(quán)人的撤銷(xiāo)權(quán)屬于對(duì)一般債權(quán)的擔(dān)保。另外，在雙重買(mǎi)賣(mài)的情況下，后買(mǎi)受人支付了合理對(duì)價(jià)，以完全有效的買(mǎi)賣(mài)合同取得房屋的所有權(quán)；此時(shí)，對(duì)先買(mǎi)受人而言，要求出賣(mài)人給付該房屋的債權(quán)受到侵害，如果先買(mǎi)權(quán)人可以撤銷(xiāo)后面的合同，要求后買(mǎi)受人返還財(cái)產(chǎn)，并以此要求出賣(mài)人將房屋轉(zhuǎn)移登記于己。那么，根據(jù)債權(quán)平等原則，如果先買(mǎi)權(quán)人通過(guò)登記取得房屋所有權(quán)，后買(mǎi)受人也可以撤銷(xiāo)前買(mǎi)賣(mài)合同，如此反復(fù)撤銷(xiāo)，對(duì)交易實(shí)為不利。可見(jiàn)，在房屋雙重買(mǎi)賣(mài)的場(chǎng)合，只有在債務(wù)人沒(méi)有能力對(duì)先買(mǎi)權(quán)人清償債務(wù)時(shí)，才能行使撤銷(xiāo)權(quán)。如果房屋出賣(mài)人尚有能力承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任，先賣(mài)權(quán)人就不應(yīng)行使撤銷(xiāo)權(quán)。
債權(quán)人行使撤銷(xiāo)權(quán)之后，第三人應(yīng)返還房屋。房屋返還給出賣(mài)人之后，債權(quán)人是否可以要求債務(wù)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)給自己？筆者認(rèn)為，如果房屋出賣(mài)人沒(méi)有其他債權(quán)人的，債務(wù)人可以將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓于先買(mǎi)受人；如果出賣(mài)人還有其他債權(quán)人的，先買(mǎi)受人的撤銷(xiāo)權(quán)擔(dān)保的是一般債權(quán)，其他債權(quán)人對(duì)該房屋的價(jià)值也有權(quán)要求分配，這時(shí)，就不能將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于先買(mǎi)權(quán)人，先買(mǎi)權(quán)人僅能作為一般債權(quán)人對(duì)房屋價(jià)值公平受償。
五、對(duì)先買(mǎi)權(quán)人的救濟(jì)
如果房屋出賣(mài)人與后買(mǎi)受人串通侵害先買(mǎi)權(quán)人的債權(quán)，則應(yīng)對(duì)先買(mǎi)受人承擔(dān)共同侵權(quán)責(zé)任。先買(mǎi)權(quán)人可依侵害債權(quán)為由，要求后買(mǎi)受人返還房屋而取得房屋所有權(quán)，造成損失的，出賣(mài)人與后買(mǎi)受人應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
出賣(mài)人將房屋為雙重買(mǎi)賣(mài)，后買(mǎi)受人通過(guò)合法的途徑取得房屋所有權(quán)的，先買(mǎi)賣(mài)合同仍然有效，出賣(mài)人
應(yīng)承擔(dān)債務(wù)不履行的法律后果，對(duì)先賣(mài)權(quán)人承擔(dān)金錢(qián)損害賠償責(zé)任。如何計(jì)算先買(mǎi)受人得應(yīng)受賠償?shù)姆秶瑥睦碚撋隙�，主要有客觀計(jì)算與主觀計(jì)算兩種方式�？陀^計(jì)算方式也稱(chēng)抽象-類(lèi)型計(jì)算方式，它以前買(mǎi)約之價(jià)額與通常交易價(jià)格之差額，以定所失利益之范圍。例如，先合同簽訂時(shí)，某房屋的價(jià)值為25萬(wàn)元，后來(lái)房?jī)r(jià)漲至30萬(wàn)元，對(duì)前買(mǎi)受人而言，所受損失范圍為5萬(wàn)元，出賣(mài)人應(yīng)賠償買(mǎi)受人5萬(wàn)元損失。主觀計(jì)算方式也稱(chēng)具體損害計(jì)算方式，它是以前買(mǎi)約之價(jià)額與后又以高于或低于房屋的通常交易價(jià)格轉(zhuǎn)讓的差額，計(jì)算先買(mǎi)權(quán)人的損失。例如，房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立時(shí)，房屋價(jià)值為15萬(wàn)元，后來(lái)，該房屋的通常市場(chǎng)價(jià)格為20萬(wàn)元，但前買(mǎi)受人可以將該房屋以21萬(wàn)元的價(jià)額售出，前買(mǎi)受人損失的6萬(wàn)元就是具體損害[12][3]。從上面的分析來(lái)看，同一損害事實(shí)，因計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)不同，損害的大小可能隨之而異，也可能兩者數(shù)額相同，但僅為偶然現(xiàn)象。從各國(guó)立法及司法實(shí)踐來(lái)看，采取的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)并不一致�！兜聡�(guó)商法典》第376條明確規(guī)定了客觀計(jì)算方式，而判例及學(xué)說(shuō)則認(rèn)為民法上的主觀計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)仍有適用余地，因而先買(mǎi)權(quán)人有選擇權(quán)，可以自主決定采主觀計(jì)算方式還是客觀計(jì)算方式。法國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的做法同于德國(guó)。至于英美國(guó)家，原則上采客觀計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但也有例外。
