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新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展分析
摘 要:文章在闡述國(guó)家2008年9月以來房地產(chǎn)有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策、介紹各個(gè)一線城市房地產(chǎn)動(dòng)向的基礎(chǔ)上,討論了河南省新鄉(xiāng)市的環(huán)境狀況和市場(chǎng)狀況,指出了新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的局面以及應(yīng)對(duì)措施。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);市場(chǎng)狀況;營(yíng)銷手段;新鄉(xiāng)
在2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境下,我國(guó)連續(xù)出臺(tái)了一系列刺激消費(fèi)和拉動(dòng)內(nèi)需的措施,其中也包括針對(duì)房地產(chǎn)的各項(xiàng)救市政策,主要集中在降息、降稅、經(jīng)濟(jì)投入等方面。央行從2008年9月16日起到年底,連續(xù)5次降息,且下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。10月22日晚,相關(guān)部門也共同出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策:如個(gè)人首次購(gòu)買90m2及以下普通住房,契稅稅率下調(diào)到1%;個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅;個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅;房貸最低首付款比例調(diào)整為20%等。以“國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見”為代表的新一輪房產(chǎn)救市政策的推出放寬了二套自住房貸款限制,加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品房建設(shè)項(xiàng)目的信貸支持、取消城市房地產(chǎn)稅等。除此以外,為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī),政府還實(shí)施了“一攬子”計(jì)劃,把擴(kuò)大內(nèi)需、振興產(chǎn)業(yè)和科技支撐結(jié)合起來,僅國(guó)家的4萬億元投資計(jì)劃中,與房地產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系的就占32%。
1 各級(jí)地方政府措施
中央的措施只是在宏觀層面上,具體到每個(gè)省、市,因?yàn)楦鞯氐那闆r不同,各地方政府也因地制宜,在宏觀政策下做出了進(jìn)一步的調(diào)整,調(diào)整措施主要分為放寬條件、調(diào)整公積金貸款政策、減稅和降低準(zhǔn)入門檻4種。Www.11665.CoM
1.1 放寬條件
南京市在2008年第一季度放緩了土地推出的節(jié)奏,淡化了開竣工時(shí)間,南京國(guó)土資源局在7月建議今后控制未來單宗用地規(guī)模,降低單幅地塊的出讓金總額,并延長(zhǎng)出讓金額較高地塊的付款期限。天津和武漢也在隨后的土地拍賣中減少了近一半的供應(yīng)。上海在此輪調(diào)整中略顯穩(wěn)重,它的方式是對(duì)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行重新評(píng)估,而這樣一來土地價(jià)格將有更新的機(jī)會(huì)。
1.2 調(diào)整公積金貸款政策
河南省政府2008年8月23日召開經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會(huì)議,會(huì)中提出購(gòu)買首套自住商品房申請(qǐng)住房公積金貸款的首付房款比例由目前的30%調(diào)減為20%,最高貸款額度根據(jù)各市房?jī)r(jià)情況將適當(dāng)提高,貸款期限可延長(zhǎng)20~30年,住房公積金交付人在全省范圍內(nèi),可異地申請(qǐng)辦理住房公積金貸款購(gòu)買住房。
1.3 減稅
為促使樓市回暖,各地相繼出臺(tái)了以減稅、推行貨幣補(bǔ)貼及降低準(zhǔn)入門檻等一系列積極的購(gòu)房政策,以期市場(chǎng)重回健康的軌道。如福州對(duì)契稅減半放寬預(yù)售:在一定條件范圍內(nèi),可享受契稅減半征收等相關(guān)稅收優(yōu)惠政策,放寬預(yù)售許可證門檻,縮短了開發(fā)商回籠資金的周期。重慶則規(guī)定凡該市農(nóng)村居民,在重慶首次購(gòu)買一套建筑面積90m2以下(含90m2)普通商品住房(含二手住房),其購(gòu)房單價(jià)在重慶市國(guó)土房管部門公布的市場(chǎng)均價(jià)以下的,免征契稅。而長(zhǎng)沙推行的是貨幣補(bǔ)貼,具有經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格的城市居民,在購(gòu)買普通商品房時(shí),由政府給予貨幣補(bǔ)貼、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、勞�；�、人防易地建設(shè)費(fèi)等多項(xiàng)房地產(chǎn)稅費(fèi)減免或延遲收取。
各項(xiàng)刺激和優(yōu)惠措施出臺(tái)后,進(jìn)入2009年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)在前期強(qiáng)有力的政策調(diào)控下,人們的購(gòu)買欲被釋放,各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)都在不同程度上出現(xiàn)了成交量回升、價(jià)格上漲的局面。
