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唐代五代房地產(chǎn)買賣活動探析
唐代五代房地產(chǎn)買賣活動探析
城市作為封建國家統(tǒng)治的據(jù)點，至唐五代時期，作為國家分支行政機構(gòu)的特征依然顯著。與此同時，其經(jīng)濟功能正逐漸增強，商業(yè)經(jīng)營范圍不斷擴大，市場商業(yè)經(jīng)濟普遍繁榮。在城市這樣相當大的面積和相當高的人口密度的一個地域共同體中，住有各種非農(nóng)業(yè)的專門人員。他們?nèi)藬?shù)眾多，財力雄厚，與土地密切聯(lián)系，呈現(xiàn)出對房地產(chǎn)這樣一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)的強烈需求。房產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)交易的典型類型，房地產(chǎn)交易是實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值與使用價值的經(jīng)濟過程，房產(chǎn)買賣不僅包含了房產(chǎn)占有的轉(zhuǎn)移，也包括了房產(chǎn)處分權(quán)的轉(zhuǎn)移。
目前，學界有關唐代五代時期房產(chǎn)交易的研究甚夥。
一、房產(chǎn)買賣活躍
城市房產(chǎn)相較農(nóng)村流轉(zhuǎn)頻繁，兩京地區(qū)尤甚。
元和之際，元稹指出長安城"二百年來城里宅，一家知道換幾多人。"[1]626柳宗元在《寄許京兆孟容書》提到他"城西有數(shù)頃田，……家有賜書三千卷，尚在善和里舊宅，宅今已三易主，書存亡不可知。"[2]781從元和元年從長安被貶往永州的短短四五年，柳宗元在善和里的宅第就已經(jīng)三易其主了�；钴S的交易反應了當時京城房產(chǎn)市場有著旺盛的需求。
唐代與五代時期的房產(chǎn)買賣多為滿足基本居住需要或改善居住條件。如白居易自貞元十六年赴長安應試，一直努力試圖在長安購置房產(chǎn)。其《卜居》詩云： "宦游京都二十春，貧中無處可安貧。
長羨蝸牛猶有舍，不如碩鼠解藏身。且求容立錐頭地，免似漂流木偶人。但道吾廬心便足，敢辭湫隘與囂塵。"白居易卜宅的急切心情由此可見一斑。
長慶元年，在經(jīng)歷了二十年的宦海沉浮后，白居易終于在長安城新昌坊購下一所宅第，新昌里宅的條件雖然差強人意，但他自解說"莫羨昇平元八宅，自思買用幾多錢。"[3]407與白居易同時代的韓愈購買長安靖安里宅第后，在《示兒》詩中也不由地感慨系之： "始我來京師，止攜一束束書。辛勤三十年，以有此屋廬。此屋豈為華，于我自有余。中堂高且新，四時登牢蔬。"[4]952韓愈此詩作于元和十三年，距離他貞元二年始赴長安應進士試有三十年之久�？梢娫陂L安置宅對他來說同樣是長久以來的夢想，實現(xiàn)起來也洵屬不易。對于包括如出身孤寒的白居易、韓愈等仕子在內(nèi)的異鄉(xiāng)人士進入城市應試做官、經(jīng)商都有在城市中安家置業(yè)的迫切需求。[5]429購買宅舍以供家庭居住之用是單純的消費行為，但購房置產(chǎn)也是一種重要的經(jīng)營投資活動，據(jù)《太平廣記》卷第二百四十三"竇乂"條載：
