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淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理及對策
淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理及對策
引言
在我國，房地產(chǎn)業(yè)還是一個新興產(chǎn)業(yè)，伴隨著土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，中國房地產(chǎn)業(yè)已由原來盲目的發(fā)展轉(zhuǎn)入理性成長的軌道。面對這樣充滿機遇也充滿挑戰(zhàn)與競爭的年代，面對越來越復(fù)雜的開發(fā)活動，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確自己的定位，并且有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的每一階段的成本，真正把握商機，化解風(fēng)險，從而實現(xiàn)預(yù)期利潤。成本管理作為發(fā)現(xiàn)并保證預(yù)期目標(biāo)實現(xiàn)的一個重要手段，將在未來的項目開發(fā)管理中發(fā)揮著越來越重要的作用。
1. 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
自從國家推行新的住房改革計劃以來，我國的房價走勢一路高歌猛進。特別是自06年起至今，幾乎所有一二線城市房價已經(jīng)成倍增長。房地產(chǎn)業(yè)過熱，掀起了全民的炒房運動。給經(jīng)濟的運行帶來了較大的影響。目前房價的走勢已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通公民的承受能力，越來越多的房子被擁有更多社會資源的人所占用，這就造成了社會上房產(chǎn)資源分配的嚴(yán)重不均衡。少數(shù)人占據(jù)了大多數(shù)的資源。并且目前這供需之間的矛盾已經(jīng)成為民生領(lǐng)域的一個重大問題。所以當(dāng)前政府明確表態(tài)要將房地產(chǎn)調(diào)控進行到底，抑制房價的過快增長。隨著最新限購令的出臺，以及銀行貸款環(huán)節(jié)的壓力，大多數(shù)房產(chǎn)商已經(jīng)經(jīng)受不住壓力，開始緩慢降價。面對即將到來的降價潮，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過控制財務(wù)成本，最大限度的減少不必要的開支度過房地產(chǎn)嚴(yán)冬已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)需要重點考慮的問題。
2. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理問題分析
2.1房地本文由論文聯(lián)盟http://收集整理產(chǎn)財務(wù)成本分析
人們都認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是一個暴利行業(yè)，但是開發(fā)商從拿地開始就要支付高額的資金這是不爭的事實。wWW.11665.coM從購置土地前的項目調(diào)研開始一直到銷售全部完成，期間的每一個過程都需要大量的資金支持。任何一個環(huán)節(jié)的資金鏈斷裂都會給整個房產(chǎn)項目帶來不可估量的打擊。從大的方面來說，房地產(chǎn)開發(fā)的主要財務(wù)支出有以下幾個方面：土地成本、政府規(guī)費、建安成本、配套設(shè)施成本、管理費用、銷售費用、稅費費用、隱性成本。
2.1.1土地成本
土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個商品房成本中的重要組成部分。在國家土地新政策執(zhí)行后，土地價格上漲迅速，土地供應(yīng)量已出現(xiàn)了較大幅度減少，而住房需求的快速增長，又進一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地供需矛盾。從長期來看，由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價上漲。而拆遷工作的進一步規(guī)范也相應(yīng)增加了拆遷補助費用。另一方面，土地出讓金也是政府進行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢，使得房地產(chǎn)商拿到土地的成本更高，使用土地的限制更加嚴(yán)格。
2.1.2政府規(guī)費
政府規(guī)費主要是指在規(guī)劃、環(huán)保、消防、施工等環(huán)節(jié)中辦理手續(xù)時應(yīng)當(dāng)像政府繳納的各種費用。許多房地產(chǎn)商都會利用政府的優(yōu)惠政策合理避開其中的一些費用。因為此階段正處于開發(fā)前期，如果在此階段投入過多的資金則會直接影響以后階段的順利進行。
2.1.3建安成本
建安成本可以說是整個開發(fā)過程中最為重要的一部分，也是占了整個房產(chǎn)開發(fā)中費用最多的一個環(huán)節(jié)。建筑、安裝、裝飾、設(shè)備等費用都是本環(huán)節(jié)的重點。
2.1.4配套設(shè)施成本
配套設(shè)施主要是指道路、供水、供電、供暖、供氣、通信、綠化等一系列建設(shè)施工費用，處于項目開發(fā)的后期。
2.1.5管理費用
管理費用是自項目規(guī)劃直至項目結(jié)束一直存在的費用，包括辦公費用、員工薪酬等等。管理費用的控制依賴于企業(yè)良好的管理體系。
2.1.6銷售費用
