土地登記的法理和登記機(jī)關(guān)的選擇

　　因不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效，或者使得物權(quán)變動(dòng)取得完滿效力而必須具備的程序性條件，所以在我國，不論是作為財(cái)產(chǎn)基本法的物權(quán)法，還是涉及物權(quán)的其他法律如土地法、房地產(chǎn)法、森林法等，均必須對(duì)登記與物權(quán)實(shí)體法的關(guān)系問題作出明確的規(guī)定。（注：關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)體物權(quán)的影響作用，請(qǐng)參考拙著“論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記”一文，《中國法學(xué)》1996年第5期。）在各種不動(dòng)產(chǎn)登記中， 土地權(quán)利登記可以說是最基本最重要的登記。因此有關(guān)土地登記的法理根據(jù)和土地登記機(jī)關(guān)的選擇這兩個(gè)至關(guān)重要的問題必須首先予以明確。

　　1  關(guān)于土地登記的法理根據(jù)

　　所謂土地登記的法理，就是登記的法律意義。在我國目前的土地登記制度中，土地登記主要是作為確定地籍的方法和手段之一。因此一些實(shí)際工作者和理論工作者認(rèn)為，土地權(quán)利登記只是土地管理部門管理土地事務(wù)的行政工作之一。如以這種觀點(diǎn)來看，土地權(quán)利登記的法理根據(jù)就只是國家對(duì)行政事務(wù)的主權(quán)和國家機(jī)關(guān)根據(jù)部門分工原則進(jìn)行的行政管理。這種登記的法理，只是行政法上的法理。

　　但是，如果從財(cái)產(chǎn)法的基本法-民法物權(quán)法的角度來看，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權(quán)的建立、變動(dòng)或終止，使物權(quán)的變動(dòng)獲得社會(huì)的承認(rèn)和法律的保護(hù)。世界各國的民法物權(quán)法無不規(guī)定了物權(quán)的公示原則，其意義是，因?yàn)槲餀?quán)是一種排他權(quán)，既然物權(quán)要排斥他人，那么必須讓社會(huì)承認(rèn)該物權(quán)在排他，也是讓法律保護(hù)該物權(quán)的排他，這樣在一個(gè)物權(quán)上才能建立起客觀公正的、有序的法律秩序。比如，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)時(shí)，依據(jù)物權(quán)公示的法律原則，該抵押權(quán)必須進(jìn)行登記；在登記之后，社會(huì)就有了知悉該不動(dòng)產(chǎn)承受著一項(xiàng)抵押權(quán)這個(gè)法律上的負(fù)擔(dān)的合法渠道，社會(huì)的他人就會(huì)在取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)作出合理的避免風(fēng)險(xiǎn)的舉動(dòng)。如果法律沒有建立抵押權(quán)的登記制度，那么，后來取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人，在抵押權(quán)人行使權(quán)利時(shí)，法律如果許可抵押權(quán)人追奪該不動(dòng)產(chǎn)，這對(duì)權(quán)利取得人是不公平的，因?yàn)樵撊〉萌瞬⒉恢�道該抵押�?quán)的存在，而且法律沒有對(duì)他提供使其避免風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，沒有保護(hù)他的合理利益；但是法律如果不許可抵押權(quán)人行使追奪的權(quán)利，則等于法律不承認(rèn)該抵押權(quán)的存在，這對(duì)抵押權(quán)人也不公平。如果法律建立了抵押權(quán)的登記制度，而且要求抵押權(quán)的設(shè)定必須登記之后，則社會(huì)的一切人可以從不動(dòng)產(chǎn)登記簿上知悉抵押權(quán)設(shè)定的情況，任何人可以根據(jù)“意思自治”的民法原則自己決定是否取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)；如果某個(gè)人決定取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)時(shí)，則他應(yīng)當(dāng)合乎自己心愿地承受因此而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。除抵押權(quán)之外，其他的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記也有同樣的情形。所以，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)建立公正而有序的不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)制非常必要。

　　土地權(quán)利在民法上是典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利登記是土地權(quán)利變動(dòng)的法定公示手段。公示原則在土地權(quán)利上的運(yùn)用，就是通過登記為土地權(quán)利交易提供具有國家公信力支持的、統(tǒng)一的、公開的法律基礎(chǔ)。具體包括如下幾點(diǎn)內(nèi)容。

　　1.1   土地登記是為土地權(quán)利變動(dòng)（包括土地權(quán)利交易）提供法律基礎(chǔ)