2 新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況
新鄉(xiāng)市位于河南省北部,北銜安陽(yáng),南臨鄭州,是一個(gè)以工業(yè)為主的城市。作為一個(gè)三線城市,也受到市場(chǎng)的影響,但與一線城市相比調(diào)整的幅度并不明顯。2009年1~2月,全市限額以上工業(yè)增加值增速同比增長(zhǎng)2.1%,截至2月底,全市金融機(jī)構(gòu)存款余額50.6億元,比年初增長(zhǎng)11.8%;貸款余額533.3億元,較年初增長(zhǎng)5.4%。全市商品房銷售面積同比增長(zhǎng)89.3%。在目前市場(chǎng)環(huán)境下,新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇,下面主要從2個(gè)方面進(jìn)行闡述:2.1 新鄉(xiāng)市政府措施的實(shí)施新鄉(xiāng)市政府在2008年11月25日提出了“新鄉(xiāng)市人民政府關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見”,主要包括大力發(fā)展住房保障、降低稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、加大金融信貸支持和積極推進(jìn)城市舊城改造和新型農(nóng)村住宅建設(shè)4個(gè)方面。為了響應(yīng)中央的宏觀調(diào)整政策,新鄉(xiāng)市政府也推出了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的21條政策。從近期的經(jīng)濟(jì)變化可以看出,前階段調(diào)控和刺激內(nèi)需的影響在新鄉(xiāng)已經(jīng)達(dá)到初步效果,經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇。面對(duì)這樣的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,新鄉(xiāng)市開發(fā)區(qū)主要的房地產(chǎn)開發(fā)公司綠地、綠都、建業(yè)都在積極促銷以搶占客戶、贏得先機(jī)。
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)商的應(yīng)對(duì)措施
面對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,新鄉(xiāng)市各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商做出了哪些判斷?有什么動(dòng)作?下面通過兩個(gè)方面進(jìn)行分析:2.2.1 營(yíng)銷手段。目前每個(gè)區(qū)域的營(yíng)銷手段各不相同,主要體現(xiàn)在代表樓盤,利用其資源獨(dú)有性維持價(jià)格不變,推廣上更多的利用口碑營(yíng)銷擴(kuò)大客戶量,而邊緣樓盤則以低起價(jià)來吸引客戶的關(guān)注。
表1各樓盤營(yíng)銷手段
區(qū)域老區(qū)新區(qū)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目假日王府塞納春天世紀(jì)村紫郡綠地綠都營(yíng)銷手段尋找兼職售樓員活動(dòng),目的在擴(kuò)大項(xiàng)目影響,價(jià)格未變無優(yōu)惠景觀段,樣板房開放,優(yōu)惠幅度不大老帶新活動(dòng),送配套費(fèi),價(jià)格無優(yōu)惠第二批房源2500認(rèn)購(gòu),婦女選房?jī)?yōu)惠100元/m2低價(jià)起,2100送配套前期排號(hào)階段,邀請(qǐng)客戶到鄭州實(shí)地觀看2.2.2 未來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)新鄉(xiāng)市2009年住房建設(shè)實(shí)施計(jì)劃,2009年各類住房建設(shè)總量37 552套,建筑面積403.645萬m2。其中:套型建筑面積小于90m2的住房32 816套,建筑面積269.63萬m2,占住房總建筑面積的73%。計(jì)劃建設(shè)商品住房29 294套,建筑面積315.76萬m2。其中:套型建筑面積小于90m2的住房24 558套,建筑面積221.03萬m2,占商品房總建筑面積的70%。計(jì)劃建設(shè)政策性住房8 188套,建筑面積52.8萬m2(小區(qū)商業(yè)配套用房4.2萬m2,住房面積48.58萬m2)。其中:計(jì)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)使用房7 286套,建筑面積43.72萬m2,套型建筑面積60m2左右;計(jì)劃建設(shè)廉租住房972套,建筑面積4.86萬m2,在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)按10%,套型面積小于50m2。從地域分布來看,2009年城市住房建設(shè)開發(fā)主要布局于新鄉(xiāng)市北部和東部;普通商品房,主要布局于中心城區(qū)、開發(fā)區(qū)和東區(qū)。集中于中心城區(qū)的均為舊城改造項(xiàng)目;經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)主要安排在鐵西區(qū)的宏力大道、八一路、人民路的西段,中心城區(qū)的南部、東北部也有經(jīng)濟(jì)適用房的分布。
表2各區(qū)土地供應(yīng)量