先是西市秤行之南，有十余畝坳潛污下之地，目約小海池，為旗亭之內(nèi)，眾穢所聚，乂遂求買之，其主不測，乂酬錢三萬�！旖�(jīng)度，造店二十間，當其要害，日收利數(shù)千，甚或其要，店今存焉，號為竇家店。乂方閑居，無何，（ 米） 亮且至謂乂曰： 崇賢里有小宅出賣，直二百千文，大郎速買之�！瓡跞眨琳Z乂曰： 亮攻于覽玉，嘗見宅內(nèi)有異石，人罕知之，是搗衣砧，真于闐玉，大郎且立致富矣。……又李晟太尉宅前，有一小宅，相傳兇甚，直二百十千，又買之，筑園打墻，拆其瓦木，各垛一處，就耕之術(shù)，太尉宅中傍其地，有小樓，常不瞰焉，晟欲并之為擊球之所。他日乃使人問乂，欲買之，乂確然不納，云： 某自有所要。候晟沐浴日遂具宅契書，請見晟語晟曰： ……今獻元契，伏惟賜照納。晟大悅，私謂乂，不要某微力乎？ 乂曰： 無敢望，猶恐后有緩急，再來投告令公。長安商人竇乂三次購置房產(chǎn)，竇乂第一次在西市秤行南的旗亭內(nèi)購買了十余畝坳潛污下之地，修整后就地造店---可能是邸店一類的場所，這是純粹的經(jīng)營活動。第二次，竇乂購買崇賢里宅則是一種經(jīng)濟投機； 第三次購獲永崇里的兇宅，再將它奉送給李晟擴建球場就已經(jīng)包含著政治投機的因素。
盡管每次購置房產(chǎn)的直接動機不同，但這位精明的大商人的房產(chǎn)經(jīng)營活動也確實為他帶來了豐厚的經(jīng)濟利益甚至政治回報。
憲宗元和之際，市場流通領域貨幣不足導致錢重物輕。元和十二年四月下詔限制私貯現(xiàn)錢的數(shù)量，"許從敕后限一月內(nèi)任將別物收貯。時京師市里區(qū)肆所積聚方鎮(zhèn)錢如王鍔、韓弘、李惟簡，少者不下五十萬貫，于是競置宅第，以變其錢".[7]5690聚斂了大量貨幣的權(quán)貴通過購買宅舍迅速地轉(zhuǎn)移現(xiàn)錢。
另一面他們選擇購置宅舍替代現(xiàn)錢收貯也說明房產(chǎn)具有投資、保值的價值。
唐代在長安、洛陽這類大中城市中，包括流動人口在內(nèi)的龐大的城市人口催生出了巨大的房產(chǎn)市場，旺盛的房產(chǎn)需求又推高了城市房價。由于房產(chǎn)價高，所以買賣中存在賒買現(xiàn)象。晚唐詩人盧仝《冬行三首》其二（ 頁 191） 中自述道：
長年愛伊洛，決計卜久長。賒買里仁宅，水竹且小有。
賣宅將還資，舊業(yè)苦不厚。債家征利心，餓虎血染口。
其《寄男抱孫》云： "宅錢都未還，債利日日厚。"
賒買的利息代價非常高昂。又《唐故尚書吏部侍郎贈吏部尚書沈公行狀》也記載，沈傳師"公常居中，雖有重名，每苦于饑寒。"但他仍然在"于京師開化里致第，價錢三百萬，訖二鎮(zhèn)牽率滿之"
[8]936,沈傳師購開化坊宅第價值三百萬錢，直到他外鎮(zhèn)江西、宣歙后才償還完畢，大約亦屬于賒買。太和九年，沈傳師在長安病逝，卻"帑無儲錢，鬻宅以葬。"[9]4541目前我們可以看到的賒買宅舍的實例不多，但唐五代時期這種交易形式應該也是較普遍存在的。
二、房產(chǎn)典賣頻繁
以現(xiàn)代物權(quán)理論觀察，唐代對抵押借貸與典賣在法理上尚無嚴格區(qū)分，故典、質(zhì)往往混稱。典貼（ 質(zhì)押） 也是城市房產(chǎn)交易的一種重要形式。如邢鳳"寓居長安平康里南，以錢百萬質(zhì)故豪洞門曲房之第。"[10]487魏征玄孫稠因家貧"以故第質(zhì)錢于人".
