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房屋產(chǎn)權(quán)登記生效之說
由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的歷史基礎和經(jīng)濟超常規(guī)發(fā)展，以及政策的優(yōu)惠和傾斜，房地產(chǎn)業(yè)成為了海南經(jīng)濟特區(qū)三大基礎產(chǎn)業(yè)之首和經(jīng)濟的龍頭與支柱，也是吸引島外資金的主要渠道，加之海南房地產(chǎn)市場發(fā)展快，交易方式靈活，市場經(jīng)濟成份占壓倒優(yōu)勢，競爭激烈，行情變化快，因此出現(xiàn)了不少“一房兩買”的糾紛，甚至還有“一房數(shù)買”的情況。如果因雙方未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)就認定合同尚未成立，雙方在合同中約定的權(quán)利義務不受法律保護，顯然于法不平，于理不公。還有，在期房預售或轉(zhuǎn)售在先，抵押行為在后的糾紛案件中，不利于保護守約方的合法權(quán)益。從經(jīng)濟角度來考察，期房預售和轉(zhuǎn)售是一種滾動式投資和開放式經(jīng)營，是目前世界上較為先進的一種發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有效經(jīng)濟手段和運作方式，它對于分散投資風險和生產(chǎn)要素的合理配置，尤其對于彌補房地產(chǎn)業(yè)投資多、風險周期長、回收慢的缺陷具有非常重要的意義。由于期房預售和轉(zhuǎn)售合同的訂立均在房屋竣工之前，完整的房屋產(chǎn)權(quán)尚未形成，蓋房者都未獲得房產(chǎn)證，不可能辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，而發(fā)展商一旦獲取房產(chǎn)證后便背著購房者與金融部門辦理抵押登記手續(xù)取得貸款，因未能還貸，金融部門便起訴查封房屋，法院最后以物權(quán)優(yōu)于債權(quán)判決抵押行為有效，預售或轉(zhuǎn)售行為無效。這樣的判決與《民法通則》規(guī)定的誠實信用原則是相違背的。因此對房屋買賣合同以及所有不動產(chǎn)買賣合同的成立要件和登記程序進行理論上的深入探討和實踐上的再認識，是十分必要的。一、房屋買賣合同的特點
對于房屋買賣合同，雙方當事人簽訂合同后，一方支付價金，一方交付標的物，只因尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，便認定合同尚未成立，那么雙方當事人根據(jù)合同條款取得的價金和房屋就沒有合法依據(jù)，未依法取得的行為應當認定為不當?shù)美�。既然法律�?guī)定登記是合同成立的時間，也是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間，那么房屋買賣合同應當都視為實踐性合同和即時清結(jié)的合同。即時清結(jié)合同可采取口頭形式訂立，但是根據(jù)法律規(guī)定，房屋買賣合同必須采取書面合同。在審判實踐中房屋買賣合同往往是合同訂立后，雙方便支付價金和交付房屋，才去辦理登記手續(xù)，有些甚至不辦。如依登記生效之說法，上述行為就變成履行合同在先，合同成立在后。合同成立后反而無履行的內(nèi)容。
買賣作為一種民事法律行為和合同關(guān)系，當事人之間的權(quán)利義務因意思表示一致而設立，其內(nèi)容為賣方向買方交付標的物，買方向賣方支付價金。其權(quán)利義務是買賣作為一種民事法律行為的核心要件，也是其區(qū)別于其他民事法律行為的根本標志。作為一種合同關(guān)系，買賣合同的成立與其他合同成立一樣，只要當事人就標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和價金的支付協(xié)商一致，合同即告成立。至于標的物在訂立合同時是否已實際交付，價金在訂立時是否已支付，各國法律均無約定。因此，買賣合同是典型的諾成性合同，它的成立不以交付標的物和支付價金為要件。
合法的房屋買賣合同是有償變更房屋所有權(quán)的一種民事法律行為，房屋不僅是不動產(chǎn)，而且是一種特殊商品，具有商品買賣的一般屬性。任何商品買賣合同的訂立和履行實際上都包括了一個相對獨立的債權(quán)行為和相對獨立的物權(quán)行為。首先，訂立合同是債權(quán)行為，它以當事人之間設立特定的債權(quán)債務關(guān)系為目的，而履行合同則是物權(quán)行為，它以物權(quán)的創(chuàng)設、轉(zhuǎn)移、變更或消滅為目的，債權(quán)行為是物權(quán)行為的發(fā)生依據(jù)，物權(quán)行為是債權(quán)行為的履行結(jié)果。訂立合同是債權(quán)行為。商品買賣合同一經(jīng)依法訂立，當事人之間即產(chǎn)生了特定的債權(quán)債務關(guān)系，債權(quán)行為即告完成。該債權(quán)行為在當事人之間設立的一方交付標的物，一方支付價金的債權(quán)債務即受法律保護，具有強制性的法律約束力，非依法律規(guī)定或當事人的重新合意，不得單方變更和解除，否則，應承擔違約的民事責任。