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房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的意義
房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的意義呂鴻煊（北京大學(xué)馬克思主義學(xué)院，北京100871）
文摘編號(hào)：1005-913X(2010)12-0021-CA
摘要：對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的分析可知，房產(chǎn)稅是抑制炒作，穩(wěn)定房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要調(diào)控手段；房產(chǎn)稅將輔助地方政府完成財(cái)政轉(zhuǎn)型，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型；房產(chǎn)稅將資本得利納入二次分配，縮短貧富差距。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)業(yè)；中國(guó)經(jīng)濟(jì)
中圖分類號(hào)：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1005-913X(2010)12-0021-02
房產(chǎn)稅并不是一個(gè)新稅種。早在房地產(chǎn)業(yè)剛開(kāi)始起步的時(shí)候，房產(chǎn)稅就已經(jīng)存在了。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開(kāi)征的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施。然而由于各種原因，房產(chǎn)稅從頒布之日起，對(duì)居住性房產(chǎn)和非商業(yè)用途的商業(yè)房產(chǎn)一直沒(méi)有征收，處于空轉(zhuǎn)狀態(tài)。2010年9月29日，國(guó)家出臺(tái)了包括貸款、稅費(fèi)等一系列調(diào)控政策，同時(shí)中央媒體首次明確透露了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)即將啟動(dòng)的消息。無(wú)論在哪個(gè)國(guó)家，房產(chǎn)稅都是十分重要的稅種。房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的主要調(diào)控手段，作為地方財(cái)政收入的重要支柱稅源，作為將房地產(chǎn)資本利得納入二次分配的重要手段，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)都有著至關(guān)重要的意義。
一、房產(chǎn)稅是抑制炒作，穩(wěn)定房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要調(diào)控手段
資本的本質(zhì)是逐利，炒作是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的先天性疾病。經(jīng)濟(jì)危機(jī)的本質(zhì)是生產(chǎn)過(guò)剩，而炒作就是生產(chǎn)過(guò)剩的催化劑。房地產(chǎn)炒作本是由來(lái)已久，縱觀世界經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)泡沫已成經(jīng)濟(jì)危機(jī)的主要誘因之一。房子作為生活必須品，有著穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。土地作為不可再生資源，具有稀缺性。具體到我國(guó)的情況，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程和人口紅利的預(yù)期下，房地產(chǎn)就成了資本炒作和資本保值的最佳對(duì)象。而房產(chǎn)稅正是要增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本，改變房地產(chǎn)囤積成本低的屬性，增加房地產(chǎn)炒作成本和風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而抑制房地產(chǎn)炒作，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
縱觀中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)這20年的發(fā)展，始終充斥著投機(jī)和炒作。在沒(méi)有房產(chǎn)稅這個(gè)保有環(huán)節(jié)調(diào)控手段的情況下，行政調(diào)控顯得孤掌難鳴，其弊端也更加明顯。房地產(chǎn)業(yè)形成了一漲就調(diào)，一調(diào)就死，一死就放，一放再漲的惡性循環(huán)，加之貨幣因素，房?jī)r(jià)一路高漲走來(lái)，泡沫不斷吹大，威脅經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2009年4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后，房?jī)r(jià)在2008年調(diào)控的基礎(chǔ)上出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性上漲。作為以投資的名義拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的所謂支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)得到了巨大的資金支持。除中信和北京銀行外，12家上市銀行已發(fā)布的2009年年報(bào)顯示，截至2009年年底，包括房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)貸款和個(gè)人住房抵押貸款在內(nèi)，這12家銀行的涉房貸款總額達(dá)5.28萬(wàn)億元，占銀行貸款總額的24.27%。