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謹防買賣停車位的房地產(chǎn)消費陷阱
商家未取得住宅小區(qū)停車位的《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》，而售賣住宅小區(qū)停車位，或?qū)⒆≌^(qū)停車位與房屋單元捆綁出售的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)消費市場中司空見慣，眾多的房地產(chǎn)消費者、商家、專家、官員以各自的認識、利益和立場，做出不同的判斷和結(jié)論。對此，常見有以下二種截然相反的房地產(chǎn)消費觀：一種消費觀認為：買入住宅小區(qū)停車位，早買早受益，還有保值和投資的價值。一是商家愿賣，消費者愿買，誰投資誰擁有，誰購買誰受益，買入的小區(qū)停車位還具有保值和投資的價值。二是商家售賣小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)具有天然的合法性與合理性，有關(guān)行政管理部門對此狀況沒有查處的先例，并將期待通過地方立法、地方規(guī)章或規(guī)范性文件，將住宅小區(qū)停車位的買賣合法化就是一個很好的佐證。
另一種消費觀認為：除計算建筑容積率獨立建設(shè)的多層經(jīng)營性停車位外，住宅小區(qū)停車位依法不能買賣，買入住宅小區(qū)停車位要承擔法律風險，得不償失。一是住宅小區(qū)停車位依法不能取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》，不能買賣。商家沒有小區(qū)停車位的房地產(chǎn)權(quán)憑證，其出租小區(qū)停車位的使用權(quán)違反法律規(guī)定。二是住宅小區(qū)停車位的物權(quán)是一項民事財產(chǎn)權(quán)，依據(jù)《中華人民共和國立法法》的規(guī)定，民事基本制度由法律規(guī)定。因此，地區(qū)立法、地方規(guī)章或規(guī)范性文件不得違反《民法通則》和《中華人民共和城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定》等法律規(guī)定，無權(quán)對住宅小停車位的產(chǎn)權(quán)或物權(quán)做出違反上位法的規(guī)定。三是現(xiàn)行房地產(chǎn)的法律制度規(guī)定土地使用權(quán)與上蓋建筑物所有權(quán)在轉(zhuǎn)移時，不能分離，土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，土地使用權(quán)與上蓋建筑物所有權(quán)的權(quán)利主體，即房地產(chǎn)權(quán)主體必須一致。由于住宅小區(qū)停車位的建筑面積不計算建筑容積率，因此，住宅小區(qū)停車位不能按份攤分得到所在地塊的共用土地使用權(quán)，不享有獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其是一項從物，其法律權(quán)利歸屬于該地塊計算建筑容積率的房屋單元，即住宅小區(qū)停車位的法律權(quán)利歸屬于住宅小區(qū)全體業(yè)主共有。商家售買住宅小區(qū)停車位的行為，違反現(xiàn)行法律的強制性規(guī)定。四是消費者購買住宅小區(qū)的停車位，不能合法擁有停車位的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，其支付買賣停車位的金錢，被貪婪般的黑洞所吞噬，而且其與商家共同侵害了住宅小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，要承擔賠償住宅小區(qū)停車位共有人經(jīng)濟損失的法律風險。
那么，在現(xiàn)行法律制度下，買賣住宅小區(qū)架空層停車位、地下停車位是否合法和合理，消費者的合法權(quán)益是否得到有效的維護，人們不妨根據(jù)住宅小區(qū)停車位的物權(quán)特點和相關(guān)的法律制度予以判斷。
一、對未取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》售賣住宅小區(qū)停車位的行為，法律規(guī)定房地產(chǎn)管理部門應(yīng)予查處。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第（四）項、第三十七條第一款第（六）項和第六十七條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條（四）項和第三十九條、《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》第十八條、《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規(guī)定，商家預(yù)售或現(xiàn)售住宅小區(qū)的停車位，應(yīng)取得停車位的《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進行房地產(chǎn)買賣活動，否則，不得買賣。
法律禁止沒有取得住宅小區(qū)停車位《房地產(chǎn)證》，而現(xiàn)售住宅小區(qū)停車位的行為。對未取得住宅小區(qū)停車位《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的違法買賣行為，由縣級以上房地產(chǎn)管理機關(guān)責令其停止預(yù)售活動，沒收非法所得，并可并處罰款。
二、商家故意隱瞞售賣住宅小區(qū)停車位沒有取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》的真實情況、誘導(dǎo)消費者作出錯誤判斷的，構(gòu)成民事欺詐。