其次，履行合同是物權(quán)行為，它以物權(quán)本身的變動作為直接內(nèi)容和法律后果的法律行為，它通常表現(xiàn)為標的物的交付和價金的支付。動產(chǎn)自交付之時起轉(zhuǎn)移所有權(quán)，作為不動產(chǎn)的房屋，其交付有事實上的交付與法律上的交付之分，前者指賣方標的物交給買方使用和管理，它只發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，后者指進行產(chǎn)權(quán)過戶登記，它發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。因此，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記只是要式物權(quán)行為中的“要式”而不是合同成立中的“要式”。
二、房屋產(chǎn)權(quán)公示公信的作用
由于房地產(chǎn)是一種基本生產(chǎn)、生活資料，其權(quán)屬是否穩(wěn)定，流轉(zhuǎn)是否安全，對社會秩序和經(jīng)濟生活具有重大影響。房地產(chǎn)屬于物權(quán)，具有排他性。為防止人對物的爭奪，對他人財產(chǎn)的侵犯�，F(xiàn)代各國物權(quán)立法都實行物權(quán)公示公信原則。我國采取交付為物權(quán)變動要件的同時，也允許例外，在物權(quán)公示立法上屬于以成立要件主義為原則，而以對抗要件主義為例外的折衷主義。不動產(chǎn)物權(quán)登記，是指不動產(chǎn)行政管理機關(guān)根據(jù)申請人的申請或依職權(quán)將不動產(chǎn)物權(quán)設立、變更、消失等情況依法記載于其專門設置的登記簿上。不動產(chǎn)物權(quán)登記是一種行政行為，它所體現(xiàn)的是國家行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的合理干預。干預的目的是為了明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，依法保護物權(quán)人的合法權(quán)益。物權(quán)公示公信其意義在于通過登記的形式把房地產(chǎn)的存在、內(nèi)容、物權(quán)所有者以及物權(quán)變更的過程記載下來，并向整個社會公示出來，以便預防和減少糾紛，便于國家進行監(jiān)督和管理，也有利于當事人安全、慎重、平穩(wěn)地進行交易，一旦發(fā)生糾紛，也有案可查，有據(jù)可考，處理起來也更為方便和公正。世界各國將不動產(chǎn)買賣合同的履行作為要式物權(quán)行為。我們?nèi)绻源税逊山忉尀楫斒氯穗p方簽訂不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后，已支付定金，支付價款，甚至已開始使用和管理了房屋，只因沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，他們之間的合同就“尚未成立”或“沒有生效”，因而他們之間的債權(quán)債務不受法律保護。這樣容易導致當事人只要有利就圖，就隨意立即甚至連續(xù)撕毀合同而不承擔任何違約責任，對方因訂立和履行合同所受的損失亦無權(quán)要求賠償，結(jié)果反而支持和鼓勵違約方，打擊和制裁了守約方，最終導致交易和市場的混亂，從而影響了社會秩序和經(jīng)濟生活的穩(wěn)定。同時也讓某些人鉆法律空子，把國家對不動產(chǎn)交易的監(jiān)督管理和特殊保護變成任意違約，轉(zhuǎn)嫁風險，甚至坑蒙拐騙的法律依據(jù)。這無疑與不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移須進行登記公示的立法初衷相違背，同時也有悖于我國民法的誠實信用原則。
三、房屋產(chǎn)權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)別在于生效要件不同
國家通過登記的形式把房地產(chǎn)這種特殊物權(quán)的存在、內(nèi)容、誰是物權(quán)所有者以及物權(quán)變更的過程記載下來，并向社會公示，以便預防和減少糾紛，便于國家進行監(jiān)督和管理，也有利于當事人安全、慎重、平穩(wěn)地進行交易，一旦發(fā)生糾紛，也有案可查，有據(jù)可考，處理起來也更為方便和公正。因此，將不動產(chǎn)買賣合同的履行作為要式物權(quán)的行為，規(guī)定不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為準的全部法律意義即在于此。由此可見，房屋買賣合同的成立以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準這一解釋并無堅實的理論基礎和法律依據(jù)，更不符合市場經(jīng)濟體制的內(nèi)在要求。至于訂立房屋買賣合同的債權(quán)行為的成立和生效，各國立法一般都不要求公示。由于債的民事關(guān)系的權(quán)利主體和義務主體都是特定的，義務主體以外的任何人對債權(quán)人均無任何義務，故訂立房屋買賣合同在理論上沒有公示的必要，在立法上也無公示的依據(jù)。