　　作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利的法律性質(zhì)是排他支配權(quán)，即權(quán)利人可以獨(dú)占性地控制利用指定土地，并就自己的利用排斥他人的干涉。這一點(diǎn)是物權(quán)的共同特征。為了表現(xiàn)土地權(quán)利排他的效力，法律根據(jù)物權(quán)法的公示原則，要求在土地權(quán)利變動(dòng)時(shí)進(jìn)行土地權(quán)利登記。因此，土地權(quán)利登記，在財(cái)產(chǎn)法上的本質(zhì)是對(duì)土地權(quán)利變動(dòng)的法律承認(rèn)，賦予土地權(quán)利變動(dòng)的法律效力，即給土地權(quán)利變動(dòng)提供法律基礎(chǔ)。

　　土地權(quán)利的變動(dòng)有如下項(xiàng)目：①設(shè)立土地權(quán)利。即依據(jù)法律行為創(chuàng)設(shè)一個(gè)原來并不存在的土地權(quán)利。包括土地使用權(quán)的出讓、抵押權(quán)等權(quán)利的設(shè)定等。國有土地使用權(quán)的出讓，本質(zhì)是在國有土地所有權(quán)上設(shè)立作為獨(dú)立物權(quán)的土地使用權(quán)的行為，因?yàn)樵诔鲎屩�前，該�?xiàng)權(quán)利是不存在的。在土地使用權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)等，也屬于設(shè)立土地權(quán)利。②移轉(zhuǎn)土地權(quán)利。即依據(jù)法律行為將已經(jīng)存在的獨(dú)立土地權(quán)利在民事權(quán)利主體之間轉(zhuǎn)移。在我國目前主要是指國有土地使用權(quán)以及在該權(quán)利上設(shè)立的他項(xiàng)權(quán)利的移轉(zhuǎn)。③變更土地權(quán)利。即在不涉及他人的情況下改變土地權(quán)利的內(nèi)容，如改變土地用途、改變土地權(quán)利的設(shè)定期限等。④土地權(quán)利的廢止。即依據(jù)土地權(quán)利人的意思消滅該權(quán)利。從這些土地權(quán)利變動(dòng)的內(nèi)容可以看出，這些土地權(quán)利的變動(dòng)，主要指土地權(quán)利的交易，同時(shí)也包括了非交易的土地權(quán)利變動(dòng)。

　　任何一項(xiàng)土地權(quán)利的變動(dòng)都有可能涉及到他人的利益。比如在土地權(quán)利上設(shè)立一項(xiàng)抵押權(quán)，就必須考慮到土地權(quán)利上有無其他的抵押權(quán)或者他項(xiàng)權(quán)利的存在，因?yàn)橐豁?xiàng)土地權(quán)利上在設(shè)定多個(gè)他項(xiàng)權(quán)利如兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)（這既符合不動(dòng)產(chǎn)的法理，也符合我國法律規(guī)定），這些他項(xiàng)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)必然存在著競(jìng)爭(zhēng)。解決土地權(quán)利競(jìng)爭(zhēng)的矛盾的方法，就是依法確定這些權(quán)利實(shí)現(xiàn)的先后順序。有關(guān)這些權(quán)利實(shí)現(xiàn)先后順序的法律制度，就是順位制度。土地權(quán)利的順位是依據(jù)登記制度建立起來的。登記在先的權(quán)利，具有優(yōu)先的順位，可以絕對(duì)先行實(shí)現(xiàn)。僅僅從這一點(diǎn)，就可以看出登記對(duì)土地權(quán)利的重要意義。即使是土地權(quán)利的廢止，也要涉及他人的利益，所以也必須登記。所以，土地權(quán)利登記的首要法理，是完成土地權(quán)利變動(dòng)所需要的物權(quán)公示，為土地權(quán)利的交易提供法律基礎(chǔ)。故土地登記在財(cái)產(chǎn)法上的根據(jù)，首先并不是為了進(jìn)行行政管理。

　　正是基于上述認(rèn)識(shí)，在建立土地登記制度的國家或地區(qū)的法律中，一般均認(rèn)為土地登記本身具有強(qiáng)烈的司法意義，而不是只具有行政管理意義。因此，德國、瑞士等國家直接建立了以司法機(jī)關(guān)為土地登記機(jī)關(guān)的登記制度，日本等國建立了以司法行政部門為登記部門的登記制度。我國30年代建立登記制度時(shí)，本來也是以法院為登記機(jī)關(guān)。但是當(dāng)時(shí)軍閥割據(jù)，法律難以貫徹，故當(dāng)時(shí)的國家建立了以國家地政部門為土地登記機(jī)關(guān)的體制，這種體制在臺(tái)灣沿用至今。（注：李鴻毅著《土地法論》，1991年版，第260頁。）但是在司法實(shí)踐中， 臺(tái)灣以地政部門作為土地登記機(jī)關(guān)的做法，其依據(jù)并不是以行政管理作為法理，而仍然是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示原則作為其法理的。

