物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)行內(nèi)部二級(jí)核算的探討

[論文摘要]隨著時(shí)代跨入21世紀(jì)，物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，其內(nèi)容將不斷更新，延伸與擴(kuò)大。物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)更加精細(xì)化，才能適應(yīng)形勢發(fā)展的需要，近幾年，隨著房地產(chǎn)開發(fā)量的不斷擴(kuò)大，使許多獨(dú)立核算物業(yè)公司都管理著許多相對獨(dú)立的物業(yè)小區(qū)，在日常管理上，這些小區(qū)均要求對人員、物資、財(cái)務(wù)的相對獨(dú)立管理，既一級(jí)管理下的二級(jí)管理，因此為維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的利益，每個(gè)小區(qū)各自成立了產(chǎn)委人委員會(huì)。因此，為充分發(fā)揮會(huì)計(jì)核算作用，提高核算質(zhì)量，正確的記錄和反映資金流動(dòng)和經(jīng)營成果，更好地為公司的經(jīng)營發(fā)展和產(chǎn)權(quán)人服務(wù)，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算體制改革，實(shí)行內(nèi)部二級(jí)核算財(cái)務(wù)管理成為必要，一年來的實(shí)際，進(jìn)行了一些探討，現(xiàn)加以總結(jié)和同行們商榷。

[關(guān)鍵詞]：物業(yè)管理財(cái)務(wù)內(nèi)部二級(jí)核算

[論文] 物業(yè)管理是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律規(guī)定，依照合同和契約，對已竣工投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地，以經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行管理，并且向住戶使用人提供多方面的綜合性服務(wù)，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住、消費(fèi)需求，以使物業(yè)能保值、增值。物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了達(dá)到其經(jīng)營目標(biāo)所進(jìn)行的籌集資金、運(yùn)用資金和收益分配活動(dòng)。

隨著時(shí)代跨入21世紀(jì)，物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，其內(nèi)容將不斷更新、延伸與擴(kuò)大。物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，應(yīng)更加精細(xì)化，不斷完善管理體制，向管理要效益，才能適應(yīng)形勢發(fā)展的需要。近幾年，隨著房地產(chǎn)開發(fā)量的不斷擴(kuò)大，使許多獨(dú)立核算物業(yè)公司都管理著許多相對獨(dú)立的物業(yè)小區(qū)。在日常管理上，這些小區(qū)均要求對人員、物資、財(cái)務(wù)的相對獨(dú)立管理，即一級(jí)管理下的二級(jí)管理。同時(shí)為維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的利益，每個(gè)小區(qū)的各自承成立了產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)，要求對小區(qū)的財(cái)務(wù)狀況和維修基金利息的使用情況進(jìn)行監(jiān)督。因此，為充分發(fā)揮會(huì)計(jì)核算作用，提高核算質(zhì)量，正確的記錄和反映資金流動(dòng)狀況和經(jīng)營成果，更好地為公司的經(jīng)營發(fā)展和產(chǎn)權(quán)人服務(wù)，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算體制改革，實(shí)行內(nèi)部二級(jí)核算財(cái)務(wù)管理成為必要。

內(nèi)部二級(jí)核算如何進(jìn)行，一年來我們結(jié)合實(shí)際，進(jìn)行了一些探討性的實(shí)踐，現(xiàn)加以總結(jié)和同行們商榷。

首先，需建立內(nèi)部二級(jí)核算的財(cái)務(wù)組織結(jié)構(gòu)。

其次，要確定內(nèi)部二級(jí)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容、賬簿設(shè)置、會(huì)計(jì)核算形式并根據(jù)實(shí)際進(jìn)行科目設(shè)置

會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容包括物業(yè)管理中心的資產(chǎn)、負(fù)債、收入、支出、盈虧的核算及編制會(huì)計(jì)報(bào)表；產(chǎn)權(quán)人維修基金及其利息的收、支核算等。賬簿設(shè)置應(yīng)有總賬、明細(xì)分類賬、現(xiàn)金日記賬。 會(huì)計(jì)核算形式是采用“科目匯總表”的形式，即明細(xì)分類賬及現(xiàn)金日記賬根據(jù)記賬憑證登記，總賬根據(jù)“科目匯總表”登記，總賬與明細(xì)分類賬是核對關(guān)系，數(shù)字一致。

根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度財(cái)政部財(cái)會(huì)字(1993)第02號(hào)頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及財(cái)政部財(cái)會(huì)字(1999)第44號(hào)頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定(試行)》的原則精神，結(jié)合實(shí)行內(nèi)部二級(jí)核算的實(shí)際情況，對部分會(huì)計(jì)科目和明細(xì)科目及核算內(nèi)容應(yīng)做如下補(bǔ)充規(guī)定，見下表：

 二級(jí)核算單位會(huì)計(jì)科目的補(bǔ)充規(guī)定及核算內(nèi)容

編號(hào)

