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挖掘潛在資源?盤(pán)活城市存量
經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)營(yíng)城市的工作思路是：在準(zhǔn)確定位城市發(fā)展方向的前提下，以市場(chǎng)為載體，以資源為動(dòng)力，擴(kuò)充城市外延，整合城市功能，挖掘潛力，盤(pán)活存量，不斷營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，構(gòu)建“政府主導(dǎo)、企業(yè)主體、市場(chǎng)主宰、社會(huì)主辦”的經(jīng)營(yíng)城市運(yùn)作機(jī)制。
一、用足增量資源，加快土地配置供應(yīng)的市場(chǎng)化
經(jīng)營(yíng)城市就是要最大限度地盤(pán)活土地資產(chǎn)，把自然資源變成政府滾滾財(cái)源。當(dāng)前，要建立符合國(guó)際慣例的土地儲(chǔ)備制度，對(duì)城市建設(shè)用地實(shí)行“五統(tǒng)一”：
l、統(tǒng)一規(guī)劃。建立健全功能定位、交通、市政設(shè)施、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、預(yù)留用地各項(xiàng)專項(xiàng)指標(biāo)體系，對(duì)重要地區(qū)、重要地段的開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)行控制、引導(dǎo)和規(guī)范，保障城市規(guī)劃的實(shí)施。改革現(xiàn)行的“先立項(xiàng)、后給地、再規(guī)劃”的基本建設(shè)管理程序，先按照城市規(guī)劃功能分區(qū)的要求，確定出讓土地的使用性質(zhì)，再提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及基準(zhǔn)定價(jià)等，最后通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)確定土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)權(quán)，做到“先規(guī)劃、后得地、再立項(xiàng)”。
2、統(tǒng)一收購(gòu)。政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，由市城建投資公司或土地儲(chǔ)備公司代表政府，負(fù)責(zé)統(tǒng)一收購(gòu)經(jīng)營(yíng)城市土地。一是收回至今尚未使用的，原行政劃撥而按現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)實(shí)行有償供應(yīng)的土地；二是清理收回開(kāi)發(fā)商征用多年未開(kāi)發(fā)建設(shè)，出讓合同到期的閑置的地塊；三是收購(gòu)“退二進(jìn)三”或破產(chǎn)、搬遷、困難企業(yè)的土地；四是收購(gòu)因城市建設(shè)撤銷(xiāo)村民小組建制的剩余土地；五是清理違法使用的土地；六是收購(gòu)根據(jù)規(guī)劃要求，近期具有成片開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地。
3、統(tǒng)一儲(chǔ)備。對(duì)收回儲(chǔ)備的土地由市城市建設(shè)投資公司或土地儲(chǔ)備公司負(fù)責(zé)籌措資金，統(tǒng)一組織拆遷，實(shí)現(xiàn)“六通一平”，達(dá)到地面無(wú)障礙，地下有管網(wǎng)，甚至栽上草坪，種植花木。把“毛地”變成“凈地”，把“生地”炒成“熟地”，把“閑地”建成“俏地”，“包裝”上市，待價(jià)而沽。通過(guò)適當(dāng)儲(chǔ)備土地，使土地始終成為短缺商品，從而增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力。
4、統(tǒng)一調(diào)控。由國(guó)土管理部門(mén)對(duì)城區(qū)土地分等劃級(jí)，加大級(jí)差地租。由城市規(guī)劃部門(mén)擬定每年的土地出讓規(guī)劃，確定供地規(guī)模、供地位置、供地時(shí)間，控制土地供應(yīng)總量。對(duì)納入出讓規(guī)劃的土地實(shí)行紅線控制，被紅線儲(chǔ)備的土地嚴(yán)禁占作他用。
5、統(tǒng)一供應(yīng)。根據(jù)城市規(guī)劃和城市發(fā)展需要，按照從嚴(yán)控制、限量批租的原則，有計(jì)劃地出讓供應(yīng)土地。今后，城市建設(shè)用地除國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定，如城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地可以劃撥供地外，一律實(shí)行市場(chǎng)化配置，對(duì)工業(yè)用地實(shí)行低地價(jià)政策，可采取協(xié)議出讓、租賃、作價(jià)入股方式供地；對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地和商業(yè)、金融、娛樂(lè)、旅游、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)用地，一律實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)方式供地。