段秀實"崇義坊宅諸院典在人上，計錢三千四百七十五貫。"又阿斯塔那 204 號墓《唐貞觀二十二年（ 648） 洛州河南縣桓德琮典舍契》記載了一樁洛陽城中房產(chǎn)典貼（ 質(zhì)押） 的糾紛，茲錄如下：
本件是貞觀二十二年，洛陽坊民桓德琮、張元隆與索法惠之間的房產(chǎn)典貼（ 質(zhì)押） 訴訟審結(jié)后，雙方當事人遵照官府的判決意見，重行訂立的一份私契。根據(jù)文書可知，桓德琮將自己的宅舍典給了索法惠、張元隆，典息是按月計算。但出典人索法惠不僅沒有按時償付利息，而且在雙方約定的典賣期限內(nèi)也沒有返還原典金，贖回宅舍。故此，承典人張元隆、索法惠將出典人桓德琮告上了縣衙。出典人典押房產(chǎn)往往是緣于家貧、償債。典權(quán)人（ 質(zhì)權(quán)人） 通過典貼獲得房產(chǎn)的臨時居住權(quán)或者賺取利息。后周開封府奏文提到當時存在"重疊將產(chǎn)宅立契典當"及"卑幼骨肉不問家長，衷私典賣"等種種，可見城市中房產(chǎn)典賣活動也在唐五代時期也日漸活躍。
三、房產(chǎn)契約制度完善
契約是確認房產(chǎn)買賣活動成立和房產(chǎn)所有權(quán)過割的重要文書。，唐代法令、敕文中，莊宅買賣常與口馬買賣并提，《唐律疏議》卷第二十六《雜律》"買奴婢、牛馬不立券"條，疏議曰"買奴婢、牛馬駝騾驢等，依令并立市券，……令無私契之文，不準私券之限。"口馬買賣必須經(jīng)由市署過券，而莊宅買賣未有此規(guī)定。房產(chǎn)買賣似乎訂立、過割私契即可確立所有權(quán)之轉(zhuǎn)移，如長安城"有日者寇鄘，出入于公卿們，詣寺求買。因送四十千與寺家。寺家極喜，乃傳契付之。商人竇乂送房產(chǎn)與李晟也同時奉贈了原契。
德宗以后所實行兩稅法"唯以資產(chǎn)為宗，不以丁身為本……有廬舍器用之資，……一概計估算緡。"既然兩稅法厘定資產(chǎn)的標準中有宅舍一項，那么官府對民戶房產(chǎn)的交易的情況實有關注的必要。
民間房產(chǎn)買賣不需要公驗、市券，但官府對房產(chǎn)買賣，但是在唐前期的戶等簿或手實中例有居住園宅的相關內(nèi)容，則居住園宅所有權(quán)的轉(zhuǎn)移似乎應該需要像土地一樣在履行"入官措案為定"的手續(xù)。五代以后，房產(chǎn)交易出現(xiàn)了印契制度，交易者"印稅之時，于稅務內(nèi)納契白一本，務司點檢，須有官牙人、鄰人押署處及委不是重倚當，方得與印。"所以，房產(chǎn)買賣私契（ 白契） 的實際成立還要經(jīng)過官府的檢審、用印，與唐代口馬買賣手續(xù)相仿，契券制度更趨嚴謹。
又前揭趙燕奏文請厘革牙人傭金時，還提到官府從房產(chǎn)交易中抽稅契錢。后唐時，官府對房產(chǎn)買賣中按照契價，以每貫二十文即百分之二的比率抽取契稅，形成了固定的契稅制度。這種房產(chǎn)交易契稅是由唐德宗建中四年施行德的公私貨易貨易除陌法繼承發(fā)展而來。
四、法律保護房產(chǎn)所有權(quán)