　　1.2  土地權(quán)利登記是具有國家公信力的法律基礎(chǔ)

　　在建立土地登記的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，土地登記的機(jī)關(guān)有的是法院，有的是司法部門。這種做法，是以土地登記直接或者間接地決定權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利，故登記應(yīng)與司法系統(tǒng)建立直接的關(guān)系。如在德國，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的爭(zhēng)議直接進(jìn)入訴訟程序，當(dāng)事人在此程序中已經(jīng)不必起訴，而是向上級(jí)法院直接上訴。但不管是在那一種機(jī)關(guān)，這些機(jī)關(guān)都是國家機(jī)關(guān)。這是因?yàn)椋�土地�?quán)利是涉及國計(jì)民生的重要權(quán)利，故法律無不要求國家出面承擔(dān)登記的責(zé)任，以國家的信譽(yù)和國家行為的嚴(yán)肅性作為保障，使得土地登記具有取得社會(huì)一體信服的法律效力。這種法律效力，就是土地登記的國家公信力。這種公信力，是任何民間的證明都不可比擬的。土地登記具有國家公信力，這是土地登記制度的本質(zhì)特征之一。

　　土地登記具有國家公信力的法律結(jié)果是：不論當(dāng)事人實(shí)在的土地權(quán)

利如何，只能以國家建立的土地登記簿上記載的權(quán)利為正確的權(quán)利，并依此建立土地權(quán)利的交易秩序；同時(shí)，如果第三人依據(jù)土地登記簿取得登記的權(quán)利，他取得的權(quán)利當(dāng)然應(yīng)該得到保護(hù)。這一保護(hù)的意思是：即使登記的權(quán)利與原權(quán)利可能不一致，或者權(quán)利的出讓不符合原權(quán)利人的本意，但是在權(quán)利的受讓人根據(jù)登記簿取得該權(quán)利時(shí)，受讓人的權(quán)利因?yàn)槭窍嘈艊�家登記而取得的，所以受讓人的�?quán)利不應(yīng)當(dāng)被追奪。所以，這種以登記為正確權(quán)利的效力，是從土地登記的公信力中推定出來的。這種推定，對(duì)保護(hù)善意取得人即根據(jù)土地登記簿取得土地權(quán)利人的利益（而該權(quán)利人的利益其實(shí)是土地權(quán)利的法律秩序的化身）是非常必要的。

　　1.3  土地登記是國家建立的關(guān)于土地權(quán)利的統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)

　　土地登記為土地權(quán)利交易提供的法律基礎(chǔ)，在國家法律整個(gè)管轄范圍內(nèi)都能發(fā)揮作用，而且它對(duì)于國家的任何一個(gè)地域均發(fā)揮同等的作用。這就是說，通過土地登記，國家為土地權(quán)利提供了在整個(gè)法律實(shí)施范圍內(nèi)有效的法律基礎(chǔ)。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民群眾的生活需要來看，國家為土地權(quán)利所提供的統(tǒng)一效力意義重大。有了這個(gè)統(tǒng)一的基礎(chǔ)，整個(gè)法律實(shí)施范圍內(nèi)發(fā)生的一切土地權(quán)利交易（實(shí)際上是整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)）才有了統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒有這個(gè)統(tǒng)一基礎(chǔ)，建立公正的、有序的土地權(quán)利流轉(zhuǎn)制度就是一句空話。

　　2  土地登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一是登記的法理要求

　　1997年9月在臺(tái)灣召開的“海峽兩岸土地法制研討會(huì)”上， 臺(tái)灣的學(xué)者對(duì)大陸目前采取的土地登記（不動(dòng)產(chǎn)登記）機(jī)關(guān)分散在多個(gè)部門的做法，尤其是法律把土地權(quán)利登記和房產(chǎn)權(quán)利登記、林地權(quán)登記以及其他不動(dòng)產(chǎn)登記的“分別登記”，規(guī)定為原則的做法很不理解。因?yàn)椋�在�?dāng)今世界，凡建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的國家和地區(qū)，不論這種登記被稱為土地登記還是被稱為不動(dòng)產(chǎn)登記，總是在一個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的。而現(xiàn)在我國大陸建立的將不動(dòng)產(chǎn)登記分散在多個(gè)部門的做法，與世界其他國家或地區(qū)的做法均不符合。因此，這些學(xué)者對(duì)這種妨害交易秩序的分散登記的做法有很多疑問。