在房屋買賣合同中，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是合同各方當事人實現(xiàn)經(jīng)濟目的內(nèi)容之一
，賣方的權(quán)利是取得對價，同時轉(zhuǎn)移其房屋的所有權(quán)，買方的權(quán)利是取得房屋所有權(quán)，同時付出對價。顯然，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移是合同的履行內(nèi)容，同時也是房屋買賣合同履行的結(jié)果。由于房屋產(chǎn)權(quán)變更登記是房屋所有權(quán)變動的生效條件，是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標志，因此辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)是履行房屋買賣合同的行為。在實際生活中，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)通常需要提交房屋買賣合同，公民身份或法人單位的證明文件，賣方出具的購房款發(fā)票或收據(jù)，且是在房款已基本付清（少數(shù)分期付款除外），房屋已交付使用，合同已基本履行完畢的情況下辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的。
合同當事人訂立合同的主要目的是利用合同的法律約束力來保障其經(jīng)濟行為的完成和經(jīng)濟目的的實現(xiàn)，合同最重要的就是其法律約束力，如果認為房屋產(chǎn)權(quán)變更登記是房屋買賣合同的成立要件，由于房屋產(chǎn)權(quán)變更登記是合同的履行內(nèi)容和履行后果同時成就，將合同的三個階段集中在辦理登記的一瞬間，合同的法律約束力形同虛設，房屋買賣合同也就失去存在的必要了。
綜上所述，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記既非合同成立階段的內(nèi)容，亦非對房屋買賣合同的審批，也不是房屋買賣合同的生效要件，而是對合同履行的一種公示，因而它不是要式合同中的“要式”。那種將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記解釋為要式合同中的“要式”，認為房屋買賣合同是要式合同，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記是合同的生效要件的觀點，其實是對法律的誤解。房屋買賣合同是一般合同而非要式合同，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記不是房屋買賣合同的生效要件，在審判實踐中，也不應因未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記而確認房屋買賣合同無效。
四、房屋產(chǎn)權(quán)登記司法實踐中亟待解決的問題
長期以來，我國關(guān)于房屋買賣問題的政策法規(guī)主要針對城市私有房屋買賣所作的規(guī)定，而農(nóng)村房屋由于一貫管理較松，一直未建立農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)登記制度，所以關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的政策法律規(guī)定較少。但是處理農(nóng)村房地產(chǎn)案件不能適用城市房地產(chǎn)買賣的有關(guān)法律法規(guī)來處理，否則會出現(xiàn)不尊重歷史，脫離實際的問題。比如筆者承辦的一宗位于瓊海市溫泉鎮(zhèn)椰子寨村的房屋買賣合同糾紛案件，訟爭之房屋產(chǎn)權(quán)歸椰子寨的龍二村所有是不爭的事實，但龍二村未持有該房屋產(chǎn)權(quán)證，其通過投標方式將該房屋出售給本村張三，張三因資金缺乏，便以同等價格轉(zhuǎn)售給本村李四，李四購買該房屋后尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，李四與龍二村便因為房屋的四至問題發(fā)生糾紛。訴訟中，龍二村以該房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)為由抗辯房屋買賣關(guān)系無效。在討論本案時，有人認為李四尚未取得該房屋所有權(quán)，無權(quán)主張與所有權(quán)相關(guān)的問題，要求判決駁回李四的訴訟請求。持有這種觀點，在于首先將城市房屋買賣與農(nóng)村房屋買賣的法律適用問題等同起來，其次受產(chǎn)權(quán)登記方可生效之說的影響。因此制定一部健全和完整的民法典，以指導、統(tǒng)一、規(guī)范民商事審判實踐，勢在必行。
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