集團培訓心得體會
通過這次參加集團舉辦的“法務知識和財務知識”培訓班的學習，雖然時間比較短，但收獲還是比較大，感受比較深，平時在工作中都沒有注意的問題，這次學習中給了一個提醒，使自己在今后的工作中更加引起重視，減少失誤、提高工作質(zhì)量。一、學習“物權(quán)法”有以下幾點感受
1、住宅七十年使用權(quán)到期自動續(xù)期，提升了房屋的內(nèi)在價值
70年后住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿，我們的房子怎么辦？許多人為70年后自己住宅的命運擔心。物權(quán)法草案規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”該項規(guī)定延長了住宅用地的使用年限，減少了70年后為獲得土地使用權(quán)而支付的費用，提升了房屋的內(nèi)在價值。從大處看有利于普通民眾的安居樂業(yè)，但同時也奠定了商品住宅價格長期上漲的基礎(chǔ)。
2、嚴格的土地制度預示著未來調(diào)控的方向
我國的國情是人口多、耕地少，現(xiàn)在全國耕地保有量只有18.3億畝，人均耕地只有1.4畝，是世界平均水平的三分之一。十屆全國人大四次會議批準的“十一五”規(guī)劃綱要確定，到2010年耕地保有量必須保持18億畝，這是一項約束性指標，是不可逾越的底線。實行最嚴格的土地管理制度，特別是切實保護基本農(nóng)田，是我國面臨的一項十分緊迫而又艱巨的任務。物權(quán)法草案明確規(guī)定：“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地�！蔽餀�(quán)法70年使用權(quán)的規(guī)定奠定了房價長期上漲的基礎(chǔ)，但是我國的國情決定了建設(shè)用地供應的緊缺，因此未來的控制房價過快上漲的調(diào)控方向會集中在三個方面：第一，在一定程度上抑制需求；第二，調(diào)節(jié)現(xiàn)有土地供應結(jié)構(gòu)，用盡量少的土地建更多套住房；第三，加快存量地和閑置土地的開發(fā)和利用。
3、拆遷補償?shù)囊?guī)定，將可能增加開發(fā)成本，延緩房地產(chǎn)開發(fā)的速度
依據(jù)憲法，物權(quán)法草案規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。同時，草案對征收補償?shù)脑瓌t和內(nèi)容作了規(guī)定。
關(guān)于征收集體所有的土地問題，物權(quán)法草案規(guī)定：“征收集體所有的土地，應當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。”這一規(guī)定體現(xiàn)了黨和國家關(guān)于征地補償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則。關(guān)于征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)的問題，草案規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件�！笨紤]到各地的發(fā)展很不平衡，具體的補償標準和補償辦法，由土地管理法等有關(guān)法律依照物權(quán)法草案規(guī)定的補償原則和補償內(nèi)容，根據(jù)不同情況作出規(guī)定。
補償標準在“物權(quán)法”中并沒有明確規(guī)定，開發(fā)商在拆遷過程中存在諸多矛盾的風險。我個人認為：拆遷補償標準問題，宜按拆遷位置周邊相類似樓盤的平均價，作為補償標準的依據(jù)，使得雙方都能事先知道經(jīng)濟風險，將矛盾的主要問題提前暴露出來，便于及時溝通解決，減少雙方的風險。
物權(quán)法對拆遷補償?shù)囊?guī)定一方面保護了擁有物權(quán)者的利益，在某種程度了維護了弱勢群體的權(quán)益，另一方面，這些規(guī)定可能會增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時有可能延緩拆遷的進度進而影響房地產(chǎn)開發(fā)的速度。
4、小區(qū)公用部分的規(guī)定明晰了產(chǎn)權(quán)
隨著住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。物權(quán)法草案從維護業(yè)主的合法權(quán)益出發(fā)，明確規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分如電梯等公用設(shè)施和綠地等公用場所享有共有和共同管理的權(quán)利。草案還對小區(qū)內(nèi)的車庫、車位的歸屬，業(yè)主委員會的職能，業(yè)主和物業(yè)服務機構(gòu)的關(guān)系等，作了規(guī)定。以上這些規(guī)定明晰了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，為規(guī)范房地產(chǎn)市場提供了依據(jù)。
二、學習“合同法”對技術(shù)條款表述準確的重要性認識有以下幾點體會
1、名詞和術(shù)語的解釋。很多人不重視這一條款，以為這只是律師們多此一舉。事實上，技術(shù)合同中往往會涉及很多專有名詞和技術(shù)術(shù)語需要說明，另外還會涉及到一些通用名詞需要界定，若不界定，就容易引起歧義，這些都是律師們總結(jié)以往的經(jīng)驗、教訓而積累起來的十分有價值的內(nèi)容。
2、項目名稱、內(nèi)容、范圍和要求。此條似乎比較簡單，其實不然，尤其是技術(shù)功能及相關(guān)具體要求的描述必須精確、詳細、具體，沒有歧義。
3、履行的計劃、進度、期限、地點、地域和方式。對于技術(shù)風險較小的項目應當明確項目完成的總進度和每一階段完成的進度，并直接與違約責任相聯(lián)系。對于技術(shù)風險較大的項目也應當有相應的時間要求，這樣在約定的時間里若不能完成相應的技術(shù)開發(fā)工作，雙方可以重新評估合同是否繼續(xù)履行或者合同如何變更履行。
4、雙方的權(quán)利義務。除約定雙方的主權(quán)利義務外，還應當約定雙方如何相互配合、如何對對方的工作、要求等作出反饋等。通常應當指定項目代表，行使權(quán)利、履行義務。
5、技術(shù)質(zhì)量標準及等級。這是必不可少一條，因為，完成技術(shù)服務達到什么樣的目的，滿足什么樣的要求，是通過技術(shù)質(zhì)量標準或等級來衡量的，若沒有此條，今后在法律上就沒有裁決的依據(jù)，就帶來工程質(zhì)量技術(shù)的風險。
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