　　應(yīng)當(dāng)說，臺(tái)灣學(xué)者對(duì)我國大陸在登記機(jī)關(guān)問題上的擔(dān)心是有道理的，依據(jù)我國大陸目前建立的登記體制，有6 個(gè)以上的部門正在進(jìn)行著不動(dòng)產(chǎn)登記，另外還有一些部門正在主張自己進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利。但是，從羅馬法以來，確實(shí)沒有將不動(dòng)產(chǎn)登記分散在多個(gè)部門的其他例子。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)都采納的是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律制度。我國大陸的這種做法，原因是從1956年起土地權(quán)利退出了財(cái)產(chǎn)法的范疇，只是在1988年之后才又重新進(jìn)入財(cái)產(chǎn)法范疇。而此時(shí)房產(chǎn)權(quán)、林地權(quán)等已經(jīng)進(jìn)入了財(cái)產(chǎn)法范疇，而且先于土地登記建立了自己的登記制度。這些登記在歷史上也曾發(fā)揮了一定的積極作用，因此得到許多人的支持。我國現(xiàn)行立法為照顧這一現(xiàn)實(shí)，故采取了不動(dòng)產(chǎn)登記分散在多個(gè)部門的做法。但是，這些在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下或者經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型時(shí)期曾經(jīng)發(fā)揮過積極作用的登記類型，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下是否能夠繼續(xù)發(fā)揮積極作用，這是一個(gè)必須認(rèn)真思考的問題。在認(rèn)真地對(duì)權(quán)利登記的法理進(jìn)行思考之后，我們可以清楚地看出，我國大陸目前建立的不動(dòng)產(chǎn)分別登記的做法，確實(shí)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的普遍做法是相違背的，更不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的登記法理。因此，根據(jù)土地財(cái)產(chǎn)法即民法物權(quán)法的法理，我國大陸應(yīng)當(dāng)早日建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律制度。原因在于：

　　2.1  分別登記的理論基礎(chǔ)是土地、房屋、 森林等不動(dòng)產(chǎn)的行政管理理論，而不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的民法物權(quán)法原理

　　目前我國大陸建立的各種不動(dòng)產(chǎn)分別登記，就是將各種不動(dòng)產(chǎn)登記分散在各個(gè)不同的管理部門。如土地登記在土地管理部門，房產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等。從行政管理的角度看，這種登記制度似乎并無錯(cuò)誤，因?yàn)榘训怯涀鳛楣芾淼氖侄沃�一似乎也是可以的。但是，從�?cái)產(chǎn)法即從民法物權(quán)法的角度看，這種做法是非常錯(cuò)誤的。因?yàn)椋�不�?dòng)產(chǎn)登記的根本目的并不是行政管理，而是為了完成物權(quán)變動(dòng)，進(jìn)行物權(quán)公示，并提供統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)。

　　2.2  分別登記造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一， 其結(jié)果是妨害正常的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序

　　在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，產(chǎn)生法律“相克”，即權(quán)利實(shí)現(xiàn)的法律不能。例如，按照我國擔(dān)保法，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，如果土地上無建筑物時(shí)，該抵押權(quán)的設(shè)立在土地部門登記；如果土地上有建筑物時(shí)，則抵押權(quán)的設(shè)立在房產(chǎn)部門登記。同樣按照擔(dān)保法，在土地權(quán)利上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，地上物同時(shí)納入抵押；而在地上物上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，土地物權(quán)也同時(shí)納入抵押。在實(shí)踐中，土地權(quán)利人常常為開發(fā)土地而借貸，并為該債權(quán)設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)，這個(gè)抵押權(quán)是在土地部門登記設(shè)立的；在土地開發(fā)之后即房屋建成后，他為生產(chǎn)經(jīng)營的需要又要借貸，為該債權(quán)他又設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)，該抵押權(quán)是在房產(chǎn)部門登記的。按照擔(dān)保法，這兩個(gè)抵押權(quán)的支配范圍是重合的，故它們存在著實(shí)現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)。但是，后來設(shè)立的抵押權(quán)雖然在時(shí)間上居后，但是抵押權(quán)人對(duì)先前在土地上設(shè)定的抵押權(quán)并不知情，法律也沒有提供讓其知情的機(jī)會(huì)，故上述兩個(gè)抵押權(quán)人當(dāng)然認(rèn)為自己是第一順位的抵押權(quán)人。由于這兩個(gè)抵押權(quán)登記在不同的登記簿上，故它們之間在法律上沒有順位的先后，故并不能依法確定那個(gè)權(quán)利先實(shí)現(xiàn)，那個(gè)權(quán)利后實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，不論是采取那一種解決方案，都會(huì)違背立法的本意，也會(huì)對(duì)兩個(gè)抵押權(quán)人不公平。這種情況，在法學(xué)上稱為“權(quán)利實(shí)現(xiàn)的法律不能”，即法律本身妨害著權(quán)利正常實(shí)現(xiàn)。這是分別登記造成的當(dāng)然后果。