區(qū)域中心區(qū)新區(qū)開發(fā)區(qū)土地供應(yīng)量17宗土地共36.2hm213宗土地共69.3hm23宗土地共34.47hm2總建筑面積90.56萬m2173.19萬m286.16萬m2平均容積率2.5 2.5 2.49百畝以上土地2宗3宗2宗大宗土地總建20~26萬m225~49萬m225~51.33萬m2為適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā),各區(qū)的土地供應(yīng)如表2所示。從各個(gè)區(qū)域的土地供應(yīng)來看,在2009年新增的土地主要集中在老城區(qū)和新城區(qū),而開發(fā)區(qū)僅供應(yīng)3塊,其中2塊大宗土地還是現(xiàn)在已經(jīng)入市的項(xiàng)目。從整體容積率來看,各個(gè)區(qū)域的新批樓盤都在2.5附近,這種容積率多數(shù)為小高層、高層,由此看來,未來多層的稀缺性更加突出。從大宗土地來看:老區(qū)雖然供應(yīng)土地?cái)?shù)量最多,但是單宗土地規(guī)模較小,多在1.33hm2以內(nèi),而新城區(qū)土地供應(yīng)最大,且規(guī)模都較大,可以預(yù)見未來新區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加大。
3 新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的狀況以及可能采取的應(yīng)對(duì)措施
3.1 新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的狀況
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年春節(jié)后大勢(shì)回暖的趨勢(shì)下,絕大多數(shù)項(xiàng)目依然堅(jiān)守價(jià)格不降,各項(xiàng)工程也在順勢(shì)啟動(dòng),而客戶也在整體的宣傳下逐漸改變觀念;但未來的產(chǎn)品同質(zhì)化、大供應(yīng)現(xiàn)象為未來市場(chǎng)埋下了很大的隱患。從宏觀方面、城市方面和項(xiàng)目方面的分析可以發(fā)現(xiàn),目前大勢(shì)上通過國(guó)家的積極扶持和各地提供的便利條件已經(jīng)出現(xiàn)了可喜的改觀,成交量和價(jià)格都有不同程度的增長(zhǎng),但是后期其龐大的供應(yīng)情況也使得未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)很多的變數(shù),在目前情況下仍不能過度和盲目提高價(jià)格。
3.2 開發(fā)商的具體應(yīng)對(duì)策略建議
對(duì)于新鄉(xiāng)市開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)公司,應(yīng)及時(shí)采取積極的應(yīng)對(duì)策略,決策中應(yīng)充分考慮以下幾個(gè)因素:①新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng),由于土地的稀缺性和土地成本相對(duì)較低,對(duì)于新鄉(xiāng)這樣的中小城市,房地產(chǎn)開發(fā)基本不存在泡沫,房地產(chǎn)的價(jià)位還會(huì)穩(wěn)中有升。
目前國(guó)家采取的持續(xù)宏觀調(diào)控措施,目的是為了抑止房?jī)r(jià)暴漲引起市場(chǎng)紊亂,防止泡沫經(jīng)濟(jì),并不是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行抑制。相反鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的巨大比重,國(guó)家會(huì)采取既有利于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展又有利于防止泡沫經(jīng)濟(jì)的系列措施。近期,國(guó)家和各級(jí)政府已出臺(tái)了主要針對(duì)自購(gòu)房以及改善住房的客戶的鼓勵(lì)消費(fèi)措施,以后還會(huì)逐步出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)的各種措施,因此對(duì)后期的估計(jì)應(yīng)該還是樂觀的;②樓盤市場(chǎng)定位和客戶群的特點(diǎn),決定了該樓盤的投資價(jià)值,決定了樓盤受鼓勵(lì)限價(jià)房政策措施的影響程度。如果樓盤處于其余各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤無可比擬的絕對(duì)地理優(yōu)勢(shì),規(guī)劃理念先進(jìn),設(shè)計(jì)合理、性價(jià)比較高,針對(duì)的絕大多數(shù)是中高端客戶群體,而這些潛在的消費(fèi)群體的消費(fèi)目的和投資目標(biāo)比較明確,他們能夠洞察市場(chǎng)先機(jī),適時(shí)投資價(jià)值高、稀缺性強(qiáng)的產(chǎn)品,不會(huì)和限價(jià)房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的客戶群體造成沖突,由于樓盤的高附加值導(dǎo)致樓盤價(jià)格的抗跌性較強(qiáng)、適應(yīng)市場(chǎng)的能力也較強(qiáng),政策、市場(chǎng)的變化對(duì)后期的銷售價(jià)格不會(huì)有太大的影響;③樓盤的形象樹立刻不容緩,尤其是對(duì)于剛進(jìn)入新鄉(xiāng)的開發(fā)公司。樓盤的開發(fā)引入了資金,并為新鄉(xiāng)市關(guān)注本樓盤的人們所盡知,政府和樓盤的潛在客戶對(duì)本樓盤的開工有著很大的期待,如果一再延遲開發(fā)計(jì)劃,放緩開發(fā)的步伐,處于觀望、搖擺不定的階段,不但巨額資金長(zhǎng)期占用成本增加,并且可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)開發(fā)公司樓盤的信心產(chǎn)生不良的影響；
④目前的市場(chǎng)對(duì)樓盤的成本控制是一個(gè)機(jī)遇。成本的控制顯得尤為重要,成本降低一分錢,價(jià)格便有了二分的競(jìng)爭(zhēng)力。
[參考文獻(xiàn)]
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