其中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的公司貸款為1.66萬(wàn)億元，個(gè)人住房抵押貸款為3.62萬(wàn)億元。而這個(gè)時(shí)候?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)則是舉步維艱，更需要貸款的支持。2009年房地產(chǎn)業(yè)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，使得很多民營(yíng)企業(yè)放棄實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，大型國(guó)有企業(yè)也紛紛成立房地產(chǎn)事業(yè)部，進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域。各地的民間炒房團(tuán)層出不窮。
2009年年底國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但房?jī)r(jià)依然一路高漲。大家或?yàn)槌醋�、或�(yàn)楸Ｖ导娂娰I房。新盤入市，不管地段、不管好壞，房子被一搶而空，大量房屋空置，造成大量社會(huì)資源浪費(fèi)，房地產(chǎn)泡沫被越吹越大，嚴(yán)重威脅經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)。這個(gè)時(shí)候房子已經(jīng)演變?yōu)榻鹑谘苌�，成為資本保值升值的工具，投資、投機(jī)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)使用需求。到2010年一季度，在房地產(chǎn)的拉動(dòng)下，GPD已經(jīng)達(dá)到了11.9%。在這一輪的整個(gè)調(diào)控過(guò)程中，由于缺乏房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的調(diào)控手段，調(diào)控只能控制成交量，房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺。到了2010年9月，房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)了明顯的上漲的勢(shì)頭。國(guó)家意識(shí)到了問(wèn)題的嚴(yán)重性，加快了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的步伐。如果在這個(gè)過(guò)程中有房產(chǎn)稅的存在，國(guó)家可以通過(guò)調(diào)整稅率更好更快捷的對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。
房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)手段，可以直接、快速地改變房地產(chǎn)作為投資品的屬性，增加其持有成本，從而改變投資者的投資意愿，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。同時(shí)，房子作為生活必需品，和百姓生活息息相關(guān)。安居則樂(lè)業(yè)、人人樂(lè)業(yè)則國(guó)家興旺。住房問(wèn)題是關(guān)系人民幸福、社會(huì)穩(wěn)定的大問(wèn)題。通過(guò)房產(chǎn)稅可以準(zhǔn)確、快捷、方便地調(diào)節(jié)房子的使用屬性和投資屬性。通過(guò)加強(qiáng)房子的使用屬性，更合理地分配社會(huì)資源，抵制炒作，讓那些真正需要住房的人有房可住。而不是一邊百姓無(wú)房可住，一邊大量房子空置。在中國(guó)這樣一個(gè)地少人多的國(guó)家，很多城市甚至應(yīng)該通過(guò)房產(chǎn)稅率基本消除房子的投資屬性，讓房子成為一個(gè)完全的使用品，給那些真正需要住的人。另外，作為房地產(chǎn)調(diào)控手段，稅收調(diào)控和行政調(diào)控相比有很多優(yōu)勢(shì)。行政調(diào)控操作復(fù)雜而缺乏持續(xù)性和穩(wěn)定性。像類似于限購(gòu)令這樣的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩濃厚的調(diào)控政策并不被人們看好，這往往是短期應(yīng)急的政策，缺乏對(duì)長(zhǎng)期市場(chǎng)預(yù)期的影響能力，治標(biāo)不治本。而房產(chǎn)稅作為稅收杠桿，在市場(chǎng)調(diào)控的框架內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控高效而快捷。通過(guò)修改房產(chǎn)稅稅率，改變房子的使用和投資屬性，進(jìn)而達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)的目的。
二、房產(chǎn)稅將輔助地方政府完成地方財(cái)政轉(zhuǎn)型，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型