科目名稱

核算內(nèi)容

117

內(nèi)部往來

核算小區(qū)同財(cái)務(wù)部之間由于經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)關(guān)系所發(fā)生的各種應(yīng)收、應(yīng)付、暫收、暫付往來款項(xiàng)。

204

預(yù)收賬款

按合同或規(guī)定向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)（包括對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提前交納的收費(fèi)項(xiàng)目）。

205

代收款項(xiàng)

核算因代收、代交有關(guān)費(fèi)用應(yīng)付給有關(guān)部門的款項(xiàng)。如房屋維護(hù)管理費(fèi)（房租）、電費(fèi)、水費(fèi)、采暖費(fèi)、監(jiān)控門等。

209

其他應(yīng)付款

核算除“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”和“代收款項(xiàng)”以為的應(yīng)付、暫收其他單位或個(gè)人的款項(xiàng)，入裝修保證金等。

281

代管基金

核算接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人管理委員會(huì)委托管理的房屋公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施的維修基金和利息。

501

經(jīng)營收入

核算在物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等勞務(wù)所取得的各項(xiàng)收入，也是主營業(yè)務(wù)收入。包括：

1.物業(yè)管理收入。明細(xì)科目設(shè)：公共性服務(wù)收入、代辦性服務(wù)收入、特約服務(wù)收入、乘梯費(fèi)收入。

2.物業(yè)修理收入。明細(xì)科目設(shè)：自用部位維修收入、公用部位維修收入。

3.物業(yè)經(jīng)營收入。明細(xì)科目按經(jīng)營項(xiàng)目設(shè)置。

502

經(jīng)營成本

核算物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)修理等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。包括：

1.物業(yè)管理成本。按用途分項(xiàng)核算為清潔衛(wèi)生費(fèi)、安全保衛(wèi)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、二次供水維護(hù)費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)、其他。

2.物業(yè)修理成本。包括維修人員的工資、附加費(fèi)、材料費(fèi)及由“物業(yè)工程”科目轉(zhuǎn)入的工程成本。

3.物業(yè)經(jīng)營成本。包括經(jīng)營人員的工資、附加費(fèi)、物料消耗及所用建筑物設(shè)施的修理費(fèi)

4.間接費(fèi)用。本科目可按費(fèi)用性質(zhì)設(shè)置明細(xì)科目，如工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、郵電通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、車輛運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷、修理費(fèi)、遞延資產(chǎn)攤銷、保險(xiǎn)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、取暖費(fèi)、水電費(fèi)、咨詢審計(jì)費(fèi)、印刷費(fèi)、其他等。

511

其他業(yè)務(wù)收入

核算除主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入。按其他業(yè)務(wù)經(jīng)營項(xiàng)目設(shè)明細(xì)科目。

512

其他業(yè)務(wù)支出

核算除主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)支出。與“其他業(yè)務(wù)收入”的明細(xì)科目相對應(yīng)。

再次，要明確內(nèi)部二級(jí)會(huì)計(jì)核算的制約關(guān)系及財(cái)務(wù)監(jiān)督

第一，財(cái)務(wù)部同各小區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，都要通過“內(nèi)部往來”科目核算，以此將公司的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)組成統(tǒng)一的整體。

第二，“內(nèi)部往來”科目的記賬憑證必須是兩聯(lián)復(fù)寫式（或復(fù)印件）。第二聯(lián)為正聯(lián)，是制證單位的記賬憑證； 第一聯(lián)是副聯(lián)，加蓋 內(nèi)部記賬通知 章后為對方填制記賬憑證的附件。

第三，“內(nèi)部往來”科目的記賬憑證，應(yīng)及時(shí)填制并通知對方，以保證記賬及時(shí)、數(shù)字一致。

第四，月末財(cái)務(wù)部匯總“資產(chǎn)負(fù)債表”時(shí)，如發(fā)現(xiàn)“內(nèi)部往來”余額不一致時(shí)，應(yīng)通知有關(guān)的小區(qū)及時(shí)查對。

第五，會(huì)計(jì)報(bào)表的匯總。月末財(cái)務(wù)部應(yīng)將公司的會(huì)計(jì)報(bào)表同小區(qū)的會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)字相加，編出公司的全額報(bào)表。對“資產(chǎn)負(fù)債表”中的“內(nèi)部往來”科目的借方余額同貸方余額應(yīng)互相抵消。相抵后無余額。如有未達(dá)賬項(xiàng)，其差額匯入“其他應(yīng)收款”余額中。

第六，公司為二級(jí)核算單位辦理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)原始憑證(發(fā)票、收據(jù)等)由該單位保管，附于記賬憑證上。如一張?jiān)�始憑證涉及多個(gè)二級(jí)核算單位（如公司統(tǒng)一辦理交付勞動(dòng)保險(xiǎn)基金、電話費(fèi)等）時(shí)，則由財(cái)務(wù)部保存。但需給二級(jí)核算單位復(fù)印件。

