關于物業(yè)公司的工作體會
在xx園工作有段時間了，從招商和統(tǒng)計工作入手一步步地熟悉園區(qū)內(nèi)基本情況。迄今為止，我的本職工作已偏向于對入駐企業(yè)的日常物業(yè)服務為核心了。周末閑暇之余，又閱讀了物業(yè)管理的書籍，結(jié)合平日工作，又想給自己總結(jié)一些經(jīng)驗和知識，讓自己在日后有一些標準提醒自己，減少工作的失誤，少走彎路。
首先，關于物業(yè)的概念“物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備，市政、公用設施，屋宇所在的建筑地塊與附屬的場地、庭院。物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫字樓、商嘗酒店旅館、工業(yè)廠房等等�！贝烁拍蠲鞔_指出了合格的物業(yè)包含三大基本要素：
第一，已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的房屋，簡單地說，是現(xiàn)成的房屋，馬上能投入使用；
第二，有相配套的設備和市政公用設施，簡單地說，是房屋內(nèi)日常使用的各類設施設備都要配齊和能使用，比如：郵政、電話、寬帶、電梯、電網(wǎng)、水網(wǎng)、污水管網(wǎng)等；
第三，周邊環(huán)境和交通是否對業(yè)主生活工作的影響，是正面影響還是負面影響，比如，居住房屋要考慮房屋周圍的購物買菜的地方、小孩上學的學校等等，商業(yè)房屋要考慮房屋周圍的人氣聚集效應，有無停車場，交通是否暢通，顧客來此處消費方便與否，創(chuàng)業(yè)園區(qū)的房屋要考慮周邊有無便于創(chuàng)業(yè)者在此處工作生活便捷與否，消費場所的大眾化性質(zhì)。
結(jié)合嘉興國際xx文化產(chǎn)業(yè)園的未來開發(fā)，我要建議的是：
首先作為一個中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園區(qū)，對創(chuàng)業(yè)者要提供日常生活消費的一些商業(yè)業(yè)態(tài)，定位為消費大眾化。
其次作為一個文化積聚區(qū)，鼓勵創(chuàng)業(yè)者在建設園區(qū)的時候融入自己企業(yè)的xx精神，將文化xx的各種形態(tài)表現(xiàn)出來，形成園區(qū)的標志性景象。
第三，作為一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，稅收經(jīng)濟也是我們面臨的本質(zhì)問題，要想把事業(yè)做長久，經(jīng)濟支持是一切事業(yè)的“永動機”，這需要xx企業(yè)的創(chuàng)業(yè)者能真真切切地為xx園區(qū)和地方經(jīng)濟做出一定的經(jīng)濟效益，在我們園區(qū)招商工作中也要對將引進的企業(yè)進行潛在發(fā)展動力的評估。
其次，物業(yè)管理的概念分為廣義和狹義兩種：“廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務；狹義的物業(yè)管理，其主要任務是樓宇的維修養(yǎng)護，以及管理好各層的機電設備和公共設施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼電話、打掃衛(wèi)生等項目”。
作為嘉興國際xx文化產(chǎn)業(yè)園營運公司——嘉興xx投資開發(fā)有限公司的宏觀目標，我相信是以開發(fā)收購包租轉(zhuǎn)讓為工作重點，對于目前現(xiàn)有的各類資產(chǎn)的狹義物業(yè)管理工作通過服務外包形式讓專門從事物業(yè)服務的公司進行操作，我們作為園區(qū)的開發(fā)商對狹義的物業(yè)服務管理只要做好監(jiān)管和督促的工作，對物業(yè)的服務質(zhì)量做定期與不定期的質(zhì)量抽查，完善市場自由競爭機制，直接和間接的通過市場的“看不見的手”對物業(yè)服務外包公司進行優(yōu)勝劣汰的篩眩。
從經(jīng)濟基礎知識上講，完善xx園區(qū)的物業(yè)服務管理，可以為地方經(jīng)濟提供就業(yè)崗位，為地方政府減少失業(yè)率做出較大的貢獻，物業(yè)管理工作的完善，服務質(zhì)量的提高，可以形成良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境和就業(yè)環(huán)境，讓更多更優(yōu)秀的人才安心在園區(qū)創(chuàng)業(yè)，消除日常生活的后顧之憂，全心投入到xx產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建設工作中去�？傊�，嘉興國際xx文化產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理的好壞決定了園區(qū)發(fā)展的長久性、園區(qū)定位的高層次性、園區(qū)人氣的凝聚性。
物業(yè)管理的定義中又提到：“物業(yè)管理是運用現(xiàn)代管理與服務技術對物業(yè)資產(chǎn)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，從而讓業(yè)主滿意，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值”。物業(yè)管理是園區(qū)現(xiàn)代管理的日常主要內(nèi)容，與傳統(tǒng)的粗放型被動型物業(yè)服務有著本質(zhì)的不同，需要物業(yè)管理者有更高的管理水平，從粗放被動向全面主動的服務能力轉(zhuǎn)變，將物業(yè)服務做到“以人為本”，定義里的“四個化”總結(jié)了現(xiàn)代物業(yè)服務管理的性質(zhì)，企業(yè)化是通過組織形式減少物業(yè)日常管理中的成本。
懂經(jīng)濟的朋友一定知道，企業(yè)最初的成立就是為了減少商業(yè)行為中的管理成本；社會化是體現(xiàn)物業(yè)管理公司“以人為本”的精神，使物業(yè)公司的存在是為了最求社會效益的最大化和服務質(zhì)量的最大化，而不是簡單作為一家傳統(tǒng)企業(yè)一味地追求企業(yè)本身的利潤最大化；專業(yè)化和規(guī)范化則是對物業(yè)管理隊伍在日常管理工作中提出的工作要求，現(xiàn)代物業(yè)從業(yè)人員在招聘過程中，要求其對日常服務過程中成為“全能高手”，與傳統(tǒng)的物業(yè)從業(yè)人員的不怕苦不怕累不怕煩的工作相比。