二、盤(pán)活存量資源，推行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的社會(huì)化
經(jīng)營(yíng)城市的核心在于使靜止的城市資產(chǎn)變成富有活力，可產(chǎn)生新價(jià)值的城市資本。
l、加快固態(tài)向動(dòng)態(tài)的轉(zhuǎn)變。把凡是可以投入市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施，如道路、橋梁、公廁、垃圾場(chǎng)、候車(chē)亭、自來(lái)水廠、污水處理站、供熱氣站、燃?xì)夤⿷?yīng)站和各類(lèi)市場(chǎng)等固態(tài)有形資產(chǎn)的使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)推向市場(chǎng)，能賣(mài)則賣(mài)，能租則租，能抵押則抵押，把實(shí)物形態(tài)轉(zhuǎn)化成價(jià)值形態(tài)，把死錢(qián)變成活錢(qián)。
2、加快無(wú)形向有形的轉(zhuǎn)變。對(duì)城市的戶外廣告標(biāo)牌，公交線路經(jīng)營(yíng)權(quán)和停車(chē)場(chǎng)(點(diǎn))、水面、園林環(huán)衛(wèi)設(shè)施等公共產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)道路、橋梁、公園、廣場(chǎng)、雕塑的冠名權(quán)，對(duì)占道經(jīng)營(yíng)權(quán)、垃圾清運(yùn)權(quán)、街道場(chǎng)地保潔權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)，可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、拍賣(mài)、租賃等形式，推向市場(chǎng)，籌集城市建設(shè)資金。
3、加快共享向共建的轉(zhuǎn)變。城市公用設(shè)施的基本特征是開(kāi)放式、公眾式的，其共享性呼應(yīng)其共建性。因此，要將基礎(chǔ)設(shè)施全部面向社會(huì)招商，不論法人還是個(gè)人，不管內(nèi)資還是外資，都可以通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)從事城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和管理，并享受相應(yīng)利益。推進(jìn)城市公用設(shè)施的有償使用，可采用轉(zhuǎn)讓、股份制、資產(chǎn)受益抵押等多種方式，引導(dǎo)社會(huì)各界參與建設(shè)；鼓勵(lì)和支持個(gè)人、企業(yè)捐款、集資修建道路、景點(diǎn)、公廁等公共設(shè)施；鼓勵(lì)外來(lái)施工隊(duì)伍為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作貢獻(xiàn)。
4、加快經(jīng)辦向經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。市城市建設(shè)投資公司作為經(jīng)營(yíng)城市的實(shí)施單位，要抓緊運(yùn)轉(zhuǎn)，迅速盤(pán)活存量資產(chǎn)，由承辦建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)建設(shè)項(xiàng)目。當(dāng)前，要對(duì)原有的城市基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行全面的清理、歸集，能夠?qū)嵭匈Y產(chǎn)分離和經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)要盡可能地作為資產(chǎn)投入公司，以增強(qiáng)公司的資產(chǎn)規(guī)模，最大限度地發(fā)揮城市閑置資產(chǎn)的直接融資和經(jīng)濟(jì)效益。要按照市場(chǎng)規(guī)律管理、經(jīng)營(yíng)城市資本，形成城建資金的投入回報(bào)機(jī)制、貸款償還機(jī)制、資本增值機(jī)制、業(yè)主受益機(jī)制，提高企業(yè)“自籌、自用、自還”的投融資能力，壯大城建市場(chǎng)主體。
三、擴(kuò)張區(qū)位資源，實(shí)現(xiàn)城市綜合效益的最大化
隨著城市設(shè)施建設(shè)、城市規(guī)模擴(kuò)大和區(qū)位條件變化，將會(huì)生成許多可以經(jīng)營(yíng)的新資源。當(dāng)前，要結(jié)合城市總體規(guī)劃的修編，不斷探索經(jīng)營(yíng)城市新思路，把區(qū)位優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)區(qū)位伸展，實(shí)現(xiàn)區(qū)位資源的擴(kuò)張。