唐《雜令》16 條云： "諸家長在，（ [在]謂三百里內(nèi)，非隔關者。） 而子孫弟侄等，不得輒以奴婢、六畜、田宅及余財物私自質(zhì)舉，及賣田宅。（ 無質(zhì)而舉者亦準此。） 其有質(zhì)舉、賣者，皆得本司文牒，然后聽之。若不相本問，違而輒與，及買者，物即追還主，錢沒不追。"[12]788 -789定莊宅買賣、典貼必須由家長或在家長授意下進行，否則牙人、保人和購買者都要受到處罰，交易即不合法，也不為法律承認。雖然敕令禁止子孫弟侄等私自質(zhì)舉、典賣田宅，但這種現(xiàn)象恐怕一直都有存在�！段宕鷷肪矶妒小泛笾軓V順二年十二月，開封府奏云：
又莊宅牙人，亦多與有物業(yè)人通情，重疊將產(chǎn)宅立契典當，或虛指別人產(chǎn)業(yè)，及浮造屋舍，偽稱祖父置。更有卑幼骨肉不問家長，衷私典賣，及將倚當取債，或是骨肉物業(yè)，自己不合有分，倚強凌弱，公行典賣。牙人錢主，通同蒙昧，致有爭訟。起今后欲乞明見降指……其有典質(zhì)、倚當物業(yè)，仰官牙人、業(yè)主及四鄰同署文契，委不是曾將物業(yè)。……如有故違，關連人押行科斷，仍征還錢物。如業(yè)主別無抵當，仰同署契行保鄰人，均分代納�！溲廊隋X主，并當深罪。所有物業(yè)，請準格律指揮。[13]415 -416此奏文中明確要求禁止重復典賣、抵押房產(chǎn)，禁止侵占公私土地建造屋宇出賣，禁止盜賣他人房產(chǎn)。案《唐律疏議·戶婚律》、唐《雜令》中即已禁止同居卑幼未經(jīng)家長允可就擅自動用家財[14]960.又《戶婚律》"妄認盜賣公私田"規(guī)定妄認或盜貿(mào)賣他人土地均屬于侵犯他人財產(chǎn)[14]974,要受到刑罰處罰。上述法條一是泛指家內(nèi)財物，一是針對土地而言。而隨著莊宅物舍這類重大物業(yè)交易的頻繁發(fā)生，故五代時期官府又專門出臺敕令對此加以懲禁。為了保護產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益，同時使買主、典主免受經(jīng)濟損失，所以官府要求"牙人、業(yè)主及四鄰同署文契，委不是曾將物業(yè)。"在敦煌吐魯番所出唐五代質(zhì)典、買賣契約實物中也時常附有權(quán)利瑕疵擔保條款，以此作為第一層保證。其后官方在受理印稅時，務司還要審查交易文書中的相關內(nèi)容，進一步加強監(jiān)管。
另外，唐五代時期房產(chǎn)交易還應遵照"問親鄰"的原則，即以優(yōu)先照顧見居者和親鄰的權(quán)益。這是國封建社會崇重宗族、鄉(xiāng)鄰關系的反映，不論繼承、買賣土地、房產(chǎn)的過程中，首先要考慮的是維護家族或家庭的利益。
五、結(jié)語
唐五代時期商品經(jīng)濟繁榮，城市尤其是如兩京等大中型城市人口繁夥且流動量巨大，導致了城市房產(chǎn)需求旺盛，進而催生出一個個活躍的房產(chǎn)交易市場。在房產(chǎn)中出現(xiàn)的交易中介莊宅牙人表明了房產(chǎn)買賣、租賃服務活動的專業(yè)化程度的提高。面對日漸繁榮的房產(chǎn)交易，官府對房產(chǎn)交易的監(jiān)管也愈加嚴厲、細致。中晚唐五代，官府開始頻頻出臺各種法令、敕文對房舍莊宅交易中涉及的所有權(quán)、牙人、典限問題和印契、契稅制度等各方面進行規(guī)范和約束，保證了房產(chǎn)交易正常有序地進行。
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