改革開(kāi)放三十多年，全國(guó)各地的城市化進(jìn)程對(duì)各地方財(cái)政產(chǎn)生了深刻影響。地方財(cái)政越來(lái)越依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。土地出讓金已經(jīng)成為地方財(cái)政的主要資金來(lái)源。在土地招掛牌制度的刺激下，土地價(jià)格被一次次刷高，客觀上刺激了高房?jī)r(jià)的形成。高房?jī)r(jià)回過(guò)頭來(lái)又再次推高土地出讓金，形成地價(jià)房?jī)r(jià)相互刺激上漲的惡性循環(huán)。在這個(gè)過(guò)程中，地方政府因?yàn)橥恋刎?cái)政和GDP的原因，樂(lè)于看到地價(jià)房?jī)r(jià)上漲，所以中央的房地產(chǎn)調(diào)控往往到地方這一級(jí)就執(zhí)行難度加大。在土地財(cái)政模式下，地方政府只有不斷地進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)才能不斷地獲取土地出讓金，維持財(cái)政收入。這使得地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上更傾向于支持房地產(chǎn)發(fā)展。就是所謂的房地產(chǎn)綁架地方政府之說(shuō)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)三十多年投資驅(qū)動(dòng)下的快速發(fā)展，累積的問(wèn)題已經(jīng)十分嚴(yán)重，已經(jīng)到了必須轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻。在十二五規(guī)劃中，大力刺激消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型將成為發(fā)展的重點(diǎn)。處在轉(zhuǎn)型階段的關(guān)鍵時(shí)期，土地財(cái)政的副作用已十分明顯。要讓地方政府放棄土地財(cái)政，就需要為其找到新的、穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源。房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，是在現(xiàn)有房地產(chǎn)資源之上的穩(wěn)定稅收來(lái)源。中國(guó)人民大學(xué)財(cái)經(jīng)金融學(xué)院教授安體富表示，房產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，其規(guī)模將達(dá)到7000億元，而2008年全國(guó)土地出讓金為9600億元。房產(chǎn)稅可以為地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政提供資金支持。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，房產(chǎn)稅是地方稅體系的重要財(cái)源支柱。這種征稅方式可改變地方政府行為，從注重短期效應(yīng)轉(zhuǎn)為重視長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。擺脫土地財(cái)政的地方政府將會(huì)更理智的管理土地開(kāi)發(fā)，將資金和精力轉(zhuǎn)而刺激消費(fèi)和鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。
三、房產(chǎn)稅將資本得利納入二次分配，縮短貧富差距
2010年6月9日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)高收入者個(gè)人所得稅征收管理的通知》。該通知勾畫我國(guó)資本利得稅的雛形�！锻ㄖ分赋鲆訌�(qiáng)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收管理，包括限售股轉(zhuǎn)讓、房屋轉(zhuǎn)讓、拍賣所得，以及股息、紅利、利息所得，所有這些稅收所得實(shí)際上是資本利得的部分�？梢钥闯�，各類投資所得盡在征收范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)作為重要的資本利得項(xiàng)目，房產(chǎn)稅除了房地產(chǎn)調(diào)控的作用外，也具有資本利得稅的作用——社會(huì)財(cái)富的二次分配。作為國(guó)家稅務(wù)改革的一部分，全面向資本利得征稅影響深遠(yuǎn)。而房產(chǎn)稅開(kāi)征后，其收入再分配的效果將明顯好于現(xiàn)在的個(gè)人所得稅。在十二五規(guī)劃中，縮短貧富差距，增加人民收入成為重要發(fā)展目標(biāo)。縮短貧富差距的重要手段就是通過(guò)稅收實(shí)現(xiàn)的社會(huì)財(cái)富二次分配。而縱觀世界各國(guó)，對(duì)資本利得征稅都是縮短貧富差距、體現(xiàn)社會(huì)公平、公正的重要手段。即將出臺(tái)的房產(chǎn)稅就是這樣的稅種之一。擁有更多房產(chǎn)的公民占有更多的社會(huì)財(cái)富，應(yīng)該繳納更多的稅費(fèi)以實(shí)現(xiàn)財(cái)富二次分配，縮短貧富差距。房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，作為房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收可以更有效、更合理的將房地產(chǎn)投資過(guò)程中房產(chǎn)升值部分的資本利得納入二次分配之中，通過(guò)稅收實(shí)現(xiàn)公平社會(huì)資源，調(diào)節(jié)收入分配。
在當(dāng)前情況下房產(chǎn)稅的實(shí)施確實(shí)面臨很多困難。然而作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，作為地方財(cái)政改革的重要保障，作為國(guó)家稅收體制改革的重要內(nèi)容，房產(chǎn)稅改革已經(jīng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型緊密的聯(lián)系在一起。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行的大環(huán)境下，國(guó)家開(kāi)展房產(chǎn)稅改革的決心尤為堅(jiān)定。為實(shí)現(xiàn)十二五規(guī)劃中經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，富民強(qiáng)國(guó)的目標(biāo)，房產(chǎn)稅必然以先頭兵的角色堅(jiān)實(shí)地向我們走來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
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