　　2.3  分別登記增加了公民和法人的不合理負(fù)擔(dān)， 妨害我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的順利發(fā)展

　　本來，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人就一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)只需要進(jìn)行一次登記，而現(xiàn)在各涉及部門均要其在自己的部門登記，甚至通過公開的方式不承認(rèn)別的部門登記的法律效力。（注：參見《人民日?qǐng)?bào)》1997年11月24日第7版， 中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)部關(guān)于頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的公告》第1條。）這樣，公民、 法人就一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不得不多次登記，這不但加重了他們的負(fù)擔(dān)，而且也損害了登記的嚴(yán)肅性和法律的權(quán)威性。

　　2.4  分別登記不可能使各有權(quán)登記的部門職責(zé)分明， 造成各部門不斷扯皮鬧矛盾，這一點(diǎn)已經(jīng)為我國的實(shí)踐所證明。

　　故不論是依據(jù)法理，還是依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記都必須統(tǒng)一。對(duì)此希望立法機(jī)關(guān)和有關(guān)行政部門早日建立清楚的認(rèn)識(shí)。

　　3  登記機(jī)關(guān)的選擇

　　至于將來我國的登記機(jī)關(guān)確定在那一個(gè)部門，仍然應(yīng)當(dāng)根據(jù)法理和國際慣例確定。上文指出，世界各國或地區(qū)的登記機(jī)關(guān)，無非是司法部門和地政部門兩種。司法部門登記的法理已如前述。故如果我國將來通過立法將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一在我國的司法部門，則當(dāng)然是一種合乎法理的做法。

　　但是，在地政部門進(jìn)行登記也同樣是符合法理的。因?yàn)?/p>

，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權(quán)（如土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地上權(quán)等），要么是建立在土地物權(quán)之上的物權(quán)（建立在土地所有權(quán)、土地使用權(quán)或者地上權(quán)之上的房屋所有權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)等）。所以，以土地登記為基礎(chǔ)的登記，當(dāng)然可以包容其他的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記。

　　我國臺(tái)灣就采納了土地登記部門作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記部門的做法。臺(tái)灣《土地登記規(guī)則》第3條規(guī)定：“土地登記， 謂土地及建筑改良物之所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利之登記”。在土地登記的名義下面，該“規(guī)則”第69條至第101條，專門規(guī)定了“建物所有權(quán)的第一次登記”。 德國的《土地登記條例》不但在其內(nèi)容中還是在其法律解釋上均包括著地上物的登記。這一點(diǎn)不論是在德國的《土地登記條例》中，還是在德國的《地上權(quán)條例》中，以及《住宅所有權(quán)法》中都有明確的規(guī)定。在德國法學(xué)解釋中，登記意義上的“土地”，就是不動(dòng)產(chǎn)的意思。（注：參見拙著《德國當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第54頁。）因此，在制定“土地登記法”的國家和地區(qū)，其立法均明確規(guī)定土地登記包括地上物物權(quán)的登記。因此他們的不動(dòng)產(chǎn)登記也是統(tǒng)一的，這種名義上的土地登記實(shí)際上就是不動(dòng)產(chǎn)登記，而且這種登記仍然可以為不動(dòng)產(chǎn)的交易秩序提供由國家公信力支持的、公開的、統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。這種制度給我國立法提供了有意義的借鑒資料。

　　我國的土地權(quán)利登記，要么采用司法部門登記，要么采用地政部門登記，因?yàn)槠渌�任何一個(gè)部門的登記，都不能為不動(dòng)產(chǎn)交易建立統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)，而其他部門的登記都違背不動(dòng)產(chǎn)登記的法理。在上述兩種可以采納的登記機(jī)關(guān)中，目前以地政部門的登記為基礎(chǔ)建立我國的不動(dòng)產(chǎn)登記法制，應(yīng)當(dāng)說較為實(shí)際和方便操作。

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