在買賣住宅小區(qū)停車位時，商家通常隱瞞沒有合法預(yù)售手續(xù)和房地產(chǎn)權(quán)利憑證的真相，或自稱其合法出售停車位產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，誘導(dǎo)消費者購買，誘使消費者作出購買住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的錯誤判斷，簽訂買賣住宅小區(qū)停車位合同或把住宅小區(qū)停車位與房屋單元捆綁買賣的合同條款，支付價款，從而獲取非法的商業(yè)利益。
三、住宅小區(qū)停車位是不計算建筑容積率的建筑物，其僅是一項從物，只具有從物的相關(guān)法律權(quán)利。
依據(jù)現(xiàn)行建設(shè)規(guī)劃設(shè)計制度和房地產(chǎn)權(quán)登記制度規(guī)定，住宅小區(qū)架空層停車位、地下停車位的建筑面積均不計算建筑容積率（建筑容積率=建筑面積/土地使用權(quán)面積），不能攤分所在地塊的土地使用權(quán)，沒有獨立的房地產(chǎn)權(quán)，因為房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利，所以住宅小區(qū)架空層停車位、地下停車位占有、使用、收益的財產(chǎn)權(quán)利及其他的相關(guān)法律權(quán)利從屬并依附于計算建筑容積率而取得房地產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物，房屋建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，則停車位的法律權(quán)利同轉(zhuǎn)移。
由此可見，在房地產(chǎn)二級市場上，住宅小區(qū)停車位依法不能取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》。
四、買賣住宅小區(qū)停車位，違反了法律有關(guān)不允許二級市場將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離的強制性規(guī)定。買賣該類停車位的合同或條款無效。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉(zhuǎn)讓。建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。第六條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記應(yīng)當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則�！稄V東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第四條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，建筑物、附著物的所有權(quán)應(yīng)當與該建筑物、附著物所占用土地的使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、不得分割。《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條規(guī)定：房地產(chǎn)建筑物、附屬物轉(zhuǎn)讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移，不得分割。
由此可見，在房地產(chǎn)二級市場上，商家售賣住宅小區(qū)架空層停車位、地下停車位的行為及或?qū)⒆≌^(qū)停車位與房屋單元捆綁出售的合同條款均違反上述法律強制性規(guī)定。
對此，消費者可根
據(jù)法律規(guī)定，提請人民法院或仲裁機構(gòu)依《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項的規(guī)定，確認買賣住宅小區(qū)停車位合同或?qū)⒆≌^(qū)停車位與房屋單元捆綁售賣的合同條款無效。在買賣住宅小區(qū)停車位合同或條款被確認為無效的情況下，根據(jù)《中華人民共和國合同法》和司法解釋，商家應(yīng)承擔不超過消費者已付購房款一倍的賠償責任。
五、售賣和買入住宅小區(qū)停車位，要承擔侵權(quán)損害賠償?shù)姆娠L險。
由于商家和買入停車位的消費者并不能合法擁有住宅小區(qū)停車位的物權(quán)，因此，其共同侵害擁有住宅小區(qū)停車位財產(chǎn)權(quán)共有人的合法權(quán)益的結(jié)論顯而易見，買入住宅小區(qū)停車位的消費者除需向商家支付一筆為數(shù)不菲的金錢外，還需與商家一起承擔由此來引發(fā)的民事侵權(quán)法律責任。
六、住宅小區(qū)停車位作為一項財產(chǎn)，其財產(chǎn)權(quán)利規(guī)范由法律規(guī)定，其他下位法不得違反法律的規(guī)定。
有關(guān)財產(chǎn)設(shè)定、取得、轉(zhuǎn)移等法律制度，是民事基本制度，依據(jù)《中華人民共和國立法法》第八條第七項的規(guī)定，民事基本制度由法律規(guī)定，以圖規(guī)避現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理法律規(guī)定，通過地方立法和規(guī)章、或規(guī)范性文件重新設(shè)定住宅小區(qū)停車位財產(chǎn)權(quán)利歸屬及界定的行為，違反《立法法》的規(guī)定。
地方性法規(guī)和規(guī)章、規(guī)范性文件對住宅小區(qū)停車位法律權(quán)利保護，不應(yīng)違反《民法通則》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
謹防買賣停車位的房地產(chǎn)消費陷阱，保護房地產(chǎn)消費者的合法權(quán)益是全社會的共同責任，只有商家誠信經(jīng)營，消費者依法維權(quán)，行政機關(guān)依法行政、司法公正，侵害房地產(chǎn)消費者合法權(quán)益的現(xiàn)象才能得有效遏制。
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