銷售費用主要用在宣傳支出以及中介服務(wù)費用上。
2.1.7稅費費用
這又是房產(chǎn)銷售成本的一個重要組成部分。房產(chǎn)開發(fā)需要繳納一系列的稅費，例如營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、契稅、所得稅、印花稅等等。據(jù)不完全統(tǒng)計，從房產(chǎn)商拿地開始直至最終項目完成，需要繳納的稅種高達(dá)上百個，直接影響公司的財務(wù)成本。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理中存在的主要問題
2.2.1企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層不能從大局出發(fā)，樹立控制成本意識
許多房地產(chǎn)企業(yè)高級領(lǐng)導(dǎo)層的主要任務(wù)就是拿地審批手續(xù)，對后續(xù)的開發(fā)成本不甚關(guān)心。由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場仍然沒有形成統(tǒng)一的準(zhǔn)入機制，所以市場上形成了各種開發(fā)公司并存的局面。不少公司的核心產(chǎn)業(yè)并不是房地產(chǎn)，但是嗅到地產(chǎn)行業(yè)的商機之后紛紛涉足地產(chǎn)業(yè)，高級管理人員對地產(chǎn)業(yè)并沒有較為深刻的認(rèn)識。
2.2.2沒有指定具體的成本管理計劃
許多企業(yè)都沒有制定詳細(xì)可行的財務(wù)成本管理計劃，也缺乏合理的成本控制辦法。企業(yè)在項目的開始初期就應(yīng)該制定相信（關(guān)）的成本預(yù)算，嚴(yán)格按照成本預(yù)算進行生產(chǎn)管理活動。但是許多企業(yè)并沒有認(rèn)識到控制管理成本的重要性，對目標(biāo)的成本控制意識還是停留在最表面上。對成本控制認(rèn)識的不到位直接導(dǎo)致了成本控制的無法嚴(yán)格有效執(zhí)行。
3. 地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理中存在問題的對策
3.1增強財務(wù)成本管理意識，建立全面系統(tǒng)化的科學(xué)管理體制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運用科學(xué)管理知識，將企業(yè)的財務(wù)成本管視為一個全面化的管理工程，而不是階段性的工程。只立足于全局性的整體角度，才能對房地產(chǎn)企業(yè)全面的進行財務(wù)成本管理。必須堅持以“對象、內(nèi)容、方法”全面相結(jié)合的原則，在實際工作中
3.2強化項目成本管理和控制，結(jié)合相應(yīng)的監(jiān)督制度
房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管理是提高企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵所在。企業(yè)管理水平和能力的高低，以及企業(yè)管理工作開展的好壞，不但影本文由論文聯(lián)盟http://收集整理響自身利益獲取，還制約著企業(yè)根據(jù)項目成本基礎(chǔ)而制定商品價格的優(yōu)勢。所以，從強化項目成本管理和控制入手，重視和做好管理工作是十分必要的。
在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的過程中，應(yīng)盡量細(xì)化進行核算的對象。同時建立既有實權(quán)又有執(zhí)行力度的成本監(jiān)督機構(gòu)，在房地產(chǎn)項目的全過程生命周期的各個重要環(huán)節(jié)中進行成本預(yù)先規(guī)劃，用規(guī)劃的計劃比對世界發(fā)生的成本明細(xì)，尤其需要注意監(jiān)督管理成本概預(yù)算、竣工決算和工程結(jié)算，因為這些環(huán)節(jié)是在初期控制工程造價、減少項目開發(fā)成本和辦理施工方款項給付的重要環(huán)節(jié)。按照已確立的工作目標(biāo)和監(jiān)督制度定期的進行檢查考核，同時輔以不定期的隨機抽查。必須將內(nèi)部審查和外部監(jiān)督相結(jié)合的財務(wù)監(jiān)督體制實施到監(jiān)督工作中，力保財務(wù)成本數(shù)據(jù)和賬務(wù)明細(xì)真實有效。
3.3實行項目資金的集中管理模式，提高資金利用率
房地產(chǎn)企業(yè)在項目工程施工過程中，要實行資金的集中管理模式，強調(diào)有計劃性的使用項目資金。在使用前，需要制定使用計劃并且上報至領(lǐng)導(dǎo)階層審批。企業(yè)根據(jù)項目所需資金的額度進行協(xié)調(diào)，以便于財務(wù)部門提前進行資金籌措和分配，達(dá)到降低資金使用成本的目的。同時，還可以斟酌各個項目的進度對進行中的幾個項目在資金方面達(dá)到平衡化，既不會閑置資金，又不至于造成顧此失彼的局面而向外發(fā)生款項借貸，從而在提高資金使用率的同時還降低了使用資金的成本。
結(jié)語
目前房地產(chǎn)業(yè)在降價的浪潮中，肯定會有企業(yè)因為資金鏈的斷裂而退出房地產(chǎn)市場。但是如果想度過這次嚴(yán)冬，房地產(chǎn)企業(yè)就要從自身出發(fā)，嚴(yán)格的執(zhí)行財務(wù)成本管理制度，只有這樣，才能更好地減少不必要的開支，最大程度上增加企業(yè)的利潤。度過這次地產(chǎn)嚴(yán)冬，迎接下一次地產(chǎn)行業(yè)復(fù)興的到來。
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