現(xiàn)代物業(yè)從業(yè)人員的工作要求還要高，用更專業(yè)的手段去處理日常物業(yè)工作，會用復雜專業(yè)的工具處理事情，會用專業(yè)的知識去調(diào)解物業(yè)糾紛問題，現(xiàn)代物業(yè)從業(yè)人員是現(xiàn)代服務業(yè)中的高層次、高水平、專業(yè)性強的復合型專用人才。
“物業(yè)管理的經(jīng)營目標是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的”。這個經(jīng)營目標也體現(xiàn)了物業(yè)公司追求服務質(zhì)量最大化的運營要求，關于物業(yè)公司經(jīng)營性的特點，公司可以通過多元化經(jīng)營，使物業(yè)的管理定位于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”的道路，從而使其有了造血功能，既減少了政府和各主管部門的壓力和負擔，又使得房屋維修、養(yǎng)護、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維修、設備更新的資金有了來源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項目的服務。
物業(yè)管理的模式一般劃分為兩大類，委托管理型和自主經(jīng)營型，按照自用和出租又可分為：自用委托型、代理經(jīng)租型、自有自用型和自有出租型，目前xx園內(nèi)的物業(yè)管理以自用委托型為主，對于包租過來的資產(chǎn)大樓委托物業(yè)服務公司管理，而且物業(yè)費不包含在租金內(nèi)，由承租人向物業(yè)公司支付。在今后園區(qū)發(fā)展成熟后，可以考慮同時運用多種物業(yè)管理模式對不同地點的物業(yè)大樓進行日常管理。
目前嘉興國際xx文化產(chǎn)業(yè)園內(nèi)物業(yè)管理的現(xiàn)狀主要體現(xiàn)在：包租過來的房屋的附屬設施、公用配套設施破損嚴重，雜物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設備殘缺不全，園區(qū)難以承受維修資金負擔，包租過來的資產(chǎn)年久失修，維修費用大。
最后我要提出的是，良好的物業(yè)管理有利于樹立園區(qū)的良好形象，xx園區(qū)應該用物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量去贏得商業(yè)信譽，從而提高物業(yè)價值及xx產(chǎn)業(yè)園的信譽。優(yōu)良的物業(yè)管理可使入駐企業(yè)從心里建立起對園區(qū)的信任感，從而贏得更多的xx產(chǎn)業(yè)人才。例如海南珠江實業(yè)
股份有限公司，他們奉行“開發(fā)一塊，美化一塊，服務一塊”的理念，積極為業(yè)主進行優(yōu)質(zhì)服務，解決業(yè)主的各種困難，日復一日出色的物業(yè)管理工作使企業(yè)聲譽得到保護，贏得了一期又一期新客戶。重要的原因之一是物業(yè)管理使客戶極為滿意。
物業(yè)公司可以通過和多種經(jīng)營的經(jīng)營機制解決經(jīng)費問題，xx園區(qū)資金還不雄厚，園區(qū)要解決的問題十分繁多。應該參照國際慣例運作，改變傳統(tǒng)的僅局限于房屋維修的行政管理，形成全方位綜合管理，包括市政、環(huán)衛(wèi)、治安、供水、供電、房屋保險等；還根據(jù)創(chuàng)業(yè)者的需要，提供有償?shù)墓芾矸⻊铡！罢l收益誰負擔費用”這種采取多種經(jīng)營、的“物業(yè)管理”，既解決了資金不足，又方便了園區(qū)企業(yè)日常運營，一舉兩得。良好的物業(yè)管理能有效吸引外資，促進國際xx文化產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展。
“據(jù)香港報紙載文，香港人士對國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展狀況考查后得出結(jié)論：國內(nèi)房地產(chǎn)在香港仍頗受歡迎，然而它的進一步發(fā)展卻受制于置業(yè)人士對國內(nèi)樓宇管理狀況缺乏信心。他們認為，國內(nèi)物業(yè)管理仍停留在非常落后的狀態(tài)，這是房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展的最大障礙�！辈捎孟冗M的、科學的物業(yè)管理方法，不僅可消除外商上述擔心和顧慮，還可以吸引外商到嘉興國際xx文化產(chǎn)業(yè)園內(nèi)進行xx產(chǎn)業(yè)的投資，促進嘉興國際xx文化產(chǎn)業(yè)園的健康地發(fā)展。
從總體上看，嘉興國際xx文化產(chǎn)業(yè)園的服務功能還不完善，園區(qū)服務的社會化程度也比較低，因此，加快物業(yè)管理發(fā)展，將有利于擴大xx園區(qū)的服務范圍，完善xx園的服務功能，提高園區(qū)服務軟實力。物業(yè)管理可以拓寬園區(qū)服務領域，增加服務內(nèi)容，使xx園區(qū)總體服務功能得以提高。“物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，為業(yè)主提供全方位服務是物業(yè)管理的出發(fā)點和歸宿”。
由于物業(yè)管理涉及房地產(chǎn)、市政、園林綠化、公安、工商管理、商業(yè)、郵電通訊、水、電、煤氣等專業(yè)部門，如果由使用人去同這些部門打交道，處理各類事情將是一件十分繁瑣而費心、費力的事情。如果物業(yè)管理企業(yè)以自己多方位的服務把業(yè)主連接起來，協(xié)調(diào)業(yè)主與各有關部門之間的管理、服務關系，那么物業(yè)管理的范圍越大，對使用人越方便，嘉興國際xx文化產(chǎn)業(yè)園的社會化水平就越高，服務功能越完善。
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