第七，二級(jí)核算單位的一切收入，均應(yīng)上交財(cái)務(wù)部,不得坐支。

第八，二級(jí)核算單位的庫存現(xiàn)金定額由財(cái)務(wù)部核定，請領(lǐng)現(xiàn)金時(shí)，應(yīng)填制“現(xiàn)金調(diào)撥申請單”，辦理撥款手續(xù)。

第九，月終二級(jí)核算單位應(yīng)將應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款及本月利潤（虧損）轉(zhuǎn)公司財(cái)務(wù)。

關(guān)于財(cái)務(wù)監(jiān)督方面，二級(jí)核算小區(qū)每月向公司報(bào)送除《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定的會(huì)計(jì)報(bào)表外，還要報(bào)送內(nèi)部報(bào)表。包括“經(jīng)營收支情況表”和“間接費(fèi)用表”（見附表一、附表二）。

公司財(cái)務(wù)審計(jì)部應(yīng)于次月對其開支、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算等進(jìn)行審計(jì)、檢查，對審計(jì)結(jié)果向總經(jīng)理報(bào)告。

內(nèi)部二級(jí)核算會(huì)計(jì)分錄實(shí)例：

1、二級(jí)核算小區(qū)領(lǐng)取現(xiàn)金

①財(cái)務(wù)部填制付款憑證：

借：內(nèi)部往來—××小區(qū)

  貸：現(xiàn)金

②小區(qū)填制收款憑證：

借：現(xiàn)金

貸：內(nèi)部往來—物業(yè)公司

2、小區(qū)支付現(xiàn)金

借：經(jīng)營成本—安全保衛(wèi)費(fèi)

   其他應(yīng)付款—裝修保證金

貸：現(xiàn)金

3、取得收入：

①財(cái)務(wù)部填制收款憑證

借：銀行存款

貸：內(nèi)部往來—××小區(qū)

②小區(qū)填制轉(zhuǎn)賬憑證

 借：內(nèi)部往來—物業(yè)公司

貸：經(jīng)營收入—物業(yè)管理收入—代辦性服務(wù)收入

   預(yù)收賬款—公共性服務(wù)收入

   其他應(yīng)付款—裝修保證金

    代收款項(xiàng)—房屋養(yǎng)護(hù)費(fèi)

4、物業(yè)公司各部門直接為小區(qū)購置或支付的款項(xiàng)

①財(cái)務(wù)部憑發(fā)票復(fù)印件填制付款憑證

借：內(nèi)部往來—××小區(qū)

   貸：銀行存款

      現(xiàn)金

②小區(qū)根據(jù)付款憑證付聯(lián)及發(fā)票填制轉(zhuǎn)賬憑證

借：經(jīng)營成本

貸：內(nèi)部往來—公司

5、支付工資

①財(cái)務(wù)部填制付款憑證

借：內(nèi)部往來—××小區(qū)

貸：現(xiàn)金

②小區(qū)填制收款憑證

借：現(xiàn)金

  貸：內(nèi)部往來—公司

③小區(qū)根據(jù)工資匯總表填制付款憑證

借：應(yīng)付工資

貸：現(xiàn)金

6、計(jì)稅

①小區(qū)根據(jù)當(dāng)月收入計(jì)提稅金，填制轉(zhuǎn)賬憑證

借：經(jīng)營稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金

   其他應(yīng)交款

②月終稅金轉(zhuǎn)總公司，填制轉(zhuǎn)賬憑證

借：應(yīng)交稅金

  其他應(yīng)交款

貸：內(nèi)部往來—公司

③財(cái)務(wù)部根據(jù)小區(qū)的“轉(zhuǎn)賬憑證”付聯(lián)，填制轉(zhuǎn)賬憑證

借：內(nèi)部往來—××小區(qū)

貸：應(yīng)交稅金

    其他應(yīng)交款

7、利潤結(jié)算

①月終小區(qū)將“經(jīng)營收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“營業(yè)外收入”、“經(jīng)營成本”、“其他業(yè)務(wù)支出”、“營業(yè)外支出”、“經(jīng)營稅金及附加”等科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目后，將本月利潤轉(zhuǎn)物業(yè)公司，填制轉(zhuǎn)賬憑證。

         借：本年利潤

         貸：內(nèi)部往來—公司

如為虧損

         借：內(nèi)部往來—公司

         貸：本年利潤

②財(cái)務(wù)部根據(jù)轉(zhuǎn)賬憑證付聯(lián)填制轉(zhuǎn)賬憑證

          借：內(nèi)部往來--××小區(qū)

          貸：本年利潤

如為虧損

          借：本年利潤

          貸：內(nèi)部往來--××小區(qū)

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