“全部賠償”仍損害賠償法的最高原則，所以，先買(mǎi)權(quán)人的損失應(yīng)以主觀計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)方式為宜，但主觀計(jì)算方式要求先買(mǎi)權(quán)人承擔(dān)舉證責(zé)任，有時(shí)可能因舉證困難，其利益反而得不到保障。在這種情況下，對(duì)先買(mǎi)權(quán)人而言，客觀計(jì)算方式可能是更好的選擇。因此，筆者認(rèn)為，主觀計(jì)算方式與客觀計(jì)算方式應(yīng)當(dāng)并存，先買(mǎi)權(quán)人可以自由選擇適用哪種計(jì)算方式，這樣，更有利于保護(hù)先買(mǎi)權(quán)人的利益。
在很多情況下，先買(mǎi)權(quán)人已經(jīng)向出賣(mài)人支付了部分房屋價(jià)款，房屋出賣(mài)人再將房屋出賣(mài)給第三人，第三人取得房屋的所有權(quán)的，先賣(mài)權(quán)人則不得行使撤銷(xiāo)權(quán)，只能要求金錢(qián)返還，且只能按金錢(qián)損害賠償一途，如果出賣(mài)人陷入無(wú)資力時(shí)，先賣(mài)權(quán)人將無(wú)法取得任何的保障[8]。美國(guó)法對(duì)于土地買(mǎi)賣(mài)契約中的雙重買(mǎi)賣(mài)，為保護(hù)先買(mǎi)權(quán)人的利益，賦予其“衡平優(yōu)先權(quán)”。所謂衡平優(yōu)先權(quán)，實(shí)際上是一種法定擔(dān)保物權(quán)，它是指如果違約因可歸責(zé)于出賣(mài)人之事由所致，即便房屋買(mǎi)賣(mài)契約無(wú)特別約定，原買(mǎi)受人就其已經(jīng)支付給出賣(mài)人的價(jià)金，對(duì)系爭(zhēng)房屋的價(jià)值，有優(yōu)先受償權(quán)[13]。創(chuàng)設(shè)“衡平優(yōu)先權(quán)”的目的在于，如果第三人取得房屋的所有權(quán)，為了對(duì)先買(mǎi)權(quán)人的“慰撫”，也為了正義之天平不偏向任何一端，使先買(mǎi)權(quán)人的“金錢(qián)賠償”請(qǐng)求權(quán)獲得物權(quán)擔(dān)保效力之保障，這對(duì)先買(mǎi)權(quán)人不失為一個(gè)有利的救濟(jì)方法。雖然這項(xiàng)法則與大陸法體系似不相符，未必適合全盤(pán)移植到我國(guó)，但它或許可以提供一個(gè)保障特定債權(quán)人的另類(lèi)觀點(diǎn)[8]。
[1] 唐德華，合同法案例評(píng)析[C]，北京：人民法院出版社，2000.1190。
[2] 石靜遐，買(mǎi)賣(mài)合同[M]，北京，中國(guó)法制出版社，1999.275。
[3] 王澤鑒，民法學(xué)說(shuō)與判例研究（1）[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社。1998.165。
[4] 王澤鑒：侵權(quán)行為法（1）[M]，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社。2002.171。
[5] 王利明、楊立新，侵權(quán)行為法[M]，北京：法律出版社，1996.155。
[6] 1956年臺(tái)上字1316號(hào)判決。
[7] 孫森焱，論雙重買(mǎi)賣(mài)[J]，鄭玉波，民法債權(quán)論文選輯[M]，臺(tái)灣：五南圖書(shū)出版公司。1984.1110。
[8] 史尚寬，債法各論[M]，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社。2000.10。
[9] 指1999年4月21日公布并于同年5月5日施行的新的民法債編。
[10] 此處的“新法”是指修訂后的債法；后文的“舊法”是指修訂前的債法。
[11] 王文宇，民商法理論與經(jīng)濟(jì)分析[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社。2002.135—140。
[12] 曾世雄，損害賠償法原理[M]，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001.164—172。
[13] See Edward D. & Joseph R. Remedies-Case and Materials（4thed.），372（1996）。
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