大力置換資本。圍繞社會(huì)事業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革，對(duì)地處市區(qū)商業(yè)繁華地段的學(xué)校、醫(yī)院等單位地產(chǎn)進(jìn)行重新整合，把沉淀資本置換出來(lái)，按照功能分區(qū)要求，逐步將學(xué)校、醫(yī)院集中遷入規(guī)劃好的文教衛(wèi)區(qū)。圍繞城市規(guī)劃的調(diào)整，鼓勵(lì)宿豫縣、宿城區(qū)采取產(chǎn)權(quán)置換的方式，把老城區(qū)的機(jī)關(guān)辦公用房等存量資產(chǎn)變現(xiàn)變活，從而推動(dòng)新行政辦公區(qū)的建設(shè)，形成新的區(qū)位空間。
努力營(yíng)造“洼地”。通過(guò)精心策劃，在城市的各個(gè)部位，打造若干個(gè)潛在的“洼地”，吸納建設(shè)資金，使土地與空間升值。今后，要在新老城區(qū)選擇不同的區(qū)域，注重培育特色，包括做大皂河鎮(zhèn)的旅游品牌，做優(yōu)曉店鎮(zhèn)的生態(tài)品牌，做強(qiáng)洋河鎮(zhèn)的工業(yè)品牌，以極點(diǎn)帶軸線向外擴(kuò)散，形成滾動(dòng)式、連鎖型系列開(kāi)發(fā)，逐步建成仿古商業(yè)區(qū)、商業(yè)步行街、濱湖美食城、度假休閑中心等，做到規(guī)劃一片、開(kāi)發(fā)一片、建設(shè)一片、美化一片，使土地不斷升值。
借力“騰籠換鳥(niǎo)”。對(duì)中心城區(qū)內(nèi)的污染企業(yè)、虧損企業(yè)、擾民企業(yè)、破產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行有計(jì)劃的搬遷，逐步進(jìn)入規(guī)劃中的工業(yè)園區(qū)，將騰出來(lái)的黃金地段精心規(guī)劃，重點(diǎn)用于商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，凸現(xiàn)土地的級(jí)差地租。
四、營(yíng)造環(huán)境資源，打造城市形象品牌的特色化
宿遷是一座千年古城，歷史悠久，人文薈萃，積淀了豐厚的歷史文化資產(chǎn)，將市場(chǎng)化機(jī)制引入這個(gè)領(lǐng)域，會(huì)創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益。
l、經(jīng)營(yíng)文化產(chǎn)業(yè)，大做歷史文章。要結(jié)合現(xiàn)有的歷史文化景點(diǎn)的保護(hù)、恢復(fù)、開(kāi)發(fā)，面向市場(chǎng)，廣泛進(jìn)行招商。對(duì)歷史上知名度較高的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，重新進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)，建成一批以秦楚風(fēng)貌為特色，以傳統(tǒng)商業(yè)、飲食文化、人居文化為內(nèi)涵，集旅游、商業(yè)、居住等功能為一體的傳統(tǒng)建筑街巷。要進(jìn)一步發(fā)掘傳統(tǒng)文化，大做特做項(xiàng)羽文化、酒文化、運(yùn)河文化、古黃河文化的文章，彰顯文化底蘊(yùn)，提高城市文化品位。
2、經(jīng)營(yíng)旅游資源，大做自然文章。
要樹(shù)立旅游產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的觀念，培植新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。要?jiǎng)?chuàng)新旅游體制，組建旅游集團(tuán)，企業(yè)化運(yùn)作旅游產(chǎn)品的策劃、促銷(xiāo)和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)培育精品旅游線路。迅速編制全市旅游開(kāi)發(fā)規(guī)劃，市縣一體，統(tǒng)盤(pán)謀劃，整體運(yùn)作，對(duì)外統(tǒng)一宣傳。運(yùn)用市場(chǎng)杠桿，加緊開(kāi)發(fā)建設(shè)古黃河風(fēng)光帶、運(yùn)河風(fēng)光帶、六塘河生態(tài)保護(hù)區(qū)、駱馬湖風(fēng)景區(qū)、峰山森林公園。
3、經(jīng)營(yíng)環(huán)境資源，大做形象文章。優(yōu)化環(huán)境是進(jìn)入市場(chǎng)的“通行證”。要把城市環(huán)境建設(shè)、形象建設(shè)作為推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支點(diǎn)，直接進(jìn)入經(jīng)濟(jì)運(yùn)行系統(tǒng)，走環(huán)境立市，經(jīng)營(yíng)強(qiáng)市之路。繼續(xù)實(shí)施“綠化”工程、“治水”工程、“整容”工程，從根本上